Esta es una pequeña guía sobre el tipo de propiedades en VEGA BAJA. Una zona que abarca propiedades situadas en Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, teniendo en cuenta los principales aspectos legales para la transmisión, elaborada por nuestros abogados.
Si está interesado en comprar o vender una propiedad situada en Vega Baja, TLACORP le ayudará a tomar una decisión definitiva de compra o venta.
La zona de la Costa Blanca Sur está cubierta por nuestras oficinas en Torrevieja-Ciudad Quesada, perfectamente comunicadas por autopista. Visitar nuestras oficinas en Torrevieja no le llevará mucho tiempo desde Rojales, Ciudad Quesada o Algorfa y, si lo desea, uno de nuestros abogados puede visitar la propiedad y reunirse con usted allí, evitando que tenga que desplazarse a nuestra oficina.
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde fincas rústicas hasta apartamentos, bungalós, urbanizaciones, etc. A continuación, le detallamos los principales aspectos legales de cada uno de estos tipos de propiedades:
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde fincas rústicas hasta apartamentos, bungalós, urbanizaciones, campos de golf, etc. A continuación, le detallamos los principales aspectos legales de cada uno de estos tipos de propiedades:
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde fincas rústicas hasta apartamentos, bungalows, urbanizaciones, etc. A continuación, detallamos los principales aspectos legales de cada una de estas propiedades:
– Urbanizaciones antiguas y viviendas tradicionales de vacaciones: Se trata de la zona que abarca Ciudad Quesada (la parte antigua), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
El tipo de construcciones y propiedades suelen ser segundas residencias, viviendas vacacionales y viviendas habituales.
A) Las zonas de viviendas tradicionales son inicialmente propiedad de españoles, principalmente procedentes de Elche, Alicante, Madrid y el norte de España, y de extranjeros procedentes del norte de Europa. En general, se encuentran en zonas como Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar y Rojales. Este tipo de propiedades suelen ser bungalós y apartamentos cerca de la playa, construidos normalmente antes del «boom inmobiliario» (antes del año 2000).
En una transmisión, con la decisión de comprar y al margen de las búsquedas legales habituales que se deben realizar en este tipo de propiedades, a continuación se indican algunos puntos importantes que hay que comprobar:
– Estudio legal y administrativo del historial de la construcción. Para saber cómo se construyó la propiedad y cómo se desarrolló. Es esencial descubrir si la propiedad se amplió, si se cubrió la terraza, si el porche es ahora una cocina o si la parte inferior es ahora una habitación. Esto ayudará a saber si los propietarios anteriores han realizado todas esas obras con los permisos adecuados o, en su caso, si existe alguna multa o sanción sobre estas propiedades por incumplimiento de los permisos correspondientes.
Además, saber si se ha modificado la estructura inicial ayudará a identificar si las escrituras están debidamente actualizadas con la situación actual del edificio.
Además, si la propiedad tiene una sanción por construcción, el Ayuntamiento puede negarse a renovar el Certificado de Habitabilidad, y los nuevos propietarios pueden tener problemas en el futuro para renovar los contratos de servicios públicos.
– Contratos de agua y electricidad: Al tratarse de propiedades antiguas, las empresas suministradoras pueden solicitar a los compradores que actualicen la instalación para cambiar los contratos tras la formalización de la compraventa. Esto puede suponer gastos como los honorarios de un electricista o fontanero para inspeccionar la propiedad, y otros como el recableado, que, si se conocen antes de la formalización, podrían formar parte del acuerdo comercial de precio con el vendedor.
– Plusvalía: Si la propiedad es antigua y ha pertenecido a los mismos propietarios durante mucho tiempo, este impuesto será elevado. Este impuesto municipal debe ser pagado por los vendedores, pero conocerlo desde el principio ayudará a tomar las garantías necesarias para que sea pagado por el vendedor.
– Comunidad de propietarios: Será muy importante saber no solo si el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad, sino también si hay pagos parciales importantes o de gran cuantía en la reforma o el mantenimiento de las zonas comunes (terrazas, fachadas, aparcamientos, etc.), que no siempre aparecen en las certificaciones realizadas por la comunidad de propietarios.
B) Nuevas zonas de Algorfa, Ciudad Quesada Nueva, La Marquesa y otras zonas de nueva urbanización: Esta zona incluye las nuevas urbanizaciones creadas con el boom inmobiliario español, a veces en grandes urbanizaciones, como la de La Marquesa en Rojales.
Los aspectos legales importantes a tener en cuenta a la hora de comprar este tipo de propiedades son los siguientes:
– La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el registro de la propiedad, como «vivienda terminada». Esto significa que la propiedad ha sido registrada y que el constructor ha proporcionado la licencia de obra terminada, el seguro de diez años (que cubre durante diez años los defectos estructurales del edificio) y el certificado de habitabilidad.
– Zonas comunes: Las zonas comunes, como campos de golf, zonas comerciales, piscina, jardines, etc., deben estar terminadas o en proceso de finalización.
Además, es muy importante «leer» las normas de la comunidad para ver, por ejemplo, si su vecino puede tener un negocio que le moleste, si se admiten perros, etc.
– Gastos de comunidad: Este tipo de propiedades pueden tener gastos de mantenimiento elevados. Es muy importante conocerlos en las primeras fases de la compraventa.
– Limitaciones y derechos de uso: Estas zonas suelen tener grandes infraestructuras de electricidad, agua, alcantarillado y recogida de basuras, lo que puede afectar a su propiedad.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta al comprar en la zona:
- Gastos de urbanización y obras: Hay algunas zonas, en general, en las que la propiedad puede tener gastos de urbanización pendientes y/o obras de urbanización por terminar, ¡y a cargo del propietario!. Por lo tanto, tenga mucho cuidado con esto.
- Certificado de habitabilidad: Incluso siendo propiedades construidas con la licencia de obra correspondiente, a veces hay complicaciones a la hora de obtener el NUEVO certificado de habitabilidad.
Como se ha explicado anteriormente, en las zonas URBANAS de la Costa Blanca Sur, es muy importante comprobar que la urbanización en la que se encuentra la propiedad cuenta con todas las infraestructuras urbanísticas, tales como: carreteras, aceras, asfalto, conexión al alcantarillado, agua, electricidad. Las infraestructuras de estas urbanizaciones se construyeron hace tiempo y, en ocasiones, no cumplen con las normas actuales. Por lo tanto, es bastante habitual encontrar propiedades cuyos propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras urbanísticas, como la conexión al alcantarillado, zonas peatonales, etc. Le invitamos a obtener más información sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Propiedades en zonas rústicas y rurales: Se deben tener en cuenta consideraciones especiales en las zonas de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
La zona de Vega Baja es una zona con cierto riesgo de inundaciones. De hecho, en los últimos años se han producido algunas inundaciones debido al impacto de las fuertes lluvias en los ríos Segura y Vinolopó. Por lo tanto, es muy importante que la construcción se eleve al menos 1,5 m sobre el terreno. La instalación de una valla que evite la entrada de agua también podría reducir el impacto de las inundaciones en la zona.
Además, la zona de Catral, Dolores, Redován y Crevillente es una zona en la que se construyeron cientos de propiedades sin licencia. En las zonas rústicas es muy habitual encontrar propiedades sin licencia, ya que los propietarios de la zona construyeron sus casas en el campo como «segunda residencia» o «casa de vacaciones» para los fines de semana. Por lo tanto, no prestaron atención al cumplimiento de la legislación española. Algunas de estas casas pueden legalizarse si se construyeron en un plazo determinado y siguiendo un procedimiento concreto. Incluso pueden obtener un certificado de habitabilidad si se cumplen algunas condiciones esenciales.
Sin embargo, hay otras construcciones que se construyeron entre los años 2002 y 2006, principalmente en la zona de Catral, pero también en la zona de Crevillente, Redován, Orihuela y Callosa del Segura, que tienen algunos problemas para ser legalizadas, debido a que fueron multadas, incluso con órdenes de demolición, por parte de la Generalitat Valenciana.
Estas propiedades se han creado mediante lo que denominamos «división horizontal». Se trata de una forma de crear «urbanizaciones» en una zona en la que no es posible urbanizar. En este tipo de «pequeñas urbanizaciones», los propietarios tienen el 100 % de las construcciones, pero las zonas destinadas a jardín, piscina, etc., son «compartidas» con el resto de vecinos, ya que se consideran «zonas comunes». Para más información sobre este tema, visite nuestra sección especializada División horizontal en terrenos rústicos.
Ha habido varios intentos por parte de los ayuntamientos locales para legalizar este tipo de propiedades en esta situación (entre 1.500 y 2.000 propiedades en la zona), pero por el momento no hay ningún plan formal listo para legalizarlas (información de marzo de 2020).
Por el momento, aunque existen órdenes administrativas de demolición emitidas sobre estas propiedades, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se puede ampliar la edificación. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. Se permiten reformas en el interior de este tipo de propiedades, pero no ampliaciones, construcciones de otros edificios como garajes, piscinas, etc.
Sin embargo, dado que estas propiedades no cumplen la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio, como los cimientos, el tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de que se produzca un desastre natural o una inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de cimientos, fundaciones, cambio de tejado, etc. Por este motivo, le recomendamos que indique a su compañía de seguros que los desastres naturales y otros que afecten a las construcciones existentes deben estar cubiertos por el seguro obligatorio que se contrata al finalizar la vivienda.
Además, recuerde que la zona se encuentra en un riesgo «medio-alto» de inundaciones, por lo que es fundamental contar con un seguro que cubra este riesgo.
Consecuencias de las viviendas consideradas «fuera de normativa»:
- Si las construcciones no han sido sancionadas en 15 años, no es posible que sean sancionadas posteriormente ni demolidas por el sistema español. Están legalmente consolidadas por el tiempo.
- Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir nuevos elementos ni ampliar los existentes.
- Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se pueden ampliar. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
- El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de propiedades. Sin embargo, debido a que la propiedad está fuera de normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar «partes estructurales esenciales» del edificio, como cimientos, tejados, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de «incendio» o inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de vigas, cimientos, cambio de tejado, etc.
- La propiedad recibe la consideración de «fuera de normativa» cuando no ha sido sancionada durante los 15 años posteriores a su construcción. Para ello, se necesita un certificado del Ayuntamiento que lo acredite. Se denomina «Certificado de no infracción», y ya lo hemos solicitado, pero el Ayuntamiento puede tardar entre 4 y 8 semanas en expedirlo.
- La propiedad no tiene «Certificado de Habitabilidad». Para su información, se trata de un documento expedido por el Ayuntamiento en el que se confirma que la propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad en la propiedad y para cambiar los contratos de agua y electricidad a su nombre. Esto se explica a continuación.
¿ES POSIBLE LEGALIZAR ESTAS PROPIEDADES?
Dicho esto, existe una LEY DE CONSTRUCCIÓN REGIONAL aprobada en 2019, que «abre» la posibilidad a los ayuntamientos de la zona de legalizar estas propiedades. Esta ley, promulgada por la Generalitat Valenciana, da la oportunidad a los ayuntamientos de la zona de desarrollar «planes de urbanización» con el fin de «convertir» estas urbanizaciones no reconocidas en urbanizaciones perfectas y completas.
Según la normativa reciente, este tipo de «grupos de viviendas» deben mejorar sus infraestructuras urbanizadas para que los propietarios puedan disfrutar de un uso mejor y más cómodo de sus propiedades. Por lo tanto, hay muchas posibilidades de que, en un futuro próximo, el Ayuntamiento solicite a los propietarios que realicen o paguen algunas obras para mejorar el pavimento de las infraestructuras, el alumbrado público, las infraestructuras de agua potable, la conexión al alcantarillado público, etc.
Cabe señalar que el coste más elevado de la urbanización es la conexión al sistema de alcantarillado del municipio. Dado que estas propiedades se encuentran bastante alejadas del municipio, en otras zonas donde se ha aprobado este tipo de urbanización, por el momento se acepta que, en lugar de conectarse al sistema de alcantarillado principal, los propietarios instalen fosas sépticas para tratar las aguas residuales.
Por lo general, los tanques sépticos de la zona no están instalados oficialmente con la certificación CE (Comunidad Europea). Por lo tanto, creemos que en el futuro el Ayuntamiento podría exigir la instalación de un tanque séptico moderno adaptado a la nueva normativa.
Tenga en cuenta que el sistema español exige a los vendedores que proporcionen el certificado de habitabilidad solo en la venta de propiedades nuevas. Por lo tanto, en el caso de un constructor que venda una propiedad nueva a un particular, el notario exigirá al constructor que proporcione el certificado de habitabilidad para completar la compra. Sin embargo, esta obligación no se exige al vendedor en caso de reventa, como en este caso.
Dado que estas propiedades están ahora «fuera de normativa», no existe ningún certificado de habitabilidad para ellas. Para obtener este documento, será necesario completar las obras de urbanización de toda la urbanización y legalizar las viviendas existentes.
Sin embargo, si las viviendas de la zona se mejoran con las obras de urbanización exigidas por la normativa futura, tendrán las siguientes ventajas:
- La vivienda se considerará «totalmente legal», por lo que ya no se considerará «fuera de normativa», por lo que se permitirá la reconstrucción de las construcciones existentes, reformas estructurales, etc.
- La propiedad tendrá el certificado de habitabilidad.
Será necesario ver qué tipo de obras proyectará el Ayuntamiento solicitar a los propietarios y quién correrá con los gastos. En este momento, esto aún no está confirmado.
Para más información sobre la transmisión, visite nuestra sección de Derecho Inmobiliario.
TLACORP está a su entera disposición, en nuestra oficina de CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, con tarifas especiales para inmuebles situados en esta zona.