Cuando nos planteamos cuál es la mejor forma de adquirir una propiedad en España, ya sea a título particular o a través de una empresa, lo primero que debemos hacer es PLANIFICAR.
La «planificación» es siempre fundamental para tomar cualquier tipo de decisión, y más aún cuando se trata de inversiones en el extranjero, como es el caso de la adquisición de inmuebles en España.
Al plantearnos la pregunta de «¿cuál es la mejor forma de invertir en España, ya sea como particular o como empresa?», debemos tener en cuenta nuestra «INTENCIÓN», entendida como «la motivación que sirve de base para plantear el proyecto de compra en España».
En otras palabras, ¿qué queremos desarrollar en España? ¿Qué queremos hacer con el inmueble? . ¿Se trata de la venta de un inmueble en el que queremos pasar nuestras vacaciones? ¿Se trata de la compra de un inmueble en el que queremos cambiar nuestra residencia y venir a vivir a España de forma permanente? ¿Se trata de una propiedad en la que queremos desarrollar un proyecto de inversión?, ¿buscamos rentabilidad?, ¿o buscamos una conjunción entre rentabilidad y vacaciones?
Cuando recibimos consultas de nuestros clientes sobre cuál es la mejor forma de comprar en España, nuestra respuesta siempre es muy clara, solemos responder ¿qué desea hacer con su propiedad en España?
Una vez detectamos exactamente cuál es la intención y la motivación para adquirir la propiedad en España, es entonces cuando podemos comenzar a analizar las mejores fórmulas para desarrollar y ejecutar el proyecto de compra.
En este punto, vamos a analizar varias cuestiones relativas a la adquisición y decisión de comprar una propiedad en España.
1.- ADQUISICIÓN COMO PERSONA FÍSICA
«Mi intención es comprar un inmueble para uso individual para mí y mi familia, sin intención de desarrollar ninguna actividad económica en el mismo».
En este caso, en la mayoría de los casos, nuestra respuesta es bastante clara, normalmente recomendamos a los clientes que desean adquirir un inmueble para uso individual, para su familia, que lo hagan a través de una persona física. Por lo tanto, en el 80 % de los casos, aquellos que deseen adquirir un inmueble en España por motivos de ocio, la fórmula a utilizar será la persona física.
Por lo tanto, podemos concluir que, en el caso de que el motivo o la intención de la adquisición sea el uso individual, en la mayoría de los casos la respuesta será utilizar la fórmula de la persona física, aunque condicionada a la disponibilidad de fondos. Ya sea de forma propietaria o como empresa.
Sin embargo, llegados a este punto, nos encontramos con otra pregunta muy importante que debemos plantearnos: ¿de dónde proceden los fondos necesarios para la compra de una vivienda en España?
Es decir, el comprador desea adquirirla para el ocio y disfrute de su familia, pero ¿dispone de dichos fondos? ¿Se encuentran los fondos en una empresa?
En este último caso, es decir, en el supuesto de que los fondos necesarios para la adquisición se encuentren en una empresa del adquirente, se plantea otra opción, que será la de estudiar las posibilidades de que dicha empresa transfiera los fondos a la persona física, o que la empresa participe en la compra en España, ya sea de forma preferente, compartida junto con la familia.
Es decir, podemos plantear fórmulas como:
- Persona física que compra con fondos de una empresa extranjera. En este caso, el particular (normalmente el administrador general de la empresa) debe justificar en España la forma en que se le han transferido los fondos de la empresa. Normalmente, esta transferencia se realiza mediante un contrato de «préstamo» de la sociedad al particular, o como distribución de «dividendos» de los beneficios de la sociedad, etc. En estos casos, el sistema español exigirá al comprador que presente la documentación necesaria que justifique cómo han pasado los fondos de la cuenta de la sociedad a la suya.
- Una empresa extranjera compra el 100 % de la propiedad en España, pero cede el uso total o parcial de la misma a su administrador. En esta fórmula, la «título» por el que el administrador utiliza la propiedad puede establecerse utilizando, por ejemplo, este tipo de fórmulas:
- En la mayoría de los casos, el administrador utiliza la vivienda como arrendatario, es decir, alquila la vivienda mientras la disfruta mediante un contrato de arrendamiento.
- En otras ocasiones, la cesión del uso realizada por la empresa al administrador puede ser una compensación «en especie» de la remuneración profesional de dicho administrador.
- Una empresa extranjera compra una parte de la vivienda, por ejemplo, la nuda propiedad, y el gestor o su familia compran el «usufructo». De esta forma, el gestor se reserva el derecho a usar y disfrutar de la propiedad de por vida, pudiendo usarla, disfrutarla e incluso alquilarla, mientras que la empresa mantiene la «nuda propiedad» de la misma sin ningún derecho de uso, disfrute ni acceso a la misma.
En el caso de que desee utilizar la empresa para la compra, junto con la familia, tendríamos que registrar la empresa como Sociedad No Residente, sin Establecimiento en España. Haga clic aquí para ver las diferentes fórmulas de sociedades extranjeras en España.
En ambos casos, es decir, tanto en el caso de que se eligiera la fórmula de adquisición como persona física, ya sea a título individual o conjuntamente con una empresa no residente sin establecimiento permanente en España, el Impuesto sobre la Renta se gravaría como Renta de Personas Físicas No Residentes (IRPFNR), con las especificaciones que se indican a continuación. Haga clic aquí para saber más sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes
Sin embargo, en el caso de que los fondos necesarios para la adquisición del inmueble se encuentren en una sociedad, habría que estudiar las posibilidades de transferir dichos fondos a los propietarios para que actúen como personas físicas, o las posibilidades de adquirir la sociedad inmobiliaria en España, lo que podría permitir el uso individualizado de los propietarios.
En uno u otro caso, al igual que en el ejemplo anterior, la elección como persona física o como persona jurídica no supondría un gran cambio a efectos fiscales, ya que tanto en un caso como en otro estarían sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que, como decimos, se aplica tanto a las personas físicas que son propietarias de un inmueble, como a las sociedades extranjeras no residentes en España.
2.- INTENCIÓN MIXTA
Ocio/disfrute personal/rentabilidad – ¿Persona física?, ¿comprar en nombre de una empresa extranjera?
En este caso, un comprador que desea adquirir la propiedad para uso privado, pero también desea obtener algún rendimiento de la propiedad, normalmente a través del alquiler.
Muchos clientes nos preguntan si tienen que crear una empresa en España para alquilar su propiedad en España, o si pueden hacerlo como personas físicas/particulares.
En respuesta, debemos decir que NO es necesario crear una empresa en España para alquilar su vivienda. Puede hacerlo de varias maneras:
– Como persona física.- Puede comprar la propiedad a su nombre y alquilarla sin ningún problema.
Esta actividad de alquiler estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su modalidad «residente» o «no residente», teniendo en cuenta su condición de residente fiscal en España, con un tipo impositivo del 19 % (para personas físicas residentes en la Unión Europea) o del 24 % (para el resto).
– Como sociedad jurídica no residente SIN establecimiento permanente en España. Si desea desarrollar una actividad de alquiler moderada en España, puede registrar su sociedad en España mediante esta fórmula. En caso de que ya tenga una sociedad constituida en su país, puede comprar a través de ella, siempre que esté facultada en sus estatutos para llevar a cabo la actividad de alquiler.
Esta actividad, y los ingresos que genere, tributarán en España a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes, con un tipo impositivo del 19 % (para empresas residentes en la Unión Europea) o del 24 % (para el resto).
Este tipo impositivo es inferior al del Impuesto de Sociedades español (25 %), y tiene menos gastos de funcionamiento, pero, por el contrario, tiene menos posibilidades de reducir los impuestos por gastos derivados de la actividad de alquiler, ya que solo se permite deducir algunos conceptos de gastos, y exclusivamente prorrateados al tiempo en que el inmueble ha estado en actividad.
En los dos casos anteriores, puede optar por comprar el inmueble al 100 % a nombre de una persona física o de una sociedad no residente, o comprarlo conjuntamente con un porcentaje determinado a su nombre y otro porcentaje a nombre de la sociedad (o utilizando otras alternativas, como comprar ustedes el usufructo del inmueble y la sociedad la nuda propiedad).
– Como persona jurídica no residente en España CON establecimiento permanente. Si desea desarrollar una intensa actividad de alquiler en España, dentro de un programa o proyecto de inversión, y necesita una determinada estructura empresarial en España, como oficinas, empleados, etc., puede registrar una «sucursal» o «delegación» de su empresa en España. Esta sociedad, aunque tendrá una contabilidad separada e individualizada de la actividad que realice en España, pertenecerá y dependerá de la sociedad matriz a la que esté vinculada.
Esta actividad empresarial, así como los ingresos y gastos que genere, estará sujeta al Impuesto de Sociedades español, con un tipo impositivo del 25 %. Este impuesto es más elevado que el Impuesto de Sociedades, y tiene mayores gastos de funcionamiento (contable, asesores fiscales, etc.), pero ofrece amplias posibilidades de reducción de impuestos con todas las pérdidas y gastos derivados de la actividad.
Haga clic aquí para obtener más información sobre el impuesto de sociedades en España
– Como persona jurídica española (SL o SA). Igual que en el caso anterior. En el caso de que desee desarrollar una actividad empresarial sólida y duradera en España y, al igual que en el caso anterior, desee emplear recursos materiales y/o humanos (empleados, etc.) en España, puede optar por constituir una sociedad independiente en España, que puede adoptar las formas más comunes de SL (Sociedad Limitada) o SA (Sociedad Anónima). En este caso, la sociedad creada no actuará como «sucursal» o «delegación» de su empresa, ya que será totalmente independiente.
El tratamiento fiscal será exactamente el mismo que en el caso anterior, ya que los ingresos y gastos generados por la actividad estarán sujetos al Impuesto de Sociedades español, con un tipo impositivo del 25 %.
Por lo tanto, tal y como se ha explicado anteriormente, y a modo de conclusión, la adquisición de una vivienda como persona física en España es perfectamente posible para el desarrollo de actividades de alquiler y la rentabilidad de los bienes inmuebles, a pequeña escala.
Como vemos arriba, cuando la motivación para adquirir una propiedad en España es destinarla a uso privado y también obtener algún rendimiento, entonces, el comprador puede optar por comprar como persona física o utilizar cualquiera de las fórmulas de estructura societaria anteriores.
Sin embargo, al igual que en el ejemplo anterior, en caso de que los fondos necesarios para la adquisición del inmueble se encuentren en una sociedad, será necesario estudiar las posibilidades de transferir dichos fondos a los propietarios para que actúen como personas físicas, o estudiar las posibles posibilidades de adquirir el inmueble en España a nombre de la sociedad de forma que se permita el uso individualizado de los propietarios (por ejemplo, adquirir el inmueble a nombre de la sociedad y, posteriormente, alquilarlo a la familia).
También podemos optar por comprar a nombre de una sociedad extranjera cuando los fondos disponibles para la adquisición del inmueble se encuentran en una sociedad extranjera y/o la intención es realizar una inversión en España, o una actividad empresarial o profesional, a pequeña escala. En otras palabras, adquirir uno o dos inmuebles en los que se pretende llevar a cabo una determinada actividad de alquiler, sin que ello implique una gran inversión ni una estructura empresarial elevada, ni emplear recursos humanos y materiales significativos, es decir, una actividad a pequeña escala.
Al tratarse de una actividad de pequeña escala, nuestra recomendación sería:
- Comprar el 100 % a nombre del comprador como persona física
- Comprar el 100 % a nombre de la empresa extranjera registrada en España como sociedad no residente sin establecimiento permanente
- Optar por una adquisición mixta persona física/empresa extranjera
En estos casos, el propietario estará sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en España (IRPF) para no residentes, con unos gastos administrativos y de gestión moderados y bajos para el mantenimiento de la empresa.
3.- DESARROLLO DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES A GRAN ESCALA
En estos casos, estamos hablando de una clara intención por parte de una empresa de establecerse en España para llevar a cabo una actividad empresarial firme y duradera, lo que requiere, además de la adquisición de materiales, la contratación de recursos humanos, empleados, oficinas, vehículos, etc., que serán necesarios para llevar a cabo dicha actividad.
En estos casos, no podemos optar por una persona física ni por una empresa extranjera sin establecimiento permanente en España. La razón es que el mero hecho de contratar a un empleado en España o adquirir una oficina en España para desarrollar la actividad empresarial se considerará automáticamente como «establecimiento permanente» en España. Por lo tanto, se requerirá una estructura corporativa más compleja para desarrollar dicha actividad.
Por lo tanto, tendremos que utilizar una de las siguientes estructuras societarias:
– «Sucursal». El registro de una empresa extranjera en España con un establecimiento permanente será como una sucursal o delegación de la empresa extranjera que será la empresa matriz.
Esta sociedad tendrá una contabilidad separada de la sociedad matriz, pero siempre se considerará una sucursal o delegación de la sociedad matriz extranjera de la que depende. Por lo tanto, existirá una dependencia de la sociedad española con respecto a la extranjera.
– «Sociedad española independiente». Constitución de una sociedad española (las formas más utilizadas son la sociedad de responsabilidad limitada – SL, o la sociedad anónima – SA). En estos casos, se trataría de una sociedad totalmente independiente, creada expresamente para llevar a cabo la actividad empresarial o profesional para la que ha sido constituida, y para la cual se requiere la adquisición de un determinado bien inmueble en España, ya sea para tenerlo en rendimiento, ya sea para utilizarlo como local comercial u oficina por parte de la sociedad.
En ambos casos, estaríamos hablando de dos figuras empresariales, que ya NO estarían sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), sino al Impuesto de Sociedades (IS), lo que supondrá un incremento en los gastos de gestión, al contratar contables, asesores fiscales, etc. (que deberán presentar libros contables, declaraciones trimestrales del IVA y del impuesto de sociedades, etc.). Además, en estos casos, habrá que cumplir una serie de normativas y requisitos regulados en España en materia de Seguridad Social, Seguridad y Prevención de Accidentes, etc., por parte de los empleados españoles que eventualmente sean contratados para el ejercicio de la profesión/actividad por cuenta de la empresa, etc.
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CONCLUSIONES
Con esto, ¿cuál es la mejor forma de comprar en España? ¿Es mejor comprar una propiedad en España a través de una persona física? ¿O es mejor hacerlo a través de una persona jurídica?
Este artículo sirve entonces para ayudar a comprender las diferentes fórmulas que se pueden aplicar en función de las variables esenciales en todo tipo de inversiones, que son, como decimos, la intención o motivación que impulsa el proyecto, así como la financiación, entendida como el lugar donde se encuentran los fondos necesarios para llevar a cabo la inversión.