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DONOSTI KENNENLERNEN – SAN SEBASTIAN FÜR ZUKÜNFTIGE IMMOBILIENKÄUFER UND IMMOBILIENINVESTOREN
Die Stadt San Sebastian – Donosti
Einführung – Die Ursprünge von Donosti
Historisch gesehen soll die Siedlung, aus der San Sebastián hervorging, das Kloster San Sebastián el Antiguo sowie die Burg Monte Urgull und die Stadt auf dem Grabhügel gewesen sein, der sie mit dem Land verband, dessen Bewohner nach eigenen Angaben seit jeher von der Fischerei und dem Handel lebten.
Das umliegende Gebiet war mit Bauernhöfen übersät, die ebenfalls landwirtschaftlich genutzt wurden.
Es muss gesagt werden, dass San Sebastián an einem Schnittpunkt zwischen zwei verschiedenen Regionen liegt: dem Meer und dem Landesinneren. Um ins Landesinnere zu gelangen, führten die Landwege über den Fluss Urumea zur Küste, wodurch sich ein Handel mit dem Landesinneren entwickeln konnte.
Tatsächlich verfügte die Stadt über einen Seehafen und einen weiteren Flusshafen (oder Santa Catalina) sowie über den Hafen von Pasajes, der viele Jahre lang unter der Gerichtsbarkeit von San Sebastián stand.
Es war Sancho El Sabio, der diesem bescheidenen Bevölkerungszentrum die Stadtrechte verlieh, da es bereits eine beginnende Handelsaktivität aufwies.
Im Laufe der Jahre und aufgrund seiner Nähe zur Grenze gewann es auch eine gewisse militärische Bedeutung, was zum Bau verschiedener Befestigungsanlagen führte, die bis zur Mitte des 19. Jahrhunderts ausgebaut wurden.
Die Stadtentwicklung von San Sebastián-Donosti verläuft in mehreren Phasen :
Die erste bis zur Zerstörung durch die Belagerung von 1813 (Spanischer Unabhängigkeitskrieg) .
Vom Mittelalter bis zum 16. Jahrhundert gab es keine größeren baulichen Veränderungen in der Stadt. Es handelt sich um einen ummauerten Stadtkern mit einem regelmäßigen geometrischen Grundriss, der eine wichtige Gerichtsbarkeit über das angrenzende landwirtschaftliche Gebiet und einige kleinere Kerne, die ihn umgaben, ausübte.
Um die primitive mittelalterliche Burg von Urgull herum wurden verschiedene Stadtmauern errichtet, die die Stadtentwicklung bis ins 19. Jahrhundert einschränkten.
Im 16. Jahrhundert wurden Bauarbeiten und die Erweiterung der neuen Stadtmauern vorgenommen.
Diese Arbeiten wurden im 17. Jahrhundert fortgesetzt und in geringerem Umfang auch im 18. Jahrhundert.
Diese Phase endet mit der fast vollständigen Zerstörung der Stadt im Jahr 1813. Zu diesem Zeitpunkt wird die Stadt durch die Belagerung des Herzogs von Wellington (Unabhängigkeitskrieg) zerstört und wieder aufgebaut, wodurch der heutige alte Teil entsteht.
Im Jahr 1854 wurde San Sebastián zur Hauptstadt von Gipuzkoa ernannt.
In dieser Zeit kam zu den kommerziellen und administrativen Aktivitäten der Stadt eine bedeutende touristische Aktivität hinzu, da sie seit Mitte des 19. Jahrhunderts als Sommerresidenz der Königsfamilie ausgewählt wurde.
In diesen Jahren wurde der Abriss der Stadtmauern genehmigt, sodass die Stadt ihren Kriegscharakter verlor.
In diesen Jahren begann die Entwicklung des Stadtteils Ensanche mit dem Bau des südlichen Ensanche von San Sebastián, der auch die Sümpfe und Arenales de Urumea umfasste.
Der Ensanche hat einen regelmäßigen Grundriss mit geraden Straßen, die ein quadratisches Raster bilden, wobei die Avenida de la Libertad besonders hervorsticht.
Dieser Stadtteil hat mit dem Paseo de la Concha eine wichtige touristische und Freizeitfunktion. Es hat auch eine wichtige Wohn-, Verwaltungs- und Handelsfunktion.
Die industriellen Aktivitäten verlagern sich nach Ibaeta, Antiguo und in das spätere Barrio de Gros.
Die ärmsten Bevölkerungsschichten konzentrieren sich in der Altstadt oder ziehen in die Altstadt.
Später begannen die Arbeiten am Ensanche de Gros oder Zurriola in den Arenales, die sich zwischen dem Fluss Urumea und dem Hang des Berges Ulía erstreckten.
Das Gebiet, das heute als Zentrum gilt, wurde zwischen 1867 und 1910 erbaut. Der Schwerpunkt der Stadt verlagerte sich vom Gipuzkoa-Platz zur Avenida de la Libertad, die heute die Achse von Donosti bildet. Die Altstadt wurde aufgrund ihrer schwierigen Lage zu einem Erholungsgebiet mit kleinen Geschäften, da sie für eine moderne Handels-, Verkehrs- und Transportaktivität nicht geeignet ist.
Später konzentrierte sich die Stadtentwicklung auf die Straßen San Martín, das Straßennetz rund um die Plaza del Buen Pastor und die Straße Prim, während die Bauten in den Straßen Gross, Antiguo und Amara Viejo hervorstechen.
Die Plätze von Donosti
Donosti verfügt über zahlreiche und vielfältige Plätze, wie beispielsweise die Plaza de la Constitución, die ein Ort für soziale Begegnungen und Veranstaltungen populärer, sportlicher und kultureller Art ist und unter deren Arkaden sich die Geschäftsräume befinden, über denen die Wohnhäuser liegen.
Neben der Plaza de la Constitución verfügt Donosti über folgende Plätze:
- Die Plaza de la Trinidad, die für kulturelle und sportliche Aktivitäten genutzt wird.
- Die Plaza de Zuloaga mit einer Grünanlage und dem Museum San Telmo.
- Außerdem gibt es noch die kleine Plaza Lasala.
- Wir finden auch die Alameda del Boulevard, deren zentraler Bereich von Gärten und öffentlichen Einrichtungen eingenommen wird und die eine der Hauptverkehrsachsen des Straßennetzes und die Verbindung zwischen der Altstadt und dem neuen Stadtteil darstellt.
- Die Plaza de Gipuzkoa mit ihrem Garten in der Mitte ist ein Ort der Erholung und Freizeitgestaltung mit einem kleinen Teich. Um sie herum befinden sich Geschäftsräume, darüber Wohnhäuser, Büros sowie der Palast der Provinzregierung von Gipuzkoa. Sie ist ein Anziehungspunkt und Zentrum der Stadt und nimmt auch in der Erweiterung eine zentrale Position ein.
- Die Plaza del Buen Pastor ist ein Freizeitbereich. Auf diesem Platz befindet sich die Kathedrale, die von Häusern mit Geschäftsräumen umgeben ist.
Um diesen Platz herum befinden sich die einzigartigen Correos-Gebäude und das Kulturzentrum Koldo Mitxelena. - Die Plaza del Centenario ist der Verbindungspunkt zwischen den Stadtvierteln Amara Nuevo und Amara Viejo.
- Die Plaza de Pío XII liegt zwischen einem der wichtigsten inneren und äußeren Verkehrsknotenpunkte der Stadt. Über sie ist sie mit der Autobahn Bilbao-Behobia verbunden. Hier befinden sich die Unterdelegation der Regierung, der Busbahnhof und das Hotel Amara Plaza.
- Die Plaza de Irún im Stadtteil Amara Nuevo. An diesem Platz befindet sich das Verkehrsnetz, das die Avenida de Madrid, den Fluss Urumea und die Verbindungen nach Loiola miteinander verbindet. Besonders hervorzuheben ist das Einkaufszentrum ARCCO.
- Die übrigen Plätze des Stadtviertels Amara Nuevo liegen innerhalb der Häuserblocks und weisen teilweise niedrige Geschäftsgebäude, Garagen und Werkstätten auf, während andere von kleinen Gärten und Erholungsflächen eingenommen werden.
Es handelt sich um die Plätze Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste und Estudios.
- Die Plaza de Zaragoza ist der Ort des Übergangs und der Erholung im Zentrum und in Miraconcha .
- Die Plaza de Euskadi und die Plaza de España sind Durchgangsorte zwischen den Straßen, die über diese Plätze und die Brücke Santa Catalina die Stadtteile Gros, Amara, Egia-Atocha und Centro verbinden.
Stadtteil Donosti
Altza
Der Stadtteil Altza liegt auf einem der Hügel, die die Bucht von Pasaia überragen, und erstreckt sich über deren Hänge. Es ist der östlichste Stadtteil der Stadt und liegt an der Grenze zu den Gemeinden Pasaia und Rentería. Es erstreckt sich über einen Hügel, auf dessen Gipfel sich eine Siedlung befand, die in den letzten vierzig Jahren nach und nach durch die Besiedlung der Nord-, Ost- und Westhänge sowie durch den Bau vor der Nationalstraße und in den Txingurri- und Molinao-Tälern ersetzt wurde und heute einen klar erkennbaren Teil der Stadt bildet.
Die besonderen Merkmale der physischen Umgebung, insbesondere die Topografie, die durch die großen Infrastrukturen in der Umgebung (Hafen von Pasaia, Autobahn Bilbao-Behobia und ihre Verbindungen nach La Herrera und zum Hafen) noch hervorgehoben wird, bilden heute die Grenzen des Stadtteils, mit Ausnahme seiner Fortsetzung im Osten im Stadtteil Antxo in Pasaia und im Gebiet Garbera im Südwesten.
Es hat eine Ausdehnung von fast 230 ha, die der PGOU in fünfundzwanzig ausgewiesene städtische Interventionsgebiete (AIU) unterteilt: La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (Abschnitt La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista, Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular und Luzuriaga.
Das Nebeneinander unvereinbarer Nutzungen und die Notwendigkeit, unvollendete Flächen neu zu gestalten, sind zwei weitere Merkmale eines Stadtviertels, in dem sich insgesamt 7.501 Wohnungen, 139.716 m² für industrielle Nutzungen und 55.207 m² für tertiäre Nutzungen befinden.
Was die Ausstattung mit kommunalen Einrichtungen angeht, liegt Altza dank der in den letzten Jahren durchgeführten Maßnahmen über dem städtischen Durchschnitt: Sportzentrum Larres, Kulturhaus Casares, Gesundheitszentrum, Bildungszentren usw., die einen wichtigen Umstrukturierungsprozess begonnen haben.
Angesichts dieser Problematik sieht der PGOU die Sanierung des Stadtgefüges, die Verlagerung von Industriebetrieben, die Erschließung alternativer Industrieflächen, das Angebot von Flächen für den tertiären Sektor usw. vor. Als konkrete Maßnahmen sind folgende hervorzuheben: die Umgestaltung der Zufahrten Herrera und Buenavista; die Schaffung neuer Zufahrten von Intxaurrondo und Molinao; die Innenreform von Herrera, Larratxo und Buenavista; integrierte Sanierung in Altza, Arria und Molinao; Fertigstellung der Gebiete Oleta und Darieta; Schaffung von Industrieflächen in Landarro und Miamarka; Planung eines Einkaufs- und Bürozentrums in Lardi-Alde; Bau der Parks Arria, Garberako Gaina und Larres; und Erweiterung des Sportkomplexes Larres.
Amara Berri (Amara Nuevo)
Mit einer Gesamtfläche von 132 Hektar wird es im Norden durch den Fluss Urumea in seiner Schleife begrenzt, die an die Halbinsel Mundaiz grenzt. Im Osten und Süden durch die Umgehungsstraße und im Westen durch die Eisenbahnlinien Eusko Trenbideak und die neue Straße Amara-Ayete. Es umfasst die flachen Gebiete der Urumea-Ebene und die Mulden von Anoeta und Morlans (im unteren Teil), die eine natürliche Erweiterung der ebenen Böden bilden. Ein Teil des Hangs des Alkolea-Parks (Ibaialde-Gebiet) ist ebenfalls einbezogen, obwohl er sich am rechten Ufer des Flusses befindet. Der größte Teil des Stadtviertels wird vom PGOU als städtisches Gebiet betrachtet, mit Ausnahme der Gebiete Ensanche de Amara IV und Riberas de Loyola, die als bebaubares Gebiet in Entwicklung klassifiziert sind.
Amara-Berri ist eines der wichtigsten Viertel für die Wohnbebauung der Stadt, mit insgesamt 13.199 geplanten Wohnungen im Entwicklungshorizont des Generalplans.
Añorga
Das Viertel Añorga besteht aus zwei großen Grundstücken, die zu beiden Seiten der Nationalstraße NI liegen, zwischen der Verbindung mit der Umgehungsstraße südlich von Ibaeta und der Gemeinde Lasarte.
Es umfasst eine Fläche von etwa 123 ha. Die unzureichende Anbindung der bestehenden Wohngebiete an die NI und die daraus resultierende Isolation sowie die schlechte Infrastruktur sind die beiden größten Nachteile.
El Antiguo-Ondarreta
Das Viertel El Antiguo-Ondarreta erstreckt sich im nördlichen Teil der flachen Gebiete der Vega de Ibaeta bis zur Küste und dem Hügel Lugaritz (Seminario) und hat eine Fläche von 116 Hektar. Es wird im Norden durch die Zufahrtsstraßen nach Igeldo und zum Strand von Ondarreta begrenzt, im Süden durch den Camino de los Pinos und den Fußgängerzugang zur Fundación Matía, im Osten durch die Straßen Palacio und Dr. Marañón und im Westen durch die Avda. de Tolosa und den Hang des Monte Igueldo.
In den 1990er Jahren gab es einen bedeutenden Aufschwung sowohl im Wohnungsbau als auch in der Infrastruktur (Sportzentrum, Ambulanz usw.).
Es ist in folgende Stadtentwicklungsgebiete unterteilt: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Norduniversitätscampus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I und II.
Ategorrieta-Ulia
Das Viertel Ategorrieta-Ulia erstreckt sich am Fuße des Südhangs des Berges Ulia . Es hat eine Fläche von 67,53 Hektar und wird im Westen von Sagüés , im Süden von der Avda. de Navarra und der RENFE-Bahnlinie und im Osten vom Alto de Miracruz begrenzt.
Seine Entwicklung verläuft im Wesentlichen linear, zunächst entlang der alten Straße von Ategorrieta und später entlang der Avenida de Navarra und der Avenida de Ategorrieta, die den Hang des Ulía hinaufführen und dabei eine relativ homogene maximale Höhe beibehalten. Die Bebauung ist zwar nicht zeitgenössisch, entspricht aber im Allgemeinen niedrigen Wohngebäuden und Einzelhäusern, zwischen denen sich zahlreiche Klostergrundstücke befinden, die von großen Gebäuden eingenommen werden, die einen Kontrast zum Wohngebiet bilden.
Im Stadtteil lassen sich fünf Bereiche unterscheiden: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder und Ategorrieta, die für die Zwecke der Stadtplanung als städtisches Gebiet klassifiziert sind.
Trotz der scheinbaren Homogenität sind die Probleme des Stadtviertels vielfältig. Aufgrund von Problemen wie dem unzureichenden Straßennetz, der hohen Bebauungsdichte in bestimmten Bereichen, der Mischnutzung und dem Mangel an Parkplätzen und Freiflächen besteht Sanierungsbedarf.
Im Gebiet Manteo herrscht eine höhere Besiedlungsdichte mit Zugangsproblemen, während andere Gebiete eine höhere Umweltqualität aufweisen, die jedoch auch mit Mängeln in diesem Bereich einhergeht. Die geringe Bebauungsdichte des Stadtviertels führt zu einer Zersplitterung der öffentlichen Räume, die nach den in den letzten Jahren durchgeführten Maßnahmen in Manteo ein hohes Niveau erreicht haben, während sie in den Gartenstadtgebieten, wie für diese Typologie üblich, reduziert sind.
Die Verpflichtung zur Sanierung des Gebiets wird eingehalten und umfasst eine Reihe von städtebaulichen Maßnahmen: Umwandlung von Industrieflächen in Dienstleistungsflächen, Schaffung neuer Plätze und Freiflächen in Santa Teresa, Manteo usw., Erschließung des Ulía-Parks in den an das Viertel angrenzenden Gebieten, Bau des Sportzentrums und Bereitstellung von Tiefgaragen in Manteo. Andererseits ist es auch notwendig, die Wohnbebauung mit geringer Dichte als charakteristische Nutzung zu konsolidieren, das Straßennetz anzupassen und zu priorisieren, die unbebauten Zwischenflächen zu erschließen, die mangelhaften Verbindungen zu verbessern und die Nutzung der Einrichtungen weitgehend zu konsolidieren.
Ayete
Das Viertel Ayete liegt im Zentrum der Stadt und erstreckt sich über den Gipfel und die Hänge des Alto de Ayete zwischen den Ebenen Ibaeta und Urumea.
Es hat eine Fläche von etwa 233 Hektar und wird im Süden von der Umgehungsstraße von San Sebastián, im Norden vom Paseo de Miraconcha und dem Camino de San Roque, im Osten von den Eisenbahnlinien Eusko, Trenbideak, der neuen Straße Amara-Ayete und der Straße Errondo sowie im Westen von den Ausläufern des Lugaritz-Passes, der Straße Ibaeta-Ayete und der Avenida de Tolosa begrenzt. Trenbideak, die neue Straße Amara – Ayete und die Straße Errondo sowie im Westen durch die Ausläufer des Lugaritz-Passes, die Straße Ibaeta-Ayete und die Avenida de Tolosa.
Ayete entspricht im Allgemeinen den Merkmalen einer Gartenstadt mit mittlerer Bebauungsdichte, wobei es an kommunalen Einrichtungen mangelt, die Straßenverbindung zwischen den verschiedenen bebauten Gebieten unzureichend ist und die gewerbliche Tätigkeit wenig gefördert wird. Aus all diesen Gründen sind einige städtebauliche Maßnahmen geplant: das Sportzentrum Txantxa-Erreka und die Sportanlagen Lanberri, Puyo und Pagola; das Einkaufszentrum Txantxa-Erreka; der Bau der Straße Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999) und die Schaffung der Parks Puyo und Arbaizenea.
Zentrum-Centro
Im Norden vom offenen Meer, im Osten vom Fluss Urumea, im Westen von der Bucht Bahía de la Concha und den Hügeln von Ayete und im Süden vom neuen Stadtteil Ensanche de Amara begrenzt, bildet das Zentrum im Sinne des Generalplans die Altstadt, die Ensanches aus dem 19. Jahrhundert, den Paseo de Miraconcha und den Hügel San Bartolomé, allesamt bebaute Gebiete, zu denen der Berg Urgull und die Insel Santa Clara hinzukommen.
Es umfasst eine Fläche von 116 Hektar und ist wie folgt abgegrenzt: Urgull-Santa Clara, Hafen, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Alt-Amara) und Paseo de Miraconcha. Alle diese Gebiete sind als städtisches Gebiet klassifiziert.
Als Gebiet von großer ökologischer, architektonischer und städtebaulicher Qualität zielen die im PGOU für das Zentrum geplanten Maßnahmen im Wesentlichen darauf ab, seine Merkmale zu erhalten.
So wurden im letzten Jahrzehnt des 20. Jahrhunderts ein Sanierungsplan für die Altstadt, der Schutz des baulichen Erbes, ein weiterer Verkehrsrestrukturierungsplan unter Berücksichtigung der Möglichkeit der Untertunnelung der Eusko-Straßen Trenbideak und die Umsetzung des Ensanche im Gebiet San Bartolomé3, das Kulturzentrum in der alten Pescadería (1999) und die mögliche Verlegung des Busbahnhofs beschlossen. Von besonderer Bedeutung ist der Plan zur Neugestaltung und Renovierung des Boulevards (1999) und des Alderdi Eder (1998), Maßnahmen, die zusammen mit der Fußgängerzone, die durch die Neugestaltung des Straßennetzes entsteht, einen wesentlichen Faktor für die Verbesserung der Umweltqualität des Ensanche und seiner Attraktivität für den Handel darstellen sollten. Abschließend sei noch erwähnt, dass das Kulturzentrum Koldo Mitxelena (1993) eines der Projekte ist, die in jeder Hinsicht erfolgreich umgesetzt wurden.
Egia
Egia ist ein klar erkennbares Stadtviertel mit einer zentralen Lage, die jedoch aufgrund seiner Lage östlich der Eisenbahnlinie und seiner Topografie teilweise an Attraktivität einbüßt.
Das Viertel hat klar erkennbare physische Grenzen, die teilweise Barrieren in seiner Beziehung zum Rest der Stadt darstellen. So grenzt es im Norden an die RENFE-Bahnstrecke, im Westen und Süden an den Flusslauf des Urumea und im Osten an das Marrutxipi-Tal und das Baratzategi-Gebiet, wo jedoch eine Kontinuität des Grundstücks deutlicher zu erkennen ist.
Um das Stadtgebiet in die Stadt zu integrieren, ist der Platz, der früher vom alten Atocha-Stadion und dem Mercado de Frutas eingenommen wurde, für den Bau von Häusern, Freiflächen und tertiären Nutzungen vorgesehen (Justizpalast) vorgesehen, wobei der Generalplan für die Lösung der Verkehrsführung rund um den Iztueta-Viadukt befürwortet wird, ergänzt durch Fußgängerverbindungen über den Viadukt auf Höhe der Santa Catalina-Brücke und der neuen Brücke, die vor dem Araba-Park geplant ist, sowie durch den Umbau der bestehenden Überführung am Bahnhof (1999). Darüber hinaus schlägt der PGOU neue Straßenanbindungen von Amara Osinaga und Intxaurrondo usw. vor. Die nicht vorhandenen Sportanlagen in Egia führten zum Bau des Sportzentrums, des Fronton-Platzes und ergänzender Laufbahnen auf dem Gelände Mármoles Cantabria, wodurch das Problem gelöst wurde. Andererseits wurde die Verbindung dieses Stadtviertels mit Intxaurrondo durch die Verlängerung der Avda. de Ametzagaina verbessert. Bemerkenswert ist auch der Bau von Wohnungen am Paseo del Urumea und in Bateilla (1999-2000).
Gros
Es hat eine Fläche von ca. 44 ha und bildet das vom PGOU abgegrenzte Stadtviertel mit der kleinsten Ausdehnung. Es stellt die östliche Erweiterung der Stadt dar, die in aufeinanderfolgenden Phasen geplant wurde und eine schrittweise physische Besetzung von Land umfasst, das dem Fluss und dem Meer abgewonnen wurde. Derzeit ist es noch unvollendet, seine endgültige Gestaltung ist jedoch bereits geplant.
Das Gebiet ist auffallend flach und bildet trotz seiner zentralen Lage in der Stadt aufgrund seines historischen Gedächtnisses und seiner klaren Grenzen ein deutlich erkennbares Gebiet: im Westen der Fluss Urumea, im Süden die RENFE-Bahnlinie, im Osten die Avenida de Navarra und die Ausläufer des Monte Ulía und im Norden das Meer.
Das gesamte Viertel ist als städtisches Gebiet klassifiziert. Hervorzuheben sind die Umgestaltung des Strandes und der Promenade von Zurriola (1995), der Bau des Kursaal-Auditoriums und Konferenzzentrums (1999), der Urbanisierungs- und Sanierungsplan für Sagüés sowie der Abriss des Gros-Marktes und der Bau von Häusern an seiner Stelle (1997).
Ibaeta
Mit einer Fläche von 192 Hektar nimmt es die flachen Gebiete der gleichnamigen Ebene von der Kreuzung der Umgehungsstraße in Añorga bis zum Ensanche de Ondarreta sowie einen Teil der Hänge von Lugaritz und Igueldo ein, die es im Osten bzw. Westen begrenzen.
An den Hängen ist eine übermäßige, unkoordinierte Bebauung zu beobachten, die teilweise auf Freizonen zurückzuführen ist, sowie ein Mangel an angemessenen Straßen und lokalen Freiflächen. Die geplanten Maßnahmen zur Behebung dieser Mängel umfassen den Bau von Wohngebäuden (Ondarreta, Benta – Berri , Errotaburu , Berio usw.), die Sanierung der Industriegebiete Igara, El Infierno und Zuatsu sowie der Straße Ibaeta-Aiete … Außerdem soll die Avda. de Tolosa als grundlegendes Gestaltungselement der Stadtentwicklung des gesamten Gebiets verbessert, der Universitätscampus fertiggestellt, die Sportzentren Benta – Berri (1999) und Universität, die Parks Almorza und Lugaritz sowie eine Reihe weiterer Parks und Gärten gebaut werden.
Ebenso wird ein integriertes und komplexes Nutzungsprogramm vorgeschlagen, das dem Stadtteil zusammen mit dem Rest der Vega, die zum Stadtteil El Antiguo-Ondarreta gehört, die notwendigen zentralen Bedingungen verschafft, um einen alternativen Pol zum Stadtzentrum zu bilden.
Die Maßnahmen in Muitegi (Schaffung eines „Sportparks”), Beriyo (gemischte Wohnbebauung mit „offener Bauweise” und „in Entwicklung”), Igara (Beibehaltung der industriellen Nutzung), Errotaburu (Bau von Häusern und zwei Türmen für tertiäre Nutzungen, einer davon als Sitz der Provinzfinanzverwaltung von Guipúzcoa) und Zuatsu (Schaffung einer neuen Zone für „industrielle Nutzung”, die für die Ansiedlung umweltfreundlicher Unternehmen zwischen Industriegebiet und Technologiepark vorgesehen ist)
Igueldo
Dieses Viertel besteht aus drei klar voneinander abgegrenzten Stadtgebieten, die in das nicht bebaubare Gebiet des Monte Igueldo eingebettet sind und eine Gesamtfläche von 25,8 Hektar umfassen.
Die Gebiete, auf die wir uns beziehen, sind zum einen das Gebiet, das den Osthang des Monte umfasst und durch die Zufahrtsstraßen nach Igueldo („Faro” und „Pueblo”) und den Gipfel begrenzt wird. Der zweite besteht aus dem Wohngebiet „Amezti”, das aus einem schmalen Landstreifen am Nordhang des Monte besteht und im Süden durch die Zufahrtsstraße zum Stadtgebiet von Igeldo begrenzt wird. Letzteres bildet zusammen mit dem neu erschlossenen Gebiet, das in seiner Umgebung abgegrenzt ist, die dritte der oben genannten Enklaven, aus denen Igueldo besteht.
Das städtische Problem in Igueldo ist folgendes: übermäßige Verdichtung der Wohngebiete, Durchgangsverkehr und die Notwendigkeit einer begrenzten und schrittweisen Entwicklung im Casco. Hinzu kommt die landschaftliche Bedeutung der Hänge von Igueldo.
Um eine Verdichtung zu vermeiden, ist vorgesehen, die bestehenden Gebäude zu konsolidieren, wobei keine weiteren Bauvorhaben von Bedeutung vorgesehen sind, die über das Gebiet „Igeldoko Zabalpena” hinausgehen. Um die Probleme des Casco zu lösen, soll der Durchgangsverkehr durch den Bau der Umgehungsstraße „Pueblo de Igueldo” beseitigt werden. Darüber hinaus sieht der PGOU die Erweiterung des Vergnügungsparks und die Schaffung von Freiflächen in großem Umfang vor.
Intxaurrondo
Intxaurrondo liegt im Osten der Stadt und erhebt sich an deren Hängen, um sich den höher gelegenen Gebieten von Ametzagaina anzunähern, nachdem es die künstliche Senke übersprungen hat, die in den 1970er Jahren durch den Bau der Umgehungsstraße Donostia-San Sebastián entstanden ist.
Im Norden grenzt er bis auf den ursprünglichen Kern an die RENFE-Bahnstrecke, im Westen an das Viertel Egia (Bereich „Jai-Alai” und Friedhof Polloe), im Süden an die Zufahrten zur Autobahn und den Park Lau-Haizeta, zu dem auch die Hügel von Ametzagaina gehören, und im Osten an die Verbindung Herrera-Intxaurrondo der oben genannten Umgehungsstraße.
Das Gebiet erstreckt sich über eine Fläche von 156 ha, in der die typischen Probleme der Stadtrandgebiete zu beobachten sind: Isolation, schlechte Verkehrsanbindung, Mangel an Freiflächen in bestimmten Bereichen, Parkplätze und Infrastruktur. Dennoch hat sich ein Großteil dieser Probleme durch den Bau der neuen Zufahrten von der Avda. de Ategorrieta und der Umgehungsstraße erheblich verbessert.
Zu ihrer Lösung wurden zahlreiche städtebauliche Maßnahmen vorgeschlagen, von denen einige bereits umgesetzt wurden: Untertunnelung der Eisenbahnlinie; Schaffung des Paseo de Zubiaurre; neue Straßenanbindungen über Marrutxipi, Altza und Amara Berri; Planung neuer öffentlicher Wohnbauten in Mons und Baratzategi; Errichtung eines Einkaufszentrums in Marrutxipi; Schaffung von Parks in Marrutxipi und Baratzategi, Gärten und Plätzen; Bau eines Sportzentrums, einer Arztpraxis, von Schulen und einer Seniorenresidenz; Bereitstellung von Parkplätzen.
Loiola-Martutene
Mit einer Fläche von etwa 114 ha erstreckt sich das Stadtviertel Loiola-Martutene über die flachen Gebiete der Urumea-Flussebene im Südosten der Gemeinde, einschließlich des Hügels La Salle, der die Gebiete Loiola und Shores of Loiola voneinander trennt.
Es wird im Norden vom Fluss Urumea und der Umgehungsstraße, im Osten und Westen von den Hängen von Intxaurrondo-Altza und Zorroaga begrenzt und reicht im Süden bis zur Gemeindegrenze von San Sebastián mit Astigarraga.
Die Neugestaltung der relativ ungeordneten und unterversorgten städtischen Struktur der bestehenden Wohn- und Industriezentren ist zweifellos eines der grundlegenden Ziele der Maßnahmen in diesem Stadtteil, ebenso wie seine angemessene Anbindung an den benachbarten Stadtteil Amara-Berri.
Loiola leidet daher unter Problemen wie Parkplatzmangel, Verkehrsproblemen, fehlender Infrastruktur und fehlenden Freiflächen. Darüber hinaus weist es eine hohe Bevölkerungsdichte auf, es gibt eine Mischung aus unvereinbaren Nutzungen und Überschwemmungsprobleme treten tendenziell zu häufig auf.
Aus all diesen Gründen werden in Loiola, Txomin Enea und Martutene Sonder-Sanierungspläne vorgeschlagen, Projekte zur Kanalisierung des Flusses und zur Gestaltung der Schnellstraße, eine Promenade entlang des Flusses und der Bau eines Sportparks in Martutene. Es sei darauf hingewiesen, dass das Sportzentrum La Salle, das über Garagen und Büros verfügt, 1997 fertiggestellt wurde.
Miracruz -Bidebieta
Es liegt am Südhang des Berges Ulia , östlich der Stadt, grenzt an Pasaia und erstreckt sich nach Süden bis zur RENFE-Bahnlinie. Es hat eine Fläche von 57,10 Hektar und seine zeitliche und physische Konfiguration entspricht verschiedenen Momenten und Typologien. So prägen isolierte Einfamilienhäuser, offene Polygone mit hohen Türmen und Bauten, die außerhalb der Planung entstanden sind und sich vor der Straße aneinanderreihen, das Bild dieses Viertels.
Betrachtet man die Stadtplanung des Gebiets, so stellt man fest, dass es auf beiden Seiten der Avenida Alcalde Elosegi zwei sehr unterschiedliche Situationen gibt. Im Norden befinden sich lineare Wohnblocks und Hochhäuser, bei denen ein Problem in der Spezialisierung, Hierarchie und Verwaltung der Freiflächen diagnostiziert wird, zu dem noch unbebaute Brachflächen, die prekären Zugangsbedingungen zu bestimmten Gebäuden, der Mangel an Parkplätzen und die Mystifizierung der Nutzungen, manchmal mit offensichtlichen Unvereinbarkeiten, wie im Fall von Gomistegi, hinzukommen.
Im Süden entsprechen die Siedlungen hauptsächlich Typologien mit geringer Bebauung, was den Straßenabschnitt und die Erreichbarkeit als spezifische Probleme mit sich bringt.
Angesichts dieser Situation schlägt der PGOU Maßnahmen im Straßenbereich vor, darunter neue Verbindungen in Gomistegi zur Verbesserung der Umwelt- und Erreichbarkeitsbedingungen. Die Nutzung des Straßenabschnitts wird ebenfalls geändert, wobei die Fahrbahnen im nördlichen Bereich zugunsten von Parkplätzen und Gehwegen verengt und im südlichen Bereich Straßen mit getrennten Fahrbahnen und reduzierter Geschwindigkeit geplant werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entwicklung zur Förderung der Innenreform des Gebiets Gomistegi und die Neugestaltung und Sanierung des öffentlichen Raums konsolidiert werden.
Miramón- Zorroaga
Dieses 265 Hektar große Gebiet liegt im Süden der Gemeinde auf den Hügeln, die das Urumea-Tal und die Bäche Barkaiztegi und Añorga überragen. Es grenzt im Norden an die Autobahn, im Westen an Añorga-Txiki, im Süden an Oriamendi und das Barkaiztegi-Tal und im Osten an die Steinbrüche von Loiola und die Hänge, die nach Martutene hinabführen.
Derzeit ist es ein dünn besiedeltes Gebiet, in dem vereinzelt Häuser, vorwiegend in Einzelhausbebauung, und große Einrichtungen verstreut liegen: Ciudad Sanitaria, Poliklinik von Guipúzcoa, Euskal Telebista usw.
Die negativen Aspekte, die es zu lösen gilt, sind die schlechte Erreichbarkeit und das unzureichende Straßennetz. Mit der Schaffung einer neuen Zufahrt von der Autobahn und der Verbesserung der Straßen Aldapeta und Anoeta soll eine Lösung gefunden werden.
Der Vorschlag sieht auch die Spezialisierung des Gebiets auf die Ansiedlung von Nutzungen und Typologien vor, die den derzeit bestehenden ähnlich sind, erweitert um Aktivitäten, die typisch für den Technologiepark Miramón und die Freizeitanlagen Illumbe sind, in denen ein Freizeitzentrum (1999) mit einer Stierkampfarena (1998) errichtet wurde.
Zubieta
Das Gebiet, auf das wir uns in diesem Dokument beziehen, umfasst die Flächen, die nicht als nicht bebaubares Land klassifiziert sind, d. h. etwas mehr als 46 ha der insgesamt 770 ha die ungefähr die gesamte westliche Enklave ausmachen, die in der oben genannten Ebene oder unmittelbar daran angrenzend liegt und somit in einem weitgehend flachen Gebiet angesiedelt ist, vor dem sich auch das sogenannte Aizpurua-Haus und das Gelände der Pferderennbahn von Donostia-San Sebastián sowie verschiedene Einrichtungen und Anlagen befinden.
Sowohl die Enklave als auch die oben genannten Siedlungen gehören nicht vollständig zur Gemeinde Donostia, sondern entsprechen gemäß der kürzlich vereinbarten Abgrenzung teilweise der benachbarten Gemeinde Usúrbil.
Die städtischen Probleme des Stadtviertels konzentrieren sich auf die Notwendigkeit, den Durchgangsverkehr durch den Ortskern zu lösen und die allgemeine Erreichbarkeit zu verbessern. Zu diesem Zweck sieht der PGOU eine Verbesserung der Straßen und die Anlage von Gehwegen an der Zufahrtsstraße von Lasarte-Oria und Txikierdi vor. Ebenso wird es für angebracht gehalten, Leitlinien für die Wohnbebauung des Ortskerns festzulegen, der Gegenstand ständiger Initiativen ist, die bisher jedoch keine Früchte getragen haben, um ein Wohnangebot zu schaffen, das Spannungen durch wahllose Besetzungen in der Ebene vermeidet.
Andererseits besteht die Notwendigkeit, die Einrichtungen der Pferderennbahn, ihre unmittelbare Umgebung und ihren eventuellen Erweiterungsbedarf und -möglichkeiten neu zu ordnen, sowie die Möglichkeit, über Grundstücke für verschiedene Nutzungen mit günstigen topografischen und Zugangsbedingungen zu verfügen, wobei die Ebene in jedem Fall geschützt werden muss. Nördlich und unter Berücksichtigung der besonderen Umweltbedingungen des Gebiets.
In Bezug auf städtebauliche Maßnahmen auf unbebauten Flächen muss der PGOU neben Mendizorrotz, Ulia, Lau-Haizeta und Oriamendi die Eröffnung der kontrollierten Deponie für Inertabfälle hervorheben.
Der städtische Rahmen von Donosti
Es gibt geschlossene und offene Blöcke (mit Freiflächen im Zentrum), regelmäßige (mit definierten geometrischen Formen) und unregelmäßige (ohne regelmäßige polygonale Form).
Andererseits ist im Plan eine Symmetrie und Einheitlichkeit in dem zu erkennen, was wir als Innenstadt und Teil ihres Ergänzungsgebiets bezeichnen, wobei jedoch die verschiedenen Entwicklungsstadien unterschieden werden können.
Die Entwicklung des städtischen Rahmens und der Struktur im Laufe der Geschichte der Stadt wurde bereits zuvor analysiert. Nun wollen wir uns mit dem aktuellen städtischen Rahmen des gesamten Gemeindegebiets befassen.
Nur der Plan der Altstadt kann uns eine vage Vorstellung von den ersten städtischen Strukturen der Stadt vermitteln. Es sei daran erinnert, dass bis zum 18. Jahrhundert der mittelalterliche Grundriss vorherrschte. In den Plänen vor dem 18. Jahrhundert erscheint die Stadtmauer vollständig von Häuserblocks eingenommen, die regelmäßig von Straßen und Bezirken durchschnitten sind und an ein Militärlager erinnern. In diesen Blöcken sind die Häuser kompakt gruppiert, ohne Freiflächen zu lassen, mit Ausnahme der Plaza Vieja, die zur Puerta de Tierra führte. Im 18. Jahrhundert wurde die große Neuheit der Plaza Nueva im Zentrum der Stadt mit schönen Arkaden eingeführt.
Die bereits erwähnten Brände führten weder zu Veränderungen in der Struktur noch in der städtischen Morphologie der Stadt. Die Häuser wurden mit den gleichen Merkmalen auf ihren alten Grundstücken wieder aufgebaut.
Nach dem Brand von 1813 wurde die Stadt innerhalb ihrer Mauern wieder aufgebaut. Die Arbeiten dauerten 36 Jahre und das Ergebnis war die heutige Parte Vieja, die zwischen dem Monte Urgull, dem heutigen Boulevard, dem Hafen und der Calle San Juan liegt und eine Fläche von 10 Hektar umfasst.
Der Auftrag für den Wiederaufbau fiel dem Architekten Pedro Manuel Ugartemendía zu, der nach einigen Konflikten mit den Grundstückseigentümern zusammen mit dem Architekten Alejo de Miranda die Stadt auf den bestehenden Grundstücken wiederaufbauen ließ. So blieb den Architekten nur noch die Aufgabe, einige Straßen zu regulieren und zu verbreitern sowie einige Vorschriften für die Typologie und Morphologie der Gebäude festzulegen.
Nach der Genehmigung zum Abriss der Mauern (1863) begannen 1864 die Arbeiten am südlichen Ensanche nach dem Vorschlag von Antonio de Cortázar, der mit den sukzessiven Erweiterungen in einem Zeitraum von etwa dreißig Jahren eine Fläche von etwa 70 Hektar umfasste. In dieser Zeit wurden namhafte Persönlichkeiten hinzugezogen. Der Komplex ist um eine Nord-Süd-Achse (die heutige Hernani-Straße) herum angelegt, die eine Fortsetzung der Mayor-Straße in der Altstadt darstellt. Parallel zur Hernani-Straße und dem Flusslauf folgend, zwischen den Brücken Santa Catalina und Zurriola, verläuft der Paseo de la República Argentina. Die Alameda del Boulevard und die Alameda de la Libertad schließen den nördlichen Teil des Ensanche an seiner Nord- bzw. Südseite ab.
In diesem nördlichen Teil befindet sich die mit Arkaden versehene Plaza de Guipúzcoa als zentraler Punkt. Das Stadtgefüge besteht aus rechteckigen Blöcken mit einer Größe von 56 x 84 Metern, von denen elf mit diesen Merkmalen zwischen den Straßen Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo und der Plaza de la República Argentina angeordnet sind. Die Straßen Peñaflorida, Bengoechea, Andía und Camino kreuzen die zuvor genannten und vervollständigen das Stadtbild dieses Viertels. Zwischen dem Paseo de la República Argentina und der Straße Oquendo befindet sich eine Gartenanlage, in der sich das Theater Victoria Eugenia und das Hotel María Cristina befinden. Es bleiben noch zwei Blocks, ein schmalerer rechteckiger am Ende, der zur Bucht La Concha hin liegt, und ein weiterer trapezförmiger zwischen der Oquendo-Straße und dem Paseo de la República Argentina am Ende, der zum Fluss Urumea hin liegt.
Ein südlicher Teil des Ensanche erstreckt sich von der Avenida de la Libertad bis zur Plaza del Buen Pastor, die anderen Grenzen bilden die Bucht von La Concha und der Fluss Urumea. Die Straßen San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé und Alfonso XIII bilden die horizontalen Achsen, die senkrechten Achsen bilden die Straßen Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara und Echaide. Der Paseo de la Concha, der Paseo de los Fueros, die Plaza de Bilbao und die Plaza de Zaragoza vervollständigen dieses Ensemble, dessen zentraler Kern die Plaza del Buen Pastor ist, die aufgrund der größeren Fläche dieses Teils des Eixample etwas nach Westen versetzt liegt. Die hier vorhandenen Blöcke haben eine eher quadratische Form mit 56 x 54 Metern.
Auf dem Hügel San Bartolomé wurde der Teil entfernt, der die Verlängerung der Straße Easo behinderte. Der Generalplan von 1995 sieht die Erweiterung der oben genannten Freifläche und die Umgestaltung der Gebiete in der Nähe von Amara Viejo vor.
Es ist anzumerken, dass wir derzeit in diesem Gebiet eine Verstärkung der Entwicklung der gewerblichen Tätigkeit sowie des kulturellen, Freizeit- und Erholungsangebots beobachten. Im Hinblick auf die Veränderungen, die dieser Stadtteil erfahren hat, ist vor allem das Gebiet Buen Pastor zu nennen, in dem sich auch das Kulturzentrum Koldo Mitxelena befindet. Hinzu kommt die Urbanisierung des Boulevards (1999) und von Alderdi Eder (1998). Dieser Plan muss zusammen mit den Fußgängerzonen, die aus der neuen Straßenführung resultieren, einen grundlegenden Faktor für die Verbesserung der Umweltqualität des Eixample sowie seiner kommerziellen Attraktivität darstellen.
Der sogenannte östliche Ensanche entstand zwischen der Altstadt und der Mündung des Flusses Urumea, indem Land dem Meer abgewonnen und das linke Flussufer reguliert und kanalisiert wurde. Der Hauptteil liegt zwischen dem Paseo de Salamanca und der Calle Aldamar. Da dieser Bereich im Rahmen der Entwicklung des Ensanche de Cortázar entstanden ist, weisen die Häuser ähnliche Merkmale auf, mit kleineren Innenhöfen und einem rechteckigen Grundriss, um die 5,3 Hektar Land, die dem Meer abgewonnen wurden, optimal zu nutzen. Die Zurriola-Brücke und der Boulevard verbinden diese Erweiterung mit Gros bzw. dem Stadtzentrum.
In Miraconcha finden wir eine Mischung aus Villen und Luxuswohnungen; heute weichen die alten Herrenhäuser und Chalets luxuriösen Wohnimmobilien.
Das Viertel Gros wurde auf den Dünen und Sandbänken zwischen der Mündung des Flusses Urumea und dem Fuß des Berges Ulía erbaut und gewann ebenfalls wichtiges Land vom Meer. Es entstanden Einfamilienhaussiedlungen und kleine Hotels, aber bald wurden alle Arten von Immobilienmissbrauch zugelassen, wodurch Wohnhäuser mit Werkstätten und kleinen Industriebetrieben vermischt wurden und Grün- und Freiflächen verschwanden. Der Strand von Zurriola wurde auf eine kleine, starken Wellen ausgesetzte Fläche reduziert. Allerdings ist dies eines der Gebiete, dessen Struktur am stärksten verändert wurde. Hervorzuheben ist die Neugestaltung der Küste als Fußgängerpromenade von Mompás bis zur Zurriola-Brücke. Außerdem soll der neue Strand von Gros und der neue Deich, der als Verlängerung des rechten Flussufers gebaut wurde, konsolidiert werden. Neben diesen beiden Maßnahmen ist vielleicht die wichtigste die Errichtung eines Kulturkomplexes für das Auditorium und das Konferenzzentrum.
Im Stadtteil Gros finden wir eines der chaotischsten Beispiele für die Stadtplanung in San Sebastián: Die Häuserblocks sind äußerst unregelmäßig angeordnet und bilden ein Labyrinth aus Straßen, die mit Geschäftsräumen, Werkstätten, kleinen Industriebetrieben, Lagerhallen, Garagen usw. übersät sind, was ein gewisses Gefühl der Enge und des Chaos vermittelt.
Die regelmäßigsten Straßenverläufe finden sich entlang der Avda. de Navarra, im Sektor Nuevo Gros, wo das Gelände der alten Stierkampfarena für den Bau einer Reihe von Geschäftsgebäuden und Kellern genutzt wurde, die zur städtischen Überlastung und Verkehrsüberlastung des Viertels beitragen, obwohl es sich um hochwertige Wohnungen handelt. Dieses Gebiet, in dem die Gebäude eine größere Regelmäßigkeit aufweisen, setzt sich entlang der Avda. de la Zurriola und dem Paseo de Ramón María de Lilí fort.
Zu den wichtigsten städtebaulichen Veränderungen im Stadtteil Gros gehört die Umwandlung des sogenannten „Corazón de Gros” in eine Fußgängerzone. Ebenso soll der Bau des Straßennetzes der Erweiterung abgeschlossen und die interne Reform der betroffenen Bereiche (rund um den Markt von Gros) in Angriff genommen werden, wobei neue Nutzungen und Flächen für die öffentliche Nutzung an der Oberfläche angepasst werden sollen.
Die wichtigste Freifläche und Grünanlage des Stadtviertels ist die Plaza de Cataluña, unter der in den 1970er Jahren eine Tiefgarage gebaut wurde.
Das Viertel Sagüés zwischen dem Strand Zurriola und dem Fuße des Monte Ulía ist eine kleine Ansammlung von Wohnblocks minderer Qualität, die keinem früheren Plan entspricht und deren Sanierung geplant ist.
Der Komplex Ulía-Ategorrieta besteht aus einer Reihe von Einfamilienhäusern, kleinen Wohnblocks für einkommensschwache Haushalte, einigen Bildungs-, Gesundheits- und religiösen Einrichtungen sowie Luxusvillen.
Südlich von Gros beginnen die Komplexe Atocha und Eguía. In Atocha finden wir eine regelmäßige Ausrichtung entlang des Paseo del Duque de Mandas, gegenüber dem alten Fußballplatz von Atocha und den Gebäuden Abastos, Alt-Militärkrankenhaus und Tabakfabrik.
Bemerkenswert ist auch die mögliche Umgestaltung des Iztueta-Viaduktbereichs und der Bau eines Programms für „amtlich geschützte Wohnungen”, „Garagen” und ergänzende „Büro”-Räumlichkeiten durch das Ministerium für Stadtplanung, Wohnungswesen und Umwelt der baskischen Regierung am Paseo del Urumea, das einer „offenen Bauweise” mit angrenzenden „privaten Gärten” folgt.
In den Stadtvierteln Antiguo und Ondarreta finden wir große typologische Unterschiede. Vor einigen Jahren dominierten in Ondarreta Villen und niedrige Gebäude, und in der Nähe des Monte Igueldo gab es zwei Reihen von Häusern minderer Qualität. Heute sind diese beiden Reihen verschwunden. Ebenfalls erwähnenswert sind der Ensanche de Ondarreta mit seiner geringen Bebauungsdichte und das Verschwinden der Fabrik Lizariturri, wo in den letzten fünf Jahren des 20. Jahrhunderts eine bedeutende Anzahl von Wohnungen gebaut wurde.
Im Stadtteil Antiguo befindet sich ein gehobenes Wohnviertel, das sich über sechs Blocks entlang der Avenida de Zumalacárregui erstreckt und von der Calle Matía begrenzt wird, von der aus sich ein buntes Geflecht aus Straßen und Häusern aller Art verzweigt. El Antiguo erstreckt sich bis in die Wohn-, Bildungs- und Industriegebiete von Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara und Añorga.
Dieses Viertel von San Sebastián ist eines derjenigen, die sich am stärksten verändert haben, weshalb es sinnvoll ist, auf einige Maßnahmen hinzuweisen. In Venta Berri entsteht ein „Wohn- und Dienstleistungsviertel”, das sich zum „Zentrum” der Aktivitäten und zum repräsentativen Teil des Stadtkomplexes entwickelt, der aus den Stadtvierteln El Antiguo und Ibaeta besteht. Auch die Universitätsstadt in Ibaeta muss ausgebaut werden: der Nord- und Südcampus der UPV und die Fakultät für Ingenieurwissenschaften (Universität Navarra).
In Beriyo wird eine gemischte Wohnbebauung mit „offener Bebauung” und „in Entwicklung” vorgeschlagen, wobei die bestehenden Schulgebäude konsolidiert und ein Straßennetz geschaffen wird, das eine direkte Verbindung zwischen dem Gebiet und seiner Umgebung ermöglicht. In Illarra ist wie in Iza der Bau eines neuen Wohngebiets mit geringer Bebauungsdichte geplant. Das Gebiet Errotaburu soll eine „charakteristische Nutzung” als „Wohngebiet” erhalten, ergänzt durch einen bedeutenden Anteil an „tertiären Nutzungen”.
Schließlich wurde in Zuatsu ein neues „Industriegebiet” für die Ansiedlung umweltfreundlicher Unternehmen geschaffen, die im Rahmen der sogenannten „Hochtechnologie” oder „F+E” (Forschung und Entwicklung) tätig sind.
Der halb ländliche Sektor El Antiguo reicht bis zur Verbindung mit dem Komplex Ayete und der Gartenstadt Etxadi, die wiederum mit Aldapeta, Bidebieta-2 und Alto de Miraconcha verbunden sind.
Von diesen Gebieten aus gelangt man, ebenfalls weit verstreut, zu den beliebten Stadtvierteln und kleinen, alten Gebäuden von Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans und Amara Viejo. Von Alto de Errondo aus gelangt man zum Gesundheits- und Pflegebereich von Zorroaga-Miramón mit dem Krankenhaus, der Gesundheitsresidenz, der Poliklinik, dem Asyl, der Finca de Miramón usw.
Im Stadtteil Amara Nuevo, der sich mit der Kanalisierung des Urumea und der Trockenlegung der Sümpfe entwickelt hat, sind mehrere Gebiete zu unterscheiden, denen alle die großen Häuserblocks mit hoher Bevölkerungsdichte und einer mangelhaften Struktur in ihrer Urbanisierung gemeinsam sind.
Das offenste und hochwertigste Gebiet erstreckt sich von der Avenida de Carlos I bis zum Paseo de Errondo und Podavines. Seine zentrale Achse bildet die Straße José María Salaverría, die unbebaute Grundstücke hinterlässt. Von der Ostseite der Avenida de Carlos I bis zum Fluss, der Eisenbahnlinie und dem Paseo de Zorroaga erstreckt sich ein älteres und qualitativ minderwertigeres Gebiet, dessen Hauptachse die Avenida de Madrid bildet.
Nördlich der Plaza de Pío XII beginnt der nördliche Teil des Stadtviertels, der bis zum Parque de Álava und zur Plaza del Centenario reicht, von wo aus man zum Stadtviertel Amara Viejo und zum Ensanche-Komplex gelangt, der sich von der Plaza del Buen Pastor bis zu diesem Teil von Amara Nuevo erstreckt und ähnliche Merkmale wie der Rest des Ensanche aufweist, jedoch mit einer stärkeren morphologischen und funktionalen Degradation und kleineren, unregelmäßigen Blöcken. Die Achse dieses Sektors wird von den Straßen Easo, Urbieta und Prim gebildet und verfügt als Freifläche über den Paseo del Árbol de Guernica, der dem Lauf des Flusses Urumea folgt.
Der südliche Komplex des Stadtviertels Amara Nuevo wird durch das Sportgelände Anoeta, die Gärten der Plaza de Pío XII, die Kirche Sagrada Familia und den Komplex der Regierungsunterdelegation, das Institut für Sekundarbildung, weitere Bildungseinrichtungen und den Busbahnhof neben dem Hotel Amara Plaza vervollständigt. In Anoeta sticht das Sportgelände hervor.
Im sogenannten Apendix de Amara (Amara-Osinaga) sind Gebäude in Blöcken für Wohnzwecke entstanden. Neben dem Einkaufszentrum ARCCO gibt es im „Erdgeschoss” auch „tertiäre Nutzungen”.
Dem Lauf des Urumea folgend, gelangen wir vom Stadtteil Amara zu der aus Loyola und Txomin-Enea gebildeten Gruppe, wo wir einen kleinen Villenbezirk finden, der an den Versuch erinnert, eine Gartenstadt zu schaffen, die Kasernen, die Militärhäuser, die verstreute Wohnsiedlung Txomin-Enea und die ungeordnete Ansammlung von Häusern in Loyola.
In anderen Stadtteilen (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta usw.) gibt es starke Kontraste zwischen Zersiedelung und Verdichtung. Es überwiegen minderwertige Wohnungen, große Wohnblocks, schlechte Verkehrsverbindungen und Zugänge, der Mangel oder das Fehlen von Freiflächen, unzureichende Dienstleistungen usw., bei einer hohen Bevölkerungsdichte, obwohl sich in den letzten Jahren alles, was mit Ausstattung und Dienstleistungen zu tun hat, deutlich verbessert hat.
Im Gebiet Intxaurrondo und Alza ist die Entwicklung eines wichtigen „Wohngebiets” in Baratzategi und Bustintxulo (Intxaurrondo-Sur) sowie das Einkaufszentrum Garbera zu erwähnen.
Morphologische Gebiete von Donosti
Im Folgenden werden wir auf den baulichen Zustand der Gebäude eingehen, der uns zusammen mit den oben genannten Aspekten einen Eindruck vom Grad der Homogenität der verschiedenen morphologischen Gebiete der Stadt vermitteln wird.
Die Altstadt ist eindeutig ein morphologisches Schutzgebiet, obwohl eine gewisse Revitalisierung ihrer Funktionen zu beobachten ist, die jedoch den historischen und sentimentalen Wert dieses Gebiets nicht beeinträchtigt.
Zu dieser Gruppe von Schutzgebieten zählen wir, wenn auch aus anderen Gründen (Landschaftsbild, Erholungsräume usw.), die Stadtteile Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta und Zorroaga – Miramón, wenn auch in den ersten vier Gebieten ein relativ schneller Renovierungsprozess stattgefunden hat, bei dem die landschaftlich reizvollen Villen verschwunden sind und durch höhere und dichtere Wohnkomplexe ersetzt wurden.
In El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros und anderen Randbezirken gibt es Gebiete, in denen die alten Gebäude, Werkstätten und kleinen Industriehallen durch neue Wohngebäude ersetzt wurden oder werden. Wir stehen somit vor einem Erneuerungsprozess in heruntergekommenen Gebieten.
Es gibt auch sehr heruntergekommene Gebiete, in denen noch kein Renovierungsprozess begonnen hat.
In der Avenida de la Libertad hat sich ein beschleunigter Prozess der morphologischen Erneuerung vollzogen, mit dem Entstehen von Luxuswohnungen und Gebäuden für Banken, Büros usw.
In den alten Gebieten, die früher von der Plaza de Toros eingenommen wurden, gab es ebenfalls einen Prozess der Renovierung und beschleunigten Umgestaltung, wodurch das sogenannte Neue Gros entstand. So entstanden eine Reihe von Wohnblocks und Geschäftsräumen. In diesem Sinne gab es beschleunigte Prozesse in Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 und 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha und anderen kleinen Sektoren der Randbezirke.
Logischerweise sind diese Prozesse mehr oder weniger dynamisch, je nach der allgemeinen Entwicklung des Zentrums, der Innenstadt und den Wechselbeziehungen und Abhängigkeiten, die innerhalb des komplexen Gebiets von San Sebastián und seiner Umgebung bestehen.
Das Stadtmodell von San Sebastián
Mit dieser Bezeichnung bezeichnen wir eine Annäherung an die morphologisch-funktionale Realität des städtischen Komplexes, der die Hauptstadt von Gipuzkoa und eine Reihe von umliegenden Gemeinden bildet, von denen einige mit Donostia einen Ballungsraum bilden und einen Teil der Küste zwischen den Buchten Concha und Pasaia sowie Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun und Regata de Añorga einnehmen.
Dieses Stadtmodell steht nicht isoliert da, sondern ist seit seiner Entstehung Teil einer größeren Einheit: der Stadtregion Guipúzcoa. In unserer Provinz finden wir ein komplexes Netz aus verstreuten Bauernhöfen, kleinen ländlichen Gebieten, die über die gesamte Geografie von Gipuzkoa verteilt sind, in einer halbgeschlossenen und orientierten Landschaft, die nach und nach einer gewissen Originalität Platz macht, während sich das Phänomen der Industrialisierung und der Urbanisierung entwickelt.
Wir können Guipúzcoa als einen von San Sebastián mit seinem Umland organisierten Raum innerhalb des maritimen Teilsystems betrachten, als eine Knotenregion des gesamten baskisch-peripheren städtischen Systems.
Die Hauptstadt von Gipuzkoa ist eine sehr dynamische Gemeinde, wenn man alle Gemeinden der Provinz betrachtet, und ihre zentrale Bedeutung nimmt aufgrund der zunehmenden Konzentration von Gütern und Dienstleistungen zu. Dieser Anstieg, der im Vergleich zur Provinz insgesamt beträchtlich ist, gilt jedoch nicht für die unmittelbar angrenzenden Gemeinden, die allmählich die für die Zentralstadt typischen Handelsfunktionen übernehmen.
Dieses Stadtmodell mit seinen Formen, seiner Flächennutzung, seinen Einrichtungen, Infrastrukturen, seiner sozioökonomischen Aktivität, seinen Strömen usw. hat sich in verschiedenen Phasen herausgebildet:
1) Bis zur Mitte des 12. Jahrhunderts überwog der ländliche Charakter.
2) Von der Mitte des 12. Jahrhunderts bis zum Beginn des 15. Jahrhunderts , mit der Gründung der Hauptstadt und ihrer Konsolidierung als erstes städtisches Zentrum der Region, ihrer Befestigung, dem Bevölkerungswachstum und der Kontrolle über ein großes Gemeindegebiet sowie der Entwicklung des Hafenhandels und des Straßennetzes.
3) Vom Beginn des 15. Jahrhunderts bis zum Ende des 18. Jahrhunderts ragen die militärische Rolle der Stadt und der Niedergang ihrer Wirtschaftskraft, die Verkleinerung ihres Stadtgebiets, das Wachstum der Vororte Antiguo, San Martín und Santa Catalina sowie die Hafenausbauarbeiten hervor.
4) Vom Beginn des 19. Jahrhunderts bis zum Abriss der Stadtmauern im Jahr 1863, einer Phase, in der wir den Brand von 1813, die Wiederaufbauarbeiten im Jahr 1816, den Beginn des Tourismus im Jahr 1845, die Einweihung der Nationalstraße N-1 im Jahr 1847 und die Hauptstadt 1854 hervorheben.
5) Von 1864 bis 1955 mit der Erweiterung von Cortázar bis zur Avenida, der südlichen Erweiterung, der östlichen Erweiterung, der Entwicklung anderer Stadtviertel, der Besetzung eines Teils der Vega del Urumea, dem allgemeinen Wachstum des gesamten zentralen und peripheren Stadtgebiets und dem Generalplan von 1950.
6) Von 1956 bis heute mit dem Bodengesetz, dem Generalplan von San Sebastián von 1962 und anderen Plänen in den Gemeinden des Randgebiets, dem Stadtentwicklungsplan von Guipúzcoa von 1966, dem Raumordnungsgesetz von 1990 und seinen Richtlinien von 1994, der Generalplan von Donostia von 1995, die Bildung von städtischen Randgebieten, Funktionsbereichen und der Konfigurationsprozess eines Ballungsraums mit der Achse Donostia-Baiona.
Die Einheiten des Stadtmodells sind folgende:
* Die Innenstadt mit dem zentralen Stadtbezirk (CBD) und dem Ergänzungsgebiet.
* Der Randbereich mit dem submetropolitanen Korridor und den suburbanen Korridoren.
Die Stadt San Sebastián-Donosti
Die Hauptachse des Zentralbezirks ist die Avenida de la Libertad, die sich von dieser Achse bis zum Boulevard und zur Plaza del Buen Pastor erstreckt. In diesem Bereich sticht die Plaza de Guipúzcoa mit dem Palast der Provinzregierung hervor. Wir befinden uns im repräsentativsten und offiziellsten Bereich der Stadt mit bedeutender finanzieller und kommerzieller Aktivität.
Das Ergänzungsgebiet hat einen heterogenen Charakter mit Dienstleistungen und Aktivitäten, die sich um die Funktion des Zentralbezirks drehen, und verfügt auch über eine bedeutende Wohnbebauung. In diesem Gebiet befinden sich die westlichen und südlichen Sektoren des Ensanche, die Teil des Zentrums sind, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo und Benta Berri als Erweiterungen des westlichen Sektors sowie Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria und Miramón als Erweiterungen des südlichen Sektors. Hinzu kommen die Stadtteile Altstadt, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia und Mundaiz.
Die übrigen städtischen Einheiten gehören zum sogenannten Randgebiet, in dem wir zwischen dem Submetropolitankorridor mit der höchsten Dichte und städtischen Kontinuität und den Suburbanen Korridoren mit geringerer Dichte und städtischer Kontinuität unterscheiden.
Im Submetropolitischen Korridor liegen Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo und die Gemeinden Pasaia, Lezo, Rentería und Oiartzun.
Im südöstlichen Vorstadtkorridor liegen Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani und Urnieta. Im südöstlich-westlichen Teil befinden sich Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil und Andoain.
Die Umgebung von Donosti
Zunächst ist anzumerken, dass Guipúzcoa ein Gebiet ist, in dem wir ein komplexes Geflecht aus verstreuten Weilern, kleinen ländlichen Zentren und einem Netz von Städten und Dörfern vorfinden, die über das gesamte Gebiet verteilt sind und eine Landschaft prägen, die stark vom städtisch-industriellen Phänomen geprägt ist. Damit kann es als städtische Region definiert werden.
In diesem Gebiet herrscht ein gewisses Gleichgewicht in der räumlichen Verteilung der Bevölkerung und der städtischen Zentren, jedoch mit gravierenden städtebaulichen und ökologischen Problemen, sowohl in den historischen Zentren als auch in den Randgebieten, sowie hinsichtlich der Infrastruktur und Ausstattung.
Der an der Küste und in den Tälern entstandene städtische Rahmen hat zu zahlreichen Ballungsräumen geführt, d. h. zu zwei oder mehr Kernen, die getrennt voneinander wachsen und schließlich zu einem städtischen Komplex verschmelzen, wie dies beispielsweise in San Sebastián und seinem Umland der Fall ist. Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga-Urretxu ; Beasain-Ordizia-Lazkao-Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; usw.
Die Regionen Donostia-San Sebastián und Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) bilden zusammen den sogenannten Ballungsraum, der sich durch folgende Merkmale auszeichnet: einen Hauptkern oder eine Kernstadt mit Einzugsgebiet, eine bedeutende Bevölkerungskonzentration mit Arbeitsplätzen in den Regionen, eine vorherrschende Tertiärwirtschaft, wechselseitige Abhängigkeiten zwischen den verschiedenen Kernen, einem hohen Grad an wirtschaftlicher und sozialer Vernetzung sowie einem ausreichend ausgebauten Verkehrs- und Kommunikationssystem, das die Beziehungen zwischen der Zentralstadt und ihrem Einflussgebiet aufrechterhält und gleichzeitig die Anbindung an andere nahegelegene städtische Systeme erleichtert.
Wir haben bereits zuvor erwähnt, dass San Sebastián eine Gemeinde mit hoher Zentralität ist. Die Gemeinden in ihrem Umland, wie Rentería und Hernani, behalten jedoch ihre funktionale Position gegenüber der Hauptstadt bei; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain und Lasarte-Oria gewinnen zunehmend an Zentralität, während in Lezo und Oiartzun die tertiäre Ausstattung (mit Ausnahme von Hypermärkten) parallel zur Bevölkerung nicht zunimmt.
Der gesamte Randbereich tendiert dazu, die Konzentration von Gütern und Dienstleistungen im Verhältnis zum Bevölkerungswachstum zu erhöhen. Betrachtet man die Vorrangstellung, so ist festzustellen, dass die Gemeinde Donostia tendenziell an Bedeutung verliert, während die Peripherie moderat zulegt.
Integration von Donostia-San Sebastián in den übrigen peripheren Raum
Unter städtischem System verstehen wir eine Gruppe von Städten mit ihren jeweiligen Merkmalen sowie die Beziehungen zwischen den Städten, zwischen den Städten und ihren Merkmalen und zwischen den Merkmalen untereinander.
Mit dem Begriff Beziehungen bezeichnen wir die möglichen Wechselbeziehungen, Verbindungen, Abhängigkeiten und Interaktionen, die im System als Ganzes auftreten können.
Im Baskenland hat sich nach und nach das heutige städtische System herausgebildet, in das Guipúzcoa mit seinen Landkreisen und Funktionsräumen als städtische Region integriert ist.
Als historische Determinanten für die Entstehung des baskischen städtischen Systems sind die Gründung der mittelalterlichen Villas und die Auswirkungen der Industrialisierung in den Küstenprovinzen zu nennen.
Derzeit finden wir im baskischen städtischen System eine demografisch-räumliche Struktur mit geringer Ausprägung, angeführt von Bilbao und gefolgt von den Comarcas oder Metropolregionen San Sebastián, Pamplona, Vitoria und Bayona. Darüber hinaus kann man ein Küstensubsystem unterscheiden, in dem Guipúzcoa zusammen mit Bizkaia und der Küste von Laburdi liegt, und ein Binnensubsystem mit den Gebieten Álava, Navarra, Benabarra und Zuberoa.
Im Küsten-Subsystem sticht die starke Konzentration des Gebiets Bilbao und Bayona hervor, im Vergleich zur verstreuten Lage mittelgroßer und kleiner Siedlungskerne in Guipúzcoa, was ein besseres Gleichgewicht in Bezug auf Beziehungen, Verbindungen, Landnutzung, Entwicklung der Regionen und Raumordnungspolitik gewährleistet.
Zu berücksichtigen sind auch die sich bildenden Entwicklungsachsen, wie beispielsweise Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi, Bizkaia-Kantabrien, Alava-Burgos, Guipúzcoa-Navarra und Navarra-Laburdi-Benabarra-Zuberoa, die wiederum mit den großen Achsen wie dem Atlantikbogen, dem Ebro-Tal-Mittelmeerküste oder der N-1 in Richtung der Gebiete von Kastilien-León, Madrid, Extremadura und Portugal verbunden sind.
Innerhalb dieses Systems nimmt Guipúzcoa aufgrund seiner Verbindungen zur Laburdi-Küste mit dem wichtigen Ballungsraum Baiona und seiner Beziehungen zum Rest der Autonomen Gemeinschaft sowie zu Navarra in Richtung der Ebro-Achse eine strategische Position in Bezug auf die Beziehungen zum europäischen Stadtraum ein. Die Provinz Guipúzcoa leistet mit ihrer traditionellen Dynamik und ihrem territorialen Gleichgewicht einen sehr wichtigen Beitrag zum gesamten baskischen städtischen System, um dessen Dynamik zu erhalten, Investitionen anzuziehen und die Umweltqualität zu verbessern. Gleichzeitig werden die Verwaltungsgrenzen verbessert, um regionale Räume zu schaffen, die in die großen europäischen städtischen Systeme integriert sind, die sich derzeit sehr schnell entwickeln und von denen die Gefahr besteht, dass sie an deren Peripherie bleiben.
In Guipúzcoa ist die Rolle des Ballungsraums Donostia-San Sebastián hervorzuheben, der sich bis nach Irún-Hondarribia erstreckt und über wichtige Wohn-, Gewerbe- und Industriegebiete verfügt. Andererseits hat die Verbindungsstraße nach Pamplona die Beziehungen zu Navarra und dem Ebro-Tal gestärkt.
Donostia-San Sebastián und sein Umland bilden einen zusammenhängenden städtischen Raum, der an die Küste von Laburdi anschließt und ein Schlüsselelement des baskischen städtischen Systems darstellt und sich in der Metrophasenentwicklung befindet. Die Hauptstadt bildet zusammen mit Rentería, Pasaia und Lezo einen Ballungsraum, der zusammen mit Irún-Hondarribia und der Küste von Laburdi den Korridor Donostia-Baiona bildet. Es folgen Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta und Astigarraga. Der Grad der Beziehungen zwischen den städtischen Zentren wird eher durch funktionale Spezialisierung als durch Abhängigkeitsverhältnisse bestimmt.
Trotz der hohen Bevölkerungsdichte (1.007 Einwohner/km²) ist die räumliche Verteilung der Bevölkerung relativ ausgewogen, mit einem langsamen Wachstum. Der Raum ist der am stärksten entwickelte städtische Raum der Autonomen Gemeinschaft im tertiären Sektor und beschäftigt 58 % der erwerbstätigen Bevölkerung. Der Bausektor hat einen Anteil von 6 %, die Industrie 33 % und der primäre Sektor 3 %. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Hauptstadt von Guipúzcoa sich durch ihre Finanz-, Versicherungs-, Dienstleistungs- und Transportfunktionen auszeichnet, die sich auf die Zentren der Peripherie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta und Usurbil) sowie den Hafen, die Industrie und den kleinen Handelssektor verteilen.
Schließlich ist anzumerken, dass diese Konstellation auch das Gebiet von Orio, Billabona – Zizurkil – Aduna und den Nordwesten Navarras beeinflusst.
Herkunft und Quelle: Herr Javier Gómez Piñero /GEOGRAPHIE UND GESCHICHTE VON DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm
Tipps und praktische Aspekte beim Kauf eines Hauses in San Sebastián-Donosti
Welche Steuern fallen beim Kauf eines Hauses in San Sebastian an?
Wiederverkaufshäuser
Die zu zahlende Steuer ist die „Vermögensübertragungssteuer“, die sich wie folgt zusammensetzt:
- 7 %: Übertragung von Immobilien
- 4 %: Übertragung von Häusern
- 5 %: Übertragung des gewöhnlichen Wohnsitzes
- 4 %: Übertragung von Tieren und persönlichem Eigentum
Neubauten/Häuser
Folgende Steuern sind zu entrichten:
- Mehrwertsteuer: 10 %
- AJD: 0,5 %
Weitere rechtliche Aspekte beim Kauf eines Hauses in San Sebastián – Wohnungsbescheinigung
- Die Nutzungsgenehmigung des Verkäufers ist nicht erforderlich. Vor Jahren wurde im Baskenland die alte „Bewohnbarkeitsbescheinigung” der Regionalregierung aufgehoben und durch die „Erstbezugsgenehmigung” ersetzt, die derzeit von den lokalen Behörden/Rathäusern für Neubauten ausgestellt wird.
- Es ist ratsam, sich bei der Stadtverwaltung zu vergewissern, dass keine Verstöße gegen die Bauvorschriften vorliegen und dass die Immobilie nicht als „nicht bewohnbar” gilt.
- Bei städtischen Immobilien muss überprüft werden, ob das Gebäude die alle 10 Jahre ab einem Alter von 50 Jahren durchgeführte ITE („Technische Gebäudeinspektion”) bestanden hat.
- Kataster: Das Baskenland verfügt über eine eigene Katasterorganisation, auf die anders als im Rest des Staates zugegriffen wird.
- Steuerwert: Der Katastereintrag der Immobilie gibt den Steuerwert an und bestätigt diesen.
Verfahren und Voraussetzungen für die Erlangung einer touristischen Lizenz in Donosti-San Sebastián
Gemäß den Bestimmungen der Artikel 8 und 9 der Allgemeinen Stadtplanungsvorschriften des Allgemeinen Stadtentwicklungsplans von San Sebastián stellt die städtische Nutzung von Touristenunterkünften eine tertiäre Nutzung dar und fällt darunter die Nutzung als Hotel. Die Vermietung von Zimmern in gewöhnlichen Wohngebäuden für touristische Zwecke stellt hingegen eine der Wohnnutzung gleichgestellte Nutzung dar.
Die Nutzung von Ferienwohnungen oder die Vermietung von Zimmern in gewöhnlichen Wohnräumen zu touristischen Zwecken in Sozialwohnungen und Stiftungsunterkünften ist nicht zulässig.
Der Antrag auf eine Ferienwohnung wird durch eine VERPFLICHTUNGSERKLÄRUNG gestellt und muss als solche registriert werden. Sobald Ihre Registrierung abgeschlossen ist, erscheint sie im TOURISMUSWOHNUNGENREGISTER VON DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas
Aufteilung der Zonen für die Regelung der touristischen Vermietung in Donosti
Die touristische Nutzung von San Sebastián ist in drei Zonen unterteilt:
Zonen A (gesättigte Zonen) . In den Zonen A oder gesättigten Zonen ist die Nutzung von touristischen Unterkünften sowie die Vermietung von Zimmern in gewöhnlichen Wohnräumen für touristische Zwecke vollständig verboten.
Immobilien, für die vor Inkrafttreten dieser Verordnung eine Genehmigung vorliegt oder die entsprechende vorherige Mitteilung registriert wurde, in der ein positiver städtebaulicher Bericht gemäß den damals geltenden Vorschriften ausgestellt wurde, sind von der Ausweisung als gesättigtes Gebiet nicht betroffen.
- Zonen B (Zonen mit hoher Nachfrage) .: In den Zonen B oder Zonen mit hoher Nachfrage, die in den Plänen dieser Verordnung festgelegt sind, ist die teilweise Nutzung eines Wohngebäudes als Touristenunterkunft gemäß den folgenden allgemeinen Kriterien zulässig:
- a) Im Erdgeschoss ist die städtische Nutzung von Touristenunterkünften in den Fällen und unter den Bedingungen zulässig, die für die Nutzung von Wohnungen im Allgemeinen Stadtentwicklungsplan und in der Gemeindeverordnung zur Regelung der Nutzung von Wohnungen in verschiedenen Wohngebäudevorhaben sowie in bereits bestehenden Wohnraumaufteilungen festgelegt sind.
- b) Im ersten Stock oder einem gleichwertigen Stockwerk ist die städtische Nutzung von Touristenunterkünften mit gemeinsamem Zugang zu den Wohnungen zulässig, wenn ihre Nutzfläche zusammen mit der übrigen nicht zu Wohnzwecken genutzten Fläche des Gebäudes mit gemeinsamem Zugang zu den Wohnungen, gleich oder weniger als 250 Nutzquadratmeter im gesamten Gebäude beträgt und außerdem die Bedingungen für die Umsetzung der Nutzung von Wohnungen erfüllt, die im Allgemeinen Stadtentwicklungsplan und in der Gemeindeverordnung zur Regelung der Umsetzung der Nutzung von Wohnungen in verschiedenen Stockwerken von Wohngebäuden sowie bereits bestehenden Wohnraumaufteilungen festgelegt sind.