Warum sollten Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien einen Anwalt hinzuziehen? Notar und Anwalt/Rechtsanwalt beim Kauf von Immobilien in Spanien.

Der Kaufprozess in Spanien ist dem in anderen Ländern sehr ähnlich. Ausländische Investoren werden im spanischen System viele Ähnlichkeiten mit ihrem Heimatland feststellen.

Allerdings gibt es auch viele Unterschiede.

Der auffälligste Unterschied besteht in der Stellung und den Aufgaben des Anwalts und des Notars.

I.- EINIGE BEISPIELE AUS ANDEREN LÄNDERN EUROPAS:

A) Britische Notare und britische Rechtsanwälte

Im britischen Kauf- und Übertragungsprozess ist der Notar überhaupt nicht am Prozess des Immobilienverkaufs beteiligt. Verkäufer und Käufer werden bei der Transaktion jeweils von ihrem eigenen Anwalt unterstützt. Der Anwalt des Käufers und der Anwalt des Verkäufers sind dann diejenigen, die von den ersten Schritten bis zum Abschluss die Kontrolle über den Verkaufsprozess übernehmen, die Umschreibung der Immobilie vornehmen und die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern usw. abwickeln. Beide Anwälte erstellen die Verträge, sorgen dafür, dass jede Partei ihren Verpflichtungen nachkommt, organisieren und nehmen die Zahlungen entgegen und schließen die Eintragung der Immobilie auf den neuen Eigentümer ab usw.

Fazit: Notare sind am britischen System der Eigentumsübertragung beim Kauf und Verkauf von Immobilien nicht beteiligt, sondern es gibt zwei Anwälte/Solicitors, einen für den Käufer und einen für den Verkäufer, die an allen Phasen des Prozesses beteiligt sind.

B) Restliches Kontinentaleuropa: Frankreich, Belgien, Deutschland, Niederlande usw.

Frankreich, Belgien, Schweiz, Niederlande, Deutschland und andere: In diesen Ländern ist die Anwesenheit eines Notars beim Kauf/Verkauf von Immobilien unerlässlich. Der Notar übernimmt alle Aufgaben. Im Gegensatz zum britischen System nutzen im kontinentalen System beide Parteien, Käufer und Verkäufer, den Notar als Vermittler der Transaktion von Anfang bis Ende, und er übernimmt folgende Aufgaben:

Annäherung der Parteien und Formalisierung der Transaktion durch einen Vertrag.
Kontrolle der Erfüllung der Verpflichtungen jeder Partei.
Durchführung rechtlicher, administrativer und steuerlicher Recherchen zur Immobilie.
Recherche zu städtebaulichen und baulichen Aspekten der Immobilie.
Er führt alle Zahlungen aus dem Verkauf durch und nimmt sie entgegen.
Erstellt die Kaufverträge.
Erledigt die Eintragung im Grundbuch im Namen des neuen Eigentümers.
Meldet und zahlt die Steuern aus dem Kauf und Verkauf.
Änderung der Verträge für die Versorgung mit Wasser, Strom, lokalen Steuern usw. vornehmen.

Fazit: Die Funktion des RECHTSANWALTS im Kauf-/Verkaufsprozess in diesen Ländern ist gleich Null. Der Rechtsanwalt ist an diesem Prozess nicht beteiligt, es sei denn, es kommt zu einem Rechtsstreit aufgrund einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

II.- SPANISCHER PROZESS

Man kann sagen, dass der Kaufprozess in Spanien eine Mischung aus den beiden betrachteten Systemen ist: dem „britischen” und dem „kontinentalen”.

Im spanischen Übertragungsprozess ist der Notar zwar sehr wichtig, aber nicht ausreichend, um einen Kauf mit absoluter Garantie und Sicherheit zu tätigen. Die Anwesenheit des spanischen Notars im Kaufprozess ist unerlässlich, da wie in anderen Ländern, z. B. Frankreich, Belgien, Holland usw., der Verkauf nicht im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass zuvor notarielle Urkunden (oder „escrituras”) formalisiert wurden.

Der Notar überprüft auch wichtige Informationen wie:
– Die Kauf- oder Verkaufsfähigkeit der Parteien. Das heißt, ob der Käufer rechtlich in der Lage ist zu kaufen und der Verkäufer zu verkaufen.

– Prüfung von Beschränkungen und Belastungen der Immobilie.

– Prüfung der Eigentumsunterlagen, wie Baugenehmigungen, Lizenzen usw.

– Überprüfung der Zahlungsweise usw.

Was machen spanische Notare?

Im Gegensatz zu den „kontinentalen” Notaren übernehmen spanische Notare keine weiteren Aufgaben als die oben genannten. Zu den Aufgaben der spanischen Notare gehören:

RECHTLICHE UND STADTPLANUNGSTECHNISCHE PRÜFUNG: Der Notar führt keine bauliche/städtebauliche Prüfung der Immobilie als Planungsberatung durch. Es gibt Informationen über die Immobilie aus verschiedenen Quellen, wie z. B. dem Katasteramt, dem Rathaus, den Abteilungen für Stadtplanung und Raumordnung, lokalen und regionalen Behörden, die vom spanischen Notar während des Kaufprozesses weder konsultiert noch überprüft werden.
Der Notar prüft nicht, ob für die Immobilie Strafen oder Bußgelder für den Bau oder beispielsweise eine Abrissverfügung vorliegen.
Der Notar überprüft die Eintragung der Immobilie, aber in Spanien werden die meisten Strafen und Bußgelder für den Bau nicht im Grundbuch eingetragen.
Es gibt keine Untersuchung oder Überprüfung möglicher zukünftiger Entwicklungsprojekte, die sich auf eine Immobilie auswirken könnten (z. B. Enteignung, eine zukünftige Autobahn oder sogar ein Urbanisierungsprojekt usw.).

Leider gibt es in Spanien Fälle, in denen der Käufer den Kauf ohne die Hilfe eines spezialisierten Anwalts abgeschlossen hat, mit einem perfekten notariellen Formprozess und einer perfekten Eintragung im Kataster und im Grundbuch. Also formal einwandfrei. Und dann, nach dem Kaufprozess, stellte er fest, dass eine Genehmigung oder eine Nutzungsbescheinigung („Wohnbescheinigung”) fehlte oder dass sogar eine Enteignungsanordnung für ein Autobahnprojekt vorlag oder dass die Immobilie mit Erschließungskosten belastet war oder dass ein Teil des Grundstücks an die Verwaltung für die Erweiterung einer öffentlichen Straße abgetreten werden musste usw.

Einige Punkte, die spanische Notare beim Immobilienverkauf nicht beachten?

Diese mangelnde Planungsprüfung durch den Notar führt bei folgenden Immobilien zu besonderen Problemen:

– Immobilien in Urbanisationen: Beispielsweise hat der Bauunternehmer die Stadtentwicklung und die Infrastruktur der Urbanisation nicht fertiggestellt, und dann gibt es noch nicht abgeschlossene Urbanisierungsarbeiten, die fertiggestellt und manchmal von den Eigentümern bezahlt werden müssen.

– Immobilien, Häuser oder Villen in ländlichen Gebieten oder auf dem LAND: Diese Immobilien befinden sich in der Regel in ländlichen Gebieten und außerhalb der städtischen Gebiete. Diese Immobilien, in der Regel Villen oder Ferienhäuser, können Probleme aufweisen wie:

* Fehlende Genehmigung oder Bau der Hauptwohnung

* Fehlende Baugenehmigung oder Genehmigung für eine eventuelle Erweiterung des Hauptgebäudes oder seiner Nebengebäude (Pool, Garage usw.).

* Probleme bei der Identifizierung oder Festlegung der Grundstücksgrenzen oder des Grundstücks usw.

* Städtebauliche und bauliche Strafen, Bußgelder oder Abrissverfügungen usw.
– Villen und Wohnungen in Altbauten mit schwerwiegenden Infrastrukturproblemen oder in Erwartung der Entwicklung eines Projekts oder einer Verbesserung usw.

Die oben genannten Informationen werden von einem Notar in Spanien nicht eingeholt

Leider sind in Spanien rechtliche, administrative und planungsbezogene Informationen, die die Immobilie betreffen, nicht an einer einzigen Stelle zusammengefasst, wie es eigentlich im Grundbuch der Fall sein sollte. In Spanien sind die Informationen im Grundbuch zwar unerlässlich, aber nicht vollständig.

Die im Grundbuch in Spanien enthaltenen Informationen umfassen NICHT ALLE notwendigen Informationen, die die Immobilie betreffen.

VERTRÄGE UND ZAHLUNGEN: Der Notar bereitet weder die Zahlungen für die Immobilie vor, noch wählt er die Kaufverträge aus oder bereitet sie vor. Der Käufer zahlt den Kaufpreis also nicht an den Notar. In Spanien werden die Zahlungen für den Preis oder Teile des Preises an die Anwälte, die Immobilienagentur oder den Verkäufer geleistet.

In unserer Kanzlei fragen uns Kunden manchmal nach dem Bankkonto des Notars, um die Zahlung des Kaufpreises vorzunehmen, und sind überrascht, wenn wir ihnen mitteilen, dass der Notar in Spanien keine Zahlungen entgegennimmt und dass die Zahlungen direkt an den Verkäufer, seinen Anwalt oder die Immobilienmakler zu leisten sind.

EINTRAGUNG UND EIGENTÜMERWECHSEL IM GRUNDBUCH: Der Notar ist nach Abschluss des Kaufvorgangs mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde nicht verpflichtet, die Eintragung der Transaktion in das Grundbuch vorzunehmen. Daher gibt es Notare, die diese Verwaltung übernehmen, und andere, die dies nicht tun. Und selbst bei den Notaren, die den Eintragungsservice anbieten, wird der Kauf nicht eingetragen, wenn der Käufer dies nicht ausdrücklich verlangt!

Als Anwälte haben wir viele Fälle erlebt, in denen Verkäufer festgestellt haben, dass selbst ihre Urkunden nicht im Grundbuchamt eingetragen waren. Zum Zeitpunkt des Kaufs gingen die derzeitigen Eigentümer zum Notar, und nachdem der Kauf abgeschlossen war, vertrauten sie darauf, dass der Notar die notwendigen Schritte zur Eintragung unternehmen würde, und beauftragten ihn nicht, die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Der Notar hat dies also nie getan! Im Laufe der Jahre haben wir daher festgestellt, dass die Immobilien immer noch auf den Namen der Vorbesitzer eingetragen waren, weil sie dem Notar keinen Auftrag erteilt hatten und bei diesem Vorgang nicht von einem Anwalt unterstützt wurden.

ÄNDERUNG DES EIGENTÜMERS VON WASSER- UND STROMVERTRÄGEN UND ANDEREN KOMMUNALEN STEUERN: Der Notar kümmert sich NICHT um die Änderung des Eigentümers von Wasserversorgungsverträgen, Stromverträgen und anderen Verträgen wie der Grundsteuer oder kommunalen Steuern.

Außerdem kümmert sich der Notar nicht um die Einrichtung eines Lastschriftverfahrens für die Zahlung dieser Dienstleistungen vom Bankkonto des Käufers.

EIGENTÜMERWECHSEL BEIM KATASTER/GEMEINDESTEUER: Der Notar verwaltet NICHT den Eigentümerwechsel der Parteien beim Katasteramt. Er teilt dies dem Katasteramt mit, führt dies jedoch nicht durch und weist das Katasteramt an, den Steuerzahlungsauftrag per Lastschrift vom Bankkonto des Eigentümers auszuführen.
BEWOHNBARKEITSZERTIFIKAT Wie in anderen Abschnitten dieser Website erläutert, muss der Käufer ein Bewohnbarkeitszertifikat, auch „Certificate of habitation” genannt, einholen. Bei neuen Immobilien (die direkt vom Bauunternehmer gekauft werden) verlangt der Notar von den Verkäufern kein gültiges Bewohnbarkeitszertifikat.

Was machen Immobilienmakler beim Verkauf von Immobilien?

Die Tätigkeit von Immobilienmaklern wird in Spanien seit kurzem reguliert, und es ist nun erforderlich, sich im regionalen Register für Immobilienmakler der jeweiligen Region eintragen zu lassen. Immobilienmakler sind jedoch keine Rechtsanwälte.

Wir empfehlen unseren Kunden immer, einen registrierten, renommierten und etablierten Makler zu wählen. Fragen Sie dazu nach den Referenzen des Unternehmens und überprüfen Sie den Ruf des Maklers in Foren und sozialen Medien.

Warum sollte man also in Spanien einen Anwalt in Anspruch nehmen?

Wie oben erwähnt, müssen Sie, um sich ein vollständiges Bild zu machen und Informationen über den Kaufprozess zu erhalten, diese Informationen aus verschiedenen lokalen und regionalen Quellen, dem Grundbuchamt, den Planungsämtern sowie von Architekten und anderen Fachleuten einholen. ALL DIES WIRD NICHT VON EINEM SPANISCHEN NOTAR ÜBERNOMMEN.

Dazu müssen Sie die Dienste eines Anwalts in Anspruch nehmen, der alle Informationen aus verschiedenen Quellen einholen und alle notwendigen rechtlichen und administrativen Punkte prüfen kann.

Darüber hinaus ist dieser Prozess leider recht kompliziert, sodass NICHT ALLE ANWÄLTE FÜR DIE UNTERSTÜTZUNG BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN GEEIGNET SIND.

Sie benötigen also einen Anwalt, der nicht nur Ihre Sprache spricht und sich mit Immobilienrecht auskennt, sondern auch auf Bau- und Stadtplanungsrecht spezialisiert ist und in seinem Team über Architekten und andere Fachleute und Techniker verfügt, um über ausreichende Fähigkeiten und Kenntnisse zu verfügen, um alle notwendigen Informationen zu beschaffen und alle Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie zu erledigen.

Daher empfiehlt Ihnen unsere Kanzlei TLA in dieser Phase, sobald die Kaufentscheidung feststeht, Folgendes:

– Beauftragen Sie einen Anwalt. Es gibt Unternehmen oder Makler, die sich als Anwälte ausgeben und „Rechtsdienstleistungen” anbieten oder sich als „Rechtsberater” anbieten, obwohl sie in Wirklichkeit keine Anwälte sind. Manchmal sind sie nicht einmal Spanier!

– Beauftragen Sie einen in Spanien zugelassenen Anwalt. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, Anwälte aus Ihrem eigenen Land zu beauftragen. Nur nationale Anwälte kennen das Kaufsystem und den spanischen Kaufprozess.

– Der Anwalt muss Ihre Sprache sprechen. Meiden Sie Anwaltskanzleien, die Ihre Sprache nicht sprechen.

– Vergewissern Sie sich, dass der Anwalt auf Stadt- und Baurecht spezialisiert ist. Er/sie muss ein Experte für Immobilienrecht sein, aber auch über Kenntnisse in Stadtplanung und Bauwesen verfügen.

Und wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, die Ihnen gefällt…

Warum sollte man in Spanien einen Anwalt beauftragen, um ein Haus zu kaufen?