Processus d'achat d'une maison résidentielle neuve sur plan

Notre équipe d’avocats espagnols spécialisés dans l’immobilier vous accompagnera dans le processus d’achat de votre bien immobilier en Espagne : à Valence, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcie, Costa del Sol, Malaga ou en Catalogne.

Le processus d’achat de biens neufs en Espagne est très similaire à celui de biens anciens, mais il existe d’importantes différences à prendre en compte. Notre équipe d’avocats espagnols a préparé un guide pratique des principaux aspects liés à l’acquisition de biens immobiliers en Espagne, en lien avec le processus de transfert de propriété.

Aspects juridiques et processus

Qu’est-ce qu’un achat sur plan en Espagne ?

Cela signifie acheter un bien immobilier en construction, dont les travaux ne sont pas encore achevés. Dans la majorité des cas, le premier accord de vente est signé alors que la construction n’a pas encore commencé.

Les projets sur plan impliquent un processus d’achat/construction à long terme, qui peut générer de l’incertitude chez l’investisseur, surtout lorsqu’il doit verser des acomptes sur un bien qui n’est encore qu’un « projet ». Cette incertitude est encore plus grande si l’acheteur ne connaît pas certains éléments essentiels du projet comme : la réputation du promoteur, sa situation financière, la viabilité économique du projet, etc. Et surtout : quelles garanties sont proposées pour sécuriser les paiements effectués en cas d’échec du projet.

Pour réduire les risques, nous avons préparé une liste des aspects à prendre en compte lors de l’achat de biens immobiliers neufs sur plan.

Documents juridiques et administratifs de la construction

Lors de l’achat d’un bien neuf, plusieurs documents doivent être étudiés et vérifiés pour contrôler la situation juridique du terrain et du bâtiment, ainsi que le bon déroulement de la construction.

Cette tâche doit être réalisée par des avocats reconnus, spécialistes en construction, à chaque étape du processus : des premières démarches jusqu’à la finalisation. À chaque phase, certains documents et informations doivent être remis aux acheteurs ou à leurs avocats, afin de vérifier que toutes les exigences légales et administratives sont bien respectées.

Dépenses, impôts et autres coûts

Bien que, de manière générale, le processus d’acquisition soit similaire à celui d’un bien de revente, il existe certaines dépenses et taxes spécifiques avec un traitement différent.

Conseils juridiques pour acheter un bien sur plan en Espagne

1.- Vérifiez le promoteur/développeur

L’une des décisions les plus importantes dans un achat sur plan est de verser l’acompte initial et les paiements successifs pour un bien qui n’est pas encore construit.

Il est donc fondamental d’obtenir un maximum d’informations sur l’entreprise promotrice : sa solidité financière, ses antécédents, les partenaires associés, etc.

2.- Points à vérifier

Lors de l’achat d’un bien neuf, il est important de vérifier les éléments suivants :

Vérifier qui est propriétaire du terrain : Il faut consulter les documents légaux pour savoir à qui appartient la parcelle où se trouve le projet.
Vérifier l’absence d’hypothèques ou de dettes : Il est essentiel de savoir si le terrain est grevé de dettes, charges ou limitations qui pourraient affecter la légalité du projet.
Vérifier que l’impôt foncier (IBI) est payé : En cas de non-paiement, cet impôt reste attaché au bien et devient une dette pour le nouvel acquéreur.
Obtenir les informations cadastrales du terrain : Limites, délimitations, classification urbanistique et projet d’aménagement de la zone. Cela permet aussi de savoir si d’autres projets à venir pourraient affecter votre propriété.
Contacter le service urbanisme de la mairie : Pour s’assurer que le projet respecte la réglementation et que tous les documents de construction sont bien délivrés. Il est aussi essentiel de vérifier qu’aucun projet de développement voisin ne risque d’affecter la propriété.
Vérifier que le permis de construire (Licencia de Obra) a été obtenu.
Demander au promoteur les documents obligatoires : La loi oblige les promoteurs à fournir des informations détaillées sur le projet, les matériaux, les caractéristiques techniques, etc.
Obtenir les documents traduits : Les documents juridiques et techniques doivent être traduits dans votre langue. Certains promoteurs ne le font pas. Demandez à votre avocat de les traduire pour vous.
S’assurer que les paiements anticipés sont garantis : Ces montants doivent être protégés par des garanties ou assurances, afin d’être remboursés en cas d’échec du projet ou de rupture contractuelle grave du promoteur.
Confirmer que le promoteur obtiendra le certificat d’habitabilité (Licencia de Ocupación) : Ce document est obligatoire avant de signer l’acte d’achat.
Savoir qui réalisera les raccordements aux réseaux : Eau, électricité, gaz, copropriété, etc. Parfois, ce n’est pas fait par le promoteur, et cela reste à la charge de l’acheteur.
Autres : ouvrir un compte bancaire et obtenir un NIE : Votre avocat peut vous accompagner dans ces démarches.

3.- Calculer les frais d’acquisition

Frais de notaire : Pour la rédaction et signature de l’acte de vente.
Frais d’enregistrement foncier : Pour l’inscription de l’acte au registre foncier et la modification de la propriété.
TVA (I.V.A.) : Actuellement à 10 % du prix total. Cela s’applique aussi aux garages et débarras inclus dans le même immeuble. Si le parking est situé dans un autre bâtiment, le taux passe à 21 %. (Si le terrain seul est vendu par une société, la TVA est aussi de 21 %).
Droits de timbre (AJD) : Généralement entre 1 % et 2 % du prix d’achat dans les régions de Murcie, Valence et Andalousie. Ce taux peut être réduit si le bien est destiné à la résidence principale.
Autres frais : Honoraires d’avocat, frais d’hypothèque, raccordements aux réseaux, taxe sur la plus-value municipale, etc.

4.- Autres démarches

Obtenir un NIE : Les non-résidents doivent disposer d’un numéro NIE (identification fiscale pour étrangers) avant l’achat. Cette demande doit être faite avant la signature finale.
Ouvrir un compte bancaire : Il est recommandé d’ouvrir un compte en Espagne pour faciliter les paiements et les prélèvements (électricité, eau, charges, etc.).