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DÉCOUVREZ DONOSTI – SAINT-SÉBASTIEN POUR LES FUTURS ACHETEURS IMMOBILIERS ET LES INVESTISSEURS IMMOBILIERS
La ville de Saint-Sébastien – Donosti
Introduction – Les origines de Donosti
Historiquement , on dit que le village qui a donné naissance à Saint-Sébastien était le monastère de San Sebastián el Antiguo, ainsi que le château de Monte Urgull et le village situé dans le tumulus qui le reliait à la terre dont les habitants disent qu’ils se consacraient autrefois à la pêche et au commerce.
Le territoire environnant était parsemé de fermes qui se consacraient également à l’agriculture.
Il faut dire que Saint-Sébastien est située à la jonction de deux régions différentes : la mer et l’intérieur des terres. Pour accéder à l’intérieur des terres, les voies terrestres empruntaient la rivière Urumea pour rejoindre la côte et développer ainsi une activité marchande et commerciale avec l’intérieur.
En effet, la ville disposait d’un port maritime et d’un autre port fluvial (ou Santa Catalina), en plus du port de Pasajes, qui fut pendant de nombreuses années sous la juridiction de San Sebastián.
C’est Sancho El Sabio qui accorda la charte à ce modeste centre de population, qui commençait déjà à avoir une activité commerciale naissante.
Au fil des ans, et compte tenu de sa proximité avec la frontière, elle a également revêtu une certaine importance militaire, ce qui a conduit à la construction de différentes fortifications qui se sont développées au fil du temps jusqu’au milieu du XIXe siècle.
Le développement urbain de Saint-Sébastien-Donosti a connu plusieurs phases :
La première jusqu’à la destruction par le siège de 1813 (guerre d’indépendance espagnole) .
Du Moyen Âge au XVIe siècle, la ville n’a pas connu de changements structurels majeurs. Il s’agit d’un noyau urbain fortifié, doté d’un plan géométrique régulier, avec une importante juridiction sur le territoire agricole adjacent et quelques noyaux plus petits qui l’entouraient.
À partir des environs du primitif château médiéval d’Urgull , plusieurs ceintures de remparts ont été construites, qui limiteront le développement urbain jusqu’au XIXe siècle.
Au XVIe siècle, des travaux de construction et d’extension des nouveaux remparts ont été entrepris.
Ces travaux se poursuivent au cours du XVIIe siècle et, dans une moindre mesure, au XVIIIe siècle.
Cette étape s’achève avec la destruction presque totale de la ville en 1813. À cette date, la ville est détruite par le siège du duc de Wellington (guerre d’indépendance), puis reconstruite, donnant ainsi naissance à la partie ancienne actuelle.
En 1854, Saint-Sébastien est désignée capitale de la province de Guipúzcoa.
À cette époque, une importante activité touristique s’ajoute aux activités commerciales et administratives de la ville, car depuis le milieu du XIXe siècle, elle est choisie comme résidence d’été de la famille royale.
Au cours de ces années, la démolition des remparts est autorisée, et la ville cesse d’être un lieu de guerre.
C’est à partir de cette époque que commence le développement du quartier de l’Ensanche, avec la construction de la partie sud de l’Ensanche de Saint-Sébastien, qui occupe également les marais et les Arenales de Urumea.
L’Ensanche présente un plan régulier, avec des rues droites qui forment un quadrillage, dont la plus importante est l’avenue de la Liberté.
Ce quartier a une importante vocation touristique et récréative avec le Paseo de la Concha. Il a également une importante vocation résidentielle, administrative et commerciale.
Les activités industrielles se déplacent vers Ibaeta, Antiguo et ce qui deviendra plus tard le quartier de Gros.
Les classes les plus modestes se concentrent dans la vieille ville ou se déplacent vers celle-ci.
Plus tard, les travaux de l’Ensanche de Gros ou Zurriola ont commencé dans les Arenales, qui s’étendaient entre la rivière Urumea et le versant du mont Ulía.
La zone qui est aujourd’hui considérée comme le centre a été construite entre 1867 et 1910. Le centre de gravité de la ville s’est déplacé de la place Gipuzkoa vers l’avenue de la Libertad, qui constitue aujourd’hui l’axe de Donosti. La vieille ville, en raison de son cadre difficile, est déplacée vers une zone de loisirs et de petits commerces, car elle n’est pas préparée à développer une activité commerciale, de circulation et de transport moderne.
Plus tard, le développement urbain s’est polarisé vers les rues San Martín, le réseau de rues autour de la place Buen Pastor et la rue Prim, tandis que les constructions des rues Gross, Antiguo et Amara Viejo se distinguent.
Les places de Donosti
Donosti possède de nombreuses places variées, telles que la Plaza de la Constitución, qui est un espace dédié aux relations sociales et aux événements populaires, sportifs et culturels, laissant sous ses arcades les commerces, surmontés des maisons.
Outre la Plaza de la Constitución, Donosti possède les places suivantes :
- La Plaza de la Trinidad, destinée aux activités culturelles et sportives.
- La Plaza de Zuloaga, où se trouvent un jardin et le musée San Telmo.
- Nous trouvons également la petite Plaza Lasala.
- Nous trouvons également l’Alameda del Boulevard, dont l’espace central est occupé par des jardins et des services publics, constituant l’un des axes fondamentaux du réseau routier et l’union entre la vieille ville et le quartier de l’expansion.
- La Plaza de Gipuzkoa, avec son jardin en son centre, est un lieu de détente et de loisirs avec un petit étang.
Autour de celle-ci se trouvent des locaux commerciaux, surmontés de maisons, de bureaux, ainsi que le palais du Conseil provincial de Guipúzcoa. Elle représente un lieu d’attraction et de centralité pour la ville, occupant également une position centrale dans le quartier de l’expansion. - La Plaza del Buen Pastor est un espace de loisirs. Sur cette place se trouve la cathédrale, entourée de maisons avec des rez-de-chaussée commerciaux.
Autour de cette place se trouvent les bâtiments uniques de la Poste et le centre culturel Koldo Mitxelena. - La Plaza de Bilbao est également située sur l’un des côtés de la zone de circulation de la rue Prim.
- La Plaza de Pío XII est située entre l’un des axes de communication les plus importants de la ville, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Elle permet de rejoindre l’autoroute Bilbao-Behobia. Elle abrite la sous-délégation du gouvernement, la gare routière et l’hôtel Amara Plaza.
- La Plaza de Irún, dans le quartier d’Amara Nuevo. Le réseau de communications qui relie l’avenue de Madrid, la rivière Urumea et les liaisons avec Loiola se trouve sur cette place. Le centre commercial ARCCO y est particulièrement remarquable.
- Les autres places du quartier Amara Nuevo sont situées à l’intérieur des pâtés de maisons. Certaines abritent des commerces, des garages et des ateliers, tandis que d’autres sont occupées par de petits jardins et des espaces de loisirs.
Il s’agit des places Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , et Estudios.
- La Plaza de Zaragoza est son lieu de transition et de loisirs dans le centre et Miraconcha .
- La Plaza de Euskadi et la Plaza de España sont des lieux de passage entre les rues qui, à travers ces places et le pont Santa Catalina, relient les quartiers de Gros, Amara, Egia-Atocha et Centro.
Quartier Donosti
Altza
Le quartier d’Altza est situé sur l’une des collines qui dominent la baie de Pasaia, occupant ses versants. C’est le quartier le plus à l’est de la ville, situé à la limite des communes de Pasaia et Rentería. Il s’étend sur une colline au sommet de laquelle se trouvait un centre urbain qui, au cours des quarante dernières années, a cédé la place à une occupation progressive des versants nord, est et ouest, ainsi qu’à la construction, en face de la route nationale et dans les vallées de Txingurri et Molinao, d’un ensemble clairement identifiable dans la ville.
Les caractéristiques mêmes de l’environnement physique, et en particulier sa topographie, mise en valeur par le tracé des grandes infrastructures réalisées dans ses environs (port de Pasaia, autoroute Bilbao-Behobia et ses liaisons avec La Herrera et le port), constituent aujourd’hui les limites du quartier, à l’exception de sa solution de continuité à l’est dans le quartier d’Antxo à Pasaia et la zone de Garbera, située au sud-ouest.
Il s’étend sur près de 230 ha que le PGOU subdivise en vingt-cinq zones d’intervention urbaine (AIU) : La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (section La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista, Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular et Luzuriaga.
La coexistence d’usages incompatibles et la nécessité de réaménager des espaces inachevés constituent deux autres caractéristiques d’un quartier qui compte au total 7 501 logements, 139 716 m² destinés à des usages industriels et 55 207 m² à des usages tertiaires.
En matière d’équipements collectifs, Altza dispose d’un niveau supérieur à la moyenne municipale grâce aux actions menées ces dernières années : centre sportif Larres, maison de la culture Casares, centre de santé, centres éducatifs, etc., qui ont entamé un important processus de restructuration.
Compte tenu du problème, le PGOU opte pour la réhabilitation du tissu urbain, le transfert des industries, la préparation de terrains industriels alternatifs, l’offre de terrains tertiaires, etc. En ce qui concerne les actions spécifiques, il convient de souligner les suivantes : le réaménagement des accès Herrera et Buenavista ; la réalisation de nouveaux accès depuis Intxaurrondo et Molinao ; la réforme intérieure de Herrera, Larratxo et Buenavista ; la réhabilitation intégrée d’Altza, Arria et Molinao ; l’achèvement des zones d’Oleta et Darieta ; la création de terrains industriels à Landarro et Miamarka ; la prévision d’un centre commercial et de bureaux à Lardi-Alde ; la réalisation des parcs d’Arria, Garberako Gaina et Larres ; et l’agrandissement du complexe sportif de Larres.
Amara Berri (Amara Nuevo)
D’une superficie totale de 132 hectares, il est limité au nord par le fleuve Urumea dans le méandre qui borde la péninsule de Mundaiz . À l’est et au sud par la route « périphérique » et à l’ouest par les lignes ferroviaires Eusko Trenbideak et la nouvelle route Amara-Ayete . Il comprend les terres plates de la plaine d’Urumea et les cuvettes d’Anoeta et de Morlans (dans sa partie inférieure) qui constituent des prolongements naturels des sols de la plaine. Une partie du versant du parc Alkolea (zone Ibaialde) est également intégrée, bien qu’elle soit située sur la rive droite du fleuve. La majeure partie du quartier est considérée par le PGOU comme un terrain urbain, à l’exception des zones Ensanche de Amara IV et Riberas de Loyola, qui sont classées comme terrains constructibles en cours d’aménagement.
Amara-Berri est l’un des quartiers les plus importants du développement résidentiel de la ville, avec un total de 13 199 logements prévus dans le plan général.
Añorga
Le quartier d’Añorga est constitué de deux grandes poches de terrain situées de part et d’autre de la route nationale NI, dans le tronçon compris entre la jonction avec la route de contournement au sud d’Ibaeta et la commune de Lasarte.
Il occupe une superficie approximative de 123 ha. Les accès insuffisants depuis la NI vers les zones résidentielles existantes, avec l’isolement que cela entraîne, et le faible niveau d’équipement sont les deux problèmes qui ressortent le plus négativement.
El Antiguo-Ondarreta
Le quartier d’El Antiguo-Ondarreta occupe la partie nord des zones plates de la Vega de Ibaeta jusqu’à la côte et la colline de Lugaritz (Seminario). Il s’étend sur une superficie de 116 hectares et est délimité au nord par les voies d’accès à Igeldo et à la plage d’Ondarreta, au sud par le Camino de los Pinos et l’accès piétonnier à la Fondation Matía, à l’est par les rues Palacio et Dr. Marañón et à l’ouest par l’avenue de Tolosa et le versant du mont Igueldo.
Dans les années 1990, il a connu un important essor tant dans la construction de logements que dans celle d’équipements (centre sportif, centre de soins ambulatoires, etc.).
Il est divisé en zones d’action urbaine suivantes : Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Campus universitaire nord, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I et II.
Ategorrieta-Ulia
Le quartier d’Ategorrieta-Ulia s’étend au pied du versant sud du mont Ulia . Il couvre une superficie de 67,53 hectares et est délimité à l’ouest par Sagüés , au sud par l’avenue de Navarra et la voie ferrée RENFE, et à l’est par l’Alto de Miracruz .
Son développement est essentiellement linéaire, soutenu dans un premier temps par l’ancienne route d’Ategorrieta, puis par les avenues Navarra et Ategorrieta, qui montent le versant de l’Ulia en conservant une corniche maximale relativement homogène. La typologie des habitations, bien que non contemporaine, correspond dans l’ensemble à des établissements résidentiels peu développés et à des logements isolés, parmi lesquels prolifèrent des terrains conventuels occupés par de grands bâtiments qui contrastent avec l’environnement résidentiel.
Cinq zones se distinguent dans le quartier : Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder et Ategorrieta, qui, aux fins de l’exécution du plan d’urbanisme, sont classées comme terrains urbains.
Malgré leur apparente homogénéité, les problèmes du quartier sont divers. Il est nécessaire de le réaménager en raison de problèmes tels que l’insuffisance du réseau routier, la forte densité dans certaines zones, la mixité des usages et le manque de places de stationnement et d’espaces libres.
Dans la zone de Manteo, la densité d’occupation est plus élevée et il existe des problèmes d’accessibilité, tandis que d’autres zones bénéficient d’une meilleure qualité environnementale, qui s’accompagne toutefois de lacunes dans ce même domaine. La faible densité du quartier entraîne une dispersion des espaces publics, qui atteignent un niveau élevé à Manteo, après les interventions réalisées ces dernières années, et sont réduits dans les zones de type cité-jardin, comme c’est généralement le cas dans ce type d’urbanisme.
L’obligation de réaménager la zone est respectée, ce qui se traduit par une série d’actions urbaines : transformation des usages industriels en usages tertiaires, création de nouvelles places et d’espaces libres à Santa Teresa, Manteo, etc., urbanisation du parc Ulía dans les zones adjacentes au quartier, construction du centre sportif et mise à disposition de parkings souterrains à Manteo. D’autre part, il est également nécessaire de consolider la typologie résidentielle à faible densité comme usage caractéristique, d’adapter et de prioriser le réseau routier, de développer les zones interstitielles vacantes, de résoudre les connexions déficientes et de consolider la majorité des usages des équipements.
Ayete
Le quartier d’Ayete est situé dans la zone centrale de la ville et occupe le sommet et les pentes de l’Alto de Ayete, entre les plaines d’Ibaeta et d’Urumea.
Il a une superficie approximative de 233 hectares et est délimité au sud par la variante de Saint-Sébastien, au nord par le Paseo de Miraconcha et le Camino de San Roque, à l’est par les voies ferrées Eusko. Trenbideak, la nouvelle route Amara – Ayete et la route d’Errondo, et à l’ouest par les limites du col de Lugaritz, la route Ibaeta-Ayete et l’avenue de Tolosa.
Ayete présente, en général, les caractéristiques d’une ville-jardin de densité moyenne dans les zones construites, avec un manque d’équipements collectifs, une liaison routière insuffisante entre les différentes zones développées et peu de soutien à l’activité commerciale. Pour toutes ces raisons, il est prévu de mener à bien certaines actions urbaines : le centre sportif Txantxa-Erreka et les zones sportives Lanberri, Puyo et Pagola ; le centre commercial Txantxa-Erreka ; la construction de la route Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999) ; et la création des parcs Puyo et Arbaizenea.
Centre-Centro
Limité au nord par la mer, à l’est par le fleuve Urumea, à l’ouest par la baie de la Concha et les collines d’Ayete , et au sud par le nouvel Ensanche de Amara, le Centre, aux fins du Plan général, est constitué par le quartier historique, les Ensanche du XIXe siècle, le Paseo de Miraconcha et la colline de San Bartolomé, tous des zones urbanisées, auxquels s’ajoutent le mont Urgull et l’île de Santa Clara.
Il occupe une superficie de 116 hectares et est délimité comme suit : Urgull-Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (vieille Amara) et Paseo de Miraconcha. Tous ces quartiers sont classés comme zones urbaines.
En tant que zone de grande qualité environnementale, architecturale et urbaine, les actions prévues par le PGOU pour le centre visent essentiellement à préserver ses caractéristiques.
Ainsi, au cours de la dernière décennie du XXe siècle, un plan de réhabilitation du quartier historique, la protection du patrimoine bâti, un autre plan de réorganisation de la circulation, envisageant la possibilité d’enterrer les routes Eusko Trenbideak, et la mise en œuvre de l’Ensanche dans la zone de San Bartolomé3, le centre culturel dans l’ancienne Pescadería (1999) et l’emplacement éventuel de la gare routière ont été approuvés. Il convient de souligner le plan de réaménagement et de rénovation du boulevard (1999) et de l’Alderdi Eder (1998), actions qui, associées à la piétonisation résultant du nouveau tracé du réseau routier, devraient constituer un facteur fondamental pour l’amélioration de la qualité environnementale de l’Ensanche et de son attrait commercial. Pour terminer avec cette zone, signalons que le Centre culturel Koldo Mitxelena (1993) est l’un des travaux qui ont été réalisés avec le plus de succès à tous les égards.
Egia
Egia constitue un quartier clairement identifiable dans le tissu urbain, dont la centralité est en partie dépréciée en raison de sa situation à l’est de la voie ferrée et de sa topographie.
Le quartier a des limites physiques parfaitement reconnaissables, qui constituent en partie des barrières dans sa relation avec le reste de la ville. Ainsi, il est bordé au nord par le tracé ferroviaire de la RENFE, à l’ouest et au sud par le cours de la rivière Urumea et à l’est par la vallée de Marrutxipi et la zone de Baratzategi, où, cependant, la continuité du terrain est plus évidente.
Afin d’intégrer cette partie urbaine dans la ville, l’espace occupé par l’ancien stade Atocha et le Mercado de Frutas est destiné à la construction de logements, d’espaces ouverts et d’équipements tertiaires (Palais de Justice), préconisant le Plan général pour la solution des communications autour du viaduc d’Iztueta, complété par des liaisons piétonnes au-dessus de celui-ci à la hauteur du pont Santa Catalina et du nouveau pont prévu en face du parc Araba, en remodelant le passage supérieur existant à la gare (1999). En outre, le PGOU propose un nouvel accès routier depuis Amara Osinaga et Intxaurrondo , etc. L’absence d’installations sportives à Egia a conduit à la construction du centre sportif, du fronton et de pistes complémentaires sur le site Mármoles Cantabria, résolvant ainsi le problème. D’autre part, la connexion de ce quartier avec Intxaurrondo a été améliorée avec le prolongement de l’avenue de Ametzagaina . Il convient également de mentionner la construction de logements sur le Paseo del Urumea et à Bateilla (1999-2000).
Gros
D’une superficie approximative de 44 ha, il s’agit du quartier le plus petit délimité par le PGOU. Il représente l’expansion vers l’est de la ville, projetée en phases successives, qui ont impliqué une occupation physique progressive des terrains gagnés sur le fleuve et la mer. Actuellement inachevé, il est prévu de définir sa configuration définitive.
Le territoire est remarquablement horizontal et constitue, malgré sa situation centrale dans la ville, un ensemble clairement identifiable grâce à sa mémoire historique et à la netteté de ses limites : le fleuve Urumea à l’ouest, la ligne ferroviaire RENFE au sud, l’avenue de Navarre et les contreforts du mont Ulía à l’est et la mer au nord.
L’ensemble du quartier est classé comme zone urbaine. Il convient de mentionner les interventions consistant en la rénovation de la plage et de la promenade de Zurriola (1995), la construction du palais des congrès et de l’auditorium Kursaal (1999), le plan d’urbanisation et de réhabilitation de Sagüés, ainsi que la démolition du marché du Gros et la construction de logements sur son emplacement (1997).
Ibaeta
D’une superficie de 192 hectares, il occupe les zones plates de la plaine du même nom, depuis le croisement de la variante à Añorga jusqu’à l’Ensanche de Ondarreta, ainsi qu’une partie des versants de Lugaritz et Igueldo, qui le délimitent respectivement à l’est et à l’ouest.
On observe un développement immobilier excessif sur le versant, sans cohérence entre les constructions, un aménagement partiel et non coordonné des zones libres, un manque de voirie de base adéquate et d’espaces libres locaux. Les interventions prévues pour pallier ces lacunes sont la construction d’immeubles résidentiels (Ondarreta, Benta-Berri, Errotaburu, Berio, etc.), des zones industrielles d’Igara, El Infierno et Zuatsu, de la route Ibaeta-Aiete… Il est également prévu d’améliorer l’avenue de Tolosa en tant qu’élément fondamental de l’aménagement urbain de l’ensemble du quartier, d’achever le campus universitaire, de construire les centres sportifs Benta – Berri (1999) et universitaire, les parcs Almorza et Lugaritz, ainsi qu’une autre série de parcs et jardins.
De même, un programme d’aménagement intégré et complexe est proposé afin de doter le quartier, ainsi que le reste de la Vega appartenant au quartier El Antiguo-Ondarreta, des conditions de centralité nécessaires pour constituer un pôle alternatif au centre urbain.
Les actions prévues à Muitegi (création d’un « parc sportif »), Beriyo (développement résidentiel mixte de « construction ouverte » et « en cours de développement »), Igara (maintien de l’usage industriel), Errotaburu (construction de maisons et de deux tours à usage tertiaire, dont l’une sera le siège de la Trésorerie provinciale de Guipúzcoa) et Zuatsu (création d’une nouvelle zone à « usage industriel » destinée à l’implantation de activités non polluantes à mi-chemin entre la zone industrielle et le parc technologique.
Igueldo
Ce quartier est constitué de trois enclaves urbaines clairement différenciées, situées dans le territoire non urbanisable du Monte Igueldo, pour une superficie totale de 25,8 hectares.
Les enclaves auxquelles nous faisons allusion sont, en premier lieu, la zone qui comprend le versant est du Monte, délimitée par les routes d’accès à Igueldo (« Faro » et « Pueblo ») et le sommet. La deuxième est constituée de la zone résidentielle « Amezti », formée d’une étroite bande de terrain située sur le versant nord du mont et délimitée au sud par la route d’accès à la zone urbaine d’Igeldo . Cette dernière, avec le territoire nouvellement urbanisé qui la délimite, constitue la troisième des enclaves susmentionnées qui composent Igueldo.
Le problème urbain qui se pose à Igueldo est le suivant : densification excessive des zones résidentielles, circulation de transit et nécessité d’un développement contenu et progressif dans le Casco. À cela s’ajoute l’importance paysagère des pentes d’Igueldo.
Afin d’éviter la densification, il est prévu de consolider les constructions existantes, sans prévoir de nouveaux développements immobiliers d’une certaine importance, à l’exception de ceux correspondant à la zone « Igeldoko Zabalpena ». Pour remédier aux problèmes du Casco, la circulation routière qui le traverse serait supprimée grâce à la construction du périphérique du « Pueblo de Igueldo ». Parallèlement, le PGOU prévoit l’extension du parc d’attractions et la création d’espaces verts à grande échelle.
Intxaurrondo
Intxaurrondo est situé à l’est de la ville et s’élève sur ses pentes pour rejoindre les hauteurs d’Amezagaina après avoir franchi la coupure artificielle créée dans les années 1970 par la construction de la rocade Donostia-Saint-Sébastien.
Il est délimité au nord par le tracé de la voie ferrée de la RENFE, à l’exception du noyau d’origine ; à l’ouest par le quartier d’Egia (zone du « Jai-Alai » et cimetière de Polloe) ; au sud par les accès à l’autoroute et au parc Lau-Haizeta, qui comprend les collines d’Ametzagaina, et à l’est par la liaison Herrera-Intxaurrondo de la variante susmentionnée.
Son extension atteint une superficie de 156 ha, où l’on observe les problèmes typiques de la périphérie de la ville : isolement, mauvaise accessibilité routière, manque d’espaces libres dans certains secteurs, stationnement et équipements. Néanmoins, une grande partie de ces problèmes ont été considérablement améliorés grâce à la réalisation des nouveaux accès depuis l’avenue Ategorrieta et la variante.
Pour y remédier, de nombreuses mesures urbanistiques ont été proposées, dont certaines ont déjà été mises en œuvre : enfouissement de la voie ferrée ; création du Paseo de Zubiaurre ; nouveaux accès routiers par Marrutxipi, Altza et Amara Berri ; prévision de nouveaux logements sociaux à Mons et Baratzategi ; création d’un centre commercial à Marrutxipi ; création de parcs à Marrutxipi et Baratzategi, de jardins et de places ; construction d’un centre sportif, d’un cabinet médical, d’écoles et d’une résidence pour personnes âgées ; création de parkings.
Loiola-Martutene
Avec une superficie approximative de 114 ha, le quartier de Loiola-Martutene occupe les terres plates de la plaine de l’Urumea, à son passage dans la zone sud-est de la commune, y compris la colline de La Salle, qui sépare les zones de Loiola et des rives de Loiola.
Il est limité au nord par la rivière Urumea et la route variante, à l’est et à l’ouest par les pentes d’Intxaurrondo-Altza et Zorroaga respectivement, et au sud par la limite de la commune de Saint-Sébastien avec Astigarraga.
La requalification de la structure urbaine relativement désordonnée et sous-équipée des centres résidentiels et industriels existants est sans aucun doute l’un des objectifs fondamentaux de l’intervention dans ce quartier, ainsi que sa connexion adéquate au niveau urbain avec le quartier voisin d’Amara-Berri.
Loiola souffre donc de problèmes de stationnement, de circulation, de manque d’équipements et d’espaces libres. De plus, il est très densément peuplé, présente un mélange d’usages incompatibles et souffre de problèmes d’inondations trop fréquents.
Pour toutes ces raisons, des plans spéciaux de réhabilitation sont proposés à Loiola, Txomin Enea et Martutene, ainsi que des projets de canalisation de la rivière et d’aménagement de la route, d’une promenade le long de la rivière et de la construction d’un parc sportif à Martutene. À noter que le centre sportif La Salle, qui comprend des garages et des bureaux, a été achevé en 1997.
Miracruz -Bidebieta
Il est situé sur le versant sud du mont Ulia, à l’est de la ville, à la limite de Pasaia et s’étendant vers le sud jusqu’à la ligne ferroviaire RENFE. Il a une superficie de 57,10 hectares et sa configuration temporelle et physique répond à différents moments et typologies. Ainsi, des bâtiments individuels isolés, des polygones ouverts avec de hautes tours et des constructions apparues en dehors du plan d’urbanisme alignées devant la route composent l’image de ce quartier.
Si l’on observe l’urbanisme de la zone, on constate deux situations très différentes de part et d’autre de l’avenue Alcalde Elosegi . Au nord, on trouve des blocs linéaires et des tours, où l’on constate un problème de spécialisation, de hiérarchisation et de gestion des espaces libres, auquel s’ajoute l’existence de vides non aménagés, la précarité des conditions d’accessibilité de certains bâtiments, la pénurie de places de stationnement et la mystification des usages, parfois avec des incompatibilités évidentes, comme c’est le cas à Gomistegi.
Au sud, les implantations correspondent principalement à des typologies peu développées, ce qui pose des problèmes spécifiques en matière de voirie et d’accessibilité.
Face à cette situation, le PGOU propose d’intervenir sur la route, en projetant de nouvelles connexions à Gomistegi afin d’améliorer l’environnement et les conditions d’accessibilité. L’utilisation du tronçon routier est également modifiée, en réduisant les voies de circulation dans la zone nord au profit des parkings et des trottoirs, et en projetant des routes de coexistence et de vitesse réduite dans la zone sud.
En résumé, le développement réalisé en faveur de la réforme intérieure de la zone de Gomistegi et du réaménagement et de la requalification de l’espace public est consolidé.
Miramón- Zorroaga
Cet espace de 265 hectares est situé au sud de la commune, sur les collines qui dominent la vallée de l’Urumea et les ruisseaux Barkaiztegi et Añorga. Il est délimité au nord par l’autoroute, à l’ouest par Añorga-Txiki, au sud par Oriamendi et la vallée de Barkaiztegi, et à l’est par les carrières de Loiola et les pentes qui descendent vers Martutene.
Il s’agit actuellement d’une zone peu peuplée où se trouvent des maisons, principalement isolées, et de grandes installations dispersées : Ciudad Sanitaria, Polyclinique de Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.
Les problèmes à résoudre sont l’accessibilité et l’insuffisance du réseau routier. La création d’un nouvel accès depuis l’autoroute et l’amélioration des routes d’Aldapeta et d’Anoeta devraient permettre d’y remédier.
La proposition envisage également la spécialisation de la zone dans l’implantation d’usages et de typologies similaires à ceux qui existent actuellement, étendus aux activités typiques du parc technologique de Miramón et des installations récréatives d’Illumbe, où a été construit un centre de loisirs (1999) qui comprend une arène (1998).
Zubieta
La zone à laquelle nous faisons référence dans le présent document correspond aux zones non classées comme terrains non constructibles, soit un peu plus de 46 ha sur les 770 ha qui constituent approximativement la totalité de cette enclave occidentale, située dans la plaine susmentionnée ou à proximité immédiate de celle-ci et, par conséquent, implantée sur un territoire essentiellement plat, en face duquel se trouvent également la maison dite Aizpurua et la zone occupée par l’hippodrome de Donostia-Saint-Sébastien et divers équipements et installations.
L’enclave et les agglomérations susmentionnées n’appartiennent pas entièrement à la commune de Donostia, mais correspondent en partie à la commune voisine d’Usúrbil, conformément à la délimitation récemment convenue.
Les problèmes urbains du quartier sont centrés sur la nécessité de résoudre le problème du trafic de transit à travers le centre et l’accessibilité générale. À cette fin, le PGOU prévoit d’améliorer les routes et d’aménager des trottoirs sur la route d’accès depuis Lasarte-Oria et Txikierdi . De même , il est jugé opportun de définir les lignes directrices pour le développement résidentiel du centre, qui fait l’objet d’initiatives constantes qui n’ont pas abouti à ce jour, afin de générer une offre résidentielle qui évite les tensions liées à l’occupation anarchique de la plaine.
D’autre part, il est nécessaire de réaménager les installations de l’hippodrome, ses environs immédiats et ses éventuelles demandes et possibilités d’extension, et de profiter de l’opportunité de disposer de terrains à usages multiples présentant des conditions topographiques et d’accessibilité favorables, en préservant dans tous les cas la plaine nord et en tenant compte des conditions environnementales particulières du territoire.
En ce qui concerne les interventions urbaines sur les terrains non aménagés, le PGOU doit mettre en évidence, outre Mendizorrotz, Ulia, Lau-Haizeta et Oriamendi, l’ouverture de la décharge contrôlée pour les déchets inertes.
Le cadre urbain de Donosti
On trouve des blocs fermés et ouverts (avec des espaces libres au centre), réguliers (ils ont des formes géométriques définies) et irréguliers (sans forme polygonale régulière).
D’autre part, on observe une symétrie et une uniformité dans le plan de ce que l’on appelle la ville centrale et une partie de sa zone complémentaire, tout en distinguant les différentes étapes de son développement.
Le développement du cadre urbain et de la structure tout au long de l’histoire de la ville a déjà été analysé précédemment. Nous nous arrêterons maintenant sur le cadre urbain actuel de l’ensemble du territoire communal.
Seul le plan de la vieille ville peut nous donner une vague idée des premiers tissus urbains de la ville. Il faut rappeler que jusqu’au XVIIIe siècle, le plan médiéval a prévalu. Dans les plans antérieurs au XVIIIe siècle, l’enceinte fortifiée apparaît entièrement occupée par des blocs d’habitations, qui sont coupés de manière régulière par les rues et les quartiers, rappelant un camp militaire. Dans ces blocs, les maisons sont regroupées de manière compacte sans laisser d’espace ouvert, à l’exception de la Plaza Vieja, qui menait à la Puerta de Tierra. Au XVIIIe siècle, la grande nouveauté de la Plaza Nueva a été introduite, au centre de la ville, avec de beaux portiques.
Les incendies, auxquels nous avons déjà fait référence, n’ont pas entraîné de changements dans la structure ni dans la morphologie urbaine de la ville. Les maisons ont été reconstruites, avec les mêmes caractéristiques, sur leurs anciens emplacements.
Après l’incendie de 1813, la ville fut reconstruite, toujours à l’intérieur de ses remparts. Les travaux durèrent 36 ans et aboutirent à la Parte Vieja actuelle, qui s’étend entre le mont Urgull, l’actuel boulevard, le port et la rue San Juan, sur une superficie de 10 hectares.
La commission de reconstruction fut confiée à l’architecte Pedro Manuel Ugartemendía qui, après quelques conflits avec les propriétaires des terrains, procéda, avec l’architecte Alejo de Miranda, à la reconstruction de la ville sur les terrains préexistants. Ainsi, la seule consolation qui resta aux architectes fut de régulariser et d’élargir certaines rues, et d’établir quelques ordonnances pour la typologie et la morphologie des bâtiments.
Après l’autorisation de démolition des remparts (1863), les travaux de l’Ensanche Sud ont commencé en 1864, selon la proposition d’Antonio de Cortázar qui, avec les extensions successives, ont fini par toucher quelque 70 hectares, en une trentaine d’années. Pendant cette période, des personnalités ont été introduites. Le complexe est structuré autour d’un axe nord-sud (actuelle rue Hernani), prolongement de la rue Mayor dans la vieille ville. Parallèlement à la rue Hernani, et suivant le cours de la rivière, entre les ponts Santa Catalina et Zurriola, se trouve le Paseo de la República Argentina. L’Alameda del Boulevard et l’Alameda de la Libertad ferment le secteur nord de l’Ensanche sur ses côtés nord et sud, respectivement.
Dans ce secteur nord, la place portique de Guipúzcoa constitue le point central. Le tissu urbain est constitué de blocs rectangulaires de 56 x 84 mètres, dont onze sont alignés, avec ces mêmes caractéristiques, entre les rues Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo et la place de la République argentine. Les rues Peñaflorida, Bengoechea, Andía et Camino croisent les précédentes, complétant ainsi le tissu urbain de ce secteur. Entre le Paseo de la República Argentina et la rue Oquendo se trouve un espace vert où se trouvent le théâtre Victoria Eugenia et l’hôtel María Cristina. Il reste deux blocs, l’un plus étroit et rectangulaire à l’extrémité qui donne sur la baie de La Concha, et l’autre trapézoïdal entre la rue Oquendo et le Paseo de la República Argentina, à l’extrémité qui donne sur le fleuve Urumea.
Un secteur sud de l’Ensanche s’étend de l’avenue de la Libertad à la place du Buen Pastor, les autres limites étant la baie de La Concha et le fleuve Urumea. Les rues San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé et Alfonso XIII forment les axes horizontaux, et les perpendiculaires sont formés par les rues Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara et Echaide. Le Paseo de la Concha, le Paseo de los Fueros, la Plaza de Bilbao et la Plaza de Zaragoza complètent cet ensemble, dont le noyau central est la Plaza del Buen Pastor qui, en raison de la plus grande superficie de ce secteur de l’Eixample, reste quelque peu décalée vers l’ouest. Les blocs présents ici ont des formes plus proches du quadrangulaire, avec 56 x 54 mètres.
Sur la colline de San Bartolomé, la partie qui empêchait le prolongement de la rue Easo a été supprimée. Le Plan général de 1995 prévoit l’agrandissement de la zone dégagée susmentionnée et le réaménagement des zones proches d’Amara Viejo.
Il convient de souligner que cette zone connaît actuellement un renforcement du développement de l’activité commerciale et de l’offre culturelle, récréative et de loisirs. En ce qui concerne les changements que ce secteur de la ville a subis, il convient de mentionner principalement la zone du Buen Pastor, où se trouve également le centre culturel Koldo Mitxelena. À cela s’ajoute l’urbanisation du Boulevard (1999) et d’Alderdi Eder (1998). Ce plan, associé aux piétonnisations résultant du nouveau tracé routier, doit constituer un facteur fondamental pour l’amélioration de la qualité environnementale de l’Eixample, ainsi que de son attractivité commerciale.
Le quartier dit « Ensanche Oriental » s’est développé entre la vieille ville et l’embouchure de l’Urumea, en gagnant des terrains sur la mer et en régularisant et canalisant la rive gauche du fleuve. L’ensemble principal est encadré par le Paseo de Salamanca et la rue Aldamar. Comme la construction de ce quartier s’est déroulée dans le cadre du développement de l’Ensanche de Cortázar, les blocs présentent des caractéristiques similaires, avec des patios plus petits et un plan rectangulaire, afin de tirer le meilleur parti des 5,3 hectares gagnés sur la mer. Le pont Zurriola et le boulevard relient cette extension au Gros et au centre-ville, respectivement.
À Miraconcha, on trouve un mélange de villas et de maisons de luxe ; aujourd’hui, les anciennes demeures et chalets cèdent la place à des propriétés résidentielles de luxe.
Le quartier de Gros a été construit sur les dunes et les bancs de sable situés entre l’embouchure de la rivière Urumea et le pied du mont Ulía, gagnant également d’importants terrains sur la mer. Des complexes unifamiliaux et des petits hôtels ont commencé à être construits, mais très vite, toutes sortes d’abus immobiliers ont été autorisés, mélangeant résidences, ateliers, petites industries, et les espaces verts et ouverts ont disparu. La plage de Zurriola a été réduite à une petite zone ouverte aux fortes vagues. Cependant, c’est l’un des quartiers qui a vu sa structure la plus profondément modifiée. Nous soulignerons le réaménagement du littoral en promenade piétonne depuis Mompás jusqu’au pont de Zurriola. Il vise également à consolider la nouvelle plage du Gros et la nouvelle digue construite dans le prolongement de la rive droite du fleuve. Parallèlement à ces deux actions, la plus importante est peut-être la construction d’un complexe culturel pour l’Auditorium et le Centre de conférences.
Dans le quartier de Gros, on trouve l’un des exemples les plus chaotiques de l’urbanisme de Saint-Sébastien ; les blocs sont extrêmement irréguliers, dans un labyrinthe de rues saturées de locaux commerciaux, d’ateliers, de petites industries, d’entrepôts, de garages, etc., qui créent une certaine sensation d’étouffement et de chaos.
Les alignements les plus réguliers se trouvent le long de l’avenue de Navarre, dans le secteur appelé Nuevo Gros, où le terrain de l’ancienne Plaza de Toros a été utilisé pour construire une série d’immeubles commerciaux et de sous-sols qui contribuent à la saturation urbaine et à la congestion du quartier, bien qu’il s’agisse de logements de qualité. Cette zone, où les bâtiments présentent une plus grande régularité, se prolonge le long de l’avenue de la Zurriola et du Paseo de Ramón María de Lilí.
Parmi les changements urbains les plus importants du quartier du Gros, il convient de souligner la piétonisation du « Corazón de Gros ». De même, il est prévu d’achever la construction du réseau routier de l’extension et de procéder à la réforme interne des zones concernées (autour du marché du Gros), en adaptant de nouveaux usages et des zones à usage public en surface.
L’espace ouvert et vert le plus important du quartier est la Plaza de Cataluña, sous laquelle un parking souterrain a été construit dans les années 1970.
Le quartier de Sagüés, entre la plage de Zurriola et le pied du mont Ulía, est un petit ensemble d’immeubles de mauvaise qualité, qui ne répond à aucun plan antérieur, et dont la réhabilitation est prévue.
Le complexe Ulía-Ategorrieta présente une série de maisons individuelles, ainsi que de petits immeubles de logements sociaux, quelques centres éducatifs, sanitaires et religieux et des villas de luxe.
Au sud du Gros, commencent les complexes Atocha et Eguía. À Atocha, on trouve un alignement régulier le long du Paseo del Duque de Mandas, en face de l’ancien terrain de football Atocha et des bâtiments Abastos, de l’ancien hôpital militaire et de l’ancienne manufacture de tabac.
Il convient également de mentionner la possible rénovation du viaduc d’Iztueta et la construction par le Département de l’urbanisme, du logement et de l’environnement du gouvernement basque d’un programme de « logements protégés », de « garages » et de locaux « bureaux » complémentaires, sur le Paseo del Urumea, selon une typologie de « construction ouverte » avec des « jardins privés » attenants.
Dans les quartiers de l’Antiguo et d’Ondarreta, on observe de grandes différences typologiques. Il y a quelques années, les villas et les immeubles bas prédominaient dans tout Ondarreta et il y avait deux rangées de maisons de mauvaise qualité à proximité du mont Igueldo. Aujourd’hui, on observe la disparition de ces deux alignements. De même, il convient de signaler l’Ensanche de Ondarreta, qui présente une faible densité, et la disparition de l’usine Lizariturri, où un nombre important de logements ont été construits au cours des cinq dernières années du XXe siècle.
Dans le quartier de l’Antiguo, il existe un secteur résidentiel de haut standing, réparti sur six pâtés de maisons alignés le long de l’avenue Zumalacárregui et délimité par la rue Matía, à partir de laquelle s’étend un ensemble hétéroclite de rues et de maisons de toutes sortes. L’Antiguo s’étend dans les zones résidentielles, éducatives et industrielles d’Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara et Añorga.
Ce quartier de Saint-Sébastien est l’un de ceux qui ont le plus changé et il convient donc de souligner certaines actions. À Venta berri, une zone « résidentielle » et « tertiaire » est en cours de développement, qui se configure comme le « centre » d’activité et le représentant du complexe urbain formé par les quartiers de El Antiguo et Ibaeta. Il faut également développer la cité universitaire d’Ibaeta : les campus universitaire nord et sud de l’UPV et la faculté d’ingénierie (université de Navarre).
À Beriyo, un développement résidentiel mixte de « construction ouverte » et « en cours de développement » est proposé, consolidant les bâtiments scolaires existants et créant un réseau routier qui permet une relation directe entre la zone et son environnement. À Illarra, la construction d’une nouvelle zone résidentielle à faible densité est prévue, comme à Iza. La zone d’Errotaburu sera affectée à un « usage caractéristique » de « logement », complété par une proportion importante d’« usages tertiaires ».
Enfin, à Zuatsu, une nouvelle zone « à usage industriel » a été créée pour la mise en œuvre de modalités non polluantes, s’inscrivant dans ce qu’on appelle désormais la « haute technologie » ou « R + D » (recherche et développement).
Le secteur semi-rural d’El Antiguo rejoint le complexe d’Ayete et la cité-jardin d’Etxadi, qui sont à leur tour reliés à Aldapeta, Bidebieta-2 et Alto de Miraconcha.
À partir de ces zones, et avec le même caractère dispersé, on accède aux quartiers populaires et aux petites constructions anciennes d’Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans et Amara Viejo. Depuis Alto de Errondo, on accède à la zone des services de santé et d’assistance de Zorroaga – Miramón, avec l’hôpital, la résidence de santé, la polyclinique, l’asile, la Finca de Miramón, etc.
Dans le quartier d’Amara Nuevo, qui s’est développé avec le canalisation de l’Urumea et l’assèchement des marais, il convient de distinguer plusieurs zones, qui ont toutes en commun de grands blocs d’habitations, une forte densité de population et une structure urbanistique déficiente.
La zone la plus ouverte et la plus agréable s’étend de l’avenue Carlos I au Paseo de Errondo et Podavines. Son axe central est la rue José María Salaverría, laissant des terrains non urbanisés. Du côté est de l’avenue Carlos I, jusqu’à la rivière, la voie ferrée et le Paseo de Zorroaga, s’étend un secteur plus ancien et de moins bonne qualité, dont l’axe principal est l’avenue de Madrid.
Au nord de la Plaza de Pío XII commence la zone nord du quartier, qui s’étend jusqu’au Parque de Álava et à la Plaza del Centenario, qui mène au quartier d’Amara Viejo et au complexe Ensanche, qui s’étend de la Plaza del Buen Pastor à ce secteur d’Amara Nuevo, qui présente des caractéristiques similaires à celles du reste de l’Ensanche, mais avec une plus grande dégradation morphologique et fonctionnelle, avec la présence de blocs plus petits et irréguliers. L’axe de ce secteur est formé par les rues Easo, Urbieta et Prim, et, en tant qu’espace ouvert, il comprend le Paseo del Árbol de Guernica, qui suit le cours de la rivière Urumea.
Le complexe sud du quartier Amara Nuevo est complété par la zone sportive d’Anoeta, les jardins de la Plaza de Pío XII, l’église de la Sagrada Familia et le complexe de la sous-délégation du gouvernement, l’Institut d’enseignement secondaire, d’autres centres éducatifs et la gare routière, à côté de l’hôtel Amara Plaza. À Anoeta, la zone sportive se distingue particulièrement.
Dans le quartier appelé Apendix de Amara (Amara-Osinaga), les bâtiments sont construits en blocs destinés à un usage résidentiel. Il existe également des « usages tertiaires » au « rez-de-chaussée », en plus du centre commercial ARCCO.
En suivant le cours de l’Urumea, depuis le quartier d’Amara, on arrive au groupe formé par Loyola et Txomin-Enea, où l’on trouve un petit secteur de villas, souvenir d’une tentative de création d’une cité-jardin, les casernes de l’armée, les maisons militaires, le quartier résidentiel dispersé de Txomin-Enea et le regroupement désordonné de Loyola.
Dans d’autres secteurs de la ville (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), il existe de forts contrastes entre dispersion et concentration. Les logements de mauvaise qualité prédominent, avec de grands blocs, des communications et des accès médiocres, la rareté ou l’absence d’espaces ouverts, la faiblesse des services, etc., avec une forte densité de population, même si ces dernières années, la situation s’est notablement améliorée en matière d’équipements et de services.
Dans la zone d’Intxaurrondo et d’Alza, il convient de mentionner le développement d’une importante « zone résidentielle » à Baratzategi et Bustintxulo (Intxaurrondo-Sur), ainsi que le centre commercial Garbera.
Zones morphologiques de Donosti
Nous allons évoquer ci-dessous l’état physique des bâtiments qui, associé à ce qui précède, nous permettra d’apprécier le degré d’homogénéité des différentes zones morphologiques de la ville.
La vieille ville est clairement une zone morphologique à conserver, bien qu’elle tende vers une certaine revitalisation de ses fonctions qui ne détériore pas la valeur historique et sentimentale de cet ensemble.
Dans ce groupe de zones à conserver, bien que pour d’autres raisons (beauté du paysage, espaces récréatifs, etc.), nous incluons les secteurs d’Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta et Zorroaga – Miramón, bien que dans les quatre premiers, il y ait eu un processus de rénovation assez rapide avec la disparition des hôtels particuliers paysagers qui ont été remplacés par des complexes résidentiels plus hauts et plus denses.
Il existe des zones dans El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros et d’autres quartiers périphériques, où les anciens bâtiments, ateliers et petits entrepôts industriels ont été ou sont en train d’être remplacés par de nouveaux immeubles résidentiels. Nous sommes donc face à un processus de rénovation dans des zones dégradées.
Il existe également des zones très dégradées où aucun processus de rénovation n’a encore été engagé.
L’avenue de la Libertad a connu un processus accéléré de rénovation morphologique, avec l’apparition de maisons de luxe et d’immeubles destinés à des banques, des bureaux, etc.
Les anciens terrains occupés par la Plaza de Toros ont également connu un processus de rénovation et de transformation accélérée, formant ce qu’on appelle le Nouveau Gros. C’est ainsi qu’une série d’immeubles résidentiels et de locaux commerciaux ont été construits. Dans le même ordre d’idées, des processus accélérés ont eu lieu à Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 et 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha et d’autres petits secteurs des quartiers périphériques.
Logiquement, ces processus ont plus ou moins de dynamisme, en fonction du développement général du centre, de la ville centrale et des interrelations et interdépendances qui existent dans l’ensemble du complexe formé par Saint-Sébastien et sa périphérie.
Le modèle urbain de Saint-Sébastien
Par cette dénomination, nous faisons référence à une approximation de la réalité morphologique et fonctionnelle du complexe urbain qui forme la capitale de la province de Guipúzcoa et une série de communes voisines, dont certaines forment une agglomération avec Donostia, qui occupent un secteur du littoral, entre les baies de la Concha et de Pasaia, et depuis Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun et Regata de Añorga.
Ce modèle urbain n’apparaît pas isolé, mais fait partie, depuis le processus initial de sa formation, d’une unité supérieure : la région urbaine de Guipúzcoa. Dans notre province, nous trouvons un maillage complexe de fermes dispersées, de petits espaces ruraux, répartis sur tout le territoire de Guipúzcoa, dans un paysage semi-fermé et orienté, qui laisse peu à peu place à une certaine originalité à mesure que se développent le phénomène industriel et le processus d’urbanisation.
Nous pouvons considérer Guipúzcoa comme un espace organisé autour de Saint-Sébastien et de sa périphérie, au sein du sous-système maritime, comme une région nodale du système urbain périphérique basque dans son ensemble.
La capitale de Guipúzcoa est une commune très dynamique si l’on considère l’ensemble des communes de la province, qui renforce sa centralité grâce à l’augmentation de la concentration des biens et des services. Toutefois, cette augmentation, qui est considérable par rapport à la province, ne l’est pas autant pour les communes immédiatement périphériques, qui commencent à accueillir des fonctions commerciales typiques de la ville centrale.
Ce modèle urbain, avec ses formes, ses usages du sol, ses équipements, ses infrastructures, son activité socio-économique, ses flux, etc. s’est configuré à travers différentes étapes :
1) Jusqu’au milieu du XIIe siècle , le caractère rural prédominait.
2) Du milieu du XIIe siècle au début du XVe siècle , avec la fondation de la capitale et sa consolidation comme premier centre urbain de la région, sa fortification, l’augmentation de sa population et le contrôle d’un vaste territoire communal, ainsi que le développement du réseau commercial portuaire et routier.
3) Du début du XVe siècle à la fin du XVIIIe siècle , le rôle militaire de la ville et le déclin de son pouvoir économique sont marquants, ainsi que la réduction de son territoire municipal , la croissance des faubourgs de l’Antiguo, San Martín et Santa Catalina, et les travaux d’agrandissement du port.
4) Du début du XIXe siècle jusqu’à la démolition des remparts en 1863, une étape marquée par l’incendie de 1813, les travaux de reconstruction en 1816, les débuts du tourisme en 1845, l’inauguration de la route nationale N-1 en 1847 et la capitale en 1854.
5) De 1864 à 1955, avec l’extension de Cortázar à l’Avenida, l’extension sud, l’extension est, l’évolution d’autres quartiers, l’occupation d’une partie de la Vega del Urumea, la croissance générale de l’ensemble du complexe urbain central et périphérique, et le Plan général de 1950.
6) De 1956 à nos jours, avec la loi sur le sol, le Plan général de Saint-Sébastien de 1962 et d’autres plans dans les communes de la périphérie, le Plan d’urbanisme de Guipúzcoa de 1966, la loi sur l’aménagement du territoire de 1990 et ses directives de 1994, le Plan général de Donostia de 1995, la formation de périphéries urbaines, de zones fonctionnelles et le processus de configuration d’une zone métropolitaine, avec l’axe Donostia-Baiona.
Les unités du modèle urbain sont les suivantes :
* La ville centrale avec le quartier central (CBD) et la zone complémentaire.
* La zone périphérique avec le corridor submétropolitain et les corridors suburbains.
La ville de Saint-Sébastien-Donostia
L’axe principal du quartier central est l’avenue de la Libertad, qui s’étend de cet axe jusqu’au boulevard et à la place du Buen Pastor. Dans cette zone , la place de Guipúzcoa se distingue avec le palais du Conseil provincial. Nous sommes dans la zone la plus représentative et la plus officielle de la ville, avec une importante activité financière et commerciale.
La zone complémentaire présente un caractère hétérogène, avec des services et des activités qui gravitent autour de la fonction du centre-ville, et compte également une importante présence résidentielle. Dans cette zone, nous trouvons les secteurs ouest et sud de l’Ensanche, qui font partie du Centre, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo et Benta Berri, en prolongement du secteur ouest, et Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria et Miramón, en tant que prolongements du secteur sud. À cela s’ajoutent les quartiers de la vieille ville, l’Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia et Mundaiz.
Le reste des unités urbaines sont incluses dans ce que nous appelons la zone périphérique, dans laquelle nous distinguons le corridor submétropolitain, qui présente la plus forte densité et la plus grande continuité urbaine, et les corridors suburbains, qui présentent des caractéristiques moindres en termes de densité et de continuité urbaine.
Dans le corridor submétropolitain, nous trouvons Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo et les communes de Pasaia, Lezo, Rentería et Oiartzun.
Dans le corridor suburbain sud-est, nous trouvons Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani et Urnieta. D’autre part, dans le corridor sud-oriental-occidental, nous avons Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil et Andoain.
La périphérie de Donosti
Tout d’abord, il convient de souligner que la Guipúzcoa est un territoire où se côtoient un maillage complexe de hameaux dispersés, de petits centres ruraux et un réseau de villes et villages répartis sur l’ensemble du territoire, dans un paysage fortement marqué par le phénomène urbain et industriel, ce qui permet de la définir comme une région urbaine.
Dans toute cette zone, on observe un certain équilibre dans la répartition spatiale de la population et des centres urbains, mais avec de graves problèmes d’urbanisme et d’environnement, tant dans les centres historiques que dans les périphéries, ainsi qu’au niveau des infrastructures et des équipements.
Le cadre urbain, développé sur la côte et dans les vallées, a donné naissance à de nombreuses agglomérations, c’est-à-dire deux ou plusieurs noyaux qui, en se développant séparément, finissent par former un complexe urbain, comme c’est le cas de Saint-Sébastien et de sa périphérie ; Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga-Urretxu ; Beasain-Ordizia-Lazkao-Olaberria ; Azpeitia-Azkoitia ; etc.
Les régions de Donostia-Saint-Sébastien et du Bas-Bidasoa (Irun-Hondarribia) ont formé ce que l’on peut appeler l’aire métropolitaine, qui se caractérise par l’existence d’un noyau principal ou ville centrale avec sa zone d’influence, une concentration importante de population avec des emplois dans les régions, la prédominance des activités tertiaires, des relations d’interdépendance entre les différents noyaux, un haut degré d’interrelation dans les communications économiques et sociales, et l’existence d’un système de transport et de communication suffisamment développé pour maintenir les relations entre la ville centrale et sa zone d’influence, tout en facilitant sa connexion avec d’autres systèmes urbains voisins.
Nous avons déjà mentionné précédemment que Saint-Sébastien est une commune à forte centralité. Cependant, les communes de sa périphérie, telles que Rentería et Hernani, conservent leur position fonctionnelle par rapport à la capitale ; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain et Lasarte-Oria augmentent progressivement leur centralité ; cependant, à Lezo et Oiartzun, nous constatons que la dotation tertiaire n’augmente pas (à l’exception des hypermarchés), en corrélation avec la population.
Toute cette zone périphérique tend à accroître la concentration des biens et des services par rapport à l’augmentation de la population. En ce qui concerne la primauté, on observe que la commune de Donostia tend à diminuer, tandis que la périphérie augmente modérément.
Intégration de Donostia-Saint-Sébastien dans le reste de la zone périphérique
Par système urbain, nous entendons un ensemble de villes avec leurs caractéristiques, ainsi que les relations entre les villes, entre les villes et leurs caractéristiques, et entre les caractéristiques.
Par relations, nous entendons les interrelations, interconnexions, interdépendances et interactions possibles qui peuvent se produire dans le système dans son ensemble.
Au Pays basque, ce que nous appelons aujourd’hui le système urbain s’est progressivement constitué, la province de Guipúzcoa s’y intégrant en tant que région urbaine avec ses comarcas et ses zones fonctionnelles.
Les déterminants historiques de la formation du système urbain basque sont la fondation des villes médiévales et l’impact de l’industrialisation dans les provinces côtières.
Actuellement, le système urbain basque présente une structure démographique et spatiale peu marquée, avec Bilbao en tête, suivie des comarcas ou zones métropolitaines de Saint-Sébastien, Pampelune, Vitoria et Bayonne. En outre, on peut distinguer un sous-système côtier, dans lequel se trouvent la Guipúzcoa, la Biscaye et la côte du Labour, et un sous-système intérieur, avec les terres d’Álava, de Navarre, de Benabarra et de Zuberoa.
Dans le sous-système côtier, on remarque la forte concentration de la zone de Bilbao et Baiona, par rapport à la dispersion des petits et moyens noyaux de Guipúzcoa, ce qui garantit un meilleur équilibre en termes de relations, de connexions, d’utilisation du territoire, de développement des régions et de politiques d’aménagement du territoire.
Il faut également tenir compte des axes de développement qui se dessinent, comme celui de Biscaye-Guipúzcoa-Laburdi, celui de Biscaye-Cantabrie, Alava-Burgos ; Guipúzcoa-Navarre ; et Navarre – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, qui sont à leur tour liés aux grands axes tels que l’Arc Atlantique, la Vallée de l’Èbre-Côte Méditerranéenne ou la N-1 vers les terres de Castille-León, Madrid, l’Estrémadure et le Portugal.
Au sein de ce système, Guipúzcoa occupe une place stratégique en ce qui concerne les relations avec l’espace urbain européen, grâce à ses connexions avec la côte du Laburdi, présidée par Baiona, qui forme une importante agglomération, et ses relations avec le reste de la Communauté autonome et avec la Navarre vers l’axe de l’Èbre. La province de Guipúzcoa, avec son dynamisme traditionnel et son équilibre territorial, apporte une contribution très importante à l’ensemble du système urbain basque pour maintenir son dynamisme, attirer les investissements et améliorer la qualité de l’environnement. Parallèlement, les limites administratives sont améliorées afin de créer des espaces régionaux intégrés dans les grands systèmes urbains européens, qui évoluent actuellement très rapidement et risquent de rester en périphérie de ceux-ci.
En Guipúzcoa, le rôle de l’agglomération de Donostia-Saint-Sébastien, qui s’étend jusqu’à Irún-Hondarribia, avec d’importantes zones résidentielles, commerciales et industrielles, est particulièrement important. D’autre part, l’autoroute qui relie Pampelune a renforcé les relations avec la Navarre et la vallée de l’Èbre.
Donostia-Saint-Sébastien et sa périphérie constituent un espace urbain continu qui se connecte avec le littoral du Labour, élément clé du système urbain basque et en phase métropolitaine. La capitale, avec Rentería, Pasaia et Lezo, forme une agglomération qui, si on y ajoute Irún-Hondarribia et le littoral du Labour, constitue le corridor Donostia-Baiona. Viennent ensuite Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta et Astigarraga. C’est la spécialisation fonctionnelle, plutôt que les relations de dépendance, qui détermine le degré de relation entre les centres urbains.
Malgré une forte densité (1 007 habitants/km2), la répartition spatiale de la population est assez équilibrée, avec une croissance lente. Il s’agit de l’espace urbain le plus développé dans le secteur tertiaire de la Communauté autonome, occupant 58 % de la population active. Le secteur de la construction occupe 6 %, l’industrie 33 % et le secteur primaire 3 %. En résumé, la capitale de Guipúzcoa se distingue par ses fonctions financières, d’assurance, de services personnels et de transport, qui se répartissent entre les centres périphériques (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta et Usurbil), le port, les secteurs industriels et le petit commerce.
Enfin, il convient de noter que cet ensemble influence également la région d’Orio, Billabona – Zizurkil – Aduna et le nord-ouest de la Navarre.
Origine et source : M. Javier Gómez Piñero /GÉOGRAPHIE ET HISTOIRE DE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm
Conseils et aspects pratiques pour acheter une maison à Saint-Sébastien-Donostia
Quelles sont les taxes à payer lors de l’achat d’une maison à Saint-Sébastien ?
Maisons en revente
La taxe à payer est la « taxe sur les transferts patrimoniaux », qui est la suivante :
- 7 % : transfert de biens immobiliers
- 4 % : transmission de maisons
- 5 % : transfert de résidence habituelle
- 4 % : transmission d’animaux et de biens personnels
Bâtiments/maisons neufs
Les taxes suivantes sont payées :
- TVA : 10 %
- AJD : 0,5 %
Autres aspects juridiques lors de l’achat d’une maison à Saint-Sébastien – Certificat d’habitabilité
- Le certificat d’occupation du vendeur n’est pas nécessaire. Il y a quelques années, au Pays basque, l’ancien « certificat d’habitabilité » délivré par le gouvernement régional a été annulé et remplacé par le « certificat de première occupation » actuellement délivré par les mairies pour les logements neufs.
- Il est conseillé de vérifier auprès de la mairie qu’il n’y a pas d’infraction à l’urbanisme dans la construction et que le bien n’est pas considéré comme « hors service ».
- Dans les propriétés urbaines, il est nécessaire de vérifier que le bâtiment a passé avec succès l’ITE (« Inspection technique des bâtiments ») qui a lieu tous les 10 ans à partir de 50 ans.
- Cadastre : Le Pays basque dispose de son propre organisme cadastral, dont l’accès diffère de celui du reste de l’État.
- Valeur fiscale : Le registre cadastral du bien immobilier indique et confirme sa valeur fiscale.
Procédure et conditions requises pour obtenir l’enregistrement de la licence touristique à Donosti-Saint-Sébastien
Conformément aux dispositions des articles 8 et 9 du Règlement général de l’urbanisme du Plan général d’urbanisme de Saint-Sébastien, l’usage urbain des logements touristiques constitue un usage tertiaire et, à l’intérieur de celui-ci, un usage hôtelier. Pour sa part, la location de chambres dans une résidence habituelle à des fins touristiques constitue un usage assimilé à l’usage résidentiel.
L’utilisation de logements touristiques ou la location de chambres dans une résidence habituelle à des fins touristiques dans des logements de protection publique et des logements sociaux ne peut être développée.
La demande de logement touristique est effectuée par DÉCLARATION RESPONSABLE et doit être enregistrée comme telle. Une fois votre inscription terminée, elle apparaîtra dans le RECENSEMENT DES LOGEMENTS TOURISTIQUES DE DONOSTI : https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas
Répartition des zones pour la réglementation de la location touristique à Donosti
L’usage touristique de Saint-Sébastien est divisé en trois zones :
Zones A (zones saturées) . Dans les zones A ou zones saturées, les mises en œuvre de l’usage urbain des logements touristiques sont totalement interdites , ainsi que la location de chambres dans des résidences habituelles à des fins touristiques.
Les propriétés qui, avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, disposent d’une autorisation ou ont enregistré la communication préalable appropriée dans laquelle un rapport d’urbanisme favorable est émis conformément à la réglementation applicable à l’époque, ne seront pas affectées par la déclaration de zone saturée.
Zones B (zones à forte demande) .:
Dans les zones B ou zones à forte demande, spécifiées dans les plans de la présente ordonnance, l’occupation partielle d’un immeuble résidentiel à des fins d’hébergement touristique sera autorisée conformément aux critères généraux suivants :
- a) Au rez-de-chaussée , l’usage urbain de logement touristique sera autorisé dans les cas et conditions d’application de l’usage du logement prévus dans le Plan général d’urbanisme et dans l’ordonnance municipale réglementant l’application de l’usage du logement dans les différents plans d’urbanisme résidentiels, ainsi que dans les divisions de logements préexistantes.
- b) Au premier étage, ou assimilable, l’usage urbain de logements touristiques avec accès commun aux logements sera autorisé lorsque leur surface utile ajoutée au reste des usages non résidentiels du bâtiment, avec accès commun aux logements, est inférieure ou égale à 250 mètres carrés utiles dans l’ensemble du bâtiment et doit également respecter les conditions d’application de l’usage des logements établies dans le Plan général d’urbanisme et dans l’ordonnance municipale réglementant l’application de l’usage des logements aux différents étages des bâtiments résidentiels, ainsi que les divisions préexistantes des logements.
c) Dans les étages supérieurs situés au-dessus des précédents, un logement touristique avec accès commun aux logements sera autorisé, à condition qu’aucun de ceux situés en dessous ne soit destiné ou prévu pour un usage résidentiel, de sorte que tous ces étages doivent être destinés à d’autres types d’usages autorisés autres que l’usage résidentiel et que leur surface utile ajoutée au reste des usages non résidentiels du bâtiment, avec accès commun, soit inférieure ou égale à 250 mètres carrés utiles dans l’ensemble du bâtiment, la limite de 250 mètres carrés utiles d’usages non résidentiels avec accès commun aux logements n’étant pas dépassée dans l’ensemble du bâtiment, un seul logement touristique avec accès commun aux logements sera autorisé sans que l’exigence de non-existence soit applicable.
ou l’usage résidentiel est prévu en dessous de celui requis pour les logements touristiques aux étages supérieurs dans les bâtiments d’au moins 7 étages (B+6) et un autre logement touristique pour chaque 6 étages supplémentaires, à situer à n’importe quel étage supplémentaire.
Zones C (zones avec possibilité d’augmenter l’offre d’hébergement touristique) . Dans ces zones C, avec possibilité d’augmenter l’offre d’hébergement touristique, à la zone B, deux logements touristiques dans les étages supérieurs des bâtiments d’au moins 7 étages (B+6) ; et deux autres logements pour chaque tranche de 6 étages supplémentaires, situés à n’importe quel étage supplémentaire.
Ces autorisations prendront effet à condition que, dans les cas susmentionnés, la limite de 350 mètres carrés utiles pour les usages non résidentiels, y compris les logements touristiques, avec accès commun, ne soit pas dépassée dans l’ensemble du bâtiment, ni la limite de mètres carrés utiles pour les usages non résidentiels, à l’exclusion de ceux des logements touristiques, avec accès commun aux logements.
Quatre types d’hébergements touristiques pour obtenir une licence touristique à Donosti
Ainsi, conformément à la loi 13/02016 du 28 juillet sur le tourisme au Pays basque, la mairie de Bilbao regroupera les différentes modalités qu’elle comprend en quatre catégories distinctes :
- Chambres touristiques : dans ce type d’hébergement, le titulaire de la licence d’activité touristique doit être inscrit dans la maison (il doit y résider de manière permanente) dans laquelle les chambres sont proposées à la location touristique. L’utilisation du logement est soumise aux mêmes conditions ou possibilités que celles autorisées dans le cas d’un usage exclusivement résidentiel et la même personne ne peut en aucun cas proposer des chambres dans plus d’un logement.
- Logements touristiques : ce sont ceux qui sont entièrement destinés à des fins touristiques et doivent être situés dans des bâtiments à usage résidentiel et exclusivement au rez-de-chaussée de ceux-ci – ou aux étages supérieurs, à condition qu’ils soient situés sous les maisons et disposent d’un accès indépendant depuis la voie publique.
- Hôtels, auberges ou pensions : ils restent assimilés à l’utilisation d’équipements et leur réglementation reste inchangée, conformément aux dispositions du Plan général d’urbanisme concernant leur emplacement, ainsi qu’à celles du PER du Casco Viejo et du PERRI de Bilbao la Vieja, dans le cas où ils seraient mis en œuvre dans ces zones.
- Appartements touristiques et appart-hôtels : selon la description figurant dans la loi 13/2016 du 28 juillet sur le tourisme au Pays basque, sont considérés comme appartements ceux qui disposent non seulement d’une chambre à coucher, mais aussi de toilettes et d’une cuisine.
Ce groupe d’établissements touristiques, outre les conditions imposées par l’urbanisme municipal pour les usages hôteliers en général, sera soumis au respect des spécifications techniques relatives à la lumière, à la ventilation et aux autres conditions hygiéno-sanitaires requises pour les pièces des logements conventionnels.