Onroerend goed kopen in Spanje: moet u als particulier kopen of via een bedrijf?

Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is een belangrijke overweging of u als particulier koopt of via een bedrijf. Deze beslissing kan van grote invloed zijn op uw belastingplicht en financiële planning op lange termijn. Deze gids biedt een uitgebreid overzicht van de Spaanse fiscale gevolgen voor particulieren (ingezetenen en niet-ingezetenen) en bedrijven (Spaanse en buitenlandse).

Kopen als particulier

1. Spaanse belastingplichtigen

1.1 Belastingen op de aankoop van onroerend goed

Spaanse ingezetenen betalen dezelfde belastingen op de aankoop van onroerend goed als niet-ingezetenen, met uitzondering van een vermindering van 90% op de zegelrecht (“Actos Jurídicos Documentados”) bij de aankoop van een nieuwbouwwoning die bestemd is als permanente woning.

Nieuwe woningen, bouwkavels en woningen die eigendom zijn van een bedrijf: btw is verschuldigd, maar niet aftrekbaar. Kosten zoals notariskosten, juridische kosten, kadastrale kosten en structurele verbouwingen zijn aftrekbaar bij de berekening van de vermogenswinst.
Woning uit tweede hand: onderworpen aan overdrachtsbelasting. Dezelfde kosten zijn aftrekbaar voor toekomstige vermogenswinst.

1.2 Inkomstenbelasting (IRPF)

Eigenaren van onroerend goed moeten jaarlijks aangifte doen voor de inkomstenbelasting, ook als er geen huurinkomsten zijn.

Hoofdverblijfplaats: aangegeven maar niet belast als de woning gedurende ten minste 3 jaar als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.
Niet-gewone woningen:
- Verhuurde woningen: Inkomsten worden progressief belast (van 19% tot 47%). Een vermindering van 60% is van toepassing op de nettohuurinkomsten als de huurder de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt.
- Leegstaande woningen: Onderworpen aan een fictieve inkomstenbelasting (1,1% of 2% van de kadastrale waarde) voor de periode dat ze niet verhuurd zijn.
- Toeristische verhuur: Belast als algemene huurinkomsten. Er geldt geen aftrek van 60%. Voor leegstand geldt een fictieve inkomstenbelasting.

1.3 Vermogenswinstbelasting

Formule: Verkoopprijs – Aankoopprijs

Aankoopprijs: Omvat de aankoopprijs, structurele verbeteringen, aankoopgerelateerde kosten, belastingen en bepaalde hypotheekkosten (exclusief rente).
Verkoopprijs: omvat de netto verkoopprijs en alle verkoopgerelateerde kosten die door de verkoper zijn betaald.

Vrijstellingen voor ingezetenen:

Als de winst binnen twee jaar wordt geherinvesteerd in een andere hoofdwoning (onder de 65 jaar), is de winst vrijgesteld.
Als de eigenaar ouder is dan 65 jaar en het onroerend goed de gewone verblijfplaats was, is de winst volledig vrijgesteld.
Er geldt geen inhouding van 3%.

2. Niet-ingezetenen van Spanje

2.1 Belastingen op de aankoop van onroerend goed

Niet-ingezetenen betalen dezelfde aankoopbelastingen als ingezetenen, maar komen niet in aanmerking voor de vermindering van 90% op de zegelrecht.

2.2 Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR)

Verhuurde onroerende goederen:
- Inwoners van de EU/EER: mogen verhuurkosten aftrekken.
- Niet-EU-ingezetenen: geen aftrek mogelijk.
- Er geldt voor niemand een vermindering van 60% op huurinkomsten.
Leegstaande onroerende goederen: Onderworpen aan fictief inkomen (1,1% of 2% van de kadastrale waarde).

Belastingtarieven:

Inwoners van de EU/EER: 19%
Niet-EU-inwoners: 24%

2.3 Vermogenswinstbelasting

Formule: Verkoopprijs – Aankoopprijs (zoals hierboven).

Belastingtarief: 19% over de winst.
3% inhouding: De koper houdt 3% van de verkoopprijs in en betaalt dit aan de belastingdienst. De verkoper kan een teruggaaf aanvragen als de werkelijke belasting lager is.
Aangifte: De vermogenswinst moet binnen 6 maanden na voltooiing van de verkoop worden aangegeven.

Kopen via een buitenlandse onderneming

Buitenlandse ondernemingen worden over het algemeen belast volgens de IRNR, niet volgens de Spaanse vennootschapsbelasting, tenzij zij via een vaste inrichting opereren.

1. Zonder vaste inrichting

1.1 Belastingen op de aankoop van onroerend goed

Hetzelfde als voor particulieren. Btw is niet aftrekbaar. Andere aankoopgerelateerde kosten zijn aftrekbaar voor vermogenswinst.

1.2 Inkomstenbelasting

Verhuurde onroerende goederen:
- EU-bedrijven: aftrekbare kosten toegestaan.
- Niet-EU-bedrijven: geen aftrek toegestaan.
- Er geldt geen aftrek van 60%.
Leegstaande onroerende goederen: er geldt geen fictieve inkomstenbelasting voor buitenlandse bedrijven.

Belastingtarieven:

EU/EER-bedrijven: 19%
Niet-EU-bedrijven: 24%

1.3 Vermogenswinstbelasting

Dezelfde regels als voor niet-ingezeten particulieren: 19% op winsten. Er geldt een bronheffing van 3%. Geen vrijstellingen.

Opmerking: Als het onroerend goed persoonlijk wordt gebruikt door een aandeelhouder of zijn familie, moet een huurovereenkomst tegen marktconforme voorwaarden worden gesloten en moet de huur worden aangegeven en belast.

2. Met vaste inrichting

Een vennootschap wordt geacht een vaste inrichting te hebben indien zij een vaste bedrijfsvestiging of een gemachtigde vertegenwoordiger heeft die regelmatig in Spanje actief is.

2.1 Vennootschapsbelasting

Belastinggrondslag: op basis van de boekhoudkundige winst. Niet-aftrekbare betalingen zijn onder meer vergoedingen, commissies of rente aan de moedermaatschappij, tenzij zij aan specifieke voorwaarden voldoen.
Belastingtarief: 30% (of 35% voor de exploratie van koolwaterstoffen).
Repatriëringbelasting: Er geldt een toeslag van 19%, tenzij vrijstelling is verleend op grond van een dubbelbelastingverdrag.

2.2 Formele verplichtingen

Dien de vennootschapsbelastingaangifte in met behulp van model 200 of 201.
Houd een aparte boekhouding voor de vaste inrichting.
Doe driemaandelijkse vooruitbetalingen.

Kopen via een Spaans bedrijf

1. Aankoopbelastingen

Nieuwbouw: btw is alleen aftrekbaar voor bedrijven met economische activiteit (niet voor houdstermaatschappijen).
Wederverkoop: overdrachtsbelasting is van toepassing. Alle kosten voor verbouwing en beheer zijn aftrekbaar.

2. Vennootschapsbelasting op inkomsten

Standaardtarief: 25%
Verlaagd tarief: 15% voor nieuw opgerichte bedrijven gedurende de eerste twee winstgevende jaren (onder voorwaarden).
Speciaal tarief voor coöperaties: 20% voor beschermde coöperaties.

3. Economische activiteit versus vermogensvennootschappen

Een bedrijf met ten minste één fulltime werknemer en een fysiek kantoor kan worden aangemerkt als een bedrijf met economische activiteit. Het loutere bezit van onroerend goed zonder actief beheer wordt beschouwd als vermogensbeheer (patrimonial).

Fiscale voordelen van vermogensvennootschappen:

Onderworpen aan vennootschapsbelasting (vaak gunstiger dan personenbelasting).
Vrijgesteld van vermogensbelasting.
Aftrek van onderhouds- en huurkosten.
Nuttig voor vermogensbescherming en successieplanning.

Nadelen:

Komt niet in aanmerking voor start-upvoordelen.
Dividenden worden belast tegen 19% en vallen mogelijk niet onder dubbelbelastingverdragen.
Oprichtings- en onderhoudskosten.
Als het onroerend goed voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt, moet een huurovereenkomst worden ondertekend en moet er belasting worden betaald.

4. Speciale belastingregelingen

Vastgoedverhuurbedrijven: Bedrijven die 8 of meer onroerende goederen voor 3 jaar of langer verhuren, kunnen profiteren van een belastingkorting van 85% op de huurinkomsten.

Belastingparadijsbedrijven: Bedrijven uit rechtsgebieden die als belastingparadijs worden beschouwd, zijn onderworpen aan een jaarlijkse belasting van 3% op de kadastrale waarde van onroerende goederen in Spanje.

Conclusie

Of u als particulier of via een bedrijf onroerend goed in Spanje koopt, hangt af van uw fiscale woonplaats, het beoogde gebruik van het onroerend goed en uw langetermijndoelstellingen. Niet-ingezetenen en vermogende particulieren kunnen baat hebben bij het structureren van het eigendom via een bedrijf, met name voor beleggingsdoeleinden. Elk geval moet echter afzonderlijk worden beoordeeld om de meest fiscaal efficiënte structuur te bepalen.