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CONOZCA DONOSTI – SAN SEBASTIÁN PARA FUTUROS COMPRADORES DE INMUEBLES E INVERSORES INMOBILIARIOS
La ciudad de San Sebastián – Donosti
Introducción – Los orígenes de Donosti
Históricamente se dice que el asentamiento que dio origen a San Sebastián fue el monasterio de San Sebastián el Antiguo, así como el castillo del Monte Urgull , y el pueblo situado en el túmulo funerario que lo unía a la tierra cuyos habitantes dicen que históricamente se dedicaban a la pesca y a la actividad comercial.
El territorio circundante estaba salpicado de caseríos que también se dedicaban a las labores agrícolas.
Hay que decir que San Sebastián se encuentra situado como punto de contacto entre dos realidades diferentes: el mar y las tierras del interior. Para acceder a las tierras del interior, las vías terrestres contaban con el río Urumea para acceder a la costa y desarrollar así una actividad mercantil y comercial con el interior.
De hecho, la ciudad contaba con un puerto marítimo y otro fluvial (o de Santa Catalina), además del puerto de Pasajes, que durante muchos años estuvo bajo jurisdicción sansebastiana.
Fue Sancho El Sabio quien concedió la carta fundacional a este modesto núcleo de población, ya que comenzaba a tener una incipiente actividad comercial.
Con el paso de los años, y dada su proximidad a la frontera, también tuvo cierta importancia militar, lo que llevó a la construcción de diferentes fortificaciones que se fueron desarrollando con el tiempo hasta mediados del siglo XIX.
El desarrollo urbano de San Sebastián-Donosti tiene varias fases :
La primera hasta la destrucción por el asedio de 1813 (Guerra de la Independencia Española).
Desde la Edad Media hasta el siglo XVI, no se experimentaron grandes cambios estructurales en la villa. Se trata de un núcleo urbano amurallado dotado de un trazado regular de tipo geométrico, con una importante jurisdicción sobre el territorio agrícola adyacente y algunos núcleos menores que lo rodeaban.
Desde los alrededores del primitivo castillo medieval de Urgull se construyeron varios cinturones de murallas que limitarán el desarrollo urbano hasta el siglo XIX.
En el siglo XVI se acometieron las obras de construcción y ampliación de las nuevas murallas.
Estas obras continúan durante el siglo XVII y, en menor medida, en el XVIII.
Esta etapa finaliza con la destrucción casi total de la ciudad en 1813. En esta fecha, la ciudad es destruida por el asedio del duque de Wellington (Guerra de la Independencia) y es reconstruida, surgiendo así la parte antigua actual.
En 1854, San Sebastián fue designada capital de Gipuzkoa.
Durante esas fechas, a la actividad comercial y administrativa de la ciudad se une una importante actividad turística, ya que desde mediados del siglo XIX es elegida residencia de verano de la Familia Real.
En esos años se autorizó el derribo de las murallas, por lo que la ciudad dejó de ser lugar de guerra.
A partir de esos años se inició el desarrollo de la zona del Ensanche, con la construcción del Ensanche sur de San Sebastián, que ocupó también los pantanos y Arenales de Urumea.
El Ensanche tiene un trazado regular, con calles rectas, que forman una cuadrícula, destacando la llamada Avenida de la Libertad.
Esta zona tiene un importante uso turístico y recreativo con el Paseo de la Concha. También tiene un importante uso residencial, administrativo y comercial.
Las actividades industriales se desplazan hacia Ibaeta, Antiguo y lo que más tarde será el Barrio de Gros.
Las clases más humildes se concentran en el Casco Antiguo o se desplazan hacia el Antiguo.
Más tarde comenzaron las obras del Ensanche de Gros o Zurriola, en los Arenales que se extendían entre el río Urumea y la ladera del monte Ulía.
La zona que hoy se considera el Centro se construyó entre 1867 y 1910. El centro de gravedad de la ciudad se desplazó de la plaza de Gipuzkoa a la Avenida de la Libertad, que hoy constituye el eje de Donosti. El casco antiguo, debido a su difícil orografía, quedó desplazado a una zona de recreo y pequeños comercios, ya que no estaba preparado para desarrollar una actividad comercial, de tráfico y de transporte moderna.
Más tarde, el desarrollo urbano se polarizó hacia las calles de San Martín, la red de calles que rodean la plaza del Buen Pastor y la calle Prim, mientras que destacan las construcciones de las calles Gross, Antiguo y Amara Viejo.
Las plazas de Donosti
Donosti cuenta con numerosas y variadas plazas, como la Plaza de la Constitución, que es un espacio de relaciones sociales y de actos de carácter popular, deportivo y cultural, dejando bajo sus arcadas los locales comerciales, sobre los que se levantan las viviendas.
Además de la Plaza de la Constitución, Donosti cuenta con las siguientes plazas:
- La Plaza de la Trinidad, que tiene como finalidad la realización de actividades culturales y deportivas.
- La Plaza de Zuloaga, donde se encuentra una zona ajardinada y el museo de San Telmo.
- Además, encontramos la pequeña Plaza Lasala.
- También encontramos la Alameda del Boulevard, cuyo espacio central está ocupado por jardines y servicios públicos, siendo uno de los ejes fundamentales de la red viaria y la unión entre el casco antiguo y la expansión.
- La Plaza de Gipuzkoa, con su jardín en su parte central, es un lugar de esparcimiento y recreo con un pequeño estanque. A su alrededor hay locales comerciales, sobre los que se levantan viviendas, oficinas, así como el Palacio de la Diputación Foral de Gipuzkoa. Representa un lugar de atracción y centralidad para la ciudad, ocupando también una posición central en la expansión.
- La Plaza del Buen Pastor es una zona de ocio. En esta plaza se encuentra la catedral, rodeada de viviendas con plantas comerciales. Alrededor de esta plaza se encuentran los singulares edificios de Correos y el Centro Cultural Koldo Mitxelena.
- La Plaza de Bilbao también se encuentra en uno de los lados de la zona de circulación de la calle Prim.
- La Plaza del Centenario es el punto de conexión entre los barrios de Amara Nuevo y Amara Viejo.
- La Plaza de Pío XII se encuentra entre una de las zonas de conexión interna y externa más importantes de la ciudad. A través de ella se conecta con la autopista Bilbao-Behobia. En ella se encuentran la Subdelegación del Gobierno, la terminal de autobuses y el Hotel Amara Plaza.
La Plaza de Irún, en el barrio de Amara Nuevo.
En esta plaza se encuentra la red de conexiones que une la avenida de Madrid, el río Urumea y las conexiones con Loiola. En ella destaca el centro comercial ARCCO.
Son las plazas de Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , y Estudios.
- La Plaza de Zaragoza es su lugar de tránsito y esparcimiento en el centro y Miraconcha .
- La Plaza de Euskadi y la Plaza de España son lugares de paso entre las calles que, a través de estas plazas y del puente de Santa Catalina, unen los barrios de Gros, Amara, Egia-Atocha y Centro.
Barrios de Donosti
Altza
El barrio de Altza se encuentra en una de las colinas que dominan la bahía de Pasaia, ocupando sus laderas. Es el barrio más oriental de la ciudad, situado en el límite con los términos de Pasaia y Rentería. Se extiende sobre una colina en cuya cima se encontraba un núcleo de población, que dio lugar a una ocupación progresiva, en los últimos cuarenta años, de las laderas norte, este y oeste, así como a la construcción frente a la carretera nacional, y en los valles de Txingurri y Molinao , constituyendo una pieza claramente identificable en la ciudad.
Las propias características del entorno físico, y en particular su orografía, resaltada por el trazado de las grandes infraestructuras ejecutadas en su entorno (puerto de Pasaia, autopista Bilbao-Behobia y sus enlaces con La Herrera y el puerto) conforman, hoy en día, los límites del Barrio, que están completamente definidos, salvo su solución de continuidad al este con el barrio de Antxo, en Pasaia, y la zona de Garbera, situada al suroeste.
Tiene una extensión de casi 230 ha que el PGOU subdivide en veinticinco Áreas de Intervención Urbana (AIU): La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta, Arria, Carretera NI (tramo La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista, Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular y Luzuriaga.
La coexistencia de usos incompatibles y la necesidad de reurbanizar espacios sin terminar constituyen dos características más de un barrio en el que se ubican un total de 7.501 viviendas, 139.716 m2 destinados a usos industriales y 55.207 m2 a usos terciarios.
En cuanto a la dotación de equipamientos comunitarios, Altza cuenta con un nivel superior a la media municipal derivado de las actuaciones llevadas a cabo en los últimos años: polideportivo Larres, Casa de Cultura Casares, centro de salud, centros educativos, etc., que han iniciado un importante proceso de reestructuración.
Ante esta problemática, el PGOU opta por la rehabilitación del tejido urbano, el traslado de las industrias, la preparación de suelos industriales alternativos, la oferta de suelos terciarios, etc. En cuanto a las actuaciones concretas, hay que destacar las siguientes: remodelación de los accesos de Herrera y Buenavista; ejecución de nuevos accesos desde Intxaurrondo y Molinao ; reforma interior de Herrera, Larratxo y Buenavista; rehabilitación integral de Altza, Arria y Molinao; finalización de las zonas de Oleta y Darieta; creación de suelo industrial en Landarro y Miamarka; previsión de un centro comercial y de oficinas en Lardi-Alde; ejecución de los parques de Arria, Garberako Gaina y Larres; y ampliación del complejo deportivo de Larres.
Amara Berri (Amara Nuevo)
Con una superficie total de 132 hectáreas, limita al norte con el río Urumea, en el meandro que bordea la península de Mundaiz. Al este y al sur por la carretera de circunvalación y al oeste por las líneas ferroviarias Eusko Trenbideak y la nueva carretera Amara-Ayete. Incluye los terrenos llanos de la llanura del Urumea y las cuencas de Anoeta y Morlans (en su parte inferior), que constituyen prolongaciones naturales de los suelos de la llanura. También se incorpora parte de la ladera del Parque de Alkolea (Área de Ibaialde), aunque se encuentra en la margen derecha del río. La mayor parte del barrio está considerado por el PGOU como suelo urbano, excepto las zonas del Ensanche de Amara IV y Riberas de Loyola, que están clasificadas como Suelo Urbanizable en Progreso.
Amara-Berri es uno de los barrios más importantes del desarrollo residencial de la ciudad, con un total previsto de 13.199 viviendas en el horizonte de desarrollo del Plan General.
Añorga
El barrio de Añorga está formado por dos grandes bolsas de suelo situadas a ambos lados de la carretera NI, en el tramo comprendido entre el enlace con la variante al sur de Ibaeta y el término municipal de Lasarte.
Ocupa una superficie aproximada de 123 ha. Los accesos inadecuados desde la NI a las zonas residenciales existentes, con el consiguiente aislamiento que esto provoca, y el bajo nivel de equipamiento son los dos aspectos que más destacan negativamente.
El Antiguo-Ondarreta
El barrio del Antiguo-Ondarreta ocupa la parte norte de las zonas llanas de la Vega de Ibaeta hasta la costa y el cerro de Lugaritz (Seminario), tiene una superficie de 116 hectáreas y está limitado al norte por las vías de acceso a Igeldo y a la playa de Ondarreta ; al sur por el Camino de los Pinos y el acceso peatonal a la Fundación Matía ; al este por las calles Palacio y Dr. Marañón y al oeste por la Avda. de Tolosa y la ladera del Monte Igueldo.
En la década de los noventa se produjo un importante impulso tanto en la construcción de viviendas como en la dotación de equipamientos (pabellón deportivo, centro de salud, etc.).
Se divide en las siguientes Áreas de Actuación Urbana: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, Campus Universitario Norte, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I y II.
Ategorrieta-Ulia
El barrio de Ategorrieta-Ulia se desarrolla al pie de la ladera sur del monte Ulia . Tiene una superficie de 67,53 hectáreas y limita al oeste con Sagüés , al sur con la avenida de Navarra y la vía del RENFE, y al este con el Alto de Miracruz .
Su desarrollo es básicamente lineal, apoyado en un primer momento en la antigua carretera de Ategorrieta y posteriormente en las avenidas de Navarra y Ategorrieta, ascendiendo por la ladera de Ulía y manteniendo una referencia de cornisa máxima relativamente homogénea. La tipología de los asentamientos, aunque no contemporánea, responde en su generalidad a establecimientos residenciales de bajo desarrollo y viviendas aisladas entre las que proliferan solares conventuales ocupados por grandes edificios que contrastan con el entorno residencial.
En el barrio se distinguen cinco zonas: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder y Ategorrieta, que a efectos de ejecución del plan urbanístico se clasifican como suelo urbano.
A pesar de la aparente homogeneidad, los problemas del barrio son diversos. Existe una necesidad de reordenación debido a problemas como la insuficiencia de la red viaria, la alta densidad en determinadas zonas, la mezcla de usos y la falta de aparcamiento y espacios libres.
En la zona de Manteo existe una mayor densidad de ocupación con conflictos de accesibilidad, mientras que otras zonas presentan una mayor calidad ambiental, que, sin embargo, también va acompañada de deficiencias en este mismo ámbito. La tipología de baja densidad del barrio da lugar a una dispersión de los espacios públicos, que alcanzan un alto nivel en Manteo, tras las intervenciones realizadas en los últimos años, y se reducen en las zonas de ciudad jardín, como es habitual en estas tipologías.
Se observa la obligación de reordenamiento del área, que se concreta en una serie de actuaciones urbanísticas: transformación de los usos industriales en terciarios, creación de nuevas plazas y espacios libres en Santa Teresa, Manteo, etc., urbanización del parque de Ulía en las zonas adyacentes al barrio, construcción del polideportivo y dotación de aparcamientos subterráneos en Manteo. Por otra parte, es necesario consolidar la tipología residencial de baja densidad como uso característico, la adaptación y priorización de la red viaria, el desarrollo de los solares intersticiales, la resolución de las conexiones deficientes y la consolidación mayoritaria de los usos de equipamiento.
Ayete
El barrio de Ayete se encuentra en la zona central de la ciudad y ocupa la cima y las laderas del Alto de Ayete, situado entre las llanuras de Ibaeta y Urumea.
Tiene una superficie aproximada de 233 hectáreas y limita al sur con la variante de San Sebastián, al norte con el Paseo de Miraconcha y el Camino de San Roque, al este con las vías del ferrocarril Eusko. Trenbideak, la nueva carretera Amara-Ayete y la carretera de Errondo, y al oeste con los límites del puerto de Lugaritz, la carretera de Ibaeta-Ayete y la Avenida de Tolosa.
Ayete responde, en general, a las características de una ciudad jardín de densidad media en las zonas urbanizadas y que presenta una carencia de equipamientos comunitarios, una conexión viaria deficiente entre las distintas zonas desarrolladas y un escaso apoyo a la actividad comercial. Por todo ello, se ha previsto llevar a cabo algunas actuaciones urbanísticas: el polideportivo Txantxa-Erreka y las zonas deportivas Lanberri, Puyo y Pagola; el centro comercial Txantxa-Erreka; la construcción de la carretera Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); y la creación de los parques de Puyo y Arbaizenea.
Centro-Centro
Limitado al norte por el mar abierto, al este por el río Urumea, al oeste por la Bahía de la Concha y las colinas de Ayete, y al sur por el nuevo Ensanche de Amara, el Centro, a efectos del Plan General, está constituido por el Casco Histórico, los Ensanches del siglo XIX, el Paseo de Miraconcha y el cerro de San Bartolomé, todos ellos zonas urbanizadas, a los que se añaden el monte Urgull y la isla de Santa Clara.
Ocupa una superficie de 116 hectáreas y está delimitado por: Urgull-Santa Clara, Puerto, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Amara Vieja) y Paseo de Miraconcha. Todos ellos están clasificados como Suelo Urbano.
Al tratarse de una zona de gran calidad medioambiental, arquitectónica y urbanística, las actuaciones previstas por el PGOU para el Centro tienen como objetivo fundamental la conservación de sus características.
Así, en la última década del siglo XX, se elaboró un Plan de Rehabilitación del Casco Histórico, la protección del patrimonio construido, otro Plan de Reestructuración del Tráfico, considerando la posibilidad de soterrar las vías del Eusko. Trenbideak, y la ejecución del Ensanche en la zona de San Bartolomé3, el Centro Cultural en la antigua Pescadería (1999) y la posible ubicación de la estación de autobuses. De especial importancia es el plan de reordenación y renovación del Boulevard (1999) y Alderdi Eder (1998), actuaciones que, junto con la peatonalización derivada de la nueva ordenación del sistema viario, deben constituir un factor fundamental para la mejora de la calidad ambiental del Ensanche y su atractivo comercial. Para terminar con esta zona, cabe señalar que el Centro Cultural Koldo Mitxelena (1993) es una de las obras que se han llevado a cabo con mayor éxito en todos los aspectos.
Egia
Egia constituye un barrio claramente identificable en el tejido urbano con condiciones de centralidad que se ven mermadas en parte por su ubicación al este del ferrocarril y por su topografía.
El barrio tiene unos límites físicos perfectamente reconocibles, que en parte suponen barreras en su relación con el resto de la ciudad. Así, limita al norte con el trazado ferroviario de RENFE, al oeste y al sur con el curso del río Urumea y al este con el valle de Marrutxipi y la zona de Baratzategi, donde, sin embargo, se produce una continuidad del trazado más evidente.
Con el fin de integrar el conjunto urbano en la ciudad, el espacio ocupado por el antiguo estadio de Atocha y el Mercado de Frutas se destina a la construcción de viviendas, espacios abiertos y usos terciarios (Palacio de Justicia), abogando por el Plan General para la solución de las comunicaciones en torno al viaducto de Iztueta, complementado con conexiones peatonales sobre el mismo a la altura del puente de Santa Catalina y el nuevo puente previsto frente al parque de Araba, remodelando el paso superior existente en la estación (1999). Además, el PGOU propone nuevos accesos viarios desde Amara Osinaga e Intxaurrondo, etc. La inexistencia de instalaciones deportivas en Egia motivó la construcción del polideportivo, la pista de frontón y las pistas complementarias en el solar Mármoles Cantabria, resolviendo así el problema. Por otra parte, se mejoró la conexión de este barrio con Intxaurrondo con la prolongación de la Avda. de Ametzagaina. También cabe destacar la construcción de viviendas en el Paseo del Urumea y en Bateilla (1999-2000).
Gros
Tiene una superficie aproximada de 44 ha, constituyendo el barrio delimitado por el PGOU de menor extensión. Representa la expansión oriental de la ciudad, proyectada en fases sucesivas, que han supuesto una ocupación física progresiva de terrenos ganados al río y al mar. En la actualidad, sin terminar, está proyectada su configuración definitiva.
El territorio es notablemente horizontal y constituye, a pesar de su céntrica ubicación en la ciudad, una pieza claramente identificable por su memoria histórica y la categoricidad de sus límites: el río Urumea al oeste, la línea férrea de RENFE al sur, la avenida de Navarra y las faldas del monte Ulía al este y el mar al norte.
Todo el barrio está clasificado como Suelo Urbano. Destacan las intervenciones consistentes en la remodelación de la playa y el paseo de Zurriola (1995), la construcción del Auditorio y Centro de Congresos Kursaal (1999), el plan de urbanización y rehabilitación de Sagüés, así como la demolición del mercado de Gros y la construcción de viviendas en su solar (1997).
Ibaeta
Con una superficie de 192 hectáreas, ocupa las zonas llanas de la llanura del mismo nombre, desde el cruce de la variante en Añorga hasta el Ensanche de Ondarreta, así como parte de las laderas de Lugaritz e Igueldo, que lo delimitan al este y al oeste, respectivamente.
En la ladera se observa una excesiva urbanización, sin relación entre sí, una planificación parcial y descoordinada de las zonas libres, la falta de una red viaria básica adecuada y de espacios libres locales. Las previsiones de intervención para paliar estas deficiencias son la ejecución de edificios residenciales (Ondarreta, Benta-Berri, Errotaburu, Berio, etc.), de las zonas industriales de Igara, El Infierno y Zuatsu, de la carretera Ibaeta-Aiete… Asimismo, se prevé mejorar la Avda. de Tolosa como elemento configurador fundamental del desarrollo urbano de toda la zona, terminar el Campus Universitario, construir los centros deportivos Benta – Berri (1999) y Universitario, los parques Almorza y Lugaritz, y otra serie de parques y jardines.
Asimismo, se propone un programa integrado y complejo de usos que permita al barrio, junto con el resto de la Vega perteneciente al barrio de El Antiguo-Ondarreta, las condiciones de centralidad necesarias para constituir un polo alternativo al centro urbano.
Las actuaciones en Muitegi (creación de un «parque deportivo»), Beriyo (desarrollo residencial mixto de «construcción abierta» y «en desarrollo»), Igara (mantenimiento del uso industrial), Errotaburu (construcción de viviendas y dos torres de usos terciarios, una de ellas sede de la Tesorería Provincial de Guipúzcoa) y Zuatsu (creación de una nueva zona de «uso industrial» destinada a la implantación de modalidades no contaminantes a medio camino entre la industrialdea y el parque tecnológico.
Igueldo
Este barrio está formado por tres núcleos urbanos claramente diferenciados, insertos en el territorio no urbanizable del Monte Igueldo, con una superficie total de 25,8 hectáreas.
Los núcleos a los que aludimos son, en primer lugar, la zona que comprende la ladera oriental del Monte, limitada por las vías de acceso a Igueldo («Faro» y «Pueblo») y la cumbre. El segundo está formado por la zona residencial de «Amezti», constituida por una estrecha franja de terreno situada en la ladera norte del Monte y limitada al sur por la vía de acceso al núcleo urbano de Igeldo. Este último, junto con el territorio de nueva urbanización que se delimita en su entorno, constituye el tercero de los enclaves mencionados que conforman Igueldo.
El problema urbanístico que existe en Igueldo es el siguiente: excesiva densificación de las zonas residenciales, tráfico de paso y necesidad de un desarrollo contenido y gradual en el Casco. A ello hay que añadir la importancia paisajística de las laderas de Igueldo.
Para evitar la densificación, se pretende consolidar el edificio existente, sin prever más desarrollos urbanísticos de cierta relevancia que el correspondiente al Área de «Igeldoko Zabalpena». Para los problemas que presenta el Casco, se eliminaría el tráfico rodado que lo atraviesa mediante la construcción de la carretera de circunvalación del «Pueblo de Igueldo». Junto a ello, el PGOU prevé la ampliación del Parque de Atracciones y la creación de espacios abiertos a escala general.
Intxaurrondo
Intxaurrondo se encuentra al este de la ciudad y se eleva en sus laderas para acercarse a las zonas altas de Ametzagaina tras saltar el corte artificial creado en la década de 1970 por la construcción de la circunvalación Donostia-San Sebastián.
Limita al norte con el trazado del ferrocarril de RENFE, excepto el núcleo original; al oeste con el barrio de Egia (zona del «Jai-Alai» y el cementerio de Polloe); al sur con los accesos a la autopista y al parque Lau-Haizeta, que incluye las colinas de Ametzagaina, y al este con el enlace Herrera-Intxaurrondo de la variante antes mencionada.
Su extensión alcanza una superficie de 156 ha, en la que se observan los problemas típicos de las afueras de la ciudad: aislamiento, mala accesibilidad por carretera, escasez de espacios libres en determinados sectores, aparcamiento y equipamiento. No obstante, gran parte de estos problemas han mejorado sustancialmente con la ejecución de los nuevos accesos desde la Avda. de Ategorrieta y la variante.
Para su solución se han propuesto numerosas actuaciones urbanísticas, algunas de las cuales ya se han llevado a cabo: soterramiento del ferrocarril; creación del Paseo de Zubiaurre; nuevos accesos viarios por Marrutxipi , Altza y Amara Berri; previsión de nueva vivienda de iniciativa pública en Mons y Baratzategi ; dotación de un centro comercial en Marrutxipi ; creación de parques en Marrutxipi y Baratzategi , jardines y plazas; construcción de un centro deportivo, consultorio médico, escuelas y residencia para personas mayores; habilitación de aparcamientos.
Loiola-Martutene
Con una superficie aproximada de 114 ha, el barrio de Loiola-Martutene ocupa las tierras llanas de la llanura del río Urumea a su paso por la zona sureste del municipio, incluyendo la colina de La Salle, que separa las zonas de Loiola y Orillas de Loiola.
Limita al norte con el río Urumea y la variante, al este y al oeste con las laderas de Intxaurrondo-Altza y Zorroaga, respectivamente, y al sur con el límite del municipio de San Sebastián con Astigarraga.
La recalificación de la estructura urbana relativamente desordenada y poco equipada de los núcleos residenciales e industriales existentes es, sin duda, uno de los objetivos fundamentales de la intervención en este barrio, así como su adecuada conexión a nivel urbano con el vecino barrio de Amara-Berri.
Loiola adolece, por tanto, de problemas de aparcamiento, tráfico, falta de equipamientos y espacios libres. Además, presenta una alta densidad, una mezcla de usos incompatibles y problemas de inundaciones que tienden a ser demasiado frecuentes.
Por todas estas razones, se proponen Planes Especiales de Rehabilitación en Loiola, Txomin Enea y Martutene, Proyectos para la canalización del río y trazado de la carretera, un paseo fluvial y la construcción de un parque deportivo en Martutene. Cabe destacar que el Centro Deportivo La Salle, que cuenta con garajes y oficinas, se terminó en 1997.
Miracruz-Bidebieta
Se encuentra en la ladera sur del monte Ulia, al este de la ciudad, limítrofe con Pasaia y extendiéndose hacia el sur hasta la línea ferroviaria de RENFE. Tiene una superficie de 57,10 hectáreas y su configuración temporal y física responde a diferentes momentos y tipologías. Así, edificios unifamiliares aislados, polígonos abiertos con torres altas y construcciones surgidas fuera de la planificación alineadas frente a la carretera conforman la imagen de este barrio.
Si observamos la planificación urbanística de la zona, nos damos cuenta de que existen dos situaciones muy diferentes a ambos lados de la Avenida Alcalde Elosegi . Al norte se encuentran los desarrollos de bloques lineales y torres, donde se diagnostica un problema de especialización, jerarquía y gestión de los espacios libres, a lo que se suma la existencia de vacíos sin desarrollar, la precariedad de las condiciones de accesibilidad de algunos edificios, la escasez de aparcamientos y la mistificación de los usos, a veces con incompatibilidades evidentes, como es el caso de Gomistegi.
Al sur, los asentamientos responden principalmente a tipologías de bajo desarrollo, lo que supone un problema específico para el tramo de la carretera y la accesibilidad.
Ante la situación descrita, el PGOU propone actuar sobre la carretera, proyectando nuevas conexiones en Gomistegi para mejorar las condiciones ambientales y de accesibilidad. También se modifica el uso del tramo de carretera, reduciendo las calzadas en la zona norte en beneficio de los aparcamientos y las aceras, y proyectando vías de convivencia de sección y velocidad reducida en la zona sur.
En definitiva, se consolida el desarrollo llevado a cabo promoviendo la reforma interior del Área de Gomistegi y la reordenación y revalorización del espacio público.
Miramón- Zorroaga
Este espacio de 265 hectáreas se encuentra al sur del municipio, asentándose en las colinas que dominan el valle del Urumea y los arroyos de Barkaiztegi y Añorga. Limita al norte con la autopista, al oeste con Añorga-Txiki, al sur con Oriamendi y el valle de Barkaiztegi y al este con las canteras de Loiola y las laderas que descienden hacia Martutene.
Actualmente es una zona poco ocupada en la que se encuentran dispersas viviendas, predominantemente de tipo aislado, y grandes instalaciones: Ciudad Sanitaria, Policlínico de Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.
Los problemas a resolver son la accesibilidad y la insuficiencia de la red viaria. Con la creación de un nuevo acceso desde la autopista y la mejora de las carreteras de Aldapeta y Anoeta, se espera dar solución a estos problemas.
La propuesta contempla también la especialización de la zona en el asentamiento de usos y tipologías similares a los actualmente existentes, ampliados a las actividades propias del parque tecnológico de Miramón y las instalaciones recreativas de Illumbe, en las que se ha construido un centro de ocio (1999) que incluye una plaza de toros (1998).
Zubieta
El área a la que nos referimos en este documento se refiere a las zonas que no están clasificadas como suelo no urbanizable, es decir, algo más de 46 ha de las 770 ha que aproximadamente constituyen la totalidad de este enclave occidental, situado en la llanura antes mencionada o en sus inmediaciones y, por lo tanto, asentado en un territorio prácticamente llano, frente al cual se encuentra también la denominada casa Aizpurua y el terreno ocupado por el Hipódromo de Donostia-San Sebastián y diversas instalaciones y equipamientos.
Tanto el enclave como los asentamientos mencionados no pertenecen en su totalidad al municipio de Donostia, correspondiendo parcialmente al municipio vecino de Usúrbil según la delimitación recientemente acordada.
Los problemas urbanos del barrio se centran en la necesidad de resolver el tráfico de paso por el núcleo y la accesibilidad general. Con este fin, el PGOU prevé mejorar las vías y dotar de aceras a la vía de acceso desde Lasarte-Oria y Txikierdi. Asimismo, se considera oportuno definir las directrices para el desarrollo residencial del núcleo, objeto de constantes iniciativas que hasta la fecha no han dado fruto, con el fin de generar una oferta residencial que evite tensiones de ocupación indiscriminada en la llanura.
Por otra parte, existe la necesidad de reordenar las instalaciones del Hipódromo, su entorno inmediato y sus eventuales demandas y posibilidades de ampliación, así como la oportunidad de disponer de terrenos para diversos usos con condiciones topográficas y de accesibilidad favorables, salvaguardando en todo caso la llanura norte y teniendo en cuenta en todo momento las condiciones ambientales especiales del territorio.
En cuanto a las intervenciones urbanísticas en Suelo No Urbanizado, el PGOU debe destacar, además de Mendizorrotz, Ulia, Lau-Haizeta y Oriamendi, la apertura del vertedero controlado para residuos inertes.
El marco urbano de Donostia
Podemos encontrar manzanas cerradas y abiertas (con espacios libres en el centro), regulares (tienen formas geométricas definidas) e irregulares (sin forma poligonal regular).
Por otra parte, se observa una simetría y uniformidad en el plano en lo que denominamos Centro Urbano y parte de su Área Complementaria, pudiendo distinguir, sin embargo, las diferentes etapas de su desarrollo.
El desarrollo del entramado urbano y la estructura a lo largo de la historia de la ciudad ya ha sido analizado anteriormente. Ahora nos detendremos en el entramado urbano actual de todo el término municipal.
Solo el plano del Casco Antiguo nos puede dar una vaga idea de los primeros tejidos urbanos de la ciudad. Hay que recordar que hasta el siglo XVIII predominaba el plano medieval. En los planos anteriores al siglo XVIII, el recinto amurallado aparece completamente ocupado por manzanas de casas, que están cortadas por calles y cantones de forma regular, lo que recuerda a un campamento militar. En estas manzanas, las casas se agrupan de forma compacta sin dejar ningún espacio abierto, con la excepción de la Plaza Vieja, que daba paso a la Puerta de Tierra. En el siglo XVIII se introdujo la gran novedad de la Plaza Nueva, en el centro de la villa, con hermosos pórticos.
Los incendios, a los que ya nos hemos referido, no introdujeron cambios ni en la estructura ni en la morfología urbana de la ciudad. Las casas se reconstruyeron, con las mismas características, en sus antiguos solares.
Tras el incendio de 1813, la ciudad fue reconstruida, siempre dentro de sus murallas. Las obras duraron 36 años y su resultado fue el actual casco antiguo, que se encuentra entre el monte Urgull, el actual bulevar, el puerto y la calle San Juan, con una superficie de 10 hectáreas.
La comisión de reconstrucción recayó en el arquitecto Pedro Manuel Ugartemendía, quien, tras algunos conflictos con los propietarios de los solares, procedió, junto con el arquitecto Alejo de Miranda, a reconstruir la ciudad sobre los solares preexistentes. De este modo, el único consuelo que les quedó a los arquitectos fue regularizar y ensanchar algunas calles, y establecer algunas ordenanzas para la tipología y morfología de los edificios.
Tras la autorización para el derribo de las murallas (1863), las obras del Ensanche Sur comenzaron en 1864, según la propuesta de Antonio de Cortázar, que, con las sucesivas ampliaciones, llegó a afectar a unas 70 hectáreas, en un periodo de unos treinta años. Durante este tiempo se introdujeron edificios notables. El conjunto se estructura en torno a un eje norte-sur (actual calle Hernani), continuación de la calle Mayor en el casco antiguo. Paralelo a la calle Hernani, y siguiendo el curso del río, entre los puentes de Santa Catalina y Zurriola, se encuentra el Paseo de la República Argentina. La Alameda del Boulevard y la Alameda de la Libertad cierran el sector norte del Ensanche por sus lados norte y sur, respectivamente.
En este sector norte se encuentra la plaza porticada de Guipúzcoa como punto central. El tejido urbano está formado por manzanas rectangulares de 56 x 84 metros, once de las cuales están alineadas, con estas características, entre las calles Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo y la plaza de la República Argentina. Las calles Peñaflorida, Bengoechea, Andía y Camino se cruzan con las anteriores, completando el tejido urbano de este sector. Entre el Paseo de la República Argentina y la calle Oquendo hay una zona ajardinada, donde se encuentran el Teatro Victoria Eugenia y el Hotel María Cristina. Quedan dos manzanas, una rectangular más estrecha al final que da a la bahía de La Concha, y otra trapezoidal entre la calle Oquendo y el Paseo de la República Argentina, al final que da al río Urumea.
Un sector sur del Ensanche se extiende desde la Avenida de la Libertad hasta la Plaza del Buen Pastor, siendo los otros límites la bahía de La Concha y el río Urumea. Las calles de San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé y Alfonso XIII forman los ejes horizontales, y las perpendiculares están formadas por las calles de Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara y Echaide. El Paseo de la Concha, el Paseo de los Fueros, la Plaza de Bilbao y la Plaza de Zaragoza completan este conjunto, cuyo núcleo central es la Plaza del Buen Pastor, que, debido a la mayor superficie de este sector del Ensanche, queda algo desplazada hacia el oeste. Las manzanas aquí presentes presentan formas más cuadrangulares, con 56 x 54 metros.
En la colina de San Bartolomé, se eliminó la parte que impedía la prolongación de la calle Easo. El Plan General de 1995 prevé la ampliación del descampado mencionado y la remodelación de las zonas cercanas a Amara Viejo.
Cabe señalar que actualmente se está produciendo en esta zona un refuerzo del desarrollo de la actividad comercial y de la oferta cultural, recreativa y de ocio. En cuanto a los cambios que ha experimentado este sector de la ciudad, hay que destacar principalmente la zona del Buen Pastor, donde se encuentra también el centro cultural Koldo Mitxelena. Además, cabe mencionar la urbanización del Boulevard (1998) y Alderdi Eder (1998). Este plan, junto con las peatonalizaciones derivadas de la nueva ordenación viaria, debe constituir un factor fundamental para la mejora de la calidad ambiental del Eixample, así como de su atractivo comercial.
El llamado Ensanche Oriental se desarrolló entre el casco antiguo y la desembocadura del río Urumea, ganando terreno al mar y regularizando y canalizando la margen izquierda del río. El conjunto principal se enmarca entre el Paseo de Salamanca y la calle Aldamar . Dado que el periodo de construcción de esta zona se enmarca dentro del desarrollo del Ensanche de Cortázar, las manzanas presentan características similares, con patios más pequeños y planta rectangular, tratando de aprovechar al máximo las 5,3 hectáreas ganadas al mar. El puente de Zurriola y el Bulevar unen esta extensión con Gros y el centro de la ciudad, respectivamente.
En Miraconcha encontramos una mezcla de villas y casas de lujo; hoy en día, las antiguas mansiones y chalés están cediendo su lugar a lujosas propiedades residenciales.
El barrio de Gros se construyó sobre las dunas y bancos de arena situados entre la desembocadura del río Urumea y los pies del monte Ulía, ganando también importantes terrenos al mar. Comenzaron a construirse complejos unifamiliares y pequeños hoteles, pero pronto se permitió todo tipo de abusos inmobiliarios, mezclando viviendas con talleres, pequeñas industrias y desapareciendo los espacios verdes y abiertos. La playa de Zurriola quedó reducida a una pequeña zona abierta a las fuertes olas. Sin embargo, esta es una de las zonas que ha visto modificada su estructura en mayor medida. Destacaremos la remodelación del litoral como paseo peatonal desde Mompás hasta el puente de Zurriola. También se quiere consolidar la nueva playa del Gros y el nuevo dique construido como prolongación de la margen derecha del río. Junto a estas dos actuaciones, quizá la más importante es la construcción de un complejo cultural para el Auditorio y Centro de Congresos.
Dentro del barrio del Gros tenemos uno de los ejemplos más caóticos del urbanismo de San Sebastián; las manzanas son extremadamente irregulares, en un laberinto de calles saturadas de plantas comerciales, talleres, pequeñas industrias, almacenes, garajes, etc., que crean una cierta sensación de agobio y caos.
Las alineaciones más regulares se encuentran siguiendo la Avda. de Navarra, en el sector denominado Nuevo Gros, en el que se utilizó el terreno de la antigua Plaza de Toros para construir una serie de bloques comerciales y sótanos que contribuyen a la saturación y congestión urbana del barrio, aunque se trata de viviendas de calidad. Esta zona, donde los edificios mantienen una mayor regularidad, continúa por la Avda. de la Zurriola y el Paseo de Ramón María de Lilí.
Entre los cambios urbanísticos más relevantes del barrio del Gros, destaca la peatonalización del llamado «Corazón del Gros». Del mismo modo, se pretende completar la construcción de la red viaria de la ampliación y abordar la reforma interior de las zonas afectadas (alrededor del Mercado del Gros), adaptando nuevos usos y zonas de uso público en superficie.
El espacio abierto y verde más importante que existe en el barrio es la plaza de Cataluña, bajo la cual se construyó un aparcamiento subterráneo en la década de 1970.
El barrio de Sagüés, entre la playa de Zurriola y las faldas del monte Ulía, es un pequeño conjunto de bloques de viviendas de baja calidad, que no responde a ningún plan anterior, y cuya rehabilitación está prevista.
El conjunto Ulía-Ategorrieta presenta una serie de viviendas unifamiliares, junto con pequeños bloques de viviendas de protección oficial, algunos centros educativos, sanitarios y religiosos y chalets de lujo.
Al sur de Gros comienzan los conjuntos de Atocha y Eguía. En Atocha encontramos una alineación regular a lo largo del Paseo del Duque de Mandas, frente al antiguo campo de fútbol de Atocha y los edificios de los Abastos, el antiguo Hospital Militar y la Fábrica de Tabaco.
También destaca la posible remodelación de la zona del viaducto de Iztueta y la construcción por parte del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de un programa de «viviendas protegidas», «garajes» y locales «oficinas» complementarios, en el Paseo del Urumea y según una tipología de «edificio abierto» con «jardines privados» adosados.
En los barrios del Antiguo y Ondarreta encontramos grandes diferencias tipológicas. Hace unos años, en todo Ondarreta predominaban las villas y los edificios de baja altura y en las inmediaciones del Monte Igueldo había dos hileras de viviendas de baja calidad. Hoy en día se observa la desaparición de las dos alineaciones. Asimismo, cabe destacar el Ensanche de Ondarreta, que presenta una baja densidad, y la desaparición de la fábrica Lizariturri, donde se han construido un número importante de viviendas en los últimos cinco años del siglo XX.
En el barrio del Antiguo hay un sector residencial de alto nivel, en 6 manzanas que se alinean siguiendo la Avenida de Zumalacárregui, limitada por la calle Matía, desde la que se encuentra un conjunto heterogéneo de calles y viviendas de todo tipo. El Antiguo se extiende hacia las zonas residenciales, educativas e industriales de Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara y Añorga.
Este barrio de San Sebastián es uno de los que más ha cambiado y, por ello, conviene señalar algunas actuaciones. En Venta Berri se está desarrollando una zona «residencial» y «terciaria» que se configura como el «centro» de actividad y representativo del conjunto urbano formado por los barrios de El Antiguo e Ibaeta. También hay que desarrollar la ciudad universitaria de Ibaeta: el campus universitario norte y sur de la UPV y la Facultad de Ingeniería (Universidad de Navarra).
En Beriyo se propone un desarrollo residencial mixto de «edificación abierta» y «en desarrollo», consolidando los edificios escolares existentes y creando una red viaria que permita una relación directa entre la zona y su entorno. En Illarra se prevé la construcción de una nueva zona residencial de baja densidad, al igual que en Iza. A la zona de Errotaburu se le asigna un «uso característico» de «vivienda», complementado con una proporción significativa de «usos terciarios».
Por último, en Zuatsu se ha creado una nueva zona de «uso industrial» para la implantación de modalidades no contaminantes, enmarcadas en lo que se ha dado en llamar «alta tecnología» o «I+D» (investigación y desarrollo).
El sector semirural de El Antiguo llega hasta el punto de conexión con el complejo de Ayete y la ciudad-jardín de Etxadi, que a su vez conectan con Aldapeta, Bidebieta-2 y Alto de Miraconcha.
Desde estas zonas, y con el mismo carácter disperso, se accede a los barrios populares y a las construcciones pequeñas y antiguas del Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans y Amara Viejo. Desde el Alto de Errondo se accede a la zona de servicios sanitarios y asistenciales de Zorroaga-Miramón, con el Hospital, la Residencia Sanitaria, el Policlínico, el Asilo, la Finca de Miramón, etc.
En el barrio de Amara Nuevo, que se desarrolla con la canalización del Urumea y el desecamiento de los pantanos, hay que distinguir varias zonas, siendo una nota común a todas ellas los grandes bloques de viviendas, con una alta densidad de población y una estructura deficiente en su urbanización.
La zona más abierta y de mayor calidad se extiende desde la avenida de Carlos I hasta el paseo de Errondo y Podavines. Su eje central es la calle José María Salaverría, dejando parcelas sin urbanizar. Desde el lado este de la avenida de Carlos I, hasta el río, la línea de ferrocarril y el paseo de Zorroaga, se extiende un sector más antiguo y de menor calidad, cuyo eje principal es la avenida de Madrid.
Al norte de la plaza de Pío XII comienza la zona norte del barrio, que llega hasta el parque de Álava y la plaza del Centenario, que da paso al barrio de Amara Viejo y al conjunto del Ensanche, que se extiende desde la plaza del Buen Pastor hasta este sector de Amara Nuevo, que presenta características similares a las del resto del Ensanche, pero con una mayor degradación morfológica y funcional, con la presencia de manzanas más pequeñas e irregulares. El eje de este sector lo forman las calles Easo, Urbieta y Prim, y como zona abierta cuenta con el Paseo del Árbol de Guernica, siguiendo el curso del río Urumea.
El conjunto sur del barrio de Amara Nuevo se completa con el recinto deportivo de Anoeta, los jardines de la plaza de Pío XII, la iglesia de la Sagrada Familia y el conjunto de la subdelegación del Gobierno, el Instituto de Enseñanza Secundaria, otros centros educativos y la estación de autobuses, junto al Hotel Amara Plaza. En Anoeta destaca el recinto deportivo.
En el llamado Apéndice de Amara (Amara-Osinaga) se desarrollan edificios en bloques destinados a uso residencial. También hay «usos terciarios» en la «planta baja», además del centro comercial ARCCO.
Siguiendo el curso del Urumea, desde el barrio de Amara, llegamos al conjunto formado por Loyola y Txomin-Enea, donde encontramos un pequeño sector de villas, recuerdo de un intento de crear una ciudad jardín, los cuarteles del Ejército, las casas militares, la zona de viviendas dispersas de Txomin-Enea y el agrupamiento desordenado de Loyola.
En otros sectores de la ciudad (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), existen fuertes contrastes entre dispersión y concentración. Predomina la vivienda de baja calidad, los grandes bloques, las malas comunicaciones y accesos, la escasez o ausencia de espacios abiertos, la debilidad de los servicios, etc., con una alta densidad de población, aunque en los últimos años ha mejorado notablemente en todo lo relacionado con el equipamiento y los servicios.
En la zona de Intxaurrondo y Alza hay que destacar el desarrollo de una importante «zona residencial» en Baratzategi y Bustintxulo (Intxaurrondo-Sur), así como el centro comercial Garbera.
Áreas morfológicas de Donosti
A continuación nos referiremos al estado físico de los edificios, lo que, junto con lo anterior, nos permitirá apreciar el grado de homogeneidad de las diferentes Áreas Morfológicas de la ciudad.
El Casco Antiguo es claramente una zona morfológica protegida, aunque con tendencia a una cierta revitalización de sus funciones que no deteriora el valor histórico y sentimental de este conjunto.
Dentro de este grupo de zonas protegidas, aunque por otros motivos (belleza del paisaje, espacios recreativos, etc.), incluimos los sectores de Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta y Zorroaga – Miramón, aunque en los cuatro primeros se ha producido un proceso de renovación bastante rápido con la desaparición de las mansiones ajardinadas, que han sido sustituidas por complejos residenciales de mayor altura y densidad.
Hay zonas en El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros y otros barrios periféricos, en las que los edificios antiguos, los talleres y los pequeños almacenes industriales han sido o están siendo sustituidos por nuevos edificios residenciales. Nos encontramos, de este modo, ante un proceso de renovación en zonas deterioradas.
También hay zonas muy deterioradas en las que no se ha iniciado ningún proceso de renovación.
En la Avenida de la Libertad se ha producido un proceso acelerado de renovación morfológica, con la aparición de viviendas de lujo y edificios destinados a bancos, oficinas, etc.
En los antiguos terrenos ocupados por la Plaza de Toros también se produjo un proceso de renovación y transformación acelerada, formando lo que se denomina el Nuevo Gros. Así se construyó una serie de bloques de viviendas y locales comerciales. En este mismo sentido, se han producido procesos acelerados en Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 y 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha y otros pequeños sectores de los barrios periféricos.
Lógicamente, estos procesos tienen más o menos dinamismo, en relación con el desarrollo general del Centro, la Ciudad Central y las interrelaciones e interdependencias que se producen en todo el conjunto formado por San Sebastián y su Área Periférica.
El modelo urbano de San Sebastián
Con esta denominación nos referimos a una aproximación a la realidad morfológica-funcional del conjunto urbano que forma la capital guipuzcoana y una serie de municipios cercanos, algunos de ellos formando conurbación con Donostia, que ocupan un sector de la costa, entre las bahías de la Concha y Pasaia, y desde Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun y Regata de Añorga.
Este modelo urbano no aparece aislado, sino que forma parte, desde el proceso inicial de su formación, de una unidad superior: la Región Urbana de Guipúzcoa. En nuestra provincia encontramos un complejo entramado de caseríos dispersos, pequeños núcleos rurales, que se distribuyen por toda la geografía guipuzcoana, en un paisaje semicerrado y orientado, que poco a poco va adquiriendo cierta originalidad a medida que se desarrolla el fenómeno industrial y el proceso de urbanización.
Podemos considerar Guipúzcoa como un espacio organizado por San Sebastián con su Área Periférica, dentro del subsistema marítimo, como región nodal del sistema urbano vasco-periférico en su conjunto.
La capital guipuzcoana es un municipio muy dinámico si consideramos el conjunto de los municipios de la provincia, aumentando su centralidad como consecuencia del incremento de la concentración de bienes y servicios. Sin embargo, este aumento, considerable con respecto a la provincia, no lo es tanto para los municipios inmediatamente periféricos, que están empezando a acoger funciones comerciales propias de la ciudad central.
Este modelo urbano, con sus formas, usos del suelo, equipamientos, infraestructuras, actividad socioeconómica, flujos, etc., se ha configurado a través de diferentes etapas:
1) Hasta mediados del siglo XII predominaba el carácter rural.
2) Desde mediados del siglo XII hasta principios del siglo XV, con la fundación de la capital y su consolidación como primer núcleo urbano de la región, su fortificación, el aumento de la población y el control de un amplio término municipal, y el desarrollo del puerto comercial y de la red de caminos.
3) Desde principios del siglo XV hasta finales del siglo XVIII, destacan el papel militar de la ciudad y el declive de su poder económico, la reducción de su término municipal, el crecimiento de los barrios periféricos del Antiguo, San Martín y Santa Catalina, y las obras de ampliación del puerto.
4) Desde principios del siglo XIX hasta la demolición de las murallas en 1863, etapa en la que destacan el incendio de 1813, las obras de reconstrucción en 1816, el inicio del turismo en 1845, la inauguración de la carretera N-1 en 1847 y la capitalidad de 1854.
5) De 1864 a 1955, con la prolongación de Cortázar hasta Avenida, la ampliación sur, la ampliación este, la evolución de otros barrios, la ocupación de parte de la Vega del Urumea, el crecimiento general de todo el conjunto urbano central y periférico, y el Plan General de 1950.
6) Desde 1956 hasta la actualidad, con la Ley del Suelo, el Plan General de San Sebastián de 1962 y otros planes en los municipios del área periférica, el Plan Urbanístico de Guipúzcoa de 1966, la Ley de Ordenación del Territorio de 1990 y sus Directrices de 1994, el Plan General de Donostia de 1995, la formación de periferias urbanas, áreas funcionales y el proceso de configuración de un Área Metropolitana, con el eje Donostia-Baiona.
Las unidades del modelo urbano son las siguientes:
* Ciudad Central con el Distrito Central (CBD) y el Área Complementaria.
* El Área Periférica con el Corredor Submetropolitano y los Corredores Suburbanos.
La ciudad de San Sebastián-Donostia
El eje principal del Distrito Central es la Avenida de la Libertad, que se extiende desde este eje hasta el Bulevar y la Plaza del Buen Pastor. En esta zona destaca la Plaza de Guipúzcoa con el Palacio de la Diputación Foral. Nos encontramos en la zona más representativa y oficial de la ciudad, con una importante actividad financiera y comercial.
La Zona Complementaria tiene un carácter heterogéneo, con servicios y actividades que giran en torno a la función del Distrito Central, contando también con una importante presencia de actividad residencial. En esta zona se encuentran los sectores oeste y sur del Ensanche, que forman parte del Centro, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo y Benta Berri, como prolongaciones del sector occidental, y Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria y Miramón, como prolongaciones del sector sur. Además, se encuentran las zonas del Casco Viejo, el Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia y Mundaiz.
El resto de las unidades urbanas se incluyen en lo que denominamos Área Periférica, en la que diferenciamos el Corredor Submetropolitano, con mayor densidad y continuidad urbana, y los Corredores Suburbanos, que presentan menores características de densidad y continuidad urbana.
En el Corredor Submetropolitano se encuentran Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo y los municipios de Pasaia, Lezo, Rentería y Oiartzun.
En el Corredor Suburbano Suroriental, tenemos Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani y Urnieta. Por otro lado, en el Suroriental-Occidental tenemos Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil y Andoain.
El área periférica de Donosti
En primer lugar, hay que señalar que Guipúzcoa es un territorio en el que encontramos una compleja malla de caseríos dispersos, pequeños núcleos rurales y una red de pueblos y aldeas, que se distribuyen por todo su territorio en un paisaje fuertemente impactado por el fenómeno urbano-industrial, con lo que puede definirse como una Región Urbana.
En toda esta zona existe un cierto equilibrio en la distribución espacial de la población y los núcleos urbanos, pero con graves problemas urbanísticos y medioambientales, tanto en sus centros históricos como en sus periferias, así como en el nivel de infraestructuras y equipamientos.
El entramado urbano, desarrollado en la costa y en los valles, ha dado lugar a numerosas conurbaciones, es decir, dos o más núcleos que, creciendo por separado, acaban uniendo un complejo urbano, como es el caso de San Sebastián y su Área Periférica; Irún-Hondarribia; Andoain-Billabona; Arrasate-Aretxabaleta; Zumárraga-Urretxu; Beasain-Ordizia-Lazkao-Olaberria; Azpeitia-Azkoitia; etc.
Las comarcas de Donostia-San Sebastián y Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) han configurado lo que podemos denominar el Área Metropolitana, que presenta como características la existencia de un núcleo principal o Ciudad Central con su área de influencia, una importante concentración de población con puestos de trabajo en las comarcas, predominio de las actividades terciarias, relaciones de interdependencia entre los diferentes núcleos, un alto grado de interrelación en las comunicaciones económicas y sociales, y la existencia de un sistema de transporte y comunicaciones suficientemente desarrollado para mantener las relaciones entre la Ciudad Central y su área de influencia, al tiempo que facilita su conexión con otros sistemas urbanos cercanos.
Ya hemos comentado anteriormente que San Sebastián es un municipio con una alta centralidad. Sin embargo, municipios de su Área Periférica como Rentería y Hernani mantienen su posición funcional con respecto a la capital; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain y Lasarte-Oria aumentan progresivamente su centralidad; sin embargo, en Lezo y Oiartzun observamos que la dotación terciaria no aumenta (con la excepción de los hipermercados), en correlación con la población.
Toda esta Periferia tiende a aumentar la concentración de bienes y servicios, con respecto al aumento de la población. Al considerar la primacía, se observa cómo el municipio de Donostia tiende a disminuir, mientras que la periferia aumenta moderadamente.
Integración de Donostia-San Sebastián en el resto del área periférica
Por sistema urbano entendemos un conjunto de ciudades con sus características, más las relaciones entre las ciudades, entre las ciudades y sus características, y entre las características.
Con la palabra relaciones nos referimos a las posibles interrelaciones, interconexiones, interdependencias e interacciones que pueden darse en el conjunto del Sistema.
En el País Vasco se ha ido configurando lo que hoy denominamos Sistema Urbano, en el que se integra Guipúzcoa como Región Urbana con sus Comarcas y Áreas Funcionales.
Como determinantes históricos de la formación del Sistema Urbano Vasco tenemos la fundación de las Villas medievales y el impacto de la industrialización en las provincias costeras.
En la actualidad, encontramos en el Sistema Urbano Vasco una estructura demográfico-espacial con poco relieve, encabezada por Bilbao y seguida por las Comarcas o Áreas Metropolitanas de San Sebastián, Pamplona, Vitoria y Bayona. Además, podemos diferenciar un Subsistema costero, en el que se encuentra Guipúzcoa junto con Bizkaia y la costa de Laburdi, y un Subsistema interior con los territorios de Álava, Navarra, Benabarra y Zuberoa.
En el subsistema costero destaca la fuerte concentración del Área de Bilbao y Baiona, frente a la dispersión guipuzcoana de núcleos medianos y pequeños, lo que garantiza un mejor equilibrio en cuanto a relaciones, conexiones, ordenación del territorio, desarrollo de las comarcas y políticas de Planificación Territorial.
También hay que tener en cuenta los ejes de desarrollo que se están configurando, como es el caso de Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; el de Bizkaia-Cantabria; Álava-Burgos; Guipúzcoa-Navarra; y Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, que a su vez están relacionados con los grandes ejes como el Arco Atlántico, el Valle del Ebro-Costa Mediterránea o la N-1 hacia las tierras de Castilla y León, Madrid, Extremadura y Portugal.
Dentro de este sistema, Guipúzcoa ocupa un lugar estratégico en lo que se refiere a las relaciones con el espacio urbano europeo, a través de las conexiones con la costa laburdina, presidida por Baiona, que forma una importante conurbación, y las relaciones con el resto de la Comunidad Autónoma y con Navarra hacia el eje del Ebro. La provincia de Guipúzcoa, con su dinamismo tradicional y su equilibrio territorial, representa una contribución muy importante al conjunto del Sistema Urbano Vasco, para mantener su dinamismo, atraer inversiones y mejorar la calidad ambiental. Al mismo tiempo, se están mejorando los límites administrativos para conseguir espacios regionales integrados en los grandes sistemas urbanos europeos, que actualmente están evolucionando muy rápidamente, y existe el riesgo de quedar en la periferia de los mismos.
En Guipúzcoa destaca el papel del Área Metropolitana de Donostia-San Sebastián, que se extiende hasta Irún-Hondarribia, con importantes zonas residenciales, comerciales e industriales. Por otra parte, la carretera de enlace con Pamplona ha reforzado las relaciones con Navarra y el Valle del Ebro.
Donostia-San Sebastián y su Área Periférica es un espacio urbano continuo que conecta con el litoral laburdo, siendo un elemento clave del Sistema Urbano Vasco y encontrándose en fase metropolitana. La capital, junto con Rentería, Pasaia y Lezo, forma una conurbación que, si la unimos con Irún-Hondarribia y el litoral laburdo, constituye el Corredor Donostia-Baiona. Les siguen en importancia Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta y Astigarraga. La especialización funcional, más que las relaciones de dependencia, es lo que establece el grado de relación entre los núcleos urbanos.
A pesar de la elevada densidad (1.007 hab./km2), la distribución espacial de la población es bastante equilibrada, con un crecimiento lento, siendo el espacio urbano más desarrollado en el sector terciario de la Comunidad Autónoma, ocupando el 58 % de la población activa. El sector de la construcción ocupa el 6 %, la industria el 33 % y el sector primario el 3 %. En definitiva, la capital de Guipúzcoa destaca por sus funciones financieras, aseguradoras, de servicios personales y de transporte, distribuyéndose a través de los núcleos periféricos (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta y Usurbil), el puerto, los sectores industriales y el pequeño comercio.
Por último, cabe señalar que este conjunto también influye en la zona de Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna y el noroeste de Navarra.
Origen y fuente: Sr. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFÍA E HISTORIA DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm
Consejos y aspectos prácticos a tener en cuenta al comprar una vivienda en San Sebastián-Donostia
¿Cuáles son los impuestos al comprar una vivienda en San Sebastián?
Viviendas de segunda mano
El impuesto que hay que pagar es el «Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales», que es el siguiente:
- 7 %: Transmisión de bienes inmuebles
- 4 %: Transmisión de viviendas
- 5 %: Transmisión de la vivienda habitual
- 4 %: Transmisión de animales y bienes muebles
Edificios/viviendas nuevas
Se pagan los siguientes impuestos:
- IVA: 10 %
- AJD: 0,5 %
Otros aspectos legales a tener en cuenta al comprar una vivienda en San Sebastián – Certificado de habitabilidad
- No se requiere la licencia de ocupación del vendedor. Hace años, en el País Vasco, se anuló el antiguo «Certificado de Habitabilidad» otorgado por el gobierno regional y se sustituyó por la «Licencia de Primera Ocupación» que actualmente expiden los ayuntamientos en las viviendas de nueva construcción.
- Es recomendable confirmar con el Ayuntamiento que no existen infracciones urbanísticas en la construcción y que la propiedad no está considerada «en desuso».
- En los inmuebles urbanos, es necesario confirmar que el edificio ha superado la ITE («Inspección Técnica de Edificios») que se realiza cada 10 años a partir de los 50 años.
- Catastro: El País Vasco tiene su propia organización catastral, a la que se accede de forma diferente al resto del Estado.
- Valor catastral: El registro catastral de la propiedad indica y confirma su valor fiscal
Proceso y requisitos para obtener el registro de licencia turística en Donostia-San Sebastián
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 8 y 9 de la Normativa General Urbanística del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián, el uso urbanístico de las viviendas turísticas constituye un uso terciario y, dentro de este, constituye un uso hotelero. Por su parte, el alquiler de habitaciones en viviendas habituales para uso turístico constituye un uso asimilado al uso residencial.
No se podrá desarrollar el uso de viviendas turísticas ni el alquiler de habitaciones en viviendas habituales para uso turístico en viviendas de protección oficial y alojamientos de dotación.
La solicitud de vivienda turística se realiza mediante DECLARACIÓN RESPONSABLE y debe registrarse como tal. Una vez completado el registro, aparecerá en el CENSOS DE VIVIENDAS TURÍSTICAS DE DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas
Distribución de las zonas para la regulación del alquiler turístico en Donosti
El uso turístico de San Sebastián se divide en tres zonas :
- Zonas A (zonas saturadas) . En las zonas A o zonas saturadas, quedan totalmente prohibidas las implantaciones de uso urbanístico de viviendas turísticas, así como el alquiler de habitaciones en viviendas habituales para uso turístico. Los inmuebles que, antes de la entrada en vigor de la presente Ordenanza, cuenten con autorización o hayan registrado la comunicación previa correspondiente en la que se emita un informe urbanístico favorable de conformidad con la normativa vigente en ese momento, no se verán afectados por la declaración de zona saturada.li>
- Zonas B (zonas de alta demanda) .: En las zonas B o zonas de alta demanda, especificadas en los planes de la presente Ordenanza, se permitirá la ocupación parcial de un edificio residencial para uso como vivienda turística de acuerdo con los siguientes criterios generales:
- a) En la planta baja , se permitirá el uso urbano de viviendas turísticas en los casos y condiciones de implantación del uso de viviendas en la misma establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y en la Ordenanza Municipal Reguladora de la implantación del uso de viviendas en diferentes planes de edificios residenciales, así como en divisiones de viviendas preexistentes.
- b) En la primera planta, o asimilable, se permitirá el uso urbanístico de viviendas turísticas con acceso común a la vivienda cuando su superficie útil sumada al resto de los usos no residenciales del edificio con acceso común a la vivienda, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en todo el edificio y que además cumpla las condiciones para la implantación del uso de vivienda establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana y en la Ordenanza Municipal Reguladora de la implantación del uso de vivienda en diferentes plantas de edificios residenciales, así como de divisiones de viviendas preexistentes.
- c) En los pisos superiores situados sobre los anteriores, se permitirá una vivienda turística con acceso común a las viviendas, siempre que ninguna de las situadas debajo de ella esté destinada o se prevea destinar a uso residencial, de modo que todos estos pisos deben estar destinados a otros tipos de usos autorizados distintos del uso residencial y que su superficie útil sumada al resto de los usos no residenciales del edificio, con acceso común, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en todo el edificio, sin que se supere en todo el edificio el límite de 250 metros cuadrados útiles de usos no residenciales con acceso común a las viviendas, se permitirá una única vivienda turística con acceso común a las viviendas sin que sea necesario cumplir el requisito de que no exista. o el uso residencial se proyecte por debajo del solicitado para viviendas turísticas en los pisos superiores de edificios con un mínimo de 7 pisos (B+6) y otra vivienda turística por cada 6 pisos adicionales, que se ubicará en cualquiera de los pisos adicionales.