Dit is een korte presentatie van onze juridische bijstand bij de aankoop/verkoop van onroerend goed in de omgeving van Denia. Denia is een prachtige stad. Het is het belangrijkste dienstencentrum van de Costa Blanca Noord (na Benidorm), met stranden van hoge kwaliteit en een van de belangrijkste vissershavens van Alicante. Het heeft uitstekende verbindingen met Mallorca en Ibiza en is omgeven door spectaculaire valleien en natuur.
Het bestaat uit stranden zoals:
- Les Rotes
- La Cala
- El Trampolí
- La Marineta Cassiana
- Las Marinas (een van de langste in de omgeving van Alicante)
- Les Bovetes
- Els Molíns
- L’Almadraba
- Les Deveses
Als u geïnteresseerd bent in het kopen of verkopen van een woning in deze omgeving, helpt TLACORP u graag bij het nemen van een definitieve aankoop- of verkoopbeslissing.
De regio Denia wordt bediend door ons kantoor in Javea.
Dit gebied omvat een breed scala aan woningen, variërend van rustieke woningen tot appartementen, bungalows, urbanisaties, golfbanen, enz.
Laten we de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze woningen in detail bekijken:
Voltooide stedelijke gebieden
Deze gebieden omvatten huizen en appartementen die zijn gebouwd in het centrum van het dorp Denia, evenals die in het centrum van de dorpen Jesús Pobre en La Xara.
Het type gebouwen en eigendommen waren vroeger hoofdverblijfplaatsen voor lokale burgers en inwoners, tweede woningen of vakantiehuizen met een groot aantal toeristen of expats.
A) Traditioneel
Traditionele woonwijken waren aanvankelijk eigendom van Spanjaarden, voornamelijk afkomstig uit Valencia, Madrid en Baskenland, en buitenlanders uit Midden- en Noord-Europa.
Bij een overdracht, met een besluit tot aankoop, en buiten de normale juridische onderzoeken die bij dit soort onroerend goed moeten worden uitgevoerd, zijn hieronder belangrijke punten om te controleren:
– Juridisch en administratief onderzoek naar de bouwgeschiedenis. Om te weten hoe het onroerend goed is gebouwd en hoe het is ontwikkeld. Het is essentieel om te achterhalen of het onroerend goed is uitgebreid, of het terras is overdekt, of de veranda nu een keuken is of dat de ruimte eronder nu een kamer is. Dit helpt om te weten of de vorige eigenaren al deze werkzaamheden met de juiste vergunningen hebben uitgevoerd, of dat er bijvoorbeeld boetes of sancties op deze eigendommen rusten vanwege het ontbreken van de juiste vergunning.
Ook is het belangrijk om te weten of er wijzigingen zijn aangebracht aan de oorspronkelijke structuur, zodat u kunt nagaan of de akten correct zijn aangepast aan de huidige situatie van het gebouw.
Als er bovendien een boete voor de bouw op het onroerend goed rust, kan het gemeentehuis weigeren het bewijs van bewoning te verlengen, waardoor de nieuwe eigenaren in de toekomst problemen kunnen krijgen bij het verlengen van contracten voor nutsvoorzieningen.
– Water- en elektriciteitscontracten
Aangezien het om oude panden gaat, kunnen de nutsbedrijven de kopers vragen om de installatie te moderniseren om de contracten na voltooiing te wijzigen. Dit kan kosten met zich meebrengen, zoals elektricien- of loodgieterskosten voor het inspecteren van het pand en andere kosten, zoals het opnieuw aanleggen van de bedrading, die, indien bekend vóór de voltooiing, deel kunnen uitmaken van de commerciële prijsovereenkomst met de verkoper.
– Plusvalia
Als het pand oud is en lange tijd in het bezit is geweest van dezelfde eigenaren, zal deze belasting hoog zijn. Deze gemeentebelasting moet door de verkopers worden betaald, maar als u dit van tevoren weet, kunt u de nodige garanties vragen aan de verkoper.
– Vereniging van eigenaren
Het is erg belangrijk om te weten of de verkoper niet alleen de betalingen aan de vereniging van eigenaren heeft voldaan, maar ook of er grote of belangrijke gedeeltelijke betalingen zijn gedaan voor de renovatie of het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes (terrassen, gevels, parkeerplaatsen, enz.), die niet altijd worden vermeld in de verklaringen van de vereniging van eigenaren.
B) Verstedelijkte gebieden
Zoals La Pedrera, La Sella (een van de meest luxueuze), San Juan, Montgó, Miraflor, Les Marines, Les Rotes, enz.:
Deze gebieden worden beschouwd als nieuwe urbanisaties die vóór of tijdens de Spaanse hausse zijn ontstaan, soms in grote urbanisaties.
De belangrijke juridische aspecten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van dit soort onroerend goed zijn de volgende:
– Het onroerend goed moet perfect ingeschreven zijn in het kadaster, als “voltooide woning”. Dit betekent dat het onroerend goed is geregistreerd en dat de bouwer de definitieve bouwvergunning, de tienjarige verzekering (verzekering die gedurende 10 jaar de structurele gebreken van het gebouw dekt) en het bewijs van bewoning heeft verstrekt.
– Gemeenschappelijke ruimtes: De gemeenschappelijke ruimtes, zoals golfbanen, commerciële ruimtes, zwembaden, tuinen, enz., moeten voltooid zijn of in aanbouw zijn.
Het is ook erg belangrijk om het reglement van de gemeenschap te “lezen” om te zien of uw buren bijvoorbeeld een bedrijf mogen uitoefenen dat u kan storen, of honden zijn toegestaan, enz.
– Gemeenschappelijke kosten: Dit soort woningen kunnen hoge onderhoudskosten met zich meebrengen. Het is erg belangrijk om hiervan op de hoogte te zijn in de eerste fasen van de overdracht.
– Beperkingen en gebruiksrechten: Deze gebieden hebben vaak een grote infrastructuur voor elektriciteit, water, riolering en afvalinzameling, wat van invloed kan zijn op uw woning.
Als we het hebben over Urbanization La Sella, een van de meest luxueuze urbanisaties in de omgeving, is het ook erg belangrijk om de stedenbouwkundige aspecten van het onroerend goed te controleren voordat u de aankoop afrondt. Deze urbanisatie is onlangs vernieuwd op het gebied van infrastructuur en regelgeving, wat een speciale en individuele studie vereist in de eerste fasen van het aankoopproces.
Andere essentiële punten waarmee rekening moet worden gehouden bij het kopen in de omgeving:
- Stadsontwikkelingskosten en werkzaamheden: Er zijn enkele gebieden, voornamelijk in Denia, Pedreguer, Pego, Benissa, Moraira, Orba, Benidoleig, Altea en Javea, waar de woning mogelijk nog stadsontwikkelingskosten en/of stadsontwikkelingswerkzaamheden moet voltooien, en dat is voor rekening van de eigenaar!. Wees hier dus alstublieft goed op bedacht.
- Bewoonbaarheidsverklaring: Zelfs als het gaat om panden die met de juiste bouwvergunning zijn gebouwd, zijn er soms complicaties bij het verkrijgen van de NIEUWE bewoonbaarheidsverklaring.
Zoals hierboven uitgelegd, is het in deze STEDELIJKE gebieden erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar de woning zich bevindt, over alle urbanisatie-infrastructuur beschikt, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op het rioleringsnet, water en elektriciteit. De infrastructuur van deze gebieden is lang geleden aangelegd en voldoet soms niet aan de moderne normen.
Het komt dan ook vaak voor dat eigenaren een deel van hun perceel moeten ‘afstaan’ om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten ‘betalen’ voor bepaalde infrastructuurvoorzieningen, zoals aansluiting op het riool, voetpaden, enz.
Wij nodigen u van harte uit om meer te lezen over dit onderwerp in onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
Rustieke grond en het platteland
Er moet rekening worden gehouden met speciale omstandigheden in gebieden vanaf Camí de Bassa o de Xábia, Barranc del Coll dels Pous, Camí Vell de Dénia a Ondara, Camí de Pego, Barranc del Alter, etc.
In deze RUSTIEKE gebieden is het erg belangrijk om te controleren of het gebied waar het onroerend goed zich bevindt VRIJ is van stedenbouwkundige ingrepen of beïnvloedingen, zoals beïnvloedingen door wegen, elektriciteits- of waterinfrastructuur, aansluiting op riolering of installatie van een septic tank, enz.
Net als bij woningen in urbanisaties is het dus vrij gebruikelijk dat eigenaren van woningen in rustieke gebieden een deel van hun perceel moeten ‘afstaan’ om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten ‘betalen’ voor bepaalde urbanisatie-infrastructuur, zoals aansluiting op de riolering, voetgangersgebieden, enz. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij u graag naar onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
Overwegingen met betrekking tot de overdracht van rustieke eigendommen verschillen niet van die voor andere gebieden. Raadpleeg onze rubriek ruimtelijke ordening of onze rubriek veelvoorkomende problemen voor de typische problemen bij ruimtelijke ordening.
Voor meer informatie over de overdracht kunt u terecht op onze pagina Aankoop van onroerend goed.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking in ons kantoor in Javea met speciale tarieven voor onroerend goed in deze regio.