Nos complace darle la bienvenida a nuestra plataforma, dedicada a brindar asesoramiento detallado y recursos para abordar las complejidades del proceso de compra de propiedades en España.
Aquí recopilamos el resultado de más de 20 años de experiencia en transacciones inmobiliarias, analizando e identificando los riesgos comunes en el mercado inmobiliario español.
Nuestras conclusiones pueden ayudarle a gestionar con confianza la adquisición de su propiedad, incluyendo todos los aspectos de la debida diligencia para proteger su posición y su inversión.
Estamos aquí para simplificar el proceso y ayudarle a tomar decisiones informadas en cada paso de la transacción de compra.
Literatura legal y técnica sobre cómo identificar los puntos esenciales a la hora de comprar una propiedad en un proyecto de obra nueva o urbanización en España.
Más de 20 años de experiencia condensados en esta sección.
Ventas sin obtener la licencia de obra definitiva.
Es muy común que ciertos tipos de constructores o promotores ofrezcan apartamentos en venta sin tener la licencia de obra concedida. Esto conlleva el riesgo de que el proyecto presentado al ayuntamiento no sea aprobado o esté sujeto a modificaciones, lo que significaría que la propiedad en venta podría sufrir cambios inesperados posteriormente, resultando en una propiedad diferente a la inicialmente considerada.
Durante el proceso de construcción y una vez obtenida la licencia, pueden realizarse cambios en la calidad y los acabados de los materiales.
Es muy común encontrar casos en los que los contratos de construcción firmados con la promotora no detallan específicamente los acabados ni la calidad de los materiales y la construcción incluidos en el precio. En ocasiones, los contratos incluyen listas de calidades muy generales y superfluas, sin suficiente detalle. Esto otorga al constructor una amplia discreción para elegir materiales y calidades que no siempre se seleccionan teniendo en cuenta los intereses del comprador, lo que le permite seleccionar los que mejor se adapten a sus intereses y beneficios.
Es muy común que los contratos de construcción elaborados por las constructoras otorguen al constructor amplias facultades para realizar cambios en el diseño, el tamaño real de la propiedad o la distribución de las habitaciones. Esto a menudo implica cambios que, de haber sido conocidos por el comprador, habrían influido en su decisión de compra. Conocer estos cambios con antelación podría haberle llevado a elegir condiciones diferentes o simplemente a no realizar la compra.
De igual forma, es muy común encontrar contratos de construcción que dan margen de maniobra a la constructora para modificar los precios bajo ciertas condiciones (como fuerza mayor, escenarios bélicos, etc.) que son muy generales y carecen de detalle, y que prácticamente dejan en manos del promotor/constructor decidir cuándo y cómo modificar los precios a su antojo.
Los contratos ofrecidos por los promotores suelen incluir cláusulas estrictas para proteger su posición ante posibles incumplimientos del comprador.
Sin embargo, en muchos casos, estos contratos no incluyen cláusulas de protección al comprador que penalicen proporcionalmente el incumplimiento del constructor.
Es muy común encontrar contratos en los que los compradores se ven obligados a continuar con la compra de la propiedad, incluso si han sufrido cambios económicos en su situación personal que les impiden continuar con el contrato, o a perder la totalidad o la mayor parte de las cantidades pagadas como penalización.
De esta manera, el constructor tiene la garantía de que el comprador continuará con la compra hasta la finalización del proyecto.
Sin embargo, esto no suele ocurrir con el constructor/promotor.
Los contratos que proporcionan al comprador herramientas o mecanismos para obligar al constructor a cumplir el contrato son poco comunes.
A veces, sin embargo, encontramos contratos en los que el constructor está obligado a devolver las cantidades pagadas por los compradores, incluso con intereses, si estos no pueden continuar con el proyecto.
Sin embargo, este tipo de cláusulas no protegen adecuadamente al comprador.
La razón es que deja abierta la posibilidad de que la constructora se retire literalmente del contrato firmado con el comprador en cualquier momento que lo considere oportuno.
Por ejemplo, en caso de un aumento de los precios de las propiedades en la zona.
Así, en caso de un aumento de los precios de la vivienda en el mercado, la constructora está facultada para presionar a los compradores para que aumenten el precio de la propiedad si desean continuar con el contrato, o para rescindirlo, dejando así a la constructora amplias facultades para venderla a terceros a un mejor precio.
Este tipo de situaciones deja a los compradores que confiaron en la constructora, incluso en las primeras etapas del proyecto de construcción, completamente indefensos, y se ven injustamente excluidos del mismo.
Ninguna de estas respuestas es legalmente aceptable.
Ni siquiera depositar dichas cantidades en la cuenta de un tercero, incluso si este es un notario.
Si el comprador acepta este tipo de propuesta, debe saber:De nuevo, es muy común que promotoras y constructoras presenten las superficies edificadas de la propiedad como parte de ella, cuando en realidad se trata de superficies que pertenecen a la comunidad de propietarios, de las cuales el comprador solo tendrá el uso, pero no la propiedad.
Por ejemplo, estructuras en terrazas, jardines o porches que parecen estar construidas en propiedad privada son en realidad espacios comunes pertenecientes a la comunidad de propietarios. Lo que realmente se vende no es la propiedad de estos elementos o espacios, sino su «uso».
En otras palabras, al estar estos espacios ubicados en zonas comunes, los propietarios de las propiedades a las que pertenecen no ostentan la propiedad, sino el derecho a usarlos, ya que la propiedad real pertenece a la comunidad de propietarios. Esto implica posibles limitaciones en el uso y disfrute por parte de los compradores de espacios tan importantes como balcones, terrazas, jardines, porches, piscinas, etc.
También es bastante común encontrar ventas de propiedades bajo diferentes regímenes legales de propiedad. Por ejemplo, se pueden encontrar anuncios de propiedades propiedad de cooperativas o copropiedades, comunidades de bienes, etc.
En otras ocasiones, nos encontramos con que las propiedades ofertadas no son «viviendas», sino «viviendas turísticas» o «apartamentos turísticos» para uso no temporal y no habitables, o apartamentos en régimen de tiempo compartido, que se salen de las formas comúnmente aceptadas en el mercado y que conllevan una serie de consecuencias legales, jurídicas y fiscales que no siempre se explican correctamente a los compradores al iniciar el proceso inicial de compraventa, y que afectan significativamente a la inversión y a su uso y disfrute legal.
Es muy común, especialmente en zonas de reciente desarrollo urbano, que las obras de urbanización no se hayan finalizado o que el promotor no haya abonado sus costes.
Nos referimos a carreteras de acceso, viales, pavimentación, zonas peatonales, instalaciones e infraestructuras de gas, agua y electricidad, y, sobre todo, a los sistemas de saneamiento y alcantarillado.
Esto supone un riesgo para los compradores de inmuebles en estas condiciones, ya que quedan a merced de los promotores para:
REGLA GENERAL
Los edificaciones de nueva planta finalizadas requieren para su venta la entrega por parte de los promotores de la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Y esto se aplica en todo el territorio español.
La licencia de ocupación, o cédula de habitabilidad, la concede la administración local una vez finalizada la obra y una vez que el promotor acredite que: El proceso de obtención de la licencia de ocupación finaliza con una inspección realizada por las autoridades locales, una vez finalizada la obra, para verificar que la construcción se ha terminado de acuerdo con el proyecto presentado en su momento y para el cual se obtuvo la licencia correspondiente. En otras palabras, la construcción cumple con:Las empresas constructoras suelen crear vehículos de propósito especial, «sociedades Ad Hoc», o «pantalla» específicamente para un proyecto, principalmente para limitar la responsabilidad financiera y legal de la empresa matriz en caso de incumplimiento, quiebra o litigio derivado del proyecto. Esto les permite aislar riesgos, gestionar la financiación de forma independiente y, en algunos casos, evitar utilizar el capital de la empresa matriz para cubrir deudas si el proyecto fracasa.
En resumen, se trata de una estrategia para gestionar la alta inestabilidad y los riesgos de insolvencia inherentes al sector, abusando en ocasiones de esta figura para eludir responsabilidades económicas directas.
Proyectos de construcción que impliquen la adquisición de un terreno con derecho de edificación, con especial atención a las limitaciones y afecciones que impliquen la reducción o pérdida de los derechos de construcción, los contratos de construcción y el incumplimiento de los requisitos y documentos legales esenciales.
Además de los puntos a verificar en edificios y apartamentos en general, preste atención a los siguientes puntos:
Es muy común, sobre todo en urbanizaciones antiguas, desarrolladas con una planificación urbanística deficiente o construidas según normativas anteriores derogadas, encontrar parcelas o chalets en los que, para ejecutar u obtener una licencia de obra, es necesario acometer obras urbanísticas que afectan a dicha parcela y que no están terminadas.
Es decir, implica la ejecución de obras o costes de urbanización del exterior de la parcela que no se han completado o, si se completaron, se realizaron de forma deficiente. Por lo tanto, es frecuente encontrar casos en los que es necesario construir vías de acceso, zonas peatonales, conectar al alcantarillado público y conectar o mejorar las infraestructuras existentes de agua, electricidad y otras infraestructuras en la parcela.
En este tipo de situaciones, los ayuntamientos o entidades locales suelen exigir a los propietarios que proyecten realizar obras de nueva construcción, ampliaciones o licencias de reforma o renovación que abonen los gastos de urbanización de dichas parcelas que no fueron abonados en su momento por el constructor para autorizar la construcción de una vivienda en ellas.
Los gastos o cargas de urbanización puede ser la parte más cara del proceso de construcción y pueden acarrear graves problemas económicos para el propietario o comprador que haya adquirido una parcela sin conocerlos o que haya adquirido un chalet para reformarlo.
Los derechos de edificación se reducen o cancelan.
Por lo tanto, además de los costes económicos asociados a los posibles costes de desarrollo no utilizados de la parcela, esto representa una limitación significativa y un riesgo muy alto para los derechos de edificación y las condiciones disponibles para la parcela. Esto se debe a que estos derechos de edificación suelen estar sujetos a un tamaño de parcela determinado, según la siguiente fórmula:Superficie de parcela menor
=
(Menos derechos de edificación) o (Pérdida de derechos de edificación)
Conclusión:
Imagínese el riesgo y el perjuicio económico que conlleva no estar informado sobre este aspecto esencial para el comprador.
Retranqueos y linderos con otros vecinos. En otras ocasiones, encontramos que las construcciones existentes o proyectadas no cumplen con las distancias mínimas exigidas por la normativa, tanto en términos de separación con los lindes de los vecinos, o bien de las vías de acceso. En consecuencia, encontramos edificios construidos sin respetar estas distancias, lo que los convierte en ilegales.
Es muy común encontrar situaciones en las que el constructor no ofrece un aval bancario ni un seguro de caución al comprador para garantizar las cantidades pagadas a cuenta del precio.
El aval bancario se estableció como una obligación en España desde la normativa vigente desde aproximadamente 1960, y se estableció como condición esencial a partir de 2011, cuando también se incluyó la posibilidad de ofrecer un seguro de caución para proteger las cantidades pagadas por el comprador como alternativa al aval bancario.
Por lo tanto, es una obligación ineludible en el mercado español para los constructores/promotores ofrecer a los compradores un aval bancario o un seguro de caución en cualquiera de las entidades financieras españolas.
La razón por la que se exige al constructor un aval bancario es garantizar que las cantidades pagadas por el comprador no pasen directamente a manos del constructor, y que este no las utilice para financiar y ejecutar el proyecto de construcción, ya que esto dificultaría la devolución de los fondos si el proyecto no se lleva a cabo por cualquier motivo.
En otras palabras, el sistema español exige a los promotores financiar sus proyectos con fondos propios o externos (generalmente bancarios), pero sin utilizar los fondos recibidos de los compradores, quienes deben tener la garantía de recuperar las cantidades pagadas en caso de cualquier imprevisto que provoque la paralización o el abandono del proyecto por parte del promotor.
Por lo tanto, si el constructor no puede completar la obra, ya sea por razones financieras o económicas, el comprador puede acudir directamente al banco y recuperar las cantidades pagadas, protegiendo así su inversión y desvinculándola de los riesgos de la ejecución del proyecto, que lógicamente debe asumir exclusivamente el constructor.
El proceso para que los promotores obtengan un aval bancario en España suele implicar una estricta comprobación financiera y crediticia por parte del banco. En concreto, el banco español realiza un análisis económico, legal y financiero del promotor antes de emitir el aval.
Por lo tanto, el banco español no concede dicha garantía a aquellos promotores o constructoras que no demuestren suficientemente su capacidad financiera y crediticia, así como su solvencia y responsabilidad.
Estos casos suelen ser comunes cuando:
Por lo tanto, según la legislación española, una empresa promotora no puede llevar a cabo un proyecto de construcción sin la presentación oportuna de avales bancarios al comprador.
Sin embargo, a veces nos encontramos con promociones inmobiliarias que se ofrecen a los compradores sin avales bancarios.
Cuando se les pregunta a los promotores por qué no cumplían con la ley ni proporcionaban las garantías requeridas, recibimos respuestas como:
Ninguna de estas respuestas es legalmente aceptable.
Ni siquiera depositar dichas cantidades en la cuenta de un tercero, incluso si este es un notario.
Si el comprador acepta este tipo de propuesta, debe saber:
También es muy común ofrecer a los compradores la inclusión de zonas construidas que, según la normativa, no son habitables.
Hablamos de espacios que se presentan como habitables de la vivienda y que, en realidad, son considerados «no habitables» por la normativa, como buhardillas, sótanos, terrazas, barbacoas, porches, etc.
Este tipo de construcción y modificación puede causar problemas posteriores al propietario, como:
REGLA GENERAL:
En España solo se permite una vivienda unifamiliar por parcela edificable.
Se entiende por «vivienda unifamiliar» aquella en la que sólo puede residir una familia. Es decir, que cuenta con los elementos e infraestructuras suficientes para una sola familia. Esto implica que, en teoría, solo puede haber una vivienda por parcela o terreno edificable. En la realidad, sin embargo, nos encontramos con situaciones en las que:¡EN ESPAÑA NO SE PUEDE TENER CASA DE INVITADOS!
Por lo general, no se puede tener una casa de invitados en una vivienda unifamiliar porque la normativa urbanística municipal limita la parcela a una sola vivienda principal. Convertir un anexo en una vivienda independiente se considera ilegal si infringe la normativa urbanística, la licencia de ocupación o la normativa de actividad, y puede conllevar sanciones. Los ayuntamientos regulan el uso del suelo y estipulan que cada parcela unifamiliar debe tener solo una vivienda principal. Añadir una cocina y un baño completos a un anexo para independizarlo viola la clasificación del terreno. Las consecuencias de este tipo de acondicionamiento son, además de multas o sanciones administrativas, la SEGURIDAD DE LOS OCUPANTES. Dado que la administración no permite el uso de estas habitaciones como vivienda, carecen de garantías de seguridad suficientes en caso de:No se trata solo de un problema de planificación urbana; Es un problema de seguridad vital.
REGLA GENERAL
Los edificaciones de nueva planta finalizadas requieren para su venta la entrega por parte de los promotores de la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Y esto se aplica en todo el territorio español.
La licencia de ocupación, o cédula de habitabilidad, la concede la administración local una vez finalizada la obra y una vez que el promotor acredite que:
El proceso de obtención de la licencia de ocupación finaliza con una inspección realizada por las autoridades locales, una vez finalizada la obra, para verificar que la construcción se ha terminado de acuerdo con el proyecto presentado en su momento y para el cual se obtuvo la licencia correspondiente.
En otras palabras, la construcción cumple con:
En ese momento, una vez verificados estos aspectos, el Ayuntamiento concede la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, lo que conlleva los siguientes efectos:
La obtención de la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad implica la finalización de la obra. Por lo tanto, una vez que el arquitecto responsable del proyecto confirma su correcta ejecución, se inicia el proceso de obtención de la licencia de ocupación/cédula de habitabilidad del Ayuntamiento.
Según la normativa española, de aplicación general en todo el territorio español, la promotora no puede obligar al comprador a formalizar la escritura de compraventa de las viviendas, con el consiguiente pago final del precio, sin proporcionarle la licencia de ocupación o la cédula de habitabilidad correspondiente.
Sin embargo, es muy frecuente encontrar contratos con promotoras que permiten que esta obligue a los compradores a pagar el precio total y firmar la escritura de compraventa, sin haber proporcionado la licencia de ocupación o la cédula de habitabilidad exigidas por la normativa.
Los argumentos que solemos encontrar por parte de los promotores son:
Esto obliga a los compradores a realizar los pagos finales y completar la compra sin haber obtenido las garantías necesarias para obtener dichos documentos, que, como decimos, son esenciales para confirmar que la administración española está de acuerdo con la obra, y lo que es aún más grave: los compradores no pueden conectarse legalmente a los suministros de agua, electricidad, etc. sin obtener dicho documento.
Por ley, las compañías españolas de agua y electricidad exigen la presentación de una licencia de ocupación o cédula de habitabilidad para contratar servicios a nombre del propietario. Sin este documento, las compañías de suministros pueden negarse a suministrar o dar servicio a la propiedad.
Además, completar la compra de una propiedad sin haber obtenido la licencia de ocupación o la cédula de habitabilidad transfiere al comprador los riesgos derivados del incumplimiento normativo de la edificación. En otras palabras, como mencionamos, es responsabilidad de las autoridades verificar que la construcción se haya realizado conforme a la normativa y, para ello, deben inspeccionar la propiedad como parte del proceso de emisión de la licencia de ocupación.
Supongamos que el comprador ya ha pagado al constructor el precio total y ahora es el propietario, aunque las autoridades competentes aún no hayan realizado la inspección requerida de la construcción. En estos casos, el comprador, ahora propietario, queda completamente indefenso ante la posibilidad de que las autoridades detecten defectos graves en el cumplimiento normativo de la edificación, lo que podría dar lugar a sanciones, la obligación de retirar o modificar la estructura existente, o incluso órdenes de demolición.
También es muy común, especialmente en la construcción de villas en parcelas individuales, que el constructor obligue al comprador a adoptar figuras jurídicas distintas a la de un simple comprador, como la figura del autopromotor o la figura de depositar las cantidades entregadas, en ausencia de aval bancario, en cuentas diferentes, como notarios, etc.
Hablemos de la AUTOPROMOCIÓN EN PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN INDIVIDUALES.
Al asumir el rol de autopromotor, el comprador se convierte en el promotor de la obra, con todas las responsabilidades que esto conlleva, incluyendo la seguridad en la obra, los accidentes laborales, el incumplimiento de la normativa, las sanciones administrativas, que en realidad deberían recaer en el constructor, etc.
En ocasiones, nos encontramos con que este tipo de soluciones constructivas no se explican adecuadamente al comprador, a quien se le invita a firmar contratos sin el correspondiente asesoramiento legal y urbanístico, sin ser conscientes de la importancia y la seriedad que conlleva el concepto de promotor.
Por lo tanto, adoptar el modelo de autopromoción en la construcción de viviendas es altamente arriesgado, ya que implica asumir responsabilidades técnicas, legales y financieras directas, al mismo nivel que un constructor/promotor, pero sin ser un profesional dedicado a esta actividad, careciendo de los conocimientos legales y fiscales necesarios. Peor aún, sin ostentar la capacidad financiera suficiente para asumir la pesada carga de responsabilidad que se asume.
El modelo de autopromoción conlleva alto estrés, compleja gestión de licencias, riesgo estructural, posibles accidentes laborales, e incluso responsabilidad penal en caso de accidente grave en la obra, o sobrecostes y retrasos significativos, debido a la falta de experiencia y garantías de una constructora especializada.
Los principales riesgos se detallan aquí:
Ejemplo: Si el autopromotor:
Esto crea un riesgo grave y concreto; puede conllevar responsabilidad penal.
Es muy común encontrar parcelas o terrenos edificables con discrepancias significativas entre la superficie real del terreno, la catastrada, y la registrada en el Registro de la Propiedad.
A veces, incluso si el desacuerdo no es muy grande, puede tener consecuencias significativas desde un punto de vista constructivo, ya que:
Reventa de apartamentos en edificios en zonas urbanas.
Se presta especial atención a las reformas estructurales, las inspecciones, las normas y problemas de la comunidad, y la falta de información esencial para el comprador.
Especialmente en edificios existentes que no sean de nueva creación, donde se hayan podido realizar diferentes reformas o modificaciones sin las oportunas licencias, puede haber infracciones urbanísticas pendientes en los ayuntamientos que pueden ocasionar sanciones o en el peor de los casos, órdenes de derribo de lo construido ilegalmente.
Un edificio se considera incompatible con la normativa cuando:
Es fundamental entender que «fuera de ordenación» no significa necesariamente ilegalidad actual, sino una incompatibilidad sobrevenida con la planificación vigente.
Escenario típico: cambio de planeamiento
Imaginemos el siguiente escenario:
Ese edificio se convierte automáticamente en no conforme, porque:
El Ayuntamiento no puede ordenar su demolición simplemente por el cambio de normativa, ya que la construcción era legal cuando se llevó a cabo.
Sin embargo, su régimen jurídico cambia sustancialmente.
Consecuencias legales del incumplimiento
El marco jurídico de estos edificios suele estar regulado por la legislación urbanística autonómica, pero con principios comunes en toda España.
Las consecuencias más relevantes son:
a) Se tolera la existencia del edificio. La Administración:
Pero esta tolerancia no implica plena libertad de acción.
b) Limitación de las obras permitidas
Aquí está la clave práctica.
En edificios no conformes, normalmente se permiten las siguientes obras:
No se permiten las siguientes obras:
Problema crítico: reformas estructurales.
Uno de los mayores conflictos surge cuando el edificio:
En estos casos, el Ayuntamiento puede:
Si la normativa vigente solo permite 3 plantas y el edificio tiene 7, puede ocurrir lo siguiente:
En caso de Ruina total o demolición voluntaria; la reconstrucción debe cumplir con la normativa urbanística vigente, es decir, solo 3 plantas.
Esto tiene un gran impacto en el patrimonio.
Diferencia entre ruina y rehabilitación
Es muy importante distinguir:
En muchos municipios, si el edificio se declara en ruina:
En el ejemplo del edificio de 7 plantas, si se demuele, solo se pueden construir 3 plantas.
Los propietarios pierden 4 plantas de edificabilidad.
Consecuencias económicas y legales
Estar fuera de servicio puede implicar:
En la comunidad de propietarios, puede generar conflictos si:
Un escenario común en todo tipo de ciudades.
En zonas construidas hace décadas, es común encontrar:
El planeamiento actual no tiene efecto retroactivo para forzar la demolición de lo ya construido legalmente, pero sí condiciona el futuro de la propiedad.
Por lo tanto, un edificio considerado NO CONFORME:
Por lo tanto, desde una perspectiva urbanística y patrimonial, se trata de una situación muy relevante que siempre debe analizarse antes de comprar, reformar o invertir.
A menudo, nos encontramos con que la verdadera razón por la que un vendedor vende una propiedad se debe a graves problemas financieros dentro de la comunidad de propietarios.
La falta de pago o el impago dificulta el correcto funcionamiento de las zonas comunes y elementos del edificio, como los ascensores, piscinas, gimnasios, parkings, etc.
Esto hace que los edificios sean inhabitables o limita gravemente su habitabilidad, ya que el mantenimiento de estos elementos solo es posible cuando los demás residentes asumen sus cargas con diligencia.
La existencia de defectos ocultos o estructurales en el edificio, como termitas, aluminosis, etc. Este tipo de problemas pueden ser detectados por el comprador si realiza las investigaciones oportunas y solicita información al vendedor.
Presencia de okupaciones en el edificio. El comprador puede detectar este tipo de problemas si realiza las investigaciones pertinentes y solicita información al vendedor.
Hay edificios que, en su momento, se construyeron en zonas con alto riesgo de inundación.
Pero también hay otras zonas que antes presentaban bajo riesgo de inundación, pero que, debido al cambio climático, ahora son altamente peligrosas.
Y esto, lamentablemente, no solo ocurre en zonas alejadas de las ciudades, sino también en ciudades o pueblos con urbanizaciones e infraestructura consolidadas.
Reventa de bungalows y apartamentos en urbanizaciones y zonas residenciales.
Se presta especial atención a las reformas estructurales, las inspecciones, las normas y problemas de la comunidad, y a la falta de información esencial para el comprador.
Especialmente en edificios existentes que no sean de nueva creación, donde se hayan podido realizar diferentes reformas o modificaciones de las mismas licencias, puede haber infracciones urbanísticas pendientes en los ayuntamientos que pueden ocasionar sanciones o en el peor de los casos, órdenes de derribo de lo construido ilegalmente.
Es muy común que las promotoras y constructoras de urbanizaciones privadas presenten las superficies edificadas de la propiedad como parte de ella, cuando en realidad pertenecen a la comunidad de propietarios, de la cual el comprador solo tendrá el uso, pero no la propiedad.
Por ejemplo, los espacios en terrazas, jardines o porches que parecen estar construidas en propiedad privada pueden ser en realidad espacios comunes pertenecientes a la comunidad de vecinos. Lo que realmente se vende no es la propiedad de estos elementos o espacios, sino su «uso».
En otras palabras, al estar ubicados en zonas comunes, los propietarios de las fincas a las que pertenecen no ostentan la propiedad, sino el derecho a usarlos, ya que la propiedad real pertenece a la comunidad de propietarios o a la comunidad de vecinos. Esto implica posibles limitaciones en el uso y disfrute por parte de los compradores de espacios tan importantes como balcones, terrazas, jardines, porches, piscinas, etc.
Por lo tanto, podemos encontrarnos con casos en los que:
Además, un punto muy importante al respecto es que, en las urbanizaciones privadas, cualquier tipo de construcción o reforma estructural que implique un aumento de volumen puede requerir la autorización expresa de la comunidad de propietarios, como por ejemplo:
A menudo, nos encontramos con que la verdadera razón por la que un vendedor vende una propiedad se debe a graves problemas financieros dentro de la comunidad de propietarios.
La falta de pago o el impago dificulta el correcto funcionamiento de las zonas comunes y elementos del edificio, como los ascensores, parkings, jardines, piscinas, etc. Esto hace que los edificios pierdan o se limite gravemente su habitabilidad, ya que el mantenimiento de estos elementos solo es posible cuando otros residentes no pueden pagar.
La existencia de defectos ocultos o estructurales en el edificio, como termitas, aluminosis, etc. Este tipo de problemas pueden ser detectados por el comprador si realiza las investigaciones oportunas y solicita información al vendedor.
Presencia de okupaciones en otras zonas de la urbanización. El comprador puede detectar este tipo de problemas si realiza las investigaciones pertinentes y solicita información al vendedor.
Es norma en toda España que las autoridades realicen inspecciones de edificios con entre 40 y 60 años de antigüedad, según la región.
En otras palabras, los edificios antiguos suelen ser sometidos a una inspección por parte de técnicos de la administración para confirmar su buen estado.
Como resultado de esta inspección, pueden detectarse problemas de conservación o defectos constructivos que pueden dar lugar a la exigencia de corrección o renovación por parte de la administración, y que generan la obligación por parte de propietarios y vecinos de asumir los gastos y obras necesarios para solucionarlos.
De hecho, en ocasiones nos encontramos con que este es el verdadero motivo que motiva la venta por parte del vendedor, y que, si el comprador no está debidamente informado, como futuro propietario, será responsable del pago de dichas obras, además de tener que soportarlas durante su ejecución.
Hay edificios que, en su momento, se construyeron en zonas con alto riesgo de inundación.
Pero también hay otras zonas que antes presentaban bajo riesgo de inundación, pero que, debido al cambio climático, ahora son altamente peligrosas.
Y esto, lamentablemente, no solo ocurre en zonas alejadas de las ciudades, sino también en ciudades o pueblos con urbanizaciones e infraestructura consolidadas.
Reventa de villas y chalets en parcelas individuales.
Atención especial a reformas estructurales, inspecciones, afectaciones privadas y públicas, construcciones irregulares e identificación de derechos de edificación.
Es muy común, especialmente en edificios de grandes ciudades donde se requiere licencia de ocupación, que el edificio no la cuente.
Cabe mencionar que, en España, si bien todas las comunidades autónomas y regiones exigen generalmente la obtención de la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad como requisito indispensable para la venta de viviendas de obra nueva, esto no se aplica a las viviendas de segunda mano.
Así, encontramos regiones como Madrid, Andalucía, País Vasco, etc., donde no se requiere licencia de ocupación ni cédula de habitabilidad para la venta de viviendas de segunda mano.
Sin embargo, en otras regiones como Cataluña, Islas Baleares, Islas Canarias, Comunidad Valenciana y Murcia, obtener una licencia de ocupación o cédula de habitabilidad es requisito indispensable para la venta de una vivienda.
Dicho esto, en las regiones que sí exigen que el propietario tenga una licencia de ocupación o un Certificado de Habitabilidad válidos para la venta de su propiedad, es muy común que el vendedor no los tenga o no los proporcione.
En muchos casos, los vendedores se muestran reacios a solicitar la renovación por diversas razones:
O peor aún:
El hecho de que el propietario presente la Licencia de Ocupación o el Certificado de Habitabilidad renovados y vigentes implica:
Por lo tanto, que el nuevo propietario no disponga de licencia de ocupación significa que:
Es muy común, sobre todo en urbanizaciones antiguas, que se realizaron urbanísticamente según normativas anteriores o de forma deficiente, encontrar parcelas o chalets en los que, para ejecutar u obtener una licencia de obra, el propietario debe completar o acometer las obras de urbanización que afectan a la parcela.
Esto se debe a que la parcela carece de la infraestructura urbana exigida por la normativa vigente debido a:
Por lo tanto, en numerosas ocasiones nos encontramos con casos en los que es necesario acometer por parte del propietario:
En este tipo de casos, los ayuntamientos y las autoridades locales suelen exigir a los propietarios que proyecten obtener permisos de obra en estas zonas que paguen y asuman los costes de urbanización de dichas parcelas para:
Dicho esto, es importante tener en cuenta que el coste más elevado y significativo de las obras de urbanización es el sistema de saneamiento o alcantarillado. La falta de autorización para la gestión de aguas residuales en este sentido suele ser uno de los factores más importantes a tener en cuenta al comprar una villa o chalet en una parcela unifamiliar.
Los derechos de edificación se reducen o cancelan.
Por lo tanto, además de los costes económicos asociados a los posibles costes de desarrollo no utilizados de la parcela, esto representa una limitación significativa y un riesgo muy alto para los derechos de edificación y las condiciones disponibles para la parcela. Esto se debe a que estos derechos de edificación suelen estar sujetos a un tamaño de parcela determinado, según la siguiente fórmula:Superficie de parcela menor
=
(Menos derechos de edificación) o (Pérdida de derechos de edificación)
Conclusión:
Imagínese el riesgo y el perjuicio económico que conlleva no estar informado sobre este aspecto esencial para el comprador.
¿Qué son las “afecciones urbanísticas”?: Son aquellas condiciones que la administración determina y que afectan a la edificabilidad o al uso de los inmuebles en España.
Por lo tanto, encontramos parcelas o inmuebles afectados por Costas, barrancos, zonas verdes, zonas públicas, etc.
En otros casos, encontramos que estas parcelas o chalets se ven afectados por diversos aspectos urbanísticos, como cauces secos, canales , etc. En estos casos, al igual que en el anterior, estos impactos suponen limitaciones a la hora de construir, que pueden afectar significativamente a la superficie de la parcela, haciéndola inviable, o, sin afectar a la superficie, implicar limitaciones a la hora de localizar el punto exacto de construcción, haciéndola inviable o reduciendo su potencial.
Retranqueos con respecto a las carreteras y a los lindes con otros vecinos.
En otras ocasiones, observamos que las construcciones existentes o proyectadas no cumplen con las distancias mínimas exigidas por la normativa, tanto en cuanto a la separación con los vecinos como a las carreteras. En consecuencia, encontramos edificios construidos sin respetar estas distancias, lo que los convierte en ilegales.
También podemos encontrarnos con infracciones urbanísticas cometidas por los propietarios actuales o anteriores. Estas infracciones incluyen la construcción de edificios sin permiso, lo que puede dar lugar a sanciones administrativas e incluso a órdenes de demolición por parte de las autoridades.
También podemos encontrarnos con que los propietarios hayan realizado obras de rehabilitación en zonas no habitables como sótanos, terrazas y zonas comunes que no cumplan la normativa, y que esto permanezca oculto al comprador.
Los edificios existentes pueden verse afectados por problemas estructurales que, si no son detectados por el comprador, pueden dar lugar a graves riesgos.
REGLA GENERAL:
En España solo se permite una vivienda unifamiliar por parcela edificable.
Se entiende por «vivienda unifamiliar» aquella en la que sólo puede residir una familia. Es decir, que cuenta con los elementos e infraestructuras suficientes para una sola familia.
Esto implica que, en teoría, solo puede haber una vivienda por parcela o terreno edificable.
En la realidad, sin embargo, nos encontramos con situaciones en las que:
Por este motivo, es común encontrar:
Y lo que es peor, podemos encontrar partes inhabitables de la vivienda o anexos que se utilizan como viviendas independientes o como casas de invitados, como:
Esto está totalmente prohibido por la normativa, por lo que es indeseable que los vendedores afirmen sistemáticamente que este tipo de construcciones se han completado, cuando en realidad se trata de una clara ocultación de las normas de construcción y normativas vigentes.
¡EN ESPAÑA NO SE PUEDE TENER CASA DE INVITADOS!
Por lo general, no se puede tener una casa de invitados en una vivienda unifamiliar porque la normativa urbanística municipal limita la parcela a una sola vivienda principal.
Convertir un anexo en una vivienda independiente se considera ilegal si infringe la normativa urbanística, la licencia de ocupación o la normativa de actividad, y puede conllevar sanciones.
Los ayuntamientos regulan el uso del suelo y estipulan que cada parcela unifamiliar debe tener solo una vivienda principal. Añadir una cocina y un baño completos a un anexo para independizarlo viola la clasificación del terreno. Las consecuencias de este tipo de acondicionamiento son, además de multas o sanciones administrativas, la SEGURIDAD DE LOS OCUPANTES.
Dado que la administración no permite el uso de estas habitaciones como vivienda, carecen de garantías de seguridad suficientes en caso de:
No se trata solo de un problema de planificación urbana; Es un problema de seguridad vital.
Hay edificios que, en su momento, se construyeron en zonas con alto riesgo de inundación.
Pero también hay otras zonas que antes presentaban bajo riesgo de inundación, pero que, debido al cambio climático, ahora son altamente peligrosas.
Y esto, lamentablemente, no solo ocurre en zonas alejadas de las ciudades, sino también en ciudades o pueblos con urbanizaciones e infraestructura consolidadas.
Resale and construction of villas and chalés in rustic land areas.
Special attention to structural reforms, inspections, private and public affections, irregular constructions and identification of building rights.
Falta de permisos de ocupación. Al igual que con los edificios, en las regiones donde se requiere permiso de ocupación, el vendedor debe proporcionar la cédula de habitabilidad en el proceso de venta de su propiedad. No presentarla puede conllevar la ocultación de propiedades que no cumplen con los requisitos, ya que podrían haberse construido o ampliado sin el permiso de obra necesario o infringiendo la normativa vigente. También puede generar otros problemas, como la construcción de viviendas en urbanizaciones inacabadas donde las obras de urbanización necesarias aún están pendientes.
Además, la falta de permiso de ocupación o cédula de habitabilidad también puede implicar la ocultación de obras sin autorización, lo que daría lugar a una inspección por parte de las autoridades, algo que los propietarios considerarían indeseable.
or lo tanto, la ausencia de licencia de ocupación constituye un factor de riesgo importante al comprar una propiedad.
Si bien este es un requisito muy importante para las propiedades en suelo urbano, cobra especial importancia en los casos de compra de propiedades en suelo rústico, donde la normativa urbanística es mucho más estricta y limita los derechos de construcción en este tipo de suelo.
Es muy común, sobre todo, encontrar parcelas o chalets en los que, para ejecutar u obtener una licencia de obra, es necesario acometer las obras urbanísticas que afectan a dicha parcela, incluso en suelo rústico.
En otras palabras, implica asumir la urbanización o los costes de urbanización del exterior de la parcela que no se han realizado o, si se realizaron, se realizaron de forma deficitaria. Encontramos algunos casos en los que:
En este tipo de casos, los ayuntamientos y entidades locales suelen exigir a los propietarios que van a solicitar licencias de obra en estas zonas que paguen y asuman los costes de urbanización de dichas parcelas para autorizar la construcción de una vivienda en ellas o, si ya existe una vivienda, que obtengan una licencia de obra mayor, por ejemplo, o una licencia de reforma.
Los costes de urbanización suelen ser la parte más cara de un proceso constructivo, y pueden acarrear graves problemas económicos para el propietario o comprador que ha adquirido una parcela sin conocerlos, o que ha comprado un chalet con el fin de reformarlo.
Es muy común, sobre todo en urbanizaciones antiguas, encontrar parcelas o terrenos pendientes de la ejecución de las cesiones a la administración de las partes colindantes de dichas parcelas, que, por ley, están obligadas a ampliar las vías de acceso o cualquier otro tipo de servidumbre o cesión pública.
Se trata de situaciones complicadas, ya que nos encontramos con que la parcela se ve afectada por la ampliación de las vías de acceso, o por la distancia con una zona pública (cauces fluviales, cauces secos o costas), o incluso con el vecino, lo que, además de obligar al propietario a asumir los costes de urbanización de la ampliación de dicha vía, supone una carga para la superficie de la parcela: su reducción.
¿Y qué ocurre cuando se reduce la superficie de una parcela? :
Los derechos de edificación se reducen o cancelan.
Por lo tanto, además de los costes económicos asociados a los posibles costes de desarrollo no utilizados de la parcela, esto representa una limitación significativa y un riesgo muy alto para los derechos de edificación y las condiciones disponibles para la parcela. Esto se debe a que estos derechos de edificación suelen estar sujetos a un tamaño de parcela determinado, según la siguiente fórmula:
Superficie de parcela menor
=
(Menos derechos de edificación) o (Pérdida de derechos de edificación)
Por ejemplo.
Imaginemos ahora que esta parcela, según la normativa local, debe ceder una cierta cantidad de metros para la construcción o ampliación de una carretera.
Y que la cesión de la parcela a la carretera supone «ceder» a la administración pública 300 m².
Por lo tanto, la parcela resultante sería de 9.700 m². Es decir, menos de los 10.000 m² necesarios para obtener el derecho de edificación, lo que hace inviable la construcción de una vivienda.
Conclusión:
Imagínese el riesgo y el perjuicio económico que conlleva no estar informado sobre este aspecto esencial para el comprador.
¿Qué son las “restricciones urbanísticas”? _: Son aquellas condiciones que la administración determina y que afectan a la edificabilidad o al uso de los inmuebles en España.
Por lo tanto, encontramos parcelas o inmuebles afectados por costas, barrancos, zonas verdes, zonas públicas, etc. En otros casos, encontramos que estas parcelas o chalets se ven afectados por diversos aspectos urbanísticos, como cauces secos, cauces fluviales, etc. Y muchos otros, especialmente comunes en terrenos rústicos, como:
En estos casos, al igual que en el anterior, estos impactos suponen limitaciones a la hora de construir, que pueden afectar significativamente a la superficie de la parcela, haciéndola inviable, o, sin afectar a la superficie, implicar limitaciones a la hora de localizar el punto exacto de construcción, haciéndola inviable o reduciendo su potencial.
Retranqueos a viales, así como con otros vecinos. En otras ocasiones, observamos que las construcciones existentes o proyectadas no cumplen con las distancias mínimas exigidas por la normativa, tanto en cuanto a separación con los vecinos como con las vías de acceso.
En consecuencia, encontramos edificaciones construidas sin respetar estas distancias, lo que las convierte en ilegales.
También podemos encontrarnos con infracciones urbanísticas cometidas por los propietarios actuales o anteriores. Estas infracciones incluyen la construcción de edificios sin permiso, que pueden estar sujetos a sanciones administrativas e incluso órdenes de demolición por parte de las autoridades.
También podemos encontrarnos con que los propietarios hayan realizado obras de rehabilitación en zonas no habitables como sótanos, terrazas y zonas comunes que no cumplan la normativa, y que esto permanezca oculto al comprador.
Los edificios existentes pueden presentar problemas estructurales que, de no ser detectados por el comprador, pueden generar graves riesgos.
Además, en las construcciones rurales, las conexiones suelen tener instalaciones exteriores e interiores deficientes de agua, electricidad, depuración de agua, aguas residuales, etc., lo que puede implicar que, en muchos casos, las instalaciones conectadas no cumplan con la normativa.
Esto implica que, en el futuro, el comprador podría tener problemas con el suministro de electricidad y agua potable, o que se le exija realizar instalaciones o infraestructuras de saneamiento de alto nivel, minimizar el impacto ambiental, protegerse contra incendios, etc., con un impacto económico para el comprador.
REGLA GENERAL:
En España solo se permite una vivienda unifamiliar por parcela edificable.
Se entiende por «vivienda unifamiliar» aquella en la que sólo puede residir una familia. Es decir, que cuenta con los elementos e infraestructuras suficientes para una sola familia.
Esto implica que, en teoría, solo puede haber una vivienda por parcela o terreno edificable.
En la realidad, sin embargo, nos encontramos con situaciones en las que:
Por este motivo, es común encontrar:
Y lo que es peor, podemos encontrar partes inhabitables de la vivienda o anexos que se utilizan como viviendas independientes o como casas de invitados, como:
Esto está totalmente prohibido por la normativa, por lo que es indeseable que los vendedores afirmen sistemáticamente que este tipo de construcciones se han completado, cuando en realidad se trata de una clara ocultación de las normas de construcción y normativas vigentes.
¡EN ESPAÑA NO SE PUEDE TENER CASA DE INVITADOS!
Por lo general, no se puede tener una casa de invitados en una vivienda unifamiliar porque la normativa urbanística municipal limita la parcela a una sola vivienda principal.
Convertir un anexo en una vivienda independiente se considera ilegal si infringe la normativa urbanística, la licencia de ocupación o la normativa de actividad, y puede conllevar sanciones.
Los ayuntamientos regulan el uso del suelo y estipulan que cada parcela unifamiliar debe tener solo una vivienda principal. Añadir una cocina y un baño completos a un anexo para independizarlo viola la clasificación del terreno. Las consecuencias de este tipo de acondicionamiento son, además de multas o sanciones administrativas, la SEGURIDAD DE LOS OCUPANTES.
Dado que la administración no permite el uso de estas habitaciones como vivienda, carecen de garantías de seguridad suficientes en caso de:
No se trata solo de un problema de planificación urbana; Es un problema de seguridad vital.
Especialmente en zonas rurales, donde el control de las acciones ambientales no es tan alto como en las zonas urbanas, podemos encontrar a menudo zonas con alto riesgo de inundaciones o afectadas por otros riesgos como:
Identification of the different professionals which take part on the purchase process.
Special attention to the necessary due-diligence, skill and responsability in each step of the process.
The real estate agent is responsible for the commercial side of the transaction.
Their role typically includes:
Marketing the property
Facilitating communication between buyer and seller
Assisting in price negotiation
Coordinating viewings and reservation documentation
The agent’s objective is to bring the parties to agreement. They do not perform independent legal risk analysis.
he notary is a public official whose role is to ensure formal legality at the moment of signing.
The notary:
Verifies the identity and legal capacity of the parties
Confirms the formal validity of the public deed
Ensures required documentation is present
Formalises the transfer of ownership
The notary does not conduct a detailed pre-contract risk assessment, nor do they represent either party individually.
Their function is formal, neutral and limited to the moment of execution.
A gestor (administrative manager) focuses on procedural tasks.
This may include:
Filing taxes
Registering the deed
Coordinating administrative documentation
Handling paperwork after completion
The gestor’s role is operational and administrative, not strategic or advisory.
A general lawyer may review documentation and assist with completion.
However, the scope of review often depends on:
Their area of practice
The time allocated to the transaction
Whether the review occurs before or after arras
In the majority of cases, the involvement may focus on contract review rather than structured regulatory exposure analysis.
At TLA, the approach is structured differently.
Our intervention begins before financial commitment becomes irreversible.
We focus on:
Pre-contract assessment prior to signing arras
Urban planning conformity and regulatory exposure
Construction history and compliance
Evaluation of future renovation or extension feasibility
Identification of risks that may affect long-term use or resale
The objective is not merely to complete the transaction.
The objective is to determine whether the transaction should proceed under the current legal and planning conditions.
Legal clarity before commitment is significantly more valuable than correction after commitment.
Each professional plays a distinct and complementary role.
However, not all roles involve structured legal risk analysis before financial exposure arises.
Review Area | Agent | Notary | Gestor | General Lawyer | TLA Strategic Legal Preview |
Commercial negotiation | ✓ | – | – | – | – |
Formal deed execution (completion) | – | ✓ | – | ✓ | ✓ |
Administrative fillings (taxes & registration) | – | – | ✓ | ✓ | ✓ |
Pre-arras risk assestment | – | – | – | Limited | ✓ |
Planning & Regulatory analysis | – | – | – | Variable | ✓ |
Evaluation of economical exposure before commitment | – | – | – | Variable | ✓ |
Strategic positioning of the acquisition | – | – | – | Rare | ✓ |
In Spain, the most significant financial commitment typically occurs at the arras stage, where 10% of the purchase price may become contractually binding.
The difference between coordination and structured legal assessment becomes particularly relevant at this moment.
Understanding who does what allows buyers to make informed decisions before assuming exposure.
At TLA, property analysis is not conducted through isolated checks, but through a structured review framework divided into four core risk categories.
This category examines whether the property complies with applicable urban planning regulations and land classification rules.
It includes:
Legal conformity of construction
Licence validity
Urban charges affecting the land
Restrictions impacting renovation or extension
Planning irregularities often remain undetected until resale or financing stages.
This category focuses on the physical and documentary consistency of the asset.
It involves:
Construction history and modifications
Structural guarantees (where applicable)
Technical conformity between approved plans and executed works
Discrepancies in this area may affect future insurance, resale or legal certainty.
This category evaluates the legal implications of reservation and arras agreements.
It includes:
Deposit recovery conditions
Penalty clauses
Withdrawal rights
Completion timelines
In Spain, financial exposure typically consolidates at the arras stage, where approximately 10% of the purchase price may become contractually binding.
This category assesses how the property is positioned from a medium- and long-term perspective.
It considers:
Future use feasibility
Renovation potential
Community governance exposure
Contextual factors affecting resale or enjoyment
The objective is not only to verify present legality, but to evaluate the long-term stability of the investment.
At TLA, the approach is structured differently.
Our intervention begins before financial commitment becomes irreversible.
We focus on:
Pre-contract assessment prior to signing arras
Urban planning conformity and regulatory exposure
Construction history and compliance
Evaluation of future renovation or extension feasibility
Identification of risks that may affect long-term use or resale
The objective is not merely to complete the transaction.
The objective is to determine whether the transaction should proceed under the current legal and planning conditions.
Legal clarity before commitment is significantly more valuable than correction after commitment.
TLA offices are
Our team is ready to provide high quality assistance in a wide scope of Real Estate and Property matters