Ceci est un petit guide sur les types de propriétés disponibles à VEGA BAJA. Une zone qui couvre les propriétés situées à Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, en tenant compte des principaux aspects juridiques liés à la transmission de propriété, rédigé par nos avocats.
Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier situé à Vega Baja, TLACORP vous aidera à prendre votre décision finale.
La région de la Costa Blanca Sud est couverte par nos bureaux de Torrevieja-Ciudad Quesada, parfaitement reliés par l’autoroute. La visite de nos bureaux à Torrevieja ne vous prendra pas beaucoup de temps depuis Rojales, Ciudad Quesada ou Algorfa, et, si vous le souhaitez, l’un de nos avocats peut se rendre sur place pour visiter le bien immobilier et vous y rencontrer, vous évitant ainsi de vous déplacer jusqu’à notre bureau.
Cette zone couvre un large éventail de propriétés, allant des propriétés rustiques aux appartements, bungalows, lotissements, etc. Permettez-nous de vous détailler les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés :
Cette zone couvre un large éventail de propriétés, allant des propriétés rustiques aux appartements, bungalows, lotissements, terrains de golf, etc. Permettez-nous de vous détailler les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés :
Cette zone couvre un large éventail de propriétés, allant des propriétés rustiques aux appartements, bungalows, lotissements, etc. Permettez-nous de vous détailler les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés :
– Anciens lotissements et maisons de vacances traditionnelles : Il s’agit de la zone couvrant Ciudad Quesada (la vieille ville), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
Le type de constructions et de propriétés y sont généralement des résidences secondaires, des maisons de vacances ou des propriétés résidentielles.
A) Les zones de résidence de type traditionnel appartiennent initialement à des Espagnols, principalement originaires d’Elche, d’Alicante, de Madrid et du nord de l’Espagne, ainsi qu’à des étrangers originaires d’Europe du Nord. Elles se trouvent principalement dans des zones telles que Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar et Rojales. Ces types de propriétés sont généralement des bungalows et des appartements situés près de la plage et construits avant le « boom immobilier espagnol » (avant 2000).
Lors d’une transaction immobilière, si vous décidez d’acheter et en dehors des recherches juridiques habituelles à effectuer pour ce type de propriétés, voici quelques points importants à vérifier :
– Étude juridique et administrative de l’historique de la construction. Il est essentiel de savoir comment la propriété a été construite et comment elle a été aménagée. Il faut découvrir si la propriété a été agrandie, si la terrasse a été couverte, si le porche est désormais une cuisine ou si le sous-sol est désormais une pièce. Cela permettra de savoir si les anciens propriétaires ont réalisé tous ces travaux avec les permis nécessaires ou, le cas échéant, s’il existe des amendes ou des pénalités à l’encontre de ces propriétés pour défaut de permis.
De plus, savoir si la structure initiale a été modifiée permettra de vérifier si les actes notariés ont été mis à jour conformément à la situation actuelle du bâtiment.
En outre, si la propriété fait l’objet d’une amende pour construction, la mairie peut refuser de renouveler le certificat d’habitabilité, et les nouveaux propriétaires peuvent rencontrer des problèmes pour renouveler les contrats de services publics.
– Contrats d’eau et d’électricité : comme il s’agit de propriétés anciennes, les entreprises de fourniture peuvent demander aux acheteurs de mettre à jour l’installation afin de modifier les contrats après la finalisation de la vente. Cela peut entraîner des frais tels que les honoraires d’un électricien ou d’un plombier pour inspecter la propriété, ainsi que d’autres frais tels que le recâblage, qui, s’ils sont connus avant la finalisation de la vente, peuvent être inclus dans l’accord commercial sur le prix avec le vendeur.
– Plusvalia : Si le bien est ancien et appartient aux mêmes propriétaires depuis longtemps, cette taxe sera élevée. Cette taxe municipale doit être payée par les vendeurs, mais le fait de le savoir dès le départ permettra de prendre les garanties nécessaires pour que le vendeur s’en acquitte.
– Communauté des propriétaires : il sera très important de savoir non seulement si le vendeur est à jour dans le paiement des charges de la communauté, mais aussi s’il existe des paiements partiels importants ou importants pour la rénovation ou l’entretien des parties communes (terrasses, façades, parkings, etc.), qui n’apparaissent pas toujours dans les attestations délivrées par la communauté des propriétaires.
B) Nouveaux quartiers d’Algorfa, Ciudad Quesada Nueva, La Marquesa et autres nouveaux quartiers urbanisés : cette zone comprend les nouveaux lotissements créés pendant le boom immobilier espagnol, parfois dans de grands lotissements, comme celui de La Marquesa à Rojales.
Les aspects juridiques importants à prendre en compte lors de l’achat de ce type de biens immobiliers sont les suivants :
– Le bien doit être parfaitement inscrit au registre foncier, en tant que « maison achevée ». Cela signifie que le bien a été enregistré et que le constructeur a fourni le permis de fin des travaux, l’assurance décennale (assurance qui couvre pendant 10 ans les vices de construction du bâtiment) et le certificat d’habitabilité.
– Espaces communs : Les espaces communs tels que les terrains de golf, les zones commerciales, la piscine, les jardins, etc. doivent être achevés ou en cours de réalisation.
Il est également très important de « lire » le règlement de la communauté pour savoir, par exemple, si votre voisin peut exercer une activité professionnelle susceptible de vous déranger, si les chiens sont autorisés, etc.
– Charges communautaires : Ce type de biens immobiliers peut entraîner des frais d’entretien élevés. Il est très important de les connaître dès les premières étapes de la transaction.
– Restrictions et droits d’utilisation : Ces zones disposent généralement d’importantes infrastructures (électricité, eau, égouts, ramassage des ordures), qui peuvent avoir une incidence sur votre propriété.
Autres points essentiels à prendre en compte lors de l’achat dans la région :
- Frais d’urbanisation et travaux : Dans certaines zones, la propriété peut avoir des frais d’urbanisation en suspens et/ou des travaux d’urbanisation à terminer, qui sont à la charge du propriétaire !. Veuillez donc faire très attention à ce point.
- Certificat d’habitabilité : Même si les propriétés ont été construites avec un permis de construire en bonne et due forme, il existe parfois des complications pour obtenir le NOUVEAU certificat d’habitabilité.
Comme expliqué ci-dessus, dans les zones urbaines de la Costa Blanca Sud, il est très important de vérifier que l’urbanisation où se trouve la propriété dispose de toutes les infrastructures nécessaires, telles que : routes, trottoirs, asphalte, raccordement au réseau d’égouts, eau, électricité. Les infrastructures de ces zones ont été développées il y a longtemps et ne répondent parfois pas aux normes modernes. Il est donc assez courant de trouver des propriétés dont les propriétaires doivent « céder » une partie de leur terrain pour avoir des routes plus larges ou « payer » certaines infrastructures telles que le raccordement au réseau d’égouts, les zones piétonnes, etc. Nous vous invitons à en savoir plus à ce sujet dans notre section spécialisée : Urbanisations semi-consolidées.
Propriétés dans les zones rustiques et rurales : Des considérations particulières doivent être prises en compte dans les zones de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
La région de Vega Baja est une zone qui présente un certain risque d’inondation. En effet, ces dernières années, il y a eu quelques inondations dues à l’impact de fortes pluies dans les rivières Segura et Vinolopó. Il est donc très important que la construction soit surélevée d’au moins 1,5 mètre par rapport au sol. L’installation d’une clôture permettant d’éviter d’éventuelles infiltrations d’eau pourrait également réduire l’impact des inondations dans la zone.
De plus, la zone de Catral, Dolores, Redovan et Crevillente est une zone où des centaines de propriétés ont été construites sans permis. Dans les zones rurales, il est très courant de trouver des propriétés sans permis, car les propriétaires de ces terrains ont construit leurs maisons à la campagne comme « résidence secondaire » ou « maison de vacances » pour les week-ends. Ils n’ont donc pas veillé à respecter la législation espagnole. Certaines de ces maisons peuvent être légalisées si elles ont été construites dans un délai déterminé et selon une procédure déterminée. Elles peuvent même obtenir un certificat d’habitabilité si certaines conditions essentielles sont remplies.
Cependant, d’autres constructions réalisées entre 2002 et 2006, principalement dans la région de Catral, mais aussi dans les régions de Crevillente, Redovan, Orihuela et Callosa del Segura, posent des problèmes de légalisation, car elles ont fait l’objet d’amendes, voire d’ordonnances de démolition, de la part du gouvernement régional.
Ces propriétés ont été créées à l’aide de ce que nous appelons la « division horizontale ». Il s’agit d’un moyen de créer des « urbanisations » dans une zone où cela n’est normalement pas possible. Dans ce type de « petites urbanisations », les propriétaires possèdent 100 % des constructions, mais les zones destinées au jardin, à la piscine, etc. sont « partagées » avec le reste des voisins, car elles sont considérées comme des « zones communes ». Pour plus d’informations sur ce sujet, consultez notre section spécialisée Division horizontale dans les zones rustiques.
Les mairies locales ont tenté à plusieurs reprises de légaliser ce type de propriétés (entre 1 500 et 2 000 propriétés dans la région), mais pour l’instant, aucun plan officiel n’est prêt pour les légaliser (informations de mars 2020).
Pour l’instant, bien qu’il existe des ordres administratifs de démolition pour ces propriétés, la mairie respecte les constructions existantes, mais l’édification ne peut être étendue. Ainsi, aucune nouvelle construction ne peut être réalisée sur la propriété. Les réformes à l’intérieur de ce type de propriétés sont autorisées, mais pas les extensions, ni la construction d’autres bâtiments tels que des garages, des piscines, etc.
Cependant, comme ces propriétés ne sont pas conformes à la réglementation, la mairie n’accordera pas de permis pour rénover des parties structurelles essentielles du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas de catastrophe naturelle ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie pourrait ne pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc. Pour cette raison, nous vous recommandons d’indiquer à votre compagnie d’assurance que les catastrophes naturelles et autres événements affectant les constructions existantes doivent être couverts par l’assurance obligatoire à souscrire pour la maison une fois les travaux terminés.
N’oubliez pas non plus que la zone est exposée à un risque « moyen-élevé » d’inondation, il est donc essentiel de souscrire une assurance couvrant ce risque.
Conséquences pour les maisons considérées comme « hors normes » :
- Si les constructions n’ont pas été sanctionnées dans les 15 ans, elles ne peuvent pas l’être ultérieurement, ni être démolies par le système espagnol. Elles sont légalement consolidées par le temps.
- Les constructions existantes sont respectées dans leurs dimensions, mais il n’est pas possible de construire un nouvel élément ou même d’agrandir les éléments existants.
- De plus, en raison de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais ne peut pas les agrandir. Ainsi, aucune nouvelle construction ne peut être réalisée sur la propriété.
- La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés. Cependant, en raison du fait que la propriété n’est pas conforme aux normes, la mairie n’approuvera pas de permis pour réformer les « parties structurelles essentielles » du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d’« incendie » ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc.
- La propriété est considérée comme « hors norme » lorsqu’elle n’a pas fait l’objet de sanctions au cours des 15 années suivant sa construction. Pour cela, un certificat de la mairie est nécessaire pour vérifier ce point. Il s’agit du « certificat de non-infraction », que nous avons déjà demandé, mais la mairie peut prendre en moyenne 4 à 8 semaines pour produire ce document.
- La propriété ne dispose pas du «certificat d’habitabilité ». Pour votre information, il s’agit d’un document délivré par la mairie qui confirme que la propriété répond aux exigences en matière d’habitabilité. Ce document est également nécessaire pour raccorder la propriété à l’eau et à l’électricité et pour mettre les contrats d’eau et d’électricité à votre nom. Ceci est expliqué ci-dessous.
EST-IL POSSIBLE DE LÉGALISER CES PROPRIÉTÉS ?
Cela dit, il existe une LOI RÉGIONALE SUR LA CONSTRUCTION approuvée en 2019, qui « ouvre » la possibilité aux mairies de la région de légaliser ces propriétés. Cette loi est promulguée par le gouvernement régional de Valence et donne la possibilité aux mairies locales de la région d’élaborer des « plans d’urbanisation » afin de « convertir » ces urbanisations non reconnues en urbanisations parfaites et achevées.
Conformément à la réglementation récente, ce type de « groupe de maisons » doit être amélioré en termes d’infrastructures urbanisées afin de permettre aux propriétaires de mieux profiter de leurs propriétés et d’y vivre plus confortablement. Il y a donc de fortes chances que, dans un avenir proche, la mairie demande aux propriétaires d’effectuer/de payer certains travaux pour améliorer les infrastructures (revêtement des routes, éclairage public, infrastructure pour l’eau potable, raccordement au réseau d’égouts public, etc.
Il convient de souligner que le coût le plus élevé de l’urbanisation est le raccordement au réseau d’égouts de la ville. Comme ces propriétés sont assez éloignées de la ville, dans d’autres zones où ce type d’urbanisation a été approuvé, il est actuellement accepté que, au lieu de se raccorder au réseau d’égouts, les propriétairesinstallent des fosses septiques pour traiter les eaux usées.
En général, les fosses septiques de la région ne sont pas officiellement installées et ne disposent pas de la certification CE (Communauté européenne). Nous pensons donc qu’à l’avenir, la mairie pourrait demander l’installation d’une fosse septique moderne adaptée aux nouvelles réglementations.
Veuillez noter que le système espagnol exige que les vendeurs fournissent le certificat d’habitabilité uniquement pour la vente de propriétés neuves. Ainsi, dans le cas d’un constructeur qui vend une propriété neuve à un particulier, le notaire exigera du constructeur qu’il fournisse le certificat d’habitabilité pour finaliser la vente. Cependant, cette obligation n’est pas imposée au vendeur en cas de revente, comme c’est le cas ici.
Comme ces propriétés sont désormais « hors normes », aucun certificat d’habitabilité n’est délivré pour ces propriétés. Afin d’obtenir ce document, il sera nécessaire de réaliser les travaux d’urbanisation pour l’ensemble du lotissement et de légaliser les maisons existantes.
Toutefois, si les maisons de la zone sont améliorées grâce aux travaux d’urbanisation requis par la future réglementation, elles bénéficieront des avantages suivants :
- La maison sera considérée comme « totalement légale » et ne sera donc plus considérée comme « hors normes », ce qui permettra de reconstruire les constructions existantes, de réaliser des réformes structurelles, etc.
- La propriété disposera du certificat d’habitabilité.
Il faudra voir quels types de travaux la mairie prévoit de demander aux propriétaires et qui en assumera le coût. Pour l’instant, cela n’est pas encore confirmé.
Pour plus d’informations sur le transfert de propriété, consultez notre section Droit immobilier.
TLACORP est à votre entière disposition, dans nos bureaux de CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, avec des tarifs spéciaux pour les propriétés situées dans cette zone.