Huizen kopen in Spanje via coöperaties |

Wat is een coöperatieve gemeenschap van eigenaren voor de bouw?

Een woningbouwcoöperatie is een groep individuen die de intentie hebben om een huis te kopen. Daartoe verenigen zij zich in een coöperatie met als doel:

Controle over het bouwproject
Het verkrijgen ervan tegen de laagst mogelijke prijs
Controle over het bouwproces en de kwaliteit van de materialen

Kopen via een coöperatie werd in Spanje erg populair in de jaren 50 tot 90, vóór de Spaanse bouwboom, vooral in grote steden als Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, enz. Het was een manier voor een bepaalde groep particulieren om zich te verenigen en bouwprojecten voor hun eigen huizen te ontwikkelen, waarbij ze de controle over het project behielden en niet op de gebruikelijke manier rechtstreeks bij bouwbedrijven kochten.

Kopen op plan heeft economische voordelen in termen van prijs en betalingswijze. De vaste prijs in een hausse zoals de huidige is een groot voordeel, aangezien dit bedrag 15% lager kan zijn dan dat van een reeds gebouwde woning.

In het geval van een coöperatielid, waarbij het lid de succesvolle bieder en gebruiker van het onroerend goed is, kan hij bepaalde tussenpersonen omzeilen, waardoor hij het onroerend goed tegen lage kosten kan verwerven. Het aankoopbedrag kan tussen 20% en 30% lager liggen dan dat van een bestaande woning. Dit is een van de belangrijkste argumenten van leden van coöperaties om aan dit soort projecten te beginnen.

De oprichting van een coöperatie begint met een groep van meerdere personen (partners) die kapitaal inbrengen om een project uit te voeren, in dit geval de bouw van woningen.

Zodra de coöperatie wettelijk is opgericht, wordt de grond aangekocht en wordt een bouwbedrijf ingehuurd dat verantwoordelijk is voor de bouw van het onroerend goed. De leden van de coöperatie treden dus op als projectontwikkelaars.

Het is gebruikelijk om een beheermaatschappij in te huren, die verantwoordelijk is voor het beheer van de fondsen en de dagelijkse leiding van de werkzaamheden. In veel gevallen staan achter deze managers gespecialiseerde projectontwikkelaars, die het voordeel hebben dat ze over uitgebreide ervaring beschikken en betere economische voorwaarden kunnen bedingen met leveranciers, vakbonden en leveranciers van materialen.

Er moet rekening mee worden gehouden dat, hoewel er een staatswet bestaat, elke autonome gemeenschap wordt geregeld door specifieke wettelijke voorwaarden, in dit geval door dezelfde statuten van de grondwet van de gemeenschap van eigenaren.

In het verleden zijn er gevallen geweest waarin projectontwikkelaars coöperaties zonder leden hebben opgericht met de bedoeling om vooraf kapitaal aan te trekken om met de bouw te kunnen beginnen. In dergelijke gevallen kan het project niet worden voltooid of kunnen er problemen en onzekerheden ontstaan voor de deelnemers. Om hulpeloze situaties en economische verliezen te voorkomen, is het noodzakelijk om een aantal verificatieprocedures uit te voeren:

Eigendom van de grond en stedenbouwkundige vergunningen
Kosten, garanties en financieringsplan
Onderzoek de geschiktheid van het project en de kenmerken ervan: plannen, beschrijvingen, kwaliteit van de materialen en dienstverleningsrapporten
Het economische bijdrageplan
Traject, kredietrapport en informatie over de verantwoordelijke manager en de bouwer
Statuten en rechten en plichten van de leden van de coöperatie

Een woning kopen in een coöperatief regime is een goede optie,

het is alleen raadzaam om de voor- en nadelen van deze formule af te wegen en voor iedereen zelf te beoordelen of dit voor hen geschikt is:

Voordelen van het kopen van een woning in een coöperatief regime:

Economisch: zoals in het begin is uitgelegd, kunnen leden van een coöperatie, doordat ze geen tussenpersonen nodig hebben en als zakenpartners optreden, een woning kopen tegen een prijs die 20% tot 30% onder de marktprijs voor vrij te verkopen woningen ligt.
Op maat gemaakt: een ander voordeel van woningen in een coöperatief regime is dat leden hun woning naar eigen wens kunnen aanpassen, door wijzigingen aan te brengen in het ontwerp, de materialen of de afwerking, altijd binnen bepaalde parameters.
Leden kunnen deelnemen aan vergaderingen en actief meebeslissen, waarbij de stemmen van alle deelnemers even zwaar wegen. Tijdens de vergaderingen kunnen allerlei behoeften en vragen aan de orde komen, zoals de installatie van beveiligings- of bewakingselementen, de toewijzing van vrije plaatsen of extra bijdragen.
In veel gevallen zijn de hypotheekvoorwaarden voor leden van een coöperatie aantrekkelijker of gunstiger dan de gebruikelijke voorwaarden op de markt.
Het is mogelijk voor een coöperatielid om zich uit te schrijven en de ingebrachte bedragen terug te krijgen. In geval van ongerechtvaardigde opzeggingen moet de terugbetalingstermijn worden bevestigd of zelfs het boeteprocent, indien dit in de statuten is opgenomen. In dit specifieke geval hebben we in de statuten gezien dat er geen recht is om zich uit de gemeenschap van eigenaren terug te trekken. Op het moment dat een lid toetreedt en tekent, kunnen de andere mede-eigenaars dus van hem eisen dat hij alle betalingen die deel uitmaken van de prijs, betaalt. De gemeenschap kan deze betalingen zelfs gerechtelijk vorderen.

Nadelen:

Kapitaalsvoorschot: om de coöperatie op te richten en het bouwproces te starten, moeten de vennoten de belangrijkste bijdragen vooraf betalen.
De bouwtijd is vaak langer voor coöperaties, meestal om verschillende redenen, waarvan de belangrijkste de moeilijke besluitvorming binnen de gemeenschap is.
In sommige gevallen kunnen door rekenfouten, onvoorziene gebeurtenissen, verbeteringen die in het begin niet waren voorzien, enz. de middelen schaars zijn en buitengewone bijdragen nodig zijn.
Er zijn gevallen bekend van promotors of beheerders die, om partners aan te trekken, misleidende reclame maken of de aandacht trekken met onjuiste informatie, wat tot ernstige noodsituaties kan leiden. Het is daarom belangrijk om het advies voor het verzamelen van informatie op te volgen en de wettelijke normen, de structuur, de plannen, de verzekeringen en de garanties te controleren.
Hoewel de beheermaatschappijen die worden ingehuurd voor het toezicht en de controle van de werken doorgaans specialisten zijn op dit gebied, zijn er in het verleden gevallen geweest waarin bedrijven door wanbeheer, gebrekkige contracten of economische afwijkingen faillissement of totale faillissement hebben veroorzaakt. In deze gevallen, die vanwege de huidige regelgeving en controle niet vaak voorkomen, kunnen de partners al hun bijdragen verliezen. Het is essentieel om de trajecten en ervaring van de gecontracteerde bedrijven te kennen en ervoor te zorgen dat alles op juridisch vlak, op het gebied van garanties, verzekeringen en procedures, tijdig wordt uitgevoerd om de voltooiing van het project te garanderen.
De kosten in verband met de openbare akte van nieuwbouw en de verdeling in horizontaal eigendom, alsmede de kosten in verband met de oprichting en verdeling van de eenheden komen ten laste van de promotor, overeenkomstig de bepalingen van de geldende wetgeving.
Soms maakt de statuten het voor leden moeilijk om de groep te verlaten na hun toetreding.
De “gemeenschap van eigenaren” is de “ontwikkelaar” van het project. Dit betekent dat alle verantwoordelijkheid en burgerlijke aansprakelijkheid van werknemers, veiligheid en gezondheid, en zelfs gebreken aan het gebouw, bij de gemeenschap liggen.
Financieel risico: Mede-eigenaren kunnen hun aandelen in de gemeenschap aan derden verkopen. Maar als een of meer mede-eigenaren in gebreke blijven met hun betalingen, bestaat er een groot risico op financiële problemen voor het project, waardoor de ontwikkeling ervan kan worden geblokkeerd, wat kan leiden tot boetes, vertragingen of zelfs het verlies van het project.

Belangrijke punten om te overwegen bij het kopen van een woning in een coöperatie:

Controleer de financiële situatie en de reputatie van de bouwer en het beheerbedrijf (hoe lang het bedrijf al bestaat, financiële verslagen, enz.
Controleer de statuten van de coöperatie
Bevestig op welke manier de te betalen bedragen daadwerkelijk zullen worden gebruikt voor de aankoop van het perceel en/of de voltooiing van elke bouwfase.

TLACORP