Voici une brève présentation de notre assistance juridique pour l’achat/la vente de biens immobiliers situés dans la région de Dénia. Dénia est une ville magnifique. C’est le centre de services le plus important de la Costa Blanca Nord (après Benidorm), avec des plages de grande qualité et l’un des ports de pêche les plus importants d’Alicante. Elle est très bien reliée à Majorque et Ibiza, et entourée de vallées spectaculaires et d’une nature magnifique.
Elle est composée de plages telles que :
- Les Rotes
- La Cala
- El Trampolí
- La Marineta Cassiana
- Las Marinas (l’une des plus longues de la région d’Alicante)
- Les Bovetes
- Els Molíns
- L’Almadraba
- Les Deveses
Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier dans cette région, TLACORP vous aidera à prendre votre décision finale.
La région de Denia est couverte par notre agence à Javea.
Cette zone couvre un large éventail de propriétés, allant du rustique à l’appartement, en passant par les bungalows, les lotissements, les terrains de golf, etc.
Permettez-nous de vous détailler les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés :
Zones urbaines achevées
Ces zones couvrent les maisons et les appartements construits dans le centre du village de Denia, ainsi que ceux du centre des villages de Jesús Pobre et La Xara.
Le type de constructions et de propriétés qui s’y trouvent sont généralement des résidences principales pour les citoyens locaux et les résidents, des résidences secondaires ou des maisons de vacances avec un volume élevé de touristes ou d’expatriés.
A) Traditionnel
Les zones résidentielles traditionnelles appartenaient à l’origine à des Espagnols, principalement originaires de Valence, de Madrid et du Pays basque, et à des étrangers venus d’Europe centrale et du nord.
Lors d’une transaction immobilière, lorsque la décision d’achat est prise et au-delà des recherches juridiques habituelles à effectuer pour ce type de biens, il convient de vérifier les points importants suivants :
– Étude juridique et administrative de l’historique de la construction. Pour connaître la manière dont le bien a été construit et aménagé. Il est essentiel de savoir si le bien a été agrandi, si la terrasse a été couverte, si le porche est désormais une cuisine ou si le sous-sol est désormais une pièce. Cela permettra de savoir si les anciens propriétaires ont réalisé tous ces travaux avec les permis nécessaires ou, le cas échéant, s’il existe des amendes ou des pénalités à payer sur ces propriétés en raison d’un défaut de permis.
De plus, savoir s’il y a eu des modifications de la structure initiale permettra de vérifier si les actes notariés ont été mis à jour conformément à la situation actuelle du bâtiment.
En outre, si le bien immobilier fait l’objet d’une pénalité pour construction, la mairie peut refuser de renouveler le certificat d’habitabilité, et les nouveaux propriétaires peuvent rencontrer des problèmes à l’avenir pour renouveler les contrats de services publics.
– Contrats d’eau et d’électricité
Comme il s’agit de propriétés anciennes, les fournisseurs peuvent demander aux acheteurs de mettre à jour l’installation afin de modifier les contrats après la finalisation de la vente. Cela peut entraîner des frais tels que les honoraires d’un électricien ou d’un plombier pour inspecter la propriété, ainsi que d’autres frais tels que le recâblage, qui, s’ils sont connus avant la finalisation de la vente, peuvent être inclus dans l’accord commercial sur le prix avec le vendeur.
– Plusvalia
Si le bien immobilier est ancien et appartient aux mêmes propriétaires depuis longtemps, cette taxe sera élevée. Cette taxe municipale doit être payée par les vendeurs, mais le fait de le savoir dès le départ permettra de prendre les garanties nécessaires pour que le vendeur s’en acquitte.
– Communauté des propriétaires
Il sera très important de savoir non seulement si le vendeur est à jour dans le paiement des charges de la communauté, mais aussi s’il existe des paiements partiels importants ou importants pour la rénovation ou l’entretien des parties communes (terrasses, façades, parkings, etc.), qui n’apparaissent pas toujours dans les attestations délivrées par la communauté des propriétaires.
B) Zones urbanisées
Comme La Pedrera, La Sella (l’une des plus luxueuses), San Juan, Montgó, Miraflor, Les Marines, Les Rotes, etc. :
Ces zones correspondent à de nouvelles urbanisations créées avant ou pendant le boom immobilier espagnol, parfois dans le cadre de grands lotissements.
Les aspects juridiques importants à prendre en compte lors de l’achat de ce type de biens immobiliers sont les suivants :
– Le bien doit être parfaitement inscrit au registre foncier, en tant que « maison achevée ». Cela signifie que le bien a été enregistré et que le constructeur a fourni le certificat de fin des travaux, l’assurance décennale (assurance qui couvre pendant 10 ans les vices de construction du bâtiment) et le certificat d’habitabilité.
– Espaces communs : les espaces communs tels que les terrains de golf, les zones commerciales, la piscine, les jardins, etc. doivent être achevés ou en cours de réalisation.
Il est également très important de « lire » le règlement de la communauté pour savoir, par exemple, si votre voisin peut exercer une activité susceptible de vous déranger, si les chiens sont autorisés, etc.
– Charges communautaires : ce type de propriété peut entraîner des frais d’entretien élevés. Il est très important de les connaître dès les premières étapes de la transaction.
– Restrictions et droits d’utilisation : ces zones disposent généralement d’importantes infrastructures (électricité, eau, égouts, collecte des ordures), qui peuvent avoir une incidence sur votre propriété.
En ce qui concerne Urbanization La Sella, l’une des urbanisations les plus luxueuses de la région, il est également très important de vérifier les considérations urbanistiques de la propriété avant de finaliser l’achat. Cette urbanisation a récemment fait l’objet d’une mise à jour de ses infrastructures et de sa réglementation, ce qui nécessite une étude spéciale et individualisée dès les premières étapes du processus d’achat.
Autres points essentiels à prendre en compte lors d’un achat dans la région :
- Frais d’urbanisation et travaux : Il existe certaines zones, principalement à Denia, Pedreguer, Pego, Benissa, Moraira, Orba, Benidoleig, Altea et Javea, dans lesquelles la propriété peut avoir des frais d’urbanisation en suspens et/ou des travaux d’urbanisation à terminer, et ce, à la charge du propriétaire !. Veuillez donc faire très attention à cela.
- Certificat d’habitabilité : même s’il s’agit de propriétés construites avec un permis de construire en bonne et due forme, il existe parfois des complications pour obtenir le NOUVEAU certificat d’habitabilité.
Comme expliqué ci-dessus, dans ces zones URBAINES, il est très important de vérifier que l’urbanisation où se trouve le bien immobilier dispose de toutes les infrastructures nécessaires, telles que : routes, trottoirs, asphalte, raccordement au réseau d’égouts, eau, électricité. Les infrastructures d’urbanisation de ces zones ont été développées il y a longtemps et ne répondent parfois pas aux normes modernes.
Il est donc assez courant de trouver des propriétés dont les propriétaires doivent « céder » une partie de leur terrain pour avoir des routes plus larges ou « payer » certaines infrastructures d’urbanisation telles que le raccordement au tout-à-égout, les zones piétonnes, etc.
Nous vous invitons à en savoir plus à ce sujet dans notre section spécialisée : Urbanisations semi-consolidées.
Terrains ruraux et campagne
Des considérations particulières doivent être prises en compte dans les zones situées entre Camí de Bassa o de Xábia, Barranc del Coll dels Pous, Camí Vell de Dénia a Ondara, Camí de Pego, Barranc del Alter, etc.
Dans ces zones RUSTIQUES, il est très important de vérifier que la zone où se trouve le bien immobilier est EXEMPTE de toute action ou atteinte urbanistique, telle que des atteintes aux routes, aux infrastructures électriques ou hydrauliques, au raccordement au tout-à-l’égout ou à l’installation d’une fosse septique, etc.
Ainsi, tout comme pour les propriétés situées dans des lotissements, il est assez courant de trouver des propriétés rustiques dont les propriétaires doivent « céder » une partie de leur terrain pour avoir des routes plus larges ou « payer » certaines infrastructures d’urbanisation telles que le raccordement au tout-à-égout, les zones piétonnes, etc. Nous vous invitons à en savoir plus à ce sujet dans notre section spécialisée : Urbanisations semi-consolidées.
Les considérations relatives au transfert de propriété dans les propriétés rustiques ne diffèrent pas de celles applicables aux autres zones. Veuillez consulter notre rubrique section rustique, ou consultez notre section problèmes courants pour connaître les problèmes typiques des terrains rustiques.
Pour plus d’informations sur le transfert de propriété, consultez notre section Achat de propriétés.
TLACORP est à votre entière disposition, dans notre bureau à Javea avec des tarifs spéciaux pour les propriétés situées dans cette région.