Esta es una pequeña presentación de nuestra Asistencia Legal en la compra/venta de propiedades situadas en la zona de Denia. Denia es una ciudad maravillosa. El centro de servicios más importante de la Costa Blanca Norte (después de Benidorm), con playas de gran calidad y uno de los puertos pesqueros más importantes de Alicante. Cuenta con excelentes comunicaciones con Mallorca e Ibiza y está rodeada de espectaculares valles y naturaleza.
Está compuesta por playas como:
- Les Rotes
- La Cala
- El Trampolí
- La Marineta Cassiana
- Las Marinas (una de las más largas de la zona de Alicante)
- Les Bovetes
- Els Molíns
- L’Almadraba
- Les Deveses
Si está interesado en comprar o vender una propiedad situada en esta zona, TLACORP le ayudará a tomar una decisión definitiva de compra o venta.
La zona de Denia está cubierta por nuestra oficina en Javea.
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde rústicos, apartamentos, bungalows, urbanizaciones, campos de golf, etc.
A continuación, detallamos los principales aspectos legales de cada una de estas propiedades:
Zonas urbanizadas
Estas zonas abarcan viviendas y apartamentos construidos en el centro de la localidad de Denia, así como en el centro de los pueblos de Jesús Pobre y La Xara.
El tipo de construcciones y propiedades que hay suelen ser residencias principales de ciudadanos locales y residentes, segundas residencias o casas de vacaciones con un alto volumen de turistas o expatriados.
A) Tradicional
Las zonas residenciales tradicionales eran inicialmente propiedad de españoles, principalmente procedentes de Valencia, Madrid y el País Vasco, y de extranjeros procedentes del centro y norte de Europa.
En una transmisión, con la decisión de comprar y al margen de las búsquedas legales habituales que se deben realizar en este tipo de propiedades, a continuación se indican puntos importantes que se deben comprobar:
– Estudio jurídico y administrativo del historial de la construcción. Conocer cómo se construyó la propiedad y cómo se desarrolló. Es fundamental averiguar si la propiedad se amplió, si se cubrió la terraza, si el porche es ahora una cocina o si el sótano es ahora una habitación. Esto ayudará a saber si los propietarios anteriores han realizado todas esas obras con los permisos adecuados o, en su caso, si existe alguna multa o sanción pendiente sobre estas propiedades por incumplimiento de los permisos correspondientes.
Además, saber si se ha modificado la estructura inicial ayudará a identificar si las escrituras están debidamente actualizadas con la situación actual del edificio.
Además, si la propiedad tiene una sanción por construcción, el Ayuntamiento puede negarse a renovar el Certificado de Habitabilidad, y los nuevos propietarios pueden tener problemas en el futuro para renovar los contratos de servicios públicos.
– Contratos de agua y electricidad
Al tratarse de propiedades antiguas, las empresas suministradoras pueden solicitar a los compradores que actualicen la instalación para cambiar los contratos tras la formalización de la compraventa. Esto puede suponer gastos como los honorarios de un electricista o fontanero para inspeccionar la propiedad, y otros como el recableado, que, si se conocen antes de la formalización, podrían formar parte del acuerdo comercial de precio con el vendedor.
– Plusvalía
Si la propiedad es antigua y ha pertenecido a los mismos propietarios durante mucho tiempo, este impuesto será elevado. Este impuesto municipal debe ser pagado por los vendedores, pero conocerlo desde el principio ayudará a tomar las garantías necesarias para que sea pagado por el vendedor.
– Comunidad de propietarios
Será muy importante saber no solo si el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad, sino también si hay pagos parciales importantes o de gran cuantía en la reforma o el mantenimiento de las zonas comunes (terrazas, fachadas, aparcamientos, etc.), que no siempre aparecen en las certificaciones realizadas por la comunidad de propietarios.
B) Zonas urbanizadas
Como La Pedrera, La Sella (una de las más lujosas), San Juan, Montgó, Miraflor, Les Marines, Les Rotes, etc.:
Estas zonas se consideran nuevas urbanizaciones creadas antes o durante el boom inmobiliario español, a veces en grandes urbanizaciones.
Los aspectos legales importantes a tener en cuenta a la hora de comprar este tipo de propiedades son los siguientes:
– La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el registro de la propiedad, como «vivienda terminada». Esto significa que la propiedad ha sido registrada y que el constructor ha proporcionado la licencia de obra terminada, el seguro de diez años (que cubre durante diez años los defectos estructurales del edificio) y el certificado de habitabilidad.
– Zonas comunes: Las zonas comunes, como campos de golf, zonas comerciales, piscina, jardines, etc., deben estar terminadas o en proceso de finalización.
Además, es muy importante «leer» las normas de la comunidad para ver, por ejemplo, si su vecino puede tener un negocio que le moleste, si se admiten perros, etc.
– Gastos de comunidad: Este tipo de propiedades pueden tener gastos de mantenimiento elevados. Es muy importante conocerlos en las primeras fases de la compraventa.
– Limitaciones y derechos de uso: Estas zonas suelen tener grandes infraestructuras de electricidad, agua, alcantarillado y recogida de basuras, lo que puede afectar a su propiedad.
Hablando de Urbanización La Sella, una de las urbanizaciones más lujosas de la zona, también es muy importante comprobar la consideración urbanística de la propiedad antes de completar la compra. Esta urbanización ha sido recientemente actualizada en cuanto a infraestructuras y normativa, lo que requiere un estudio especial e individualizado en las primeras etapas del proceso de compra.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta al comprar en la zona:
- Gastos de urbanización y obras: Hay algunas zonas, principalmente en Denia, Pedreguer, Pego, Benissa, Moraira, Orba, Benidoleig, Altea y Jávea, en las que la propiedad puede tener pendientes gastos de urbanización y/u obras de urbanización por terminar, ¡y a cargo del propietario!. Por lo tanto, le rogamos que preste la debida atención a este aspecto.
- Certificado de habitabilidad: Incluso siendo propiedades construidas con la licencia de obra correspondiente, existen algunas complicaciones a la hora de obtener el NUEVO certificado de habitabilidad.
Como se ha explicado anteriormente, en estas zonas URBANAS, es muy importante comprobar que la urbanización en la que se encuentra la propiedad cuenta con todas las infraestructuras urbanísticas, tales como: carreteras, aceras, asfalto, conexión al alcantarillado, agua y electricidad. Las infraestructuras de urbanización de estas zonas se construyeron hace tiempo y, en ocasiones, no cumplen con los estándares modernos.
Por lo tanto, es bastante habitual encontrar propiedades cuyos propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras de urbanización, como la conexión al alcantarillado, las zonas peatonales, etc.
Le invitamos a obtener más información sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Terrenos rústicos y campo
Se deben tener en cuenta consideraciones especiales en las zonas comprendidas entre Camí de Bassa o de Xábia, Barranc del Coll dels Pous, Camí Vell de Dénia a Ondara, Camí de Pego, Barranc del Alter, etc.
En estas zonas RÚSTICAS, es muy importante comprobar que la zona donde se encuentra la propiedad está LIBRE de cualquier tipo de actuación urbanística o afectación, como afectación a carreteras, infraestructuras eléctricas o de agua, conexión al alcantarillado, o instalación de fosa séptica, etc.
Así, al igual que en las urbanizaciones, es bastante habitual encontrar propiedades en zonas rústicas en las que los propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras urbanísticas como la conexión al alcantarillado, zonas peatonales, etc. Le invitamos a obtener más información sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Las consideraciones sobre la transmisión de propiedades rústicas no difieren de las del resto de zonas. Consulte nuestra construcción en la sección rústica, o consulte nuestra sección problemas comunes para ver los problemas típicos de los terrenos rústicos.
Para obtener más información sobre la transmisión, visite nuestra sección Compra de propiedades.
TLACORP está a su entera disposición, en nuestra oficina en Javea con tarifas especiales, para propiedades situadas en esta zona.
