Dit is een korte gids over het soort onroerend goed in VEGA BAJA. Een gebied dat onroerend goed omvat in Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, rekening houdend met de belangrijkste juridische aspecten voor de overdracht, opgesteld door onze advocaten.
Als u geïnteresseerd bent in het kopen of verkopen van een woning in Vega Baja, helpt TLACORP u bij het nemen van een definitieve aankoop- of verkoopbeslissing.
De regio Costa Blanca Zuid wordt bediend door onze kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada, die perfect verbonden zijn via de snelweg. Een bezoek aan onze kantoren in Torrevieja duurt niet lang vanuit Rojales, Ciudad Quesada of Algorfa, en indien gewenst kan een van onze advocaten de woning bezichtigen en u daar ontmoeten, zodat u niet naar ons kantoor hoeft te komen.
Dit gebied omvat een breed scala aan woningen, variërend van rustieke woningen tot appartementen, bungalows, urbanisaties, enz. Wij zetten de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze woningen voor u op een rijtje:
Dit gebied omvat een breed scala aan woningen, variërend van rustieke woningen tot appartementen, bungalows, urbanisaties, golfbanen, enz. Wij zetten de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze woningen voor u op een rijtje:
Dit gebied omvat een breed scala aan woningen, variërend van rustieke woningen tot appartementen, bungalows, urbanisaties, enz. Wij zullen de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze woningen in detail toelichten:
– Oude urbanisaties en traditionele vakantiehuizen: Dit is het gebied dat Ciudad Quesada (het oude gedeelte), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, enz. omvat.
Het type constructies en eigendommen zijn meestal tweede woningen, vakantiehuizen en woningen voor permanent gebruik.
A) De traditionele woonwijken zijn oorspronkelijk eigendom van Spanjaarden, voornamelijk afkomstig uit Elche, Alicante, Madrid en Noord-Spanje, en buitenlanders uit Noord-Europa. Over het algemeen in gebieden als Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar en Rojales. Dit soort woningen zijn meestal bungalows en appartementen in de buurt van het strand, die meestal vóór de “Spaanse boom” (vóór 2000) zijn gebouwd.
Bij een overdracht, met een besluit tot aankoop, en buiten de normale juridische onderzoeken die bij dit soort woningen moeten worden uitgevoerd, zijn er een aantal belangrijke punten die moeten worden gecontroleerd:
– Juridisch en administratief onderzoek naar de bouwgeschiedenis. Om te weten hoe het onroerend goed is gebouwd en hoe het is ontwikkeld. Het is essentieel om te weten of het onroerend goed is uitgebreid, of het terras is overdekt, of de veranda nu een keuken is of dat de ruimte eronder nu een kamer is. Dit helpt om te weten of de vorige eigenaren al deze werkzaamheden met de juiste vergunningen hebben uitgevoerd, of dat er bijvoorbeeld boetes of sancties op deze onroerende goederen rusten wegens het ontbreken van de juiste vergunning.
Ook is het belangrijk om te weten of er wijzigingen zijn aangebracht aan de oorspronkelijke structuur, zodat u kunt nagaan of de akten zijn aangepast aan de huidige situatie van het gebouw.
Bovendien kan het gemeentehuis, als er een boete voor de bouw op het pand rust, weigeren om het bewoningscertificaat te verlengen, waardoor de nieuwe eigenaren in de toekomst problemen kunnen krijgen bij het verlengen van contracten voor nutsvoorzieningen.
– Water- en elektriciteitscontracten: Aangezien het om oude panden gaat, kunnen de nutsbedrijven de kopers vragen om de installatie te moderniseren om de contracten na de overdracht te wijzigen. Dit kan kosten met zich meebrengen, zoals elektriciens- of loodgieterskosten voor het inspecteren van het pand en andere kosten, zoals het opnieuw aanleggen van de bedrading. Als dit vóór de overdracht bekend is, kan dit worden opgenomen in de commerciële prijsovereenkomst met de verkoper.
– Plusvalia: Als het pand oud is en al lange tijd in het bezit is van dezelfde eigenaren, zal deze belasting hoog zijn. Deze gemeentebelasting moet door de verkopers worden betaald, maar als u dit van tevoren weet, kunt u de nodige garanties nemen dat de verkoper deze belasting zal betalen.
– Vereniging van eigenaren: Het is erg belangrijk om te weten of de verkoper niet alleen de betalingen aan de vereniging van eigenaren heeft voldaan, maar ook of er grote of belangrijke gedeeltelijke betalingen zijn gedaan voor de renovatie of het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes (terrassen, gevels, parkeerplaatsen, enz.), die niet altijd worden vermeld in de verklaringen van de vereniging van eigenaren.
B) Nieuwe gebieden in Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa en andere nieuwe urbanisaties: Dit gebied omvat nieuwe urbanisaties die zijn ontstaan tijdens de Spaanse bouwboom, soms in grote urbanisaties, zoals die van La Marquesa in Rojales.
De belangrijke juridische aspecten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van dit soort woningen zijn de volgende:
– De woning moet perfect ingeschreven zijn in het kadaster als “voltooide woning”. Dit betekent dat het onroerend goed is geregistreerd en dat de bouwer de definitieve bouwvergunning, de tienjarige verzekering (verzekering die gedurende tien jaar de structurele gebreken van het gebouw dekt) en het bewijs van bewoning heeft verstrekt.
– Gemeenschappelijke ruimtes: De gemeenschappelijke ruimtes, zoals golfbanen, commerciële ruimtes, zwembaden, tuinen, enz., moeten voltooid zijn of in aanbouw zijn.
Het is ook erg belangrijk om het reglement van de gemeenschap te “lezen” om te zien of uw buren bijvoorbeeld een bedrijf mogen uitoefenen dat u kan storen, of dat honden zijn toegestaan, enz.
– Gemeenschappelijke kosten: Dit soort eigendommen kunnen hoge onderhoudskosten met zich meebrengen. Het is erg belangrijk om hiervan op de hoogte te zijn in de eerste fase van de overdracht.
– Beperkingen en gebruiksrechten: Deze gebieden hebben vaak een grote infrastructuur voor elektriciteit, water, riolering en afvalinzameling, wat van invloed kan zijn op uw woning.
Andere essentiële punten waarmee u rekening moet houden bij het kopen in dit gebied:
- Urbanisatiekosten en werkzaamheden: Er zijn enkele gebieden, vooral in de buitenwijken, waar de woning nog urbanisatiekosten en/of urbanisatiewerkzaamheden moet betalen, en dat voor rekening van de eigenaar!. Wees hier dus goed op bedacht.
- Bewoonbaarheidsverklaring: Zelfs als de eigendommen zijn gebouwd met de juiste bouwvergunning, zijn er soms complicaties bij het verkrijgen van de NIEUWE bewoonbaarheidsverklaring.
Zoals hierboven uitgelegd, is het in stedelijke gebieden van de Costa Blanca Zuid erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar de eigendom zich bevindt, over alle urbanisatie-infrastructuur beschikt, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op het riool, water en elektriciteit. De infrastructuur van deze urbanisaties is lang geleden aangelegd en voldoet soms niet aan de moderne normen. Het komt dan ook vaak voor dat eigenaren een deel van hun perceel moeten ‘afstaan’ om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten ‘betalen’ voor bepaalde infrastructuurvoorzieningen, zoals aansluiting op het riool, voetpaden, enz. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij u graag naar onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
Woningen in rustieke gebieden en op het platteland: Er moet rekening worden gehouden met speciale omstandigheden in gebieden als Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, enz.
Het gebied van Vega Baja is een gebied dat enig risico op overstromingen loopt. In de afgelopen jaren hebben zich dan ook enkele overstromingen voorgedaan als gevolg van hevige regenval in de rivieren Segura en Vinolopó. Het is dus erg belangrijk dat de constructie minstens 1,5 m boven het land uitsteekt. Het plaatsen van een hek dat eventueel binnendringend water kan tegenhouden, kan ook de gevolgen van overstromingen in het gebied verminderen.
Bovendien is het gebied rond Catral, Dolores, Redovan en Crevillente een gebied waar honderden woningen zonder vergunning zijn gebouwd. In landelijke gebieden is het heel gebruikelijk om woningen zonder vergunning aan te treffen, omdat eigenaren van het gebied hun huizen op het platteland bouwden als “tweede woning” of “vakantiehuis” voor in het weekend. Ze letten er dus niet op of ze de Spaanse wetgeving naleefden. Sommige van deze huizen kunnen worden gelegaliseerd als ze binnen een bepaalde termijn en volgens een bepaalde procedure zijn gebouwd. Ze kunnen zelfs een bewoningscertificaat krijgen als aan een aantal essentiële voorwaarden is voldaan.
Er zijn echter ook andere gebouwen die tussen 2002 en 2006 zijn gebouwd, voornamelijk in de omgeving van Catral, maar ook in de omgeving van Crevillente, Redovan, Orihuela en Callosa del Segura, die moeilijk te legaliseren zijn omdat ze door de regionale overheid zijn beboet en zelfs gesloopt moeten worden.
Deze eigendommen zijn tot stand gekomen door middel van wat wij HORIZONTALE VERDELING noemen. Dit is een manier om “urbanisaties” te creëren in een gebied waar urbanisatie niet mogelijk is. In dit soort “kleine urbanisaties” zijn de eigenaren 100% eigenaar van de gebouwen, maar de terreinen die bestemd zijn voor tuin, zwembad, enz. worden ‘gedeeld’ met de rest van de buren, omdat deze worden beschouwd als “gemeenschappelijke ruimte”. Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht op onze gespecialiseerde pagina Horizontale verdeling in rustieke gebieden.
Er zijn verschillende pogingen gedaan door de lokale gemeente om dit soort eigendommen in deze situatie te legaliseren (tussen de 1.500 en 2.000 eigendommen in het gebied), maar op dit moment is er nog geen formeel plan klaar om ze te legaliseren (informatie van maart 2020).
Op dit moment zijn er weliswaar sloopbevelen uitgevaardigd voor deze eigendommen, maar de gemeente respecteert de bestaande constructies, maar de bebouwing mag niet worden uitgebreid. Er mogen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd. Binnen deze eigendommen zijn verbouwingen toegestaan, maar geen uitbreidingen of de bouw van andere gebouwen zoals garages, zwembaden, enz.
Omdat deze panden echter niet aan de normen voldoen, zal het gemeentebestuur geen vergunning verlenen voor de renovatie van essentiële structurele delen van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. Het gemeentebestuur staat wel toe dat het bestaande huis wordt “gerenoveerd” en dat de bestaande structuur wordt ‘gerepareerd’, maar niet dat oude delen worden “verwijderd” om nieuwe te plaatsen. In het geval van een natuurramp of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentebestuur bijvoorbeeld geen toestemming geven om het pand te “herbouwen”. Concluderend kan worden gesteld dat het gemeentebestuur interne renovaties toestaat om het gebouw in stand te houden, maar geen structurele renovaties van balken, funderingen, dakvervanging, enz. Daarom raden wij u aan uw verzekeringsmaatschappij te informeren dat natuurrampen en andere gebeurtenissen die van invloed zijn op de bestaande constructies, gedekt moeten worden door de verplichte verzekering die u bij de oplevering van de woning moet afsluiten.
Houd er ook rekening mee dat het gebied een “gemiddeld tot hoog” overstromingsrisico heeft, waardoor het essentieel is om een verzekering af te sluiten die dit risico dekt.
Gevolgen van huizen die als “niet-normatief” worden beschouwd:
- Als de constructies in 15 jaar niet zijn bestraft, is het volgens het Spaanse systeem niet mogelijk om ze later te bestraffen of te slopen. Ze zijn wettelijk geconsolideerd door de tijd.
- Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om nieuwe constructie-elementen te bouwen of zelfs de bestaande uit te breiden.
- Om deze reden respecteert het gemeentehuis de bestaande constructies, maar kunnen deze niet worden uitgebreid. Er kunnen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd.
- Het gemeentehuis staat binnenrenovaties van dit soort panden toe. Maar omdat het pand niet aan de normen voldoet, zal het gemeentehuis geen vergunning verlenen voor de renovatie van “essentiële structurele delen” van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. Het gemeentehuis staat “renovatie” van het bestaande huis en “reparatie” van de bestaande structuur toe, maar niet het “verwijderen” van oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een ‘brand’ of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentehuis geen toestemming geven om het pand te “herbouwen”. Concluderend kan worden gesteld dat het gemeentehuis interne verbouwingen toestaat om de constructie in stand te houden, maar geen structurele verbouwingen van balken, funderingen, verandering van het dak, enz.
- Het pand wordt als “buiten de norm” beschouwd wanneer het gedurende de 15 jaar na de bouw niet is bestraft. Hiervoor is een verklaring van de gemeente nodig om dit te bevestigen. Deze verklaring heet “Certificado de No Infracción” (verklaring van geen overtreding) en we hebben deze verklaring al aangevraagd, maar het kan gemiddeld 4-8 weken duren voordat de gemeente dit document afgeeft.
- Het pand heeft geen “Certificado de Habitabilidad” (bewoonbaarheidsverklaring). Ter informatie: dit is een document dat wordt afgegeven door de gemeente waarin wordt bevestigd dat het pand voldoet aan de bewoonbaarheidsvereisten. Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het pand aan te sluiten en om de water- en elektriciteitscontracten op uw naam te zetten. Dit wordt hieronder uitgelegd.
IS HET MOGELIJK OM DEZE PANDEN TE LEGALISEREN?
Dat gezegd hebbende, is er een REGIONALE BOUWVERORDENING goedgekeurd in 2019, die de mogelijkheid “opent” voor gemeentehuizen in het gebied om deze panden te legaliseren. Deze wet is uitgevaardigd door de regionale regering van Valencia en geeft de lokale gemeenten in het gebied de mogelijkheid om “urbanisatieplannen” voor het gebied te ontwikkelen om deze niet-erkende urbanisaties om te zetten in perfecte en voltooide urbanisaties.
Volgens recente regelgeving moet dit soort “groepen huizen” worden verbeterd op het gebied van stedelijke infrastructuur om eigenaren een beter en comfortabeler gebruik van hun eigendommen te bieden. De kans is dus groot dat de gemeente in de nabije toekomst de eigenaren zal verzoeken om werkzaamheden uit te voeren/te betalen om de infrastructuur te verbeteren, zoals bestrating, openbare verlichting, drinkwatervoorziening, aansluiting op het openbare riool, enzovoort.
Ter informatie: de duurste kosten van urbanisatie zijn de aansluiting op het rioleringsnet van de gemeente. Aangezien deze eigendommen vrij ver van de gemeente liggen, wordt in andere gebieden waar dit soort urbanisatie is goedgekeurd, momenteel aanvaard dat eigenaren, in plaats van zich aan te sluiten op het rioleringsnet, een septic tank installeren om het afvalwater af te voeren.
Meestal zijn septic tanks in dit gebied niet officieel geïnstalleerd met EC-certificering (Europese Gemeenschap). Wij denken dan ook dat het gemeentehuis in de toekomst zou kunnen vragen om een moderne septic tank te installeren die voldoet aan de nieuwe voorschriften.
Houd er rekening mee dat het Spaanse systeem vereist dat verkopers alleen het certificaat van bewoning verstrekken bij de verkoop van nieuwe woningen. In het geval van een bouwer die een nieuwe woning aan een particulier verkoopt, zal de notaris de bouwer vragen het certificaat van bewoning te verstrekken om de aankoop te voltooien. Deze verplichting geldt echter niet voor de verkoper in geval van wederverkoop, zoals in dit geval.
Aangezien deze woningen nu “buiten de norm” vallen, wordt er geen bewoningscertificaat afgegeven voor deze woningen. Om dit document te verkrijgen, moeten de urbanisatiewerkzaamheden voor de hele urbanisatie worden voltooid en moeten de bestaande woningen worden gelegaliseerd.
Als de woningen in het gebied echter worden verbeterd met de urbanisatiewerkzaamheden die volgens toekomstige normen vereist zijn, zullen ze de volgende voordelen hebben:
- De woning wordt beschouwd als een “volledig legale” woning en wordt dus niet langer beschouwd als “niet-normatief”, waardoor bestaande constructies mogen worden herbouwd, structurele verbouwingen mogen worden uitgevoerd, enz.
- De woning krijgt een bewoningscertificaat.
Het is noodzakelijk om te bekijken welke werkzaamheden het gemeentehuis van de eigenaren zal vragen en wie deze zal betalen. Op dit moment is dit nog niet bevestigd.
Voor meer informatie over overdracht kunt u terecht op onze sectie Eigendomsrecht.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking in ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, met speciale tarieven voor onroerend goed in dit gebied.