Dies ist ein kleiner Leitfaden über die Art der Immobilien in VEGA BAJA. Ein Gebiet, das Immobilien in Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente umfasst, unter Berücksichtigung der wichtigsten rechtlichen Aspekte für die Übertragung, erstellt von unseren Anwälten.
Wenn Sie daran interessiert sind, eine Immobilie in Vega Baja zu kaufen oder zu verkaufen, hilft Ihnen TLACORP dabei, eine endgültige Kauf- oder Verkaufsentscheidung zu treffen.
Die Region Costa Blanca Süd wird von unseren Büros in Torrevieja-Ciudad Quesada abgedeckt, die über die Autobahn perfekt angebunden sind. Der Besuch unserer Büros in Torrevieja dauert von Rojales, Ciudad Quesada oder Algorfa aus nicht lange, und nach Vereinbarung kann einer unserer Anwälte die Immobilie besichtigen und Sie dort treffen, sodass Sie nicht zu unserem Büro kommen müssen.
Diese Gegend umfasst eine große Auswahl an Immobilien, die von rustikalen Häusern über Apartments und Bungalows bis hin zu Urbanisationen reichen. Lassen Sie uns die wichtigsten rechtlichen Aspekte jeder dieser Immobilien im Detail erläutern:
Diese Gegend umfasst eine große Auswahl an Immobilien, die von rustikalen Häusern über Apartments und Bungalows bis hin zu Urbanisationen und Golfplätzen reichen. Lassen Sie uns die wichtigsten rechtlichen Aspekte jeder dieser Immobilien im Detail erläutern:
Dieses Gebiet umfasst eine große Auswahl an Immobilien, die von rustikalen Häusern über Apartments und Bungalows bis hin zu Urbanisationen reichen. Wir erläutern Ihnen gerne die wichtigsten rechtlichen Aspekte jeder dieser Immobilien:
– Alte Urbanisationen und traditionelle Ferienhäuser: Dieses Gebiet umfasst Ciudad Quesada (die Altstadt), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa usw.
Die Art der Gebäude und Immobilien dort sind in der Regel Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Wohnimmobilien.
A) Die traditionellen Wohngebiete gehören ursprünglich Spaniern, hauptsächlich aus Elche, Alicante, Madrid und Nordspanien, sowie Ausländern aus Nordeuropa. Insgesamt befinden sie sich in Gebieten wie Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar und Rojales. Bei diesen Immobilien handelt es sich in der Regel um Bungalows und Apartments in Strandnähe, die meist vor dem „spanischen Boom” (vor 2000) gebaut wurden.
Bei einer Übertragung mit Kaufentscheidung und über die üblichen rechtlichen Prüfungen für diese Art von Immobilien hinaus sind folgende Punkte zu beachten:
– Rechtliche und administrative Prüfung der Baugeschichte. Um zu erfahren, wie die Immobilie gebaut und entwickelt wurde. Es ist wichtig herauszufinden, ob die Immobilie erweitert wurde, ob die Terrasse überdacht wurde, ob die Veranda jetzt eine Küche ist oder ob der darunter liegende Raum jetzt bewohnt wird. Dies hilft Ihnen zu erfahren, ob die Vorbesitzer alle diese Arbeiten mit den entsprechenden Genehmigungen durchgeführt haben oder ob beispielsweise Bußgelder oder Strafen wegen fehlender Genehmigungen auf diese Immobilien erhoben wurden.
Auch die Kenntnis über etwaige Änderungen an der ursprünglichen Struktur hilft dabei, festzustellen, ob die Urkunden ordnungsgemäß an den aktuellen Zustand des Gebäudes angepasst wurden.
Darüber hinaus kann die Stadtverwaltung bei einer Baustrafe die Erneuerung der Wohnbescheinigung verweigern, was für die neuen Eigentümer zu Problemen bei der Verlängerung von Versorgungsverträgen führen kann.
– Wasser- und Stromverträge: Da es sich um alte Immobilien handelt, können die Versorgungsunternehmen von den Käufern verlangen, die Installation zu modernisieren, um die Verträge nach Fertigstellung zu ändern. Dies kann Kosten für einen Elektriker oder Klempner zur Inspektion der Immobilie sowie für die Neuverkabelung verursachen, die, wenn sie vor Fertigstellung bekannt waren, Teil der Preisvereinbarung mit dem Verkäufer sein könnten.
– Plusvalia: Wenn die Immobilie alt ist und seit langer Zeit im Besitz derselben Eigentümer steht, fällt diese Steuer hoch aus. Diese Gemeindesteuer muss vom Verkäufer gezahlt werden, aber wenn man dies von Anfang an weiß, kann man die notwendigen Garantien vom Verkäufer einholen.
– Eigentümergemeinschaft: Es ist sehr wichtig zu wissen, ob der Verkäufer mit den Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden ist, aber auch, ob größere oder wichtige Teilzahlungen für die Renovierung oder Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Terrassen, Fassaden, Parkplätze usw.) anstehen, die nicht immer in den Bescheinigungen der Eigentümergemeinschaft aufgeführt sind.
B) Neue Gebiete in Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa und anderen neu erschlossenen Gebieten: In diesem Gebiet handelt es sich um neue Urbanisationen, die im Zuge des spanischen Booms entstanden sind, teilweise in großen Wohnsiedlungen wie La Marquesa in Rojales.
Die folgenden rechtlichen Aspekte sind beim Kauf dieser Art von Immobilien zu beachten:
– Die Immobilie muss als „fertiggestelltes Haus” im Grundbuch eingetragen sein. Das bedeutet, dass die Immobilie registriert ist und der Bauunternehmer die endgültige Bauabnahme, die Zehnjahresversicherung (Versicherung, die 10 Jahre lang die strukturellen Mängel des Gebäudes abdeckt) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt hat.
– Gemeinschaftsflächen: Die Gemeinschaftsflächen wie Golfplätze, Gewerbeflächen, Pool, Gärten usw. müssen fertiggestellt oder in Bau sein.
Außerdem ist es sehr wichtig, die Gemeinschaftsregeln zu „lesen”, um beispielsweise zu erfahren, ob Ihr Nachbar ein Geschäft betreiben darf, das Sie stören könnte, oder ob Hunde erlaubt sind usw.
– Gemeinschaftsgebühren: Diese Art von Immobilien kann hohe Unterhaltskosten verursachen. Es ist sehr wichtig, diese in den ersten Schritten der Übertragung zu kennen.
– Nutzungsbeschränkungen und -rechte: Diese Gebiete verfügen in der Regel über eine umfangreiche Infrastruktur für Strom, Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, die sich auf Ihre Immobilie auswirken kann.
Weitere wichtige Punkte, die beim Kauf in dieser Gegend zu beachten sind:
- Urbanisierungsgebühren und -arbeiten: In einigen Gebieten können für die Immobilie noch Urbanisierungskosten und/oder Urbanisierungsarbeiten anfallen, die zu Lasten des Eigentümers gehen!. Bitte achten Sie daher unbedingt darauf.
- Wohnbescheinigung: Selbst wenn die Immobilien mit einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung errichtet wurden, kann es manchmal zu Komplikationen bei der Erlangung der NEUEN Wohnbescheinigung kommen.
Wie oben erläutert, ist es in städtischen Gebieten an der Costa Blanca Süd sehr wichtig zu überprüfen, ob die Urbanisation, in der sich die Immobilie befindet, über eine vollständige Infrastruktur verfügt, wie z. B.: Straßen, Gehwege, Asphalt, Anschluss an die Kanalisation, Wasser, Strom. Die Infrastruktur dieser Gebiete wurde vor langer Zeit entwickelt und entspricht manchmal nicht den modernen Standards. Daher ist es durchaus üblich, dass Eigentümer einen Teil ihres Grundstücks „abgeben” müssen, um breitere Straßen zu erhalten, oder dass sie für bestimmte Infrastrukturen wie den Anschluss an die Kanalisation, Fußgängerzonen usw. „bezahlen” müssen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem speziellen Abschnitt: Halb konsolidierte Urbanisationen.
Immobilien in ländlichen Gebieten und auf dem Land: Besondere Überlegungen sind in den Gebieten Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente usw. anzustellen.
Das Gebiet Vega Baja ist ein Gebiet, in dem ein gewisses Überschwemmungsrisiko besteht. Tatsächlich gab es in den letzten Jahren einige Überschwemmungen aufgrund der Auswirkungen starker Regenfälle in den Flüssen Segura und Vinolopó. Daher ist es sehr wichtig, dass die Gebäude mindestens 1,5 m über dem Boden errichtet werden. Die Installation eines Zauns, der das Eindringen von Wasser verhindert, könnte ebenfalls die Auswirkungen von Überschwemmungen in diesem Gebiet verringern.
Außerdem handelt es sich bei den Gebieten Catral, Dolores, Redovan und Crevillente um Gebiete, in denen Hunderte von Immobilien ohne Genehmigung gebaut wurden. In ländlichen Gebieten ist es sehr verbreitet, Grundstücke ohne Genehmigung zu finden, da die Eigentümer der Fläche ihre Häuser auf dem Land als „Zweitwohnsitz” oder „Ferienhaus” für die Wochenenden gebaut haben. Daher haben sie nicht darauf geachtet, die spanischen Gesetze einzuhalten. Einige dieser Häuser können legalisiert werden, wenn sie innerhalb einer bestimmten Frist und nach einem bestimmten Verfahren gebaut wurden. Sie können sogar eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten, wenn einige wesentliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Es gibt jedoch auch andere Bauten, die in den Jahren 2002-2006 vor allem in der Gegend von Catral, aber auch in der Gegend von Crevillente, Redovan, Orihuela und Callosa del Segura errichtet wurden und deren Legalisierung problematisch ist, da sie von der Regionalregierung mit Geldstrafen und sogar mit Abrissverfügungen belegt wurden.
Diese Immobilien wurden mithilfe der sogenannten HORIZONTALEN TEILUNG geschaffen. Dies ist eine Möglichkeit, „Urbanisierungen” in einem Gebiet zu schaffen, in dem eine Urbanisierung nicht möglich ist. In solchen „kleinen Urbanisationen” gehören den Eigentümern 100 % der Gebäude, aber die Flächen für Gärten, Pools usw. werden mit den übrigen Nachbarn „geteilt”, da sie als „Gemeinschaftsfläche” gelten. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Fachbereich Horizontale Parzellierung in rustikalen Landgebieten.
Es gab mehrere Versuche der örtlichen Stadtverwaltungen, diese Art von Immobilien in dieser Situation zu legalisieren (zwischen 1.500 und 2.000 Immobilien in der Gegend), aber bis jetzt gibt es noch keinen formellen Plan, um sie zu legalisieren (Informationen vom März 2020).
Obwohl für diese Grundstücke Verwaltungsbeschlüsse zum Abriss erlassen wurden, respektiert die Stadtverwaltung derzeit die bestehenden Bauten, aber eine Erweiterung der Bebauung ist nicht möglich. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Bauten errichtet werden. Innenrenovierungen sind auf diesen Grundstücken erlaubt, aber nicht Erweiterungen oder der Bau anderer Gebäude wie Garagen, Pools usw.
Da diese Grundstücke jedoch nicht normgerecht sind, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für den Umbau wesentlicher Gebäudeteile wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung wird den „Umbau” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur genehmigen, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle einer Naturkatastrophe oder Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung beispielsweise keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Renovierungen zur Erhaltung der Bausubstanz zu, jedoch keine baulichen Veränderungen an Fundamenten, Dach usw. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, Ihre Versicherungsgesellschaft anzuweisen, dass Naturkatastrophen und andere Ereignisse, die die bestehenden Gebäude beeinträchtigen, durch die obligatorische Versicherung abgedeckt sein müssen, die bei Fertigstellung des Hauses abgeschlossen werden muss.
Denken Sie auch daran, dass das Gebiet einem „mittleren bis hohen” Überschwemmungsrisiko ausgesetzt ist, sodass eine Versicherung zur Abdeckung dieses Risikos unerlässlich ist.
Folgen für Häuser, die als „nicht normgerecht” gelten:
- Wenn die Bauten innerhalb von 15 Jahren nicht mit Strafen belegt wurden, können sie später auch nicht mehr mit Strafen belegt oder nach spanischem Recht abgerissen werden. Sie sind durch die Zeit rechtlich konsolidiert.
- Bestehende Bauten werden in ihrer Größe respektiert, es ist jedoch nicht möglich, neue Bauelemente zu errichten oder die bestehenden zu erweitern.
- Aus diesem Grund respektiert die Stadtverwaltung die bestehenden Gebäude, aber sie können nicht erweitert werden. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Gebäude errichtet werden.
- Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an dieser Art von Immobilien. Da die Immobilie jedoch nicht normgerecht ist, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für die Renovierung „wesentlicher struktureller Teile” des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung genehmigt die „Renovierung” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle eines „Brandes” oder einer Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Umbauten zur Erhaltung der Bausubstanz zu, jedoch keine baulichen Umbauten wie das Ersetzen von Balken, Fundamenten, Dächern usw.
- Die Immobilie gilt als „nicht normwidrig”, wenn sie in den 15 Jahren nach ihrer Errichtung nicht mit Strafen belegt wurde. Hierfür ist eine Bescheinigung der Stadtverwaltung erforderlich, um diesen Punkt zu überprüfen. Diese Bescheinigung wird als „Certificate of non-Infraction” (Bescheinigung über die Nichtverletzung von Vorschriften) bezeichnet. Wir haben diese Bescheinigung bereits beantragt, aber die Stadtverwaltung benötigt durchschnittlich 4 bis 8 Wochen, um dieses Dokument auszustellen.
- Die Immobilie verfügt nicht über eine „Certificate of Habitation” (Bewohnbarkeitsbescheinigung). Zu Ihrer Information: Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das von der Stadtverwaltung ausgestellt wird und bestätigt, dass die Immobilie den Wohnanforderungen entspricht. Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser und Strom für die Immobilie anzumelden und die Wasser- und Stromverträge auf Ihren Namen umzuschreiben. Dies wird weiter unten erläutert.
IST ES MÖGLICH, DIESE IMMOBILIEN ZU LEGALISIEREN?
Allerdings gibt es ein 2019 verabschiedetes REGIONALES BAUGESETZ, das den Rathäusern in der Region die Möglichkeit eröffnet, diese Immobilien zu legalisieren. Dieses Gesetz wurde von der Regionalregierung von Valencia erlassen und gibt den örtlichen Rathäusern in der Region die Möglichkeit, „Urbanisierungspläne” für das Gebiet zu entwickeln, um diese nicht anerkannten Urbanisierungen in vollwertige und abgeschlossene Urbanisierungen „umzuwandeln”.
Gemäß den jüngsten Vorschriften müssen diese „Hausschaften“ infrastrukturell verbessert werden, um den Eigentümern eine bessere und komfortablere Nutzung ihrer Grundstücke zu ermöglichen. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass die Stadtverwaltung in naher Zukunft die Eigentümer auffordern wird, bestimmte Arbeiten zur Verbesserung der Infrastruktur (Straßenbelag, öffentliche Beleuchtung, Trinkwasserversorgung, Anschluss an die öffentliche Kanalisation usw.) durchzuführen bzw. zu bezahlen.
Es sei darauf hingewiesen, dass die teuersten Kosten der Urbanisierung der Anschluss an die öffentliche Kanalisation der Stadt sind. Da diese Grundstücke recht weit von der Stadt entfernt sind, wird in anderen Gebieten, in denen diese Art der Urbanisierung genehmigt wurde, derzeit akzeptiert, dass anstelle des Anschlusses an die öffentliche Kanalisation die EigentümerKlärgruben zur Abwasserentsorgung installieren dürfen.
In der Regel handelt es sich bei den Klärgruben in diesem Gebiet nicht um offiziell installierte Anlagen mit EG-Zertifizierung (Europäische Gemeinschaft). Wir gehen daher davon aus, dass die Stadtverwaltung in Zukunft die Installation einer modernen, den neuen Vorschriften entsprechenden Klärgrube verlangen könnte.
Bitte beachten Sie, dass das spanische System vorschreibt, dass Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung nur beim Verkauf von neuen Immobilien vorlegen müssen. Wenn also ein Bauunternehmer eine neue Immobilie an eine Privatperson verkauft, verlangt der Notar vom Bauunternehmer die Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung, um den Kauf abzuschließen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nicht für den Verkäufer im Falle eines Wiederverkaufs, wie in diesem Fall.
Da diese Immobilien nun „nicht normgerecht” sind, wird für sie keine Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt. Um dieses Dokument zu erhalten, müssen die Urbanisierungsarbeiten für die gesamte Urbanisation abgeschlossen und die bestehenden Häuser legalisiert werden.
Wenn die Häuser in dem Gebiet jedoch mit den nach den künftigen Vorschriften erforderlichen Urbanisierungsarbeiten verbessert werden, ergeben sich folgende Vorteile:
- Das Haus gilt als „vollständig legal” und somit nicht mehr als „nicht normgerecht”, sodass bestehende Bauten wieder aufgebaut, bauliche Veränderungen vorgenommen werden können usw.
- Die Immobilie erhält die Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Es muss abgewartet werden, welche Arbeiten die Stadtverwaltung den Eigentümern auferlegen wird und wer die Kosten dafür tragen wird. Derzeit ist dies noch nicht bestätigt.
Weitere Informationen zur Übertragung finden Sie in unserem Abschnitt zum Immobilienrecht.
TLACORP steht Ihnen in unserem Büro in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJAmit Sonderkonditionen für Immobilien in dieser Gegend gerne zur Verfügung.