Table of Contents
DONOSTI – SAN SEBASTIAN LEREN KENNEN VOOR TOEKOMSTIGE WONINGKOPERS EN VASTGOEDBELEGGERS
De stad San Sebastian – Donosti
Inleiding – De oorsprong van Donosti
Historisch gezien wordt gezegd dat de nederzetting die aan de basis lag van San Sebastián het klooster van San Sebastián el Antiguo was, evenals het kasteel van Monte Urgull en het dorp gelegen op de grafheuvel die het verbond met het land waarvan de inwoners zeggen dat ze zich van oudsher toelegden op visserij en handel.
Het omliggende gebied was bezaaid met boerderijen die ook landbouw bedreven.
San Sebastián ligt op het kruispunt van twee verschillende regio’s: de zee en het binnenland. Om het binnenland te bereiken, liepen de landwegen langs de rivier de Urumea, die toegang gaf tot de kust en zo een handelsactiviteit met het binnenland mogelijk maakte.
De stad had namelijk een zeehaven en een rivierhaven (of Santa Catalina), naast de haven van Pasajes, die jarenlang onder het gezag van San Sebastián viel.
Het was Sancho El Sabio die dit bescheiden bevolkingscentrum het stadsrecht verleende, aangezien er al een beginnende handelsactiviteit op gang kwam.
Door de jaren heen en gezien de nabijheid van de grens kreeg het ook een zekere militaire betekenis, wat leidde tot de bouw van verschillende vestingwerken die in de loop van de tijd werden uitgebreid tot het midden van de 19e eeuw.
De stedelijke ontwikkeling van San Sebastián-Donosti kent verschillende fasen :
De eerste tot de verwoesting door het beleg van 1813 (Spaanse Onafhankelijkheidsoorlog) .
Vanaf de middeleeuwen tot de 16e eeuw onderging de stad geen grote structurele veranderingen. Het is een ommuurde stedelijke kern met een regelmatig geometrisch plan, met een belangrijke jurisdictie over het aangrenzende landbouwgebied en enkele kleinere kernen die het omringden.
Vanuit de omgeving van het primitieve middeleeuwse kasteel van Urgull werden verschillende ringmuren gebouwd die de stedelijke ontwikkeling tot in de 19e eeuw zouden beperken.
In de 16e eeuw werden bouwwerkzaamheden en uitbreidingen van de nieuwe muren uitgevoerd.
Deze werkzaamheden werden voortgezet in de 17e eeuw en in mindere mate in de 18e eeuw.
Deze fase eindigt met de bijna totale verwoesting van de stad in 1813. Op die datum wordt de stad verwoest door het beleg van de hertog van Wellington (Onafhankelijkheidsoorlog) en wordt ze herbouwd, waardoor het huidige oude gedeelte ontstaat.
In 1854 werd San Sebastián aangewezen als hoofdstad van Gipuzkoa.
In die periode kwam er naast de commerciële en administratieve activiteiten van de stad ook een belangrijke toeristische activiteit bij, aangezien de stad sinds het midden van de 19e eeuw was gekozen als zomerresidentie van de koninklijke familie.
In die jaren werd de sloop van de stadsmuren goedgekeurd, waardoor de stad niet langer een oorlogsplaats was.
Vanaf die tijd begon de ontwikkeling van de wijk Ensanche, met de bouw van het zuidelijke deel van San Sebastián Ensanche, dat ook de moerassen en Arenales de Urumea besloeg.
De wijk Ensanche heeft een regelmatig patroon, met rechte straten die een vierkant raster vormen, met als hoogtepunt de zogenaamde Avenida de la Libertad.
Dit gebied heeft een belangrijk toeristisch en recreatief gebruik met de Paseo de la Concha. Het heeft ook een belangrijke residentiële, administratieve en commerciële functie.
De industriële activiteiten verplaatsen zich naar Ibaeta, Antiguo en wat later de wijk Gros zal worden.
De armste bevolkingsgroepen concentreren zich in het oude gedeelte of trekken naar het oude gedeelte.
Later begonnen de werkzaamheden aan de Ensanche de Gros of Zurriola, in de Arenales die zich uitstrekten tussen de rivier Urumea en de helling van de berg Ulía.
Het gebied dat tegenwoordig als het centrum wordt beschouwd, werd tussen 1867 en 1910 gebouwd. Het zwaartepunt van de stad verschoof van het Gipuzkoa-plein naar de Avenida de la Libertad, die tegenwoordig de as van Donosti vormt. De oude binnenstad is vanwege zijn moeilijke ligging verschoven naar een recreatiegebied met kleine winkeltjes, omdat het niet geschikt is voor moderne commerciële, verkeers- en transportactiviteiten.
Later concentreerde de stedelijke ontwikkeling zich rond de straten van San Martín, het stratennetwerk rond het Buen Pastor-plein en de Prim-straat, terwijl de gebouwen in de straten Gross, Antiguo en Amara Viejo opvallen.
De pleinen van Donosti
Donosti heeft veel en gevarieerde pleinen, zoals de Plaza de la Constitución, een ruimte voor sociale contacten en evenementen van populaire, sportieve en culturele aard, met onder de arcades winkels en daarboven woningen.
Naast de Plaza de la Constitución heeft Donosti nog de volgende pleinen:
- Het Plaza de la Trinidad, dat bestemd is voor culturele en sportieve activiteiten.
- Het Plaza de Zuloaga met een tuin en het San Telmo-museum.
- Daarnaast vinden we het kleine Plaza Lasala.
- We vinden ook de Alameda del Boulevard, waarvan het centrale gedeelte wordt ingenomen door tuinen en openbare voorzieningen, en die een van de belangrijkste assen van het wegennet vormt en de verbinding tussen het oude gedeelte en de uitbreiding.
- De Plaza de Gipuzkoa, met een tuin in het midden, is een plek voor recreatie en ontspanning met een kleine vijver.
Daaromheen bevinden zich winkelpanden, met daarboven woningen, kantoren en het provinciehuis van Gipuzkoa. Het is een aantrekkelijke en centrale plek voor de stad en neemt ook een centrale positie in in de uitbreiding.
Rond dit plein staan de unieke Correos-gebouwen en het cultureel centrum Koldo Mitxelena. - Het Plaza de Bilbao ligt ook aan een van de zijden van de verkeersader Calle Prim.
- Het Plaza de Pío XII ligt tussen een van de belangrijkste interne en externe verbindingspunten van de stad. Via dit plein is het verbonden met de snelweg Bilbao-Behobia. Hier bevinden zich het subdelegaatschap van de regering, het busstation en het Hotel Amara Plaza.
- Het Plaza de Irún, in de wijk Amara Nuevo. Op dit plein bevindt zich het netwerk van verbindingen tussen de Madrid-laan, de rivier Urumea en de verbindingen met Loiola. Het winkelcentrum ARCCO springt eruit.
- De overige pleinen in de wijk Amara Nuevo liggen binnen de blokken, waarvan sommige worden gevormd door lage commerciële gebouwen, garages en werkplaatsen, terwijl andere worden ingenomen door kleine tuinen en recreatiegebieden.
Dit zijn de pleinen van Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , en Estudios.
- Het Plaza de Zaragoza is de plek voor verkeer en recreatie in het centrum en Miraconcha .
- De Plaza de Euskadi en Plaza de España zijn doorgangsplaatsen tussen de straten die via deze pleinen en de Santa Catalina-brug de wijken Gros, Amara, Egia -Atocha en Centro met elkaar verbinden.
Wijk Donosti
Altza
De wijk Altza ligt op een van de heuvels die de baai van Pasaia domineren en beslaat de hellingen ervan. Het is de meest oostelijke wijk van de stad, gelegen op de grens met de gemeenten Pasaia en Rentería. Het strekt zich uit over een heuvel waarop vroeger een nederzetting lag, die in de afgelopen veertig jaar geleidelijk werd bewoond, zowel op de noord-, oost- en westhellingen als langs de nationale snelweg en in de valleien van Txingurri en Molinao, waardoor het een duidelijk herkenbaar deel van de stad is geworden.
De kenmerken van de fysieke omgeving, en met name de topografie, die wordt benadrukt door de aanleg van grote infrastructuurwerken in de omgeving (de haven van Pasaia, de snelweg Bilbao-Behobia en de verbindingen met La Herrera en de haven), vormen vandaag de dag de grenzen van de wijk, met uitzondering van de oostelijke grens met de wijk Antxo in Pasaia en het Garbera-gebied in het zuidwesten.
De wijk heeft een oppervlakte van bijna 230 ha, die in het PGOU is onderverdeeld in vijfentwintig aangewezen stedelijke interventiegebieden (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (gedeelte La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista, Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular en Luzuriaga.
Het naast elkaar bestaan van onverenigbare functies en de noodzaak om onafgewerkte ruimtes te herontwikkelen zijn twee andere kenmerken van een wijk met in totaal 7.501 woningen, 139.716 m² voor industrieel gebruik en 55.207 m² voor tertiaire functies.
Wat de voorzieningen voor de gemeenschap betreft, ligt Altza boven het gemeentelijk gemiddelde dankzij de maatregelen die de afgelopen jaren zijn genomen: het sportcentrum Larres, het cultuurcentrum Casares, het gezondheidscentrum, onderwijscentra, enz. Deze voorzieningen zijn momenteel grondig gerenoveerd.
Gezien het probleem kiest het PGOU voor de renovatie van het stedelijk weefsel, de verplaatsing van industrieën, de voorbereiding van alternatieve industrieterreinen, het aanbod van tertiaire grond, enz. Wat specifieke maatregelen betreft, moeten we het volgende benadrukken: de herinrichting van de toegangen tot Herrera en Buenavista; de aanleg van nieuwe toegangen vanuit Intxaurrondo en Molinao ; de binnenrenovatie van Herrera, Larratxo en Buenavista; geïntegreerde renovatie in Altza, Arria en Molinao; voltooiing van de wijken Oleta en Darieta; aanleg van industrieterreinen in Landarro en Miamarka; plannen voor een winkel- en kantorencentrum in Lardi-Alde; aanleg van de parken Arria, Garberako Gaina en Larres; en uitbreiding van het sportcomplex Larres.
Amara Berri (Amara Nuevo)
Met een totale oppervlakte van 132 hectare wordt het in het noorden begrensd door de rivier de Urumea in de bocht die grenst aan het schiereiland Mundaiz . In het oosten en zuiden door de “bypass”-weg en in het westen door de Eusko-spoorlijnen Trenbideak en de nieuwe weg Amara-Ayete. Het omvat de vlakke gronden van de Urumea-vlakte en de Anoeta- en Morlans-bekkens (in het lager gelegen deel), die een natuurlijk verlengstuk vormen van de vlakke gronden. Een deel van de helling van het Alkolea-park (Ibaialde-gebied) maakt ook deel uit van de wijk, hoewel het aan de rechteroever van de rivier ligt. Het grootste deel van de wijk wordt door het PGOU beschouwd als stedelijk gebied, met uitzondering van de gebieden Ensanche de Amara IV en Riberas de Loyola, die zijn aangemerkt als ontwikkelingsgebied in uitvoering.
Amara-Berri is een van de belangrijkste wijken in de residentiële ontwikkeling van de stad, met een geplande totale bouw van 13.199 woningen in de ontwikkelingshorizon van het General Plan.
Añorga
De wijk Añorga bestaat uit twee grote stukken grond aan weerszijden van de NI-snelweg, in het gedeelte tussen de aansluiting met de rondweg ten zuiden van Ibaeta en de gemeente Lasarte.
Het beslaat een oppervlakte van ongeveer 123 ha. De ontoereikende toegangswegen vanaf de NI naar de bestaande woonwijken, met het daaruit voortvloeiende isolement en het lage niveau van voorzieningen, zijn de twee punten die negatief opvallen.
El Antiguo-Ondarreta
De wijk El Antiguo-Ondarreta beslaat het noordelijke deel van de vlakke gebieden van de Vega de Ibaeta tot aan de kust en de heuvel Lugaritz (Seminario). Het heeft een oppervlakte van 116 hectare en wordt in het noorden begrensd door de toegangswegen naar Igeldo en het strand van Ondarreta, in het zuiden door de Camino de los Pinos en de voetgangersingang van de Fundación Matía, in het oosten door de straten Palacio en Dr. Marañón en in het westen door de Avda. de Tolosa en de helling van de Monte Igueldo.
In de jaren negentig kwam er een belangrijke impuls in zowel de bouw van woningen als de voorzieningen (sportcentrum, polikliniek, enz.).
Het is verdeeld in de volgende stedelijke actiegebieden: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Noordelijke Universiteitscampus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I en II.
Ategorrieta-Ulia
De wijk Ategorrieta-Ulia ligt aan de voet van de zuidelijke helling van de berg Ulia . Het heeft een oppervlakte van 67,53 hectare en wordt in het westen begrensd door Sagüés , in het zuiden door de Avda. de Navarra en de RENFE-spoorlijn, en in het oosten door Alto de Miracruz .
De wijk is in principe lineair aangelegd, in eerste instantie langs de oude weg naar Ategorrieta en later langs de boulevards Navarra en Ategorrieta, die de helling van de Ulía-heuvel opgaan en een relatief homogene maximale kroonhoogte hebben. De bebouwing is weliswaar niet hedendaags, maar bestaat over het algemeen uit laagbouw en vrijstaande woningen, met hier en daar kloostergebouwen die contrasteren met de woonwijk.
In de wijk worden vijf gebieden onderscheiden: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder en Ategorrieta, die voor de uitvoering van de planning zijn aangemerkt als stedelijk gebied.
Ondanks de schijnbare homogeniteit zijn de problemen van de wijk divers. Er is behoefte aan herontwikkeling vanwege problemen zoals het ontoereikende wegennet, de hoge dichtheid in bepaalde gebieden, het gemengde gebruik en het gebrek aan parkeerplaatsen en vrije ruimte.
In het gebied Manteo is er een hogere bezettingsgraad met toegankelijkheidsproblemen, terwijl andere gebieden een hogere milieukwaliteit hebben, die echter ook gepaard gaat met tekortkomingen op ditzelfde gebied. De lage dichtheid van de wijk leidt tot een versnippering van de openbare ruimte, die in Manteo, na de ingrepen van de afgelopen jaren, een hoog niveau heeft bereikt, en in de tuinstadsgebieden, zoals gebruikelijk is bij dit type wijken, is afgenomen.
De verplichting om het gebied te herontwikkelen wordt nageleefd en neemt de vorm aan van een reeks stedenbouwkundige maatregelen: transformatie van industriële functies naar tertiaire functies, aanleg van nieuwe pleinen en vrije ruimtes in Santa Teresa, Manteo, enz., urbanisatie van het Ulía-park in de aan de wijk grenzende gebieden, bouw van het sportcentrum en aanleg van ondergrondse parkeergarages in Manteo. Anderzijds is het ook noodzakelijk om de lage dichtheid van de woningen als kenmerkend gebruik te consolideren, het wegennet aan te passen en te prioriteren, de braakliggende tussenliggende gebieden te ontwikkelen, de gebrekkige verbindingen op te lossen en het gebruik van de voorzieningen grotendeels te consolideren.
Ayete
De wijk Ayete ligt in het centrum van de stad en beslaat de top en de hellingen van Alto de Ayete, tussen de vlaktes van Ibaeta en Urumea.
Het heeft een oppervlakte van ongeveer 233 hectare en wordt in het zuiden begrensd door de variant van San Sebastián, in het noorden door de Paseo de Miraconcha en de Camino de San Roque, in het oosten door de spoorlijnen van Eusko. Trenbideak , de nieuwe weg Amara – Ayete en de weg Errondo , en in het westen door de randen van de Lugaritz-pas, de weg Ibaeta- Ayete en de Avenida de Tolosa.
Ayete heeft over het algemeen de kenmerken van een tuinstad met een gemiddelde bebouwingsdichtheid en een tekort aan gemeenschapsvoorzieningen, een gebrekkige wegverbinding tussen de verschillende ontwikkelde gebieden en weinig ondersteuning voor commerciële activiteiten. Om al deze redenen zijn er enkele stedenbouwkundige maatregelen gepland: het sportcentrum Txantxa-Erreka en de sportterreinen Lanberri, Puyo en Pagola; het winkelcentrum Txantxa-Erreka; de aanleg van de weg Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); en de aanleg van de parken Puyo en Arbaizenea.
Centrum-Centro
In het noorden begrensd door de open zee, in het oosten door de rivier de Urumea, in het westen door de Bahía de la Concha en de heuvels van Ayete , en in het zuiden door de nieuwe Ensanche de Amara, Het centrum, zoals gedefinieerd in het algemene plan, bestaat uit de historische wijk, de 19e-eeuwse stadsuitbreidingen, de Paseo de Miraconcha en de heuvel San Bartolomé, allemaal bebouwde gebieden, waaraan de berg Urgull en het eiland Santa Clara zijn toegevoegd.
Het beslaat een oppervlakte van 116 hectare en wordt als volgt afgebakend: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Oud Amara) en Paseo de Miraconcha . Al deze gebieden zijn geclassificeerd als stedelijk gebied.
Als gebied met een grote ecologische, architecturale en stedenbouwkundige waarde zijn de maatregelen die het PGOU voor het centrum heeft gepland, in de eerste plaats gericht op het behoud van de kenmerken ervan.
Zo werd in het laatste decennium van de 20e eeuw een rehabilitatieplan voor de historische wijk opgesteld, werd het gebouwde erfgoed beschermd, werd een ander verkeersherstructureringsplan opgesteld, waarbij de mogelijkheid werd overwogen om de Eusko-wegen ondergronds te brengen. Trenbideak , en werd de uitvoering van de Ensanche in het gebied San Bartolomé3, het cultureel centrum in de oude Pescadería (1999) en de mogelijke locatie van het busstation gerealiseerd. Van bijzonder belang is het plan voor de herinrichting en renovatie van de Boulevard (1999) en Alderdi Eder (1998), maatregelen die samen met de voetgangerszone die het resultaat is van de nieuwe indeling van het wegennet, een fundamentele factor moeten vormen voor de verbetering van de milieukwaliteit van de Ensanche en zijn commerciële aantrekkingskracht. Tot slot van dit gebied moet worden vermeld dat het cultureel centrum Koldo Mitxelena (1993) een van de werken is die in alle opzichten met groot succes zijn uitgevoerd.
Egia
Egia vormt een duidelijk herkenbare wijk in het stedelijk weefsel met een centrale ligging die echter gedeeltelijk wordt aangetast door de ligging ten oosten van de spoorlijn en de topografie.
De wijk heeft duidelijk herkenbare fysieke grenzen, die deels een barrière vormen in de relatie met de rest van de stad. Zo grenst de wijk in het noorden aan het spoorwegnet van RENFE, in het westen en zuiden aan de loop van de rivier de Urumea en in het oosten aan de Marrutxipi-vallei en het Baratzategi-gebied, waar echter een duidelijkere continuïteit van het terrein te zien is.
Om het stedelijke gebied in de stad te integreren, is de ruimte die wordt ingenomen door het oude Atocha-stadion en de Mercado de Frutas bestemd voor de bouw van woningen, open ruimtes en tertiaire voorzieningen (Justitiepaleis), waarbij het Algemeen Plan voor de oplossing van de communicatie rond het Iztueta-viaduct wordt bepleit, aangevuld met voetgangersverbindingen over het viaduct ter hoogte van de Santa Catalina-brug en de nieuwe brug die gepland is voor het Araba-park, waarbij het bestaande viaduct bij het station wordt verbouwd (1999). Daarnaast stelt het PGOU nieuwe toegangswegen voor vanuit Amara Osinaga en Intxaurrondo , enz. Het ontbreken van sportfaciliteiten in Egia leidde tot de bouw van het sportcentrum, de frontonbaan en aanvullende banen op het terrein van Mármoles Cantabria, waarmee het probleem werd opgelost. Anderzijds werd de verbinding van deze wijk met Intxaurrondo verbeterd door de verlenging van de Avda. de Ametzagaina . Ook vermeldenswaardig is de bouw van woningen aan de Paseo del Urumea en in Bateilla (1999-2000).
Gros
Het heeft een oppervlakte van ongeveer 44 ha en vormt de kleinste wijk die door het PGOU wordt afgebakend. Het vertegenwoordigt de oostelijke uitbreiding van de stad, die in opeenvolgende fasen is gepland en waarbij geleidelijk grond is gewonnen op de rivier en de zee. Momenteel is het nog niet voltooid en wordt er gewerkt aan de definitieve configuratie.
Het gebied is opvallend vlak en vormt, ondanks zijn centrale ligging in de stad, een duidelijk herkenbaar geheel dankzij zijn historische herinneringen en de duidelijke grenzen: de rivier de Urumea in het westen, de RENFE-spoorlijn in het zuiden, de Avda. de Navarra en de uitlopers van de Monte Ulía in het oosten en de zee in het noorden.
De hele wijk is geclassificeerd als stedelijk gebied. Opvallend zijn de ingrepen bestaande uit de herinrichting van het Zurriola-strand en de promenade (1995), de bouw van het Kursaal Auditorium en Conferentiecentrum (1999), het urbanisatie- en rehabilitatieplan voor Sagüés, en de sloop van de Gros-markt en de bouw van woningen op het terrein (1997).
Ibaeta
Met een oppervlakte van 192 hectare beslaat deze wijk de vlakke delen van de gelijknamige vlakte vanaf de kruising van de variant in Añorga tot aan de Ensanche de Ondarreta, evenals een deel van de hellingen van Lugaritz en Igueldo, die de wijk in het oosten en westen begrenzen.
Op de hellingen is sprake van overmatige bebouwing, die geen verband houdt met elkaar, gedeeltelijk ongecoördineerde planning voor vrije zones, gebrek aan adequate basiswegen en lokale vrije ruimtes. De geplande maatregelen om deze tekortkomingen te verhelpen zijn de bouw van woongebouwen (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, enz.), van de industriegebieden van Igara, El Infierno en Zuatsu, van de weg Ibaeta-Aiete … Ook wordt verwacht dat de Avda. de Tolosa wordt verbeterd als fundamenteel element van de stedelijke ontwikkeling van het hele gebied, dat de universiteitscampus wordt voltooid, dat de sportcentra Benta – Berri (1999) en de universiteit worden gebouwd, evenals de parken Almorza en Lugaritz en een reeks andere parken en tuinen.
Evenzo wordt een geïntegreerd en complex programma van bestemmingen voorgesteld dat de wijk, samen met de rest van de Vega die tot de wijk El Antiguo-Ondarreta behoort, de voorwaarden van centraliteit biedt die nodig zijn om een alternatief centrum voor het stedelijk centrum te vormen.
De maatregelen in Muitegi (aanleg van een “sportpark”), Beriyo (gemengde woonwijk met “open bebouwing” en “in ontwikkeling”), Igara (behoud van industrieel gebruik), Errotaburu (bouw van woningen en twee torens voor tertiaire doeleinden, waarvan één het hoofdkantoor van de provinciale schatkist van Guipízcpa zal huisvesten) en Zuatsu (aanleg van een nieuwe zone voor “industrieel gebruik” bestemd voor de vestiging van niet-vervuilende activiteiten, halverwege tussen de industriële zone en het technologiepark.
Igueldo
Deze wijk bestaat uit drie duidelijk van elkaar gescheiden stedelijke enclaves in het niet-bebouwbare gebied van Monte Igueldo, met een totale oppervlakte van 25,8 hectare.
De enclaves waarnaar we verwijzen zijn in de eerste plaats het gebied dat de oostelijke helling van de Monte omvat, begrensd door de toegangswegen naar Igueldo (“Faro” en “Pueblo”) en de top. De tweede bestaat uit de woonwijk “Amezti”, een smalle strook land op de noordelijke helling van de berg, in het zuiden begrensd door de toegangsweg naar het stedelijk gebied van Igeldo. Deze laatste vormt samen met het nieuw ontwikkelde gebied dat eromheen ligt de derde van de bovengenoemde enclaves die Igueldo vormen.
Het stedelijke probleem in Igueldo is het volgende: overmatige verdichting van woonwijken, doorgaand verkeer en de noodzaak van een beperkte en geleidelijke ontwikkeling in het Casco. Hieraan moet het landschappelijke belang van de hellingen van Igueldo worden toegevoegd.
Om verdichting te voorkomen, is het de bedoeling dat de bestaande bebouwing wordt geconsolideerd, waarbij geen bouwontwikkelingen van enig belang worden voorzien, behalve die welke overeenkomen met het gebied “Igeldoko Zabalpena”. Om de problemen van de Casco op te lossen, zou het doorgaand verkeer worden weggehaald door de aanleg van de ringweg van het “Pueblo de Igueldo”. Daarnaast voorziet het PGOU in de uitbreiding van het pretpark en de aanleg van open ruimtes op grote schaal.
Intxaurrondo
Intxaurrondo ligt ten oosten van de stad en rijst op de hellingen op om de hoge gebieden van Ametzagaina te bereiken, nadat het de kunstmatige insnijding heeft overschreden die in de jaren zeventig is ontstaan door de aanleg van de rondweg Donostia-San Sebastián.
Het grenst in het noorden aan het tracé van de RENFE-spoorlijn, met uitzondering van de oorspronkelijke kern; in het westen aan de wijk Egia (gebied van “Jai-Alai” en de begraafplaats Polloe); in het zuiden aan de toegangswegen tot de snelweg en het park Lau-Haizeta, dat de heuvels van Ametzagaina omvat, en in het oosten aan de verbinding Herrera-Intxaurrondo van de bovengenoemde variant.
Het gebied heeft een oppervlakte van 156 ha, waar de typische problemen van de buitenwijken van de stad zich voordoen: isolatie, slechte bereikbaarheid, gebrek aan vrije ruimte in bepaalde sectoren, parkeerplaatsen en voorzieningen. Toch is een groot deel van deze problemen aanzienlijk verbeterd door de aanleg van de nieuwe toegangswegen vanaf de Avda. de Ategorrieta en de variant.
Om deze problemen op te lossen zijn tal van stedenbouwkundige maatregelen voorgesteld, waarvan sommige al zijn uitgevoerd: het ondergronds brengen van de spoorlijn; aanleg van de Paseo de Zubiaurre; nieuwe toegangswegen via Marrutxipi, Altza en Amara Berri; plannen voor nieuwe sociale woningbouw in Mons en Baratzategi; aanleg van een winkelcentrum in Marrutxipi; aanleg van parken in Marrutxipi en Baratzategi, tuinen en pleinen; bouw van een sportcentrum, een dokterspraktijk, scholen en een bejaardentehuis; aanleg van parkeerplaatsen.
Loiola-Martutene
Met een oppervlakte van ongeveer 114 ha beslaat de wijk Loiola-Martutene de vlakke gronden van de Urumea-riviervlakte die door het zuidoosten van de gemeente loopt, met inbegrip van de heuvel La Salle, die de gebieden Loiola en Shores of Loiola van elkaar scheidt.
Het wordt in het noorden begrensd door de rivier de Urumea en de variantweg, in het oosten en westen door de hellingen van Intxaurrondo-Altza en Zorroaga, en in het zuiden door de grens van de gemeente San Sebastián met Astigarraga.
De herwaardering van de relatief ongeordende en ondergewaardeerde stedelijke structuur van de bestaande woon- en industriegebieden is ongetwijfeld een van de belangrijkste doelstellingen van de ingrepen in deze wijk, evenals een adequate aansluiting op stedelijk niveau met de aangrenzende wijk Amara-Berri.
Loiola kampt dan ook met problemen op het gebied van parkeren, verkeer, gebrek aan voorzieningen en vrije ruimte. Bovendien is de wijk dichtbevolkt, zijn er veel onverenigbare functies en zijn er vaak overstromingsproblemen.
Om al deze redenen worden er speciale herstructureringsplannen voorgesteld voor Loiola, Txomin Enea en Martutene, projecten voor de kanalisering van de rivier en de aanleg van de snelweg, een wandelpad langs de rivier en de bouw van een sportpark in Martutene. Opgemerkt moet worden dat het sportcentrum La Salle, dat garages en kantoren heeft, in 1997 is voltooid.
Miracruz -Bidebieta
Het ligt op de zuidelijke helling van de berg Ulia , ten oosten van de stad, grenzend aan Pasaia en zich in zuidelijke richting uitstrekkend tot aan de RENFE-spoorlijn. Het heeft een oppervlakte van 57,10 hectare en de tijdelijke en fysieke configuratie ervan beantwoordt aan verschillende momenten en typologieën. Zo vormen geïsoleerde eengezinswoningen, open polygonen met hoge torens en constructies die buiten de planning zijn ontstaan en langs de weg staan opgesteld, het beeld van deze wijk.
Als we kijken naar de stedenbouwkundige planning van het gebied, zien we dat er aan beide zijden van de Avenida Alcalde Elosegi twee zeer verschillende situaties zijn. In het noorden bevinden zich de lineaire blokken en torens, waar een probleem wordt vastgesteld in de specialisatie, hiërarchie en het beheer van de vrije ruimtes, waaraan nog het bestaan van onbebouwde leegstand, de precaire toegankelijkheid van bepaalde gebouwen, het gebrek aan parkeerplaatsen en de mystificatie van het gebruik, soms met duidelijke onverenigbaarheden, zoals in het geval van Gomistegi, worden toegevoegd.
In het zuiden zijn de nederzettingen voornamelijk van een laag ontwikkelingsniveau, waardoor het weggedeelte en de bereikbaarheid specifieke problemen vormen.
Gezien deze situatie stelt het PGOU maatregelen voor met betrekking tot de weg, waarbij nieuwe verbindingen in Gomistegi worden gepland om het milieu en de toegankelijkheid te verbeteren. Ook het gebruik van het weggedeelte wordt gewijzigd, waarbij de rijbanen in de noordelijke zone worden versmald ten gunste van parkeerplaatsen en trottoirs, en in de zuidelijke zone wegen worden aangelegd waar verschillende verkeersfuncties naast elkaar bestaan en de snelheid wordt beperkt.
Kortom, de ontwikkeling die wordt uitgevoerd ter bevordering van de hervorming van het binnengebied van Gomistegi en de herinrichting en herontwikkeling van de openbare ruimte wordt geconsolideerd.
Miramón- Zorroaga
Dit gebied van 265 hectare ligt ten zuiden van de gemeente, op de heuvels die uitkijken over de vallei van de Urumea en de beken Barkaiztegi en Añorga. Het wordt in het noorden begrensd door de snelweg, in het westen door Añorga-Txiki, in het zuiden door Oriamendi en de vallei van Barkaiztegi en in het oosten door de steengroeven van Loiola en de hellingen die afdalen naar Martutene.
Momenteel is het een dunbevolkt gebied waar verspreid enkele huizen, voornamelijk vrijstaand, en grote gebouwen staan: Ciudad Sanitaria, Polyclinic of Guipúzcoa, Euskal Telebista, enz.
De negatieve punten die moeten worden opgelost, zijn de bereikbaarheid en het ontoereikende wegennet. Met de aanleg van een nieuwe toegangsweg vanaf de snelweg en de verbetering van de wegen Aldapeta en Anoeta hoopt men een oplossing te vinden.
Het voorstel voorziet ook in de specialisatie van het gebied in de vestiging van functies en typen die vergelijkbaar zijn met de huidige, uitgebreid met activiteiten die kenmerkend zijn voor het technologiepark Miramón en de recreatieve voorzieningen van Illumbe, waar een recreatiecentrum is gebouwd (1999) met een stierenvechtarena (1998).
Zubieta
Het gebied waarnaar we in dit document verwijzen, betreft de gebieden die niet zijn aangemerkt als onbebouwbare grond, dat wil zeggen iets meer dan 46 ha van de 770 ha die ongeveer de gehele westelijke enclave vormen, gelegen in de bovengenoemde vlakte of direct daarnaast en dus in een vrijwel vlak gebied, waarvoor ook het zogenaamde huis Aizpurua ligt en het gebied dat wordt ingenomen door de renbaan van Donostia-San Sebastián en diverse voorzieningen en installaties.
Zowel de enclave als de bovengenoemde nederzettingen behoren niet volledig tot de gemeente Donostia, maar vallen gedeeltelijk onder de naburige gemeente Usúrbil volgens de recent overeengekomen afbakening.
De stedelijke problemen van de wijk zijn vooral gericht op het oplossen van het doorgaand verkeer door het centrum en de algemene bereikbaarheid. Daartoe voorziet het PGOU in een verbetering van de wegen en de aanleg van trottoirs langs de toegangsweg vanuit Lasarte-Oria en Txikierdi . Evenzo wordt het opportuun geacht richtsnoeren vast te stellen voor de residentiële ontwikkeling van de kern, die het voorwerp is geweest van voortdurende initiatieven die tot op heden geen vruchten hebben afgeworpen, teneinde een woonaanbod te creëren dat spanningen als gevolg van willekeurige bezetting in de vlakte voorkomt.
Anderzijds is het noodzakelijk om de faciliteiten van de renbaan, de directe omgeving en de eventuele behoeften en mogelijkheden voor uitbreiding te herinrichten, en om grond te verkrijgen voor verschillende doeleinden met gunstige topografische en toegankelijkheidsvoorwaarden, waarbij de vlakte in elk geval wordt beschermd. Noord en in elk geval rekening houdend met de bijzondere milieuomstandigheden van het gebied.
Wat betreft stedenbouwkundige ingrepen op onbebouwde grond moet het PGOU, naast Mendizorrotz, Ulia, Lau-Haizeta en Oriamendi, de opening van de gecontroleerde stortplaats voor inert afval benadrukken.
Het stedelijk kader van Donosti
We vinden gesloten en open blokken (met vrije ruimtes in het centrum), regelmatige (met een gedefinieerde geometrische vorm) en onregelmatige (zonder een regelmatige veelhoekige vorm).
Anderzijds zien we een symmetrie en uniformiteit in het plan in wat we de centrale stad en een deel van het aanvullende gebied noemen, waarbij we echter de verschillende ontwikkelingsfasen kunnen onderscheiden.
De ontwikkeling van het stedelijk kader en de structuur doorheen de geschiedenis van de stad werd reeds eerder geanalyseerd. Nu zullen we ons beperken tot het huidige stedelijk kader van het hele gemeentelijk grondgebied.
Alleen het plan van de oude binnenstad kan ons een vaag beeld geven van de eerste stedelijke structuur van de stad. Er moet aan worden herinnerd dat tot de 18e eeuw het middeleeuwse plan de overhand had. In de plannen van vóór de 18e eeuw lijkt de ommuurde binnenstad volledig bezet door huizenblokken, die op regelmatige wijze worden doorsneden door straten en wijken, wat doet denken aan een militair kamp. In deze blokken zijn de huizen compact gegroepeerd zonder enige open ruimte, met uitzondering van de Plaza Vieja, die naar de Puerta de Tierra leidde. In de 18e eeuw werd de grote nieuwigheid van de Plaza Nueva geïntroduceerd, in het centrum van de stad, met prachtige portieken.
De branden, waarnaar we al hebben verwezen, brachten geen veranderingen in de structuur of de stedelijke morfologie van de stad. De huizen werden met dezelfde kenmerken op hun oude percelen herbouwd.
Na de brand van 1813 werd de stad herbouwd, nog steeds binnen de stadsmuren. Het duurde 36 jaar om de werkzaamheden uit te voeren en het resultaat was de huidige Parte Vieja, die zich uitstrekt tussen de Monte Urgull, de huidige Boulevard, de haven en de San Juan-straat, met een oppervlakte van 10 hectare.
De opdracht voor de wederopbouw kwam terecht bij architect Pedro Manuel Ugartemendía, die na enkele conflicten met de eigenaren van de percelen samen met architect Alejo de Miranda overging tot de wederopbouw van de stad op de bestaande percelen. Het enige wat de architecten nog restte, was het regulariseren en verbreden van enkele straten en het vaststellen van enkele voorschriften voor de typologie en morfologie van de gebouwen.
Na de toestemming voor de afbraak van de muren (1863) begonnen in 1864 de werkzaamheden aan de Zuidelijke Uitbreiding, volgens het voorstel van Antonio de Cortázar, die met de opeenvolgende uitbreidingen in een periode van ongeveer dertig jaar ongeveer 70 hectare besloeg. In deze periode werden notabelen geïntroduceerd. Het complex is gestructureerd rond een noord-zuidas (de huidige Hernani-straat), een voortzetting van de Mayor-straat in de oude binnenstad. Parallel aan de Hernani-straat, en in het verlengde van de rivier, tussen de Santa Catalina- en Zurriola-bruggen, ligt de Paseo de la República Argentina. De Alameda del Boulevard en de Alameda de la Libertad sluiten het noordelijke deel van de Ensanche af aan respectievelijk de noord- en zuidkant.
In dit noordelijke deel vinden we het overdekte plein Plaza de Guipúzcoa als centraal punt. Het stedelijk weefsel bestaat uit rechthoekige blokken van 56 x 84 meter, waarvan er elf met deze kenmerken zijn uitgelijnd tussen de straten Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo en Plaza de la República Argentina. De straten Peñaflorida, Bengoechea, Andía en Camino kruisen de vorige straten en maken het stedelijk weefsel van dit deel compleet. Tussen de Paseo de la República Argentina en de straat Oquendo ligt een tuin, waar het theater Victoria Eugenia en het hotel María Cristina zijn gevestigd. Er blijven twee blokken over, een smaller rechthoekig blok aan het einde dat uitkijkt op de baai van La Concha, en een trapeziumvormig blok tussen de Oquendo-straat en de Paseo de la República Argentina aan het einde dat uitkijkt op de rivier de Urumea.
Een zuidelijk deel van de Ensanche strekt zich uit van de Avenida de la Libertad tot de Plaza del Buen Pastor, met als andere grenzen de baai van La Concha en de rivier de Urumea. De straten San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé en Alfonso XIII vormen de horizontale assen, en de loodlijnen worden gevormd door de straten Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara en Echaide. De Paseo de la Concha, de Paseo de los Fueros, de Plaza de Bilbao en de Plaza de Zaragoza completeren dit geheel, waarvan het centrale punt de Plaza del Buen Pastor is, die vanwege de grotere oppervlakte van dit deel van de Eixample iets naar het westen is verschoven. De blokken hier zijn bijna vierkant, met afmetingen van 56 x 54 meter.
Op de heuvel van San Bartolomé werd het deel dat de uitbreiding van de Easo-straat belemmerde, verwijderd. Het algemene plan van 1995 voorziet in de uitbreiding van de bovengenoemde open plek en de herinrichting van de gebieden in de buurt van Amara Viejo.
Opgemerkt moet worden dat we momenteel in dit gebied een versterking van de ontwikkeling van commerciële activiteiten en van het culturele, recreatieve en vrijetijdsaanbod zien. Wat betreft de veranderingen die dit deel van de stad heeft ondergaan, moeten we vooral wijzen op het gebied Buen Pastor, waar ook het cultureel centrum Koldo Mitxelena is gevestigd. Daarnaast zijn er de urbanisatie van de Boulevard (1999) en Alderdi Eder (1998). Dit plan moet, samen met de voetgangerszones die het resultaat zijn van de nieuwe wegindeling, een fundamentele factor vormen voor de verbetering van de milieukwaliteit van de Eixample en voor het vergroten van de commerciële aantrekkelijkheid ervan.
De zogenaamde Oostelijke Ensanche ontwikkelde zich tussen de oude binnenstad en de monding van de rivier de Urumea, waarbij land op de zee werd gewonnen en de linkeroever van de rivier werd geregulariseerd en gekanaliseerd. Het belangrijkste deel ligt tussen de Paseo de Salamanca en de Aldamarstraat. Aangezien de bouw van dit gebied plaatsvond tijdens de ontwikkeling van de Ensanche de Cortázar, hebben de blokken vergelijkbare kenmerken, met kleinere patio’s en een rechthoekige plattegrond, waarbij geprobeerd is om de 5,3 hectare die op de zee is gewonnen optimaal te benutten. De Zurriola-brug en de Boulevard verbinden deze uitbreiding met respectievelijk Gros en het stadscentrum.
In Miraconcha vinden we een mix van villa’s en luxe woningen; vandaag de dag maken de oude herenhuizen en chalets plaats voor luxe woonhuizen.
De wijk Gros is gebouwd op de duinen en zandbanken tussen de monding van de rivier de Urumea en de voet van de berg Ulía, waardoor ook belangrijk land op de zee is gewonnen. Er werden eengezinswoningen en kleine hotels gebouwd, maar al snel werd allerlei misbruik van onroerend goed toegestaan, waardoor woningen werden vermengd met werkplaatsen, kleine industrieën en groene en open ruimtes verdwenen. Het strand van Zurriola werd gereduceerd tot een klein gebied dat blootstond aan sterke golven. Dit is echter een van de gebieden waarvan de structuur het meest is veranderd. We noemen met name de herinrichting van de kustlijn als wandelpromenade van Mompás tot de Zurriola-brug. Ook wil men het nieuwe strand van Gros en de nieuwe dijk, die als verlenging van de rechteroever van de rivier is aangelegd, consolideren. Naast deze twee maatregelen is misschien wel het belangrijkste de bouw van een cultureel complex voor het auditorium en conferentiecentrum.
In de wijk Gros vinden we een van de meest chaotische voorbeelden van de stedenbouw in San Sebastián; de blokken zijn uiterst onregelmatig, in een labyrint van straten vol met winkelpanden, werkplaatsen, kleine industrieën, magazijnen, garages, enz., die een zekere gevoel van verstikking en chaos geven.
De meest regelmatige straten zijn te vinden langs de Avda. de Navarra, in het deel dat Nuevo Gros wordt genoemd, waar het terrein van de oude Plaza de Toros werd gebruikt voor de bouw van een reeks commerciële blokken en kelders die bijdragen aan de stedelijke verzadiging en congestie van de wijk, hoewel het wel om kwaliteitswoningen gaat. Dit gebied, waar de gebouwen een grotere regelmaat vertonen, loopt verder langs de Avda. de la Zurriola en de Paseo de Ramón María de Lilí.
Een van de belangrijkste stedelijke veranderingen in de wijk Gros is de voetgangerszone in het zogenaamde “Corazon de Gros”. Op dezelfde manier wordt beoogd de aanleg van het wegennet van de uitbreiding te voltooien en de interne hervorming van de getroffen gebieden (rond de Gros-markt) aan te pakken, waarbij nieuwe bestemmingen en gebieden voor openbaar gebruik aan de oppervlakte worden aangepast.
De belangrijkste open en groene ruimte in de wijk is de Plaza de Cataluña, waaronder in de jaren zeventig een ondergrondse parkeergarage is gebouwd.
De wijk Sagüés, tussen het strand van Zurriola en de voet van de Monte Ulía, is een kleine groep woonblokken van slechte kwaliteit, die niet aan enig eerder plan voldoet en waarvan de renovatie gepland is.
Het complex Ulía-Ategorrieta bestaat uit een reeks eengezinswoningen, samen met kleine blokken sociale woningen, enkele onderwijs-, gezondheids- en religieuze centra en luxe villa’s.
Ten zuiden van Gros beginnen de complexen Atocha en Eguía. In Atocha vinden we een regelmatige uitlijning langs de Paseo del Duque de Mandas, tegenover het oude voetbalveld van Atocha en de gebouwen van de Abastos, het oude militair hospitaal en de tabaksfabriek.
Ook vermeldenswaardig is de mogelijke herinrichting van het viaduct van Iztueta en de bouw door het Departement Stedenbouw, Huisvesting en Milieu van de Baskische regering van een programma van “officieel beschermde woningen”, “garages” en aanvullende ‘kantoorruimten’ aan de Paseo del Urumea, volgens een “open bouwtypologie” met aangrenzende “privétuinen”.
In de wijken Antiguo en Ondarreta vinden we grote typologische verschillen. Enkele jaren geleden domineerden villa’s en laagbouw in heel Ondarreta en stonden er twee rijen huizen van slechte kwaliteit in de buurt van de Monte Igueldo. Vandaag zien we dat deze twee rijen huizen zijn verdwenen. Eveneens opmerkelijk is de Ensanche de Ondarreta, een wijk met een lage bebouwingsdichtheid, en de verdwijning van de Lizariturri-fabriek, waar in de laatste vijf jaar van de 20e eeuw een aanzienlijk aantal woningen is gebouwd.
In de wijk Antiguo bevindt zich een hoogwaardige woonwijk, bestaande uit zes blokken die langs de Avenida de Zumalacárregui liggen en worden begrensd door de Calle Matía, van waaruit een bonte verzameling straten en huizen van allerlei aard te vinden is. El Antiguo strekt zich uit tot de woon-, onderwijs- en industriegebieden van Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara en Añorga.
Deze wijk van San Sebastián is een van de wijken die het meest zijn veranderd en daarom is het goed om enkele maatregelen te noemen. In Venta berri wordt een “residentieel” en ‘tertiair’ gebied ontwikkeld dat zich profileert als het “centrum” van de activiteit en representatief is voor het stedelijk complex dat wordt gevormd door de wijken El Antiguo en Ibaeta. Ook de universiteitsstad in Ibaeta moet worden ontwikkeld: de noordelijke en zuidelijke universiteitscampus van de UPV en de faculteit Ingenieurswetenschappen (Universiteit van Navarra).
In Beriyo wordt een gemengde woonwijk met “open bebouwing” en “in ontwikkeling” voorgesteld, waarbij de bestaande schoolgebouwen worden geconsolideerd en een wegennet wordt aangelegd dat een directe verbinding tussen het gebied en zijn omgeving mogelijk maakt. In Illarra is de bouw van een nieuwe woonwijk met lage dichtheid gepland, net als in Iza. Het gebied Errotaburu krijgt een “karakteristiek gebruik” toegewezen als ‘woningen’, aangevuld met een aanzienlijk aandeel “tertiaire functies”.
Ten slotte is in Zuatsu een nieuw gebied voor “industrieel gebruik” gecreëerd voor de implementatie van niet-vervuilende activiteiten, in het kader van wat “hoge technologie” of “R + D” (onderzoek en ontwikkeling) wordt genoemd.
Het semi-landelijke gebied van El Antiguo loopt over in het Ayete-complex en de tuinstad Etxadi, die op hun beurt weer aansluiten op Aldapeta, Bidebieta-2 en Alto de Miraconcha.
Vanuit deze gebieden, en met hetzelfde verspreide karakter, kunt u de volkswijken en kleine, oude gebouwen van Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans en Amara Viejo bereiken. Vanuit Alto de Errondo heeft u toegang tot het gezondheids- en zorggebied van Zorroaga – Miramón, met het ziekenhuis, de gezondheidsresidentie, de polikliniek, het asiel, Finca de Miramón, enz.
In de wijk Amara Nuevo, die zich heeft ontwikkeld door de kanalisering van de Urumea en het droogleggen van de moerassen, moeten verschillende gebieden worden onderscheiden, die allemaal worden gekenmerkt door grote woonblokken met een hoge bevolkingsdichtheid en een gebrekkige urbanisatie.
Het meest open en kwalitatief hoogstaande gebied strekt zich uit van de Avda. de Carlos I tot de Paseo de Errondo en Podavines. De centrale as wordt gevormd door de José María Salaverría-straat, met daarachter onbebouwde percelen. Vanaf de oostkant van de Avda. de Carlos I, tot aan de rivier, de spoorlijn en de Paseo de Zorroaga, strekt zich een ouder en minder kwalitatief gebied uit, met als belangrijkste as de Avda. de Madrid.
Ten noorden van het Pío XII-plein begint het noordelijke deel van de wijk, dat reikt tot het Álava-park en het Centenario-plein, dat naar de wijk Amara Viejo en het Ensanche-complex leidt, dat zich uitstrekt van het Buen Pastor-plein tot dit deel van Amara Nuevo, dat vergelijkbare kenmerken vertoont als de rest van het Ensanche, maar met een grotere morfologische en functionele achteruitgang en kleinere, onregelmatige blokken. De as van dit deel wordt gevormd door de straten Easo, Urbieta en Prim, en als open ruimte heeft het de Paseo del Árbol de Guernica, die de loop van de rivier de Urumea volgt.
Het zuidelijke complex van de wijk Amara Nuevo wordt gecompleteerd door het sportterrein Anoeta, de tuinen van Plaza de Pío XII, de kerk Sagrada Familia en het complex van de subdelegatie van de regering, het instituut voor secundair onderwijs, andere onderwijscentra en het busstation, naast het Hotel Amara Plaza. In Anoeta valt het sportterrein op.
In de zogenaamde Apendix de Amara (Amara-Osinaga) zijn blokken gebouwd die bestemd zijn voor bewoning. Naast het winkelcentrum ARCCO zijn er ook “tertiaire functies” op de “begane grond”.
Als we de Urumea volgen vanaf de wijk Amara, komen we bij de groep die wordt gevormd door Loyola en Txomin-Enea, waar we een klein villawijkje vinden, een herinnering aan een poging om een tuinstad te creëren, de legerkazerne, de militaire woningen, de verspreide woonwijk Txomin-Enea en de wanordelijke groepering van Loyola.
In andere delen van de stad (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, enz.) zijn er sterke contrasten tussen verspreiding en concentratie. Er overheerst slechte huisvesting, grote blokken, slechte verbindingen en toegankelijkheid, een gebrek aan of afwezigheid van open ruimtes, slechte dienstverlening, enz., met een hoge bevolkingsdichtheid, hoewel er de laatste jaren een opmerkelijke verbetering is opgetreden op het gebied van voorzieningen en dienstverlening.
In de wijk Intxaurrondo en Alza moeten we de ontwikkeling van een belangrijke “woonwijk” in Baratzategi en Bustintxulo (Intxaurrondo-Sur) vermelden, evenals het winkelcentrum Garbera.
Morfologische gebieden van Donosti
Hieronder gaan we in op de fysieke staat van de gebouwen, die ons samen met het bovenstaande in staat zal stellen de mate van homogeniteit van de verschillende morfologische gebieden van de stad te beoordelen.
De oude binnenstad is duidelijk een morfologisch beschermd gebied, hoewel er een zekere revitalisering van de functies plaatsvindt die de historische en sentimentele waarde van dit gebied niet aantast.
Binnen deze groep beschermde gebieden nemen we, zij het om andere redenen (schoonheid van het landschap, recreatieruimte, enz.), ook de sectoren Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta en Zorroaga – Miramón, hoewel in de eerste vier een vrij snel renovatieproces heeft plaatsgevonden, waarbij landschappelijk aangelegde herenhuizen zijn verdwenen en vervangen door hogere en dichter bebouwde wooncomplexen.
Er zijn wijken in El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros en andere perifere wijken waar oude gebouwen, werkplaatsen en kleine industriële loodsen zijn of worden vervangen door nieuwe woongebouwen. We staan dus voor een proces van vernieuwing in verpauperde wijken.
Er zijn ook zeer verpauperde wijken waar nog geen renovatieproces is begonnen.
In de Avenida de la Libertad heeft een versneld proces van morfologische vernieuwing plaatsgevonden, met de opkomst van luxe woningen en gebouwen voor banken, kantoren, enz.
Op het oude terrein van de Plaza de Toros vond ook een renovatie en versnelde transformatie plaats, waardoor het zogenaamde Nieuwe Gros ontstond. Zo ontstond een reeks woonblokken en commerciële panden. In dezelfde zin hebben zich versnelde processen voorgedaan in Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 en 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha en andere kleine delen van de buitenwijken.
Logischerwijs zijn deze processen meer of minder dynamisch, afhankelijk van de algemene ontwikkeling van het centrum, de centrale stad en de onderlinge relaties en afhankelijkheden die zich voordoen in het complexe geheel dat San Sebastián en zijn perifere gebied vormen.
Het stedelijk model van San Sebastián
Met deze benaming verwijzen we naar een benadering van de morfologisch-functionele realiteit van het stedelijk complex dat de hoofdstad van Gipuzkoa vormt en een reeks nabijgelegen gemeenten, waarvan sommige een agglomeratie vormen met Donostia, die een deel van de kust innemen, tussen de baaien van Concha en Pasaia, en vanaf Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun en Regata de Añorga.
Dit stedelijk model staat niet op zichzelf, maar maakt vanaf het begin deel uit van een grotere eenheid: de stedelijke regio van Guipúzcoa. In onze provincie vinden we een complex netwerk van verspreide boerderijen, kleine landelijke gebieden, die verspreid liggen over het hele grondgebied van Gipuzkoa, in een halfgesloten en georiënteerd landschap, dat beetje bij beetje plaats maakt voor een zekere originaliteit naarmate het stedelijk fenomeen zich ontwikkelt, de industrie en het verstedelijkingsproces.
We kunnen Guipúzcoa beschouwen als een ruimte die wordt georganiseerd door San Sebastián met zijn perifere gebied, binnen het maritieme subsysteem, als een knooppunt van het Baskisch-perifere stedelijke systeem als geheel.
De hoofdstad van Guipúzcoa is een zeer dynamische gemeente als we alle gemeenten in de provincie in aanmerking nemen, en haar centrale ligging neemt toe als gevolg van de toename van de concentratie van goederen en diensten. Deze toename, die aanzienlijk is in vergelijking met de provincie, geldt echter niet voor de gemeenten in de directe omgeving, die nu pas commerciële functies beginnen te vervullen die typisch zijn voor de centrale stad.
Dit stedelijke model, met zijn vormen, landgebruik, voorzieningen, infrastructuur, sociaaleconomische activiteit, stromen, enz. is in verschillende fasen tot stand gekomen:
1) Tot het midden van de 12e eeuw overheerste het landelijke karakter.
2) Vanaf het midden van de 12e eeuw tot het begin van de 15e eeuw , met de stichting van de hoofdstad en haar consolidatie als het eerste stedelijke centrum van de regio, haar vestingwerken, bevolkingsgroei en controle over een groot gemeentelijk gebied, en de ontwikkeling van de haven, de handel en het wegennet.
3) Vanaf het begin van de 15e eeuw tot het einde van de 18e eeuw vallen de militaire rol van de stad en het verval van haar economische macht op, de verkleining van het gemeentelijk grondgebied, de groei van de voorsteden Antiguo, San Martín en Santa Catalina, en de uitbreiding van de haven.
4) Vanaf het begin van de 19e eeuw tot de afbraak van de stadsmuren in 1863, een periode waarin we de brand van 1813, de wederopbouw in 1816, het begin van het toerisme in 1845, de inhuldiging van de snelweg N-1 in 1847 en de hoofdstad van 1854 kunnen onderscheiden.
5) Van 1864 tot 1955, met de uitbreiding van Cortázar naar Avenida, de zuidelijke uitbreiding, de oostelijke uitbreiding, de ontwikkeling van andere wijken, de bezetting van een deel van de Vega del Urumea, de algemene groei van het hele centrale en perifere stedelijke complex en het Algemeen Plan van 1950.
6) Van 1956 tot heden, met de Landwet, het Algemeen Plan van San Sebastián van 1962 en andere plannen in de gemeenten van de perifere zone, het Stedenbouwkundig Plan van Guipúzcoa van 1966, de Wet op de Ruimtelijke Ordening van 1990 en de richtlijnen daarvan van 1994, het Algemeen Plan van Donostia van 1995, de vorming van stedelijke periferieën, functionele gebieden en het configuratieproces van een metropoolgebied, met de as Donostia-Baiona.
De eenheden van het stedelijk model zijn de volgende:
* De centrale stad met het centrale district (CBD) en het complementaire gebied.
* De perifere zone met de submetropolitane corridor en de voorstedelijke corridors.
De stad San Sebastian-Donosti
De hoofdas van het centrale district is de Avenida de la Libertad, die zich vanaf deze as uitstrekt tot aan de Boulevard en de Plaza del Buen Pastor. In dit gebied valt de Plaza de Guipúzcoa op met het paleis van de provinciale raad. We bevinden ons in het meest representatieve en officiële deel van de stad, met een belangrijke financiële en commerciële activiteit.
Het complementaire gebied heeft een heterogeen karakter, met diensten en activiteiten die draaien rond de functie van het centrale district, en ook een belangrijke aanwezigheid van residentiële activiteit. In dit gebied liggen de westelijke en zuidelijke sectoren van de Ensanche, die deel uitmaken van het centrum, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo en Benta Berri, als uitbreidingen van de westelijke sector, en Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria en Miramón, als uitbreidingen van het zuidelijke deel. Daarnaast zijn er de wijken van de oude binnenstad, de Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia en Mundaiz.
De rest van de stedelijke eenheden vallen onder wat we de Perifere Zone noemen, waarin we onderscheid maken tussen de Submetropolitane Corridor, met de hoogste dichtheid en stedelijke continuïteit, en de Suburbane Corridors, die minder dichtheid en stedelijke continuïteit vertonen.
In de Submetropolitane Corridor liggen Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo en de gemeenten Pasaia, Lezo, Rentería en Oiartzun.
In de zuidoostelijke voorstedelijke corridor hebben we Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani en Urnieta. In het zuidoosten-westen hebben we Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil en Andoain.
De rand van Donosti
Allereerst moet worden opgemerkt dat Guipúzcoa een gebied is met een complex netwerk van verspreide gehuchten, kleine landelijke centra en een netwerk van dorpen en steden, die verspreid liggen over het hele grondgebied in een landschap dat sterk is beïnvloed door het stedelijk-industriële fenomeen, waardoor het kan worden omschreven als een stedelijke regio.
In dit hele gebied is er een zeker evenwicht in de ruimtelijke spreiding van de bevolking en de stedelijke centra, maar er zijn ernstige stedenbouwkundige en milieuproblemen, zowel in de historische centra als in de periferie, en op het vlak van infrastructuur en uitrusting.
Het stedelijk kader, dat zich aan de kust en in de valleien heeft ontwikkeld, heeft geleid tot talrijke agglomeraties, dat wil zeggen twee of meer kernen die afzonderlijk groeien en uiteindelijk samensmelten tot een stedelijk complex, zoals het geval is in San Sebastián en zijn perifere gebied; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; enz.
De regio’s Donostia-San Sebastián en Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) vormen samen wat we de metropoolregio kunnen noemen, die wordt gekenmerkt door het bestaan van een hoofdkern of centrale stad met een invloedrijke omgeving, een aanzienlijke bevolkingsconcentratie met banen in de regio’s, een overwicht van tertiaire activiteiten, onderlinge afhankelijkheid tussen de verschillende kernen, een hoge mate van onderlinge verwevenheid op economisch en sociaal gebied, en het bestaan van een voldoende ontwikkeld vervoers- en communicatiesysteem om de verbindingen tussen de centrale stad en haar invloedssfeer in stand te houden en de verbinding met andere nabijgelegen stedelijke gebieden te vergemakkelijken.
We hebben al eerder opgemerkt dat San Sebastián een gemeente is met een hoge centraliteit. Gemeenten in de perifere zone, zoals Rentería en Hernani, behouden echter hun functionele positie ten opzichte van de hoofdstad; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain en Lasarte-Oria worden steeds centraler, terwijl in Lezo en Oiartzun de tertiaire sector niet groeit (met uitzondering van hypermarkten), in overeenstemming met de bevolkingsgroei.
In de hele perifere zone neemt de concentratie van goederen en diensten toe in verhouding tot de bevolkingsgroei. Als we kijken naar het primaat, zien we dat de gemeente Donostia een dalende tendens vertoont, terwijl de periferie matig toeneemt.
Integratie van Donostia-San Sebastian in de rest van het perifere gebied
Onder stedelijk systeem verstaan we een geheel van steden met hun kenmerken, plus de relaties tussen steden, tussen steden en hun kenmerken, en tussen de kenmerken onderling.
Met het woord relaties bedoelen we de mogelijke onderlinge verbanden, onderlinge verbindingen, onderlinge afhankelijkheden en interacties die zich in het systeem als geheel kunnen voordoen.
In Baskenland is geleidelijk aan het ontstaan wat we nu het stedelijk systeem noemen, waarin Guipúzcoa is geïntegreerd als stedelijke regio met zijn provincies en functionele gebieden.
Historische factoren die bepalend zijn geweest voor de vorming van het Baskische stedelijke systeem zijn de stichting van de middeleeuwse villa’s en de impact van de industrialisatie in de kustprovincies.
Momenteel vinden we in het Baskische stedelijke systeem een demografisch-ruimtelijke structuur met weinig uitgesproken kenmerken, met Bilbao als belangrijkste stad, gevolgd door de comarcas of metropolitane gebieden van San Sebastián, Pamplona, Vitoria en Bayona. Daarnaast kunnen we een kustsubsysteem onderscheiden, waarin Guipúzcoa samen met Bizkaia en de kust van Laburdi ligt, en een subsysteem in het binnenland met de gebieden Álava, Navarra, Benabarra en Zuberoa.
In het kustsubsysteem valt de sterke concentratie van het gebied Bilbao en Baiona op, in tegenstelling tot de verspreiding van middelgrote en kleine kernen in Gipuzkoa, wat een beter evenwicht garandeert op het vlak van relaties, verbindingen, landgebruik, ontwikkeling van regio’s en beleid inzake ruimtelijke ordening.
We moeten ook rekening houden met de ontwikkelingsassen die zich aan het vormen zijn, zoals die van Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi, die van Bizkaia-Cantabrië, Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; en Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, die op hun beurt weer verband houden met de grote assen zoals de Atlantische Boog, de Ebrovallei-Middellandse Zeekust of de N-1 naar de gebieden van Castilla-León, Madrid, Extremadura en Portugal.
Binnen dit systeem neemt Guipúzcoa een strategische plaats in met betrekking tot de betrekkingen met de Europese stedelijke ruimte, dankzij de verbindingen met de kust van Laburdi, met Baiona als belangrijkste stad, die een belangrijke agglomeratie vormt, en de betrekkingen met de rest van de autonome gemeenschap en met Navarra in de richting van de Ebro-as. De provincie Guipúzcoa, met haar traditionele dynamiek en territoriaal evenwicht, levert een zeer belangrijke bijdrage aan het hele Baskische stedelijke systeem om haar dynamiek te behouden, investeringen aan te trekken en de milieukwaliteit te verbeteren. Tegelijkertijd worden de administratieve grenzen verbeterd om regionale ruimten te creëren die geïntegreerd zijn in de grote Europese stedelijke systemen, die momenteel zeer snel evolueren en waarvan het risico bestaat dat ze aan de rand ervan blijven staan.
In Guipúzcoa springt de rol van het grootstedelijk gebied Donostia-San Sebastián in het oog, dat zich uitstrekt tot Irún-Hondarribia, met belangrijke woon-, handels- en industriegebieden. Anderzijds heeft de verbindingsweg met Pamplona de banden met Navarra en de Ebro-vallei versterkt.
Donostia-San Sebastián en zijn perifere gebied vormen een aaneengesloten stedelijke ruimte die aansluit op de kustlijn van Laburdi, een sleutelelement van het Baskische stedelijke systeem en zich in de metropolitane fase bevindt. De hoofdstad vormt samen met Rentería, Pasaia en Lezo een agglomeratie, die samen met Irún-Hondarribia en de kust van Laburdi de corridor Donostia-Baiona vormt. Daarna volgen Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta en Astigarraga. De mate van verwevenheid tussen de stedelijke centra wordt niet zozeer bepaald door afhankelijkheidsrelaties, maar door functionele specialisatie.
Ondanks de hoge bevolkingsdichtheid (1.007 inwoners/km2) is de ruimtelijke spreiding van de bevolking vrij evenwichtig, met een trage groei. Het is de meest ontwikkelde stedelijke ruimte in de tertiaire sector van de autonome gemeenschap, waar 58% van de actieve bevolking werkzaam is. De bouwsector neemt 6% voor zijn rekening, de industrie 33% en de primaire sector 3%. Kortom, de hoofdstad van Guipúzcoa onderscheidt zich door zijn financiële, verzekerings-, persoonlijke dienstverlening en transportfuncties, die verspreid zijn over de centra van de periferie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta en Usurbil), de haven, de industrie en de kleine handel.
Ten slotte moet worden opgemerkt dat deze structuur ook van invloed is op het gebied van Orio, Billabona – Zizurkil – Aduna en het noordwesten van Navarra.
Bron en oorsprong: Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIE EN GESCHIEDENIS VAN DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm
Tips en praktische aspecten bij het kopen van een huis in San Sebastia-Donosti
Welke belastingen moet u betalen bij de aankoop van een huis in San Sebastian?
Tweedehands huizen
De te betalen belasting is de “Patrimonial Transfer Tax” (overdrachtsbelasting), die als volgt is:
- 7%: Overdracht van onroerend goed
- 4%: Overdracht van huizen
- 5%: Overdracht van gewone verblijfplaats
- 4%: Overdracht van dieren en persoonlijke eigendommen
Nieuwbouwwoningen/huizen
De volgende belastingen worden betaald:
- BTW: 10%
- AJD: 0,5%
Overige juridische aspecten bij het kopen van een huis in San Sebastian – Bewoonbaarheidsverklaring
- De bewoningsvergunning van de verkoper is niet vereist. Jaren geleden werd in Baskenland het oude “bewoningscertificaat” dat door de regionale overheid werd afgegeven, ingetrokken en vervangen door de “eerste bewoningsvergunning” die momenteel door lokale overheden/gemeentebesturen wordt afgegeven voor nieuwbouwwoningen.
- Het is raadzaam om bij de gemeente te controleren of er geen stedenbouwkundige overtredingen zijn begaan bij de bouw en of het pand niet als “in onbruik” wordt beschouwd.
- Bij stedelijke panden moet worden gecontroleerd of het gebouw de ITE (“technische inspectie van gebouwen”) heeft doorstaan, die om de tien jaar wordt uitgevoerd vanaf een leeftijd van 50 jaar.
- Kadaster: Baskenland heeft een eigen kadasterorganisatie, die anders toegankelijk is dan in de rest van het land.
- Belastingwaarde: De kadastrale registratie van het onroerend goed geeft de belastingwaarde ervan aan en bevestigt deze.
Procedure en vereisten voor het verkrijgen van een toeristische vergunning in Donosti-San Sebastian
Overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 8 en 9 van de algemene stedenbouwkundige voorschriften van het algemene stedenbouwkundige plan van San Sebastián, vormt het stedelijk gebruik van toeristische woningen een tertiair gebruik en daarbinnen een hotelgebruik. De verhuur van kamers in een gewone woning voor toeristisch gebruik vormt een gebruik dat gelijkgesteld wordt met residentieel gebruik.
Het gebruik van toeristische woningen of de verhuur van kamers in een gewone woning voor toeristisch gebruik in sociale woningen en instellingen voor maatschappelijk welzijn is niet toegestaan.
De aanvraag voor toeristische huurwoningen gebeurt door middel van een VERKLARING OP EIGEN VERANTWOORDELIJKHEID, die als zodanig moet worden geregistreerd. Zodra uw registratie is voltooid, wordt deze opgenomen in het TOERISTISCHE WONINGENREGISTER VAN DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas
Verdeling van zones voor toeristische verhuurregels in Donosti
Het toeristisch gebruik van San Sebastián is verdeeld in drie zones :
- Zones A (verzadigde zones) . In zones A of verzadigde zones is het gebruik van toeristische woningen voor stedelijke doeleinden volledig verboden , evenals de verhuur van kamers in een gewone woning voor toeristisch gebruik. De eigendommen die vóór de inwerkingtreding van deze verordening een vergunning hebben of de juiste voorafgaande kennisgeving hebben geregistreerd waarin een gunstig stedenbouwkundig rapport is afgegeven in overeenstemming met de op dat moment geldende voorschriften, worden niet beïnvloed door de verklaring van een verzadigd gebied.
- Zones B (zones met een hoge vraag) .: In zones B of zones met een hoge vraag, zoals gespecificeerd in de plannen van deze verordening, is de gedeeltelijke bewoning van een woongebouw voor gebruik als toeristische accommodatie toegestaan in overeenstemming met de volgende algemene criteria:
- a) Op de begane grond is het stedelijk gebruik van toeristische huisvesting toegestaan in de gevallen en onder de voorwaarden voor de uitvoering van het gebruik van woningen zoals vastgelegd in het algemene stedenbouwkundige plan en in de gemeentelijke verordening tot regeling van de uitvoering van het gebruik van woningen in verschillende woongebouwplannen, alsmede in reeds bestaande woningindelingen.
- b) Op de eerste verdieping, of gelijkwaardig, is het stedelijk gebruik van toeristische woningen met gemeenschappelijke toegang tot de woningen toegestaan wanneer de bruikbare oppervlakte ervan, opgeteld bij de rest van het niet-residentieel gebruik in het gebouw,
met gemeenschappelijke toegang tot de woningen, gelijk is aan of kleiner is dan 250 bruikbare vierkante meter in het gehele gebouw en tevens moet voldoen aan de voorwaarden voor de uitvoering van het gebruik van woningen zoals vastgesteld in het Algemeen Stedenbouwkundig Plan en de Gemeentelijke Verordening tot regeling van de uitvoering van het gebruik van woningen op verschillende verdiepingen van woongebouwen, alsmede reeds bestaande woningindelingen.
- b) Op de eerste verdieping, of gelijkwaardig, is het stedelijk gebruik van toeristische woningen met gemeenschappelijke toegang tot de woningen toegestaan wanneer de bruikbare oppervlakte ervan, opgeteld bij de rest van het niet-residentieel gebruik in het gebouw,
- Zones C (zones met de mogelijkheid om het aanbod van toeristische accommodatie uit te breiden). In deze C-zones, met de mogelijkheid om het aanbod van toeristische accommodatie uit te breiden tot Zone B, mogen twee toeristische woningen worden gebouwd op de bovenste verdiepingen van gebouwen met minimaal 7 verdiepingen (B+6); en nog eens twee woningen per 6 extra verdiepingen, die op een van de extra verdiepingen mogen worden gebouwd.
Deze vergunningen worden van kracht op voorwaarde dat in de bovengenoemde gevallen de limiet van 350 bruikbare vierkante meter voor niet-residentieel gebruik, met inbegrip van toeristische huisvesting, met gemeenschappelijke toegang, niet wordt overschreden in het gehele gebouw, noch de limiet van bruikbare vierkante meter voor niet-residentieel gebruik, met uitzondering van toeristische huisvesting, met gemeenschappelijke toegang tot de woningen.
Vier soorten toeristische accommodaties voor een toeristische vergunning in Donosti
Op deze manier zal de gemeenteraad van Bilbao, in overeenstemming met wet 13/02016 van 28 juli betreffende toerisme in Baskenland, de verschillende modaliteiten die deze wet omvat, groeperen in vier verschillende categorieën:
- Toeristische kamers: Bij dit type accommodatie moet de houder van de toeristische vergunning ingeschreven zijn in het huis (hij moet er permanent wonen) waar de kamers voor toeristische verhuur worden aangeboden. Het gebruik van de woning is onderworpen aan dezelfde voorwaarden of mogelijkheden als die welke gelden voor uitsluitend residentieel gebruik en dezelfde persoon mag in geen geval kamers in meer dan één woning aanbieden.
- Toeristische woningen: zijn woningen die volledig bestemd zijn voor toeristische doeleinden en gelegen moeten zijn in gebouwen voor residentieel gebruik en uitsluitend op de eerste verdiepingen daarvan, of op hogere verdiepingen, mits deze zich onder de woningen bevinden en onafhankelijk toegankelijk zijn vanaf de openbare weg.
- Hotels, hostels of pensions: deze blijven gelijkgesteld met het gebruik van uitrusting en de regeling ervan blijft in dezelfde bepalingen als die welke momenteel zijn toegestaan, overeenkomstig de voorschriften van het algemene stedenbouwkundige plan met betrekking tot de ligging ervan – en die van het PER van de Casco Viejo en het PERRI van Bilbao la Vieja, indien deze in genoemde gebieden worden uitgevoerd.
- Toeristische appartementen en aparthotels: volgens de beschrijving in wet 13/2016 van 28 juli betreffende toerisme in Baskenland worden appartementen beschouwd als appartementen die niet alleen een slaapkamer hebben, maar ook een toilet en een keuken. Deze groep toeristische accommodaties moet – naast de voorwaarden die de gemeentelijke ruimtelijke ordening oplegt voor hotelgebruik in het algemeen – voldoen aan de technische specificaties met betrekking tot licht, ventilatie en andere hygiënisch-sanitaire voorwaarden die gelden voor kamers in conventionele woningen.