선언 책임 – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

새로운 규범 발렌시아 지역 

– 새 건물 판매 프로세스 가속화

점유 허가증(스페인어로 "리센시아 데 오쿠파시온) – “주거 증명서” 또는 “적합성 증명서”라고도 함 – 주택/아파트를 점유할 수 있는 권한이며 건설이 해당 규정에 따라 수행되었으며 따라서 건설이 다음을 수행할 수 있음을 인증합니다. "주거공간"으로 사용할 수 있습니다.

그것이 없으면 법적으로 건물을 "집"으로 사용할 수 없기 때문에 매우 중요한 문서입니다.

그 특별한 중요성으로 인해 물 및 전기 공급 회사는 종종 서비스 공급을 승인하거나 새 소유자의 이름으로 계약 소유권을 변경하기 위해 이 문서를 요구합니다.

다음의 두 가지 유형의 점유 허가증 신축 주택에 사용되는지, 중고/재판매에 사용되는지에 따라 다릅니다.

– 첫 번째 직업 면허 – 신축 건물

공사가 완료되는 즉시, 새로 지은 집이나 전면적인 개혁을 거쳐 구조가 변경된 집에서 발행되는 것입니다.

즉, 공사가 끝나면 발기인이 공사가 완료되었음을 증명하는 증명서를 발급하는 것입니다. 이를 위해 시의회에 적절한 문서를 제출하고 "집"으로 간주되는 모든 거주 조건으로 해당 건물을 점유할 수 있는 면허를 취득합니다.

점유 허가를 받으면 건물을 "집"으로 사용할 수 있습니다.

이 면허는 새로 지어진 주택뿐만 아니라 포괄적인 개혁을 거쳐 지붕, 구조, 기초, 파사드의 개혁, 기존 건축물 또는 건물의 확장과 같은 구조의 상당한 수정을 초래한 주택에 발급됩니다. 부동산에 새것 등

– XNUMX차 직업 면허

이 면허는 XNUMX차 직업 면허의 만료 기간이 만료된 경우와 주택의 송전이 있을 때 또는 XNUMX차 직업 보유자와 다른 이름으로 수도 및 전기 공급을 변경하려는 경우에 부여됩니다.

이것은 또한 첫 번째 점유 면허가 없는 오래된 집에서 발급되는 면허이기도 합니다.

역사적으로 점유 면허를 취득하는 과정은 스페인의 주택 건축업자, 개인, 구매자 및 판매자 사이에 혼란, 갈등, 심지어 끝없는 법적 소송의 원인이었습니다.

이 기사는 신규 건물의 첫 번째 직업 면허(LO)에 관한 발렌시아 지역의 새로운 규범에만 초점을 맞추고 있습니다.

수년 동안 건축업자와 개발업자는 공사가 완료되어 점유할 준비가 되어 있어도 새 구매자가 매각하거나 점유할 수 없는 상황에 여러 번 있기 때문에 LO 취득 절차의 간소화를 요구해 왔습니다. 이 직업 면허를 취득했습니다.

이전 절차

역사적으로 직업 면허 취득 절차는 길고 복잡한 과정을 거쳤습니다.. 따라서 발기인이 시의회에 LO를 요청하면 행정부가 문서를 검토하고 문서 또는 절차상의 결함을 해결한 후 종료되는 프로세스가 열렸습니다. 시의회 기술자 중 한 명이 직접 검사 건설이 건설 프로젝트에 따라 완료되었으며 해당 건설이 당시 부여된 건설 허가를 준수하고 준수하는지 확인합니다.

즉, 프로세스는 면허 부여 파일을 관리하는 지방 행정부의 속도 또는 느림뿐만 아니라 기술자가 현장 방문/검사를 수행하여 건축업자가 완벽하게 규정에 따라 공사를 건설하고 완료했는지 확인하는 가용성에 달려 있습니다. 건설 면허 취득, 거기에 설정된 조건을 건너 뛰지 않고.

따라서 이는 건축업자 측에서 최종 건설 격차를 감지하고 항상 면허 및 승인된 건축에 따라 주택을 완료하도록 모니터링하고 보장하기 위해 행정부에서 설정한 통제 메커니즘이었습니다. 프로젝트.

그러나, 점유 허가를 받는 절차는 몇 달, 심지어 몇 년이 걸릴 수 있으며, 이는 점유할 준비가 되어 있는 주택을 건축업자가 판매하거나 구매자가 사용할 수 없는 복잡한 상황에 놓였습니다. 응답이 없을 때까지 관리에서.

규정 변경: "책임 선언"의 출현 – 스페인어로 "선언 책임" – "DR"

몇 년 전 스페인의 많은 지역과 자치 공동체에서 건축업자의 주택 판매 및 점유를 촉진하고 촉진하기 위해(발렌시아 공동체, 마드리드, 카탈로니아, 발레아레스 제도, 무르시아 및 안달루시아 포함), '책임선언서'라는 문서를 작성하여 최초 직업 면허 취득을 신속하게 처리할 수 있는 제도를 마련하였습니다.

이 메커니즘을 통해 일단 건설 작업이 완료되고 책임 선언 문서가 시의회에 제출되면 행정부에서 최종 "점유 허가증"을 발급하는 동안 새 소유자의 재산 점유가 허용되었습니다.

이 문서를 통해 작업의 발기인은 모든 문서를 시의회에 제출하고 자신의 책임하에 모든 허위를 가정하고 이전에 획득한 건설 허가에 따라 실행된 작업이 완료되었음을 책임 하에 서명합니다. 또는 제공된 문서의 오류.

이렇게 해서 책임선언서를 제출하는 것만으로도 최초의 직업 면허를 취득하는 과정에서 한 걸음 더 나아간 것입니다. 구매자의 주택 점유가 허용되고 승인되어 불필요한 대기를 피했습니다.

그러나 이 프로세스가 행정부에 의한 최종 점유 허가증 발급을 제거하지 못했습니다. 따라서 책임 선언이 접수되면 시의회는 일정 기간 동안 적절한 검증 및 점검을 수행하고 건축주 또는 개발자의 진술이 사실인지 확인했습니다. 그리고 시의회는 상기 절차에서 문제나 결함이 발견된 경우 최종 점유 허가증의 발급을 취소할 수 있는 능력을 갖고 있으며, 실수 또는 오류로 인해 발생한 손해에 대해 개발자 또는 건축업자 자신이 직접 책임을 집니다. 진행중.

이 절차는 건설 보증을 공공 행정에서 개발자로 이전하는 것을 의미했습니다. 이러한 방식으로 개발자는 주택을 규정에 맞게 조정하는 책임을 직접 맡음으로써 프로세스의 법적 확실성을 개인적으로 부여하고 건설된 주택의 신속한 업데이트를 허용한 사람이었습니다.

그러나 우리가 말했듯이 이전 절차에 따르면 여전히 두 단계가 있었습니다.

– 첫 번째는 책임선언문 발표

– 두 번째는 시의회에서 최종 점유 허가증을 발급한 것입니다.

그리고 이로 인해 수년 동안 많은 지방 자치 단체에서 책임 선언을 동일한 직업 면허의 규제 효과를 부여하지 않고 직업 면허의 단순한 "요청" 또는 "신청"으로 간주했습니다.

즉, 책임 있는 선언은 집을 점유할 수 있는 "권한"으로 간주되지 않았습니다., 적절한 검사 후 행정부에서 부여한 최종 점유 허가를 받을 때까지.

그 결과 DR이 만들어지더라도 건축업자와 구매자는 건물을 매매하고 점유하는 행정부의 LO 승인을 기다려야 했습니다.

2021년 XNUMX월을 위한 새로운 절차 – 발렌시아 커뮤니티

2021년 XNUMX월-XNUMX월에 발렌시아 커뮤니티에서 직업 면허를 취득하기 위한 새로운 규제 프로세스가 생성되었습니다.

이 조항의 대상인 새로운 규정을 통해 발렌시아 공동체 정부는 지역 전체에 걸쳐 새로운 시스템을 구축했으며, 이에 따라 책임 선언은 다음과 같은 경우 점유 허가와 동일한 효력 및 동일한 "권한 부여"를 부여받습니다. 주택의 판매 및 점유를 허용합니다.

이와 같이 책임선언서가 제출되면 그 효력이 직업 면허의 효력과 동화되어 차후 직업 면허를 받기 위해 기다리는 과정을 없앨 수 있습니다.

즉, 시의회에 “책임선언”을 제출하는 것만으로 간주된다. "충분한 제목" 건축업자/개발업자가 집을 판매할 수 있는 권한과 구매자의 점유권을 부여합니다. 따라서 일단 작업이 완료되면 발기인은 책임 신고서를 시청에 제출하여 구매자에게 구매 절차를 완료하고 나머지 가격을 지불하도록 요구하고 강제할 수 있습니다.

마찬가지로 구매자는 책임 선언을 통해 개발자가 얻은 책임 선언을 사용하여 수도, 전기 등 서비스를 직접 계약할 수 있습니다.

원칙적으로 이 규정의 범위는 명시적으로 이전 규정을 계속 준수하는 경우를 제외하고 발렌시아 커뮤니티의 모든 시의회에 적용됩니다.

즉, 이러한 새로운 규정을 채택하는 지방 자치 단체가 있는 경우가 있을 수 있으며, 이에 따라 책임 선언은 XNUMX차 점령의 정착과 동일한 효과를 갖게 됩니다. 그러나 이전 규정을 계속 준수하기를 선호하고 책임 선언의 효력을 거부하는 다른 지방 자치 단체가 있는 경우가 있을 수 있습니다. 시의회에 의해.

제어 방법 및 시공 보증.

이 기사에서 말했듯이 RD를 완전히 효과적으로 만드는 것은 프로세스를 능률화하기 위해 행정부에서 발기인에게 건설적인 보증을 이전하는 것을 의미합니다. 그러나 동일한 규칙은 이전 프로세스를 보완하는 새로운 제어 및 검사 메커니즘을 설정하고 항상 나중에 작업을 방문하고 물리적으로 검사할 수 있는 권한을 유지합니다.

이 법에 대한 우리의 의견:

사무실에서 우리는 다음과 같은 질문을 스스로에게 던집니다.

건축업자가 점유 허가증, 구매자가 부동산 매각을 증서하고 완료하는 책임 선언을 얻은 경우, 그리고 나중에 후속 검사에서 시의회가 결함을 감지하고 심지어 무효를 선언하는 경우에는 어떻게 됩니까? 극복할 수 없는 건설 결함으로 인한 점유 허가? –

이러한 경우 소비자에 대한 보호 부족의 모습이 만들어질 것입니다. 소비자는 시스템의 법적 보안을 신뢰하여 부동산을 사고 취득하고 가격을 지불하고 집을 점유하고 나중에 행정부는 건설 회사에 책임을 부과함으로써 이를 취소합니다. 건설 회사는 민형사상 직접적인 책임이 있는 것으로 제시되지만 구매자와 소비자에게 어려운 청구 위치를 남깁니다.

즉, 이 구매자 또는 이 소비자는 아무도 원하지 않는 법원 및 법적 절차에서 개발자 또는 건설 회사로부터 보상을 받기 위해 싸워야 할 것입니다.

이와 관련하여 발렌시아 행정부의 반응은 이 규정이 발렌시아 공동체뿐만 아니라 자체적으로 추진되었다는 것입니다. 유럽 ​​법률의 조화 몇 년 동안, 는 스페인 행정부가 이러한 문제와 절차에서 훨씬 더 신속하고 스페인 건설 에이전트에 대한 더 큰 신뢰와 책임을 요구해 왔습니다.

따라서 이 새로운 규정을 통해 스페인에서 보다 민첩하고 간단한 건설 및 부동산 활동 메커니즘을 확보하기 위해 유럽 공동체의 다른 회원국에서 이미 적용되고 있는 메커니즘과 절차를 적용하고 개발하고 있습니다.