Legalisering van eigendommen zonder bouwvergunning in Andalusië
Inleiding: Het bouwlandschap in Andalusië
Andalusië, een regio die bekend staat om zijn rijke culturele erfgoed, prachtige landschappen en historische architectuur, heeft de afgelopen decennia ook een aanzienlijke groei doorgemaakt op het gebied van de bouw. Deze groei omvat niet alleen nieuwe ontwikkelingen, maar ook een verscheidenheid aan eigendommen die buiten het normatieve kader zijn gebouwd, vaak zonder de juiste bouwvergunningen. Deze bouwwerken, hoewel voltooid en vaak bewoond, kunnen te maken krijgen met ernstige juridische problemen, zoals boetes, sancties of zelfs sloopbevelen van lokale overheden.
Als reactie op dit wijdverbreide probleem heeft de regionale regering van Andalusië in 2012 een cruciale procedure ingevoerd, bekend als de “DECLARACIÓN DE SITUACIÓN ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN (DAFO)”. Dit juridische mechanisme is bedoeld om de status van gebouwen die zonder de juiste vergunningen of in beschermde gebieden zijn gebouwd, te regelen en een manier te bieden om sloop te voorkomen en de eigenaren van deze panden bepaalde juridische bescherming te bieden.
Wat is DAFO?
De “Declaración de Situación Asimilada a Fuera de Ordenación (DAFO)” is een wettelijke verklaring die ervoor zorgt dat panden die zonder de juiste bouwvergunningen zijn gebouwd, niet worden gesloopt als ze aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het is een cruciaal instrument voor huiseigenaren in Andalusië die in het bezit zijn van onroerend goed dat illegaal is gebouwd of niet voldoet aan de bestaande voorschriften op het moment van bouw.
Het DAFO-proces legaliseert deze onroerende goederen niet volledig, maar plaatst ze in een speciale categorie die bekend staat als “Fuera de Ordenación” (buiten de norm). Deze status erkent het bestaan van het gebouw en staat het voortgezette gebruik ervan toe, maar met aanzienlijke beperkingen op toekomstige wijzigingen of uitbreidingen.
Criteria om in aanmerking te komen voor DAFO
Niet alle panden komen automatisch in aanmerking voor DAFO. Er moet aan specifieke criteria worden voldaan en de geschiedenis en huidige status van het pand spelen een belangrijke rol bij het bepalen van de geschiktheid. De belangrijkste factoren zijn:
1. Leeftijd van het gebouw
Het pand moet een oud gebouw zijn, waarvoor doorgaans ten minste zes jaar moet zijn verstreken sinds de bouw. Deze termijn is cruciaal omdat hij aangeeft dat het gebouw heeft bestaan zonder dat er recentelijk administratieve maatregelen tegen zijn genomen, zoals boetes of sloopbevelen.
2. Afwezigheid van sloopbevelen
Het onroerend goed mag niet onderworpen zijn geweest aan een sloopbevel. Als de overheid een sloopprocedure heeft gestart, komt het onroerend goed niet in aanmerking voor DAFO. Dit criterium is bedoeld om te voorkomen dat onroerend goed dat al in ernstige strijd is met de ruimtelijke ordeningswetgeving, wordt gelegaliseerd.
3. Overwegingen met betrekking tot de locatie
Onroerend goed dat is gebouwd in beschermde gebieden, zoals natuurreservaten of zones met speciale milieubescherming, wordt aan strengere controles onderworpen. Hoewel DAFO op dergelijk onroerend goed van toepassing kan zijn, is de procedure complexer en hangt de kans op goedkeuring af van de specifieke omstandigheden van het geval.
De DAFO-legalisatieprocedure
De procedure voor het verkrijgen van DAFO omvat verschillende stappen en vereist een zorgvuldige voorbereiding van de documentatie door de eigenaar van het onroerend goed. Hieronder volgt een overzicht van de gebruikelijke procedure:
1. Voorbereiding en indiening van een project
De eigenaar van het onroerend goed moet een gedetailleerd project indienen bij de lokale overheid. Dit project omvat doorgaans bouwtekeningen, een beschrijving van de huidige staat van het onroerend goed en alle relevante historische gegevens. Het doel is om aan te tonen dat het onroerend goed in aanmerking komt voor legalisatie onder DAFO.
2. Administratieve beoordeling
Na indiening wordt het project beoordeeld door de lokale autoriteiten, die nagaan of het onroerend goed voldoet aan de criteria voor DAFO. Deze beoordeling omvat onder meer het controleren van de leeftijd van het gebouw, het nagaan of er in het verleden of op dit moment boetes of sloopbevelen zijn opgelegd en het evalueren van de ligging van het onroerend goed ten opzichte van beschermde gebieden.
3. Afgifte van DAFO:
Als de administratie de aanvraag goedkeurt, krijgt het onroerend goed de DAFO-status. Deze status legaliseert het onroerend goed niet volledig, maar geeft het de classificatie “Fuera de Ordenación”, wat betekent dat het onroerend goed weliswaar wordt erkend en voor residentiële doeleinden kan worden gebruikt, maar “buiten de norm” blijft met aanzienlijke beperkingen voor toekomstige wijzigingen.
Gevolgen van de DAFO-status
Zodra een onroerend goed onder DAFO is geclassificeerd, is het belangrijk om de gevolgen van deze status te begrijpen. Hoewel DAFO een zekere mate van zekerheid biedt voor de eigenaar van het onroerend goed, brengt het ook strenge beperkingen met zich mee:
1. Bescherming tegen sloop
Een van de belangrijkste voordelen van DAFO is dat het het onroerend goed beschermt tegen toekomstige sloopbevelen van de overheid. Dit betekent dat de eigenaar het onroerend goed kan blijven gebruiken als woning zonder bang te hoeven zijn dat hij gedwongen wordt het te slopen.
2. Toestemming om het onroerend goed te gebruiken en te bewonen
DAFO verleent de eigenaar van het onroerend goed het recht om het te gebruiken en te bewonen. Deze toestemming is vergelijkbaar met een “bewoonbaarheidscertificaat” (Certificado de Habitabilidad), waardoor de eigenaar het onroerend goed kan aansluiten op essentiële voorzieningen zoals water en elektriciteit.
3. Beperkingen op wijzigingen
Ondanks de bescherming die DAFO biedt, blijft het onroerend goed “buiten de norm”. Dit betekent dat het gemeentehuis geen vergunningen zal afgeven voor structurele wijzigingen aan het gebouw. De eigenaar mag bijvoorbeeld geen wijzigingen aanbrengen aan essentiële structurele elementen zoals de fundering, het dak of de totale oppervlakte van het gebouw. Alleen verbouwingen aan het interieur om veiligheids- of hygiënische redenen zijn toegestaan, en deze mogen de structurele integriteit van het gebouw niet aantasten.
4. Geen uitbreiding of nieuwbouw
Onder DAFO worden de bestaande constructies op het terrein gerespecteerd, maar is nieuwbouw niet toegestaan. Dit omvat ook toevoegingen zoals garages, zwembaden of uitbreidingen van het bestaande gebouw. Het onroerend goed wordt in feite “bevroren” in zijn huidige staat, zonder mogelijkheid tot uitbreiding of ingrijpende wijzigingen aan de structuur.
5. Overwegingen met betrekking tot verzekeringen
Gezien de beperkingen op herbouw onder DAFO is het van cruciaal belang dat eigenaren van onroerend goed een uitgebreide verzekering afsluiten die mogelijke schade door natuurrampen of ongevallen dekt. Aangezien het gemeentehuis geen toestemming zal geven om het onroerend goed te herbouwen als het ernstig beschadigd is, is een verzekering het belangrijkste middel om de investering van de eigenaar te beschermen.
Het verschil tussen DAFO en een bewijs van bewoning
Een veelgestelde vraag is of DAFO gelijkstaat aan een bewijs van bewoning. Het antwoord is nee; hoewel DAFO vergelijkbare rechten verleent wat betreft het bewonen van het pand en de aansluiting op nutsvoorzieningen, is het niet hetzelfde als een bewoningscertificaat.
– Bewoningscertificaat
Dit is een document dat door het gemeentehuis wordt afgegeven en waarin wordt bevestigd dat het pand voldoet aan alle huisvestingseisen volgens de lokale bouwvoorschriften. Het is nodig voor de aansluiting van het pand op nutsvoorzieningen en voor het afronden van onroerendgoedtransacties.
– DAFO
Hoewel DAFO de eigenaar toestaat om in het pand te wonen en gebruik te maken van nutsvoorzieningen, betekent dit niet dat het pand voldoet aan alle moderne bouwnormen. Panden met DAFO zullen nooit een bewoningscertificaat krijgen, omdat ze als “niet-normatief” worden beschouwd. DAFO is meer een wettelijke erkenning van het bestaan en het gebruik van het pand dan een volledige certificering van de naleving van de huidige bouwvoorschriften.
Gevolgen van het bezit van een DAFO-woning
Het bezit van een woning met DAFO-status brengt specifieke verantwoordelijkheden en beperkingen met zich mee. Hieronder volgen de belangrijkste gevolgen van deze status:
1. Beperkte waarde van het onroerend goed
Omdat woningen met DAFO niet kunnen worden verbouwd of uitgebreid, kunnen ze een lagere marktwaarde hebben dan woningen die volledig aan de voorschriften voldoen. Potentiële kopers kunnen aarzelen om te investeren in een woning die niet verder kan worden ontwikkeld.
2. Complicaties bij wederverkoop
Het verkopen van een DAFO-woning kan lastiger zijn. Kopers moeten volledig op de hoogte zijn van de beperkingen die de DAFO-status met zich meebrengt, waardoor het aantal geïnteresseerde kopers mogelijk beperkt is.
3. Onderhoudsvereisten
Eigenaren moeten ervoor zorgen dat de woning in goede staat blijft, aangezien zij geen ingrijpende structurele reparaties kunnen uitvoeren indien nodig. Regelmatig onderhoud en zorgvuldig beheer zijn essentieel om de waarde en bruikbaarheid van de woning te behouden.
4. Erfopvolging en juridische overdrachten
DAFO-woningen kunnen worden geërfd of overgedragen, maar de nieuwe eigenaren erven dezelfde beperkingen. Het is belangrijk om de DAFO-status bij elke juridische overdracht bekend te maken om toekomstige geschillen te voorkomen.
5. Risico van toekomstige wetswijzigingen
Hoewel DAFO momenteel bescherming biedt tegen sloop, kunnen toekomstige wetswijzigingen gevolgen hebben voor woningen met deze status. Eigenaren moeten op de hoogte blijven van eventuele wijzigingen in lokale of regionale wetgeving die van invloed kunnen zijn op de juridische status van hun woning.
Casestudy’s: voorbeelden van DAFO in de praktijk
Om de praktische implicaties van DAFO beter te begrijpen, bekijken we enkele hypothetische casestudy’s:
Casestudy 1: een landelijk huis in een beschermd gebied
Een familie is eigenaar van een landelijk huis in Andalusië dat tien jaar geleden zonder de juiste bouwvergunning is gebouwd. Het onroerend goed ligt in een beschermd gebied met milieubeperkingen. Uit bezorgdheid over mogelijke sloopbevelen vraagt de familie DAFO aan.
Resultaat: Na het indienen van de benodigde documentatie en een grondige beoordeling krijgt het pand de DAFO-status. De familie kan in het huis blijven wonen, maar mag geen structurele veranderingen aanbrengen of het gebouw uitbreiden. De waarde van het pand wordt beïnvloed door de DAFO-status, maar de familie heeft gemoedsrust omdat ze weet dat het huis beschermd is tegen sloop.
Casestudy 2: Een stedelijk pand met structurele problemen
Een ouder echtpaar is eigenaar van een stedelijk pand in een klein stadje in Andalusië. Het gebouw is meer dan 50 jaar oud en is oorspronkelijk gebouwd zonder officiële bouwvergunning. De structuur vertoont aanzienlijke slijtage, met name aan het dak en de fundering. Het echtpaar vraagt DAFO aan om het pand te legaliseren en het gebruik ervan te kunnen voortzetten.
Resultaat: De woning krijgt DAFO, maar met aanzienlijke beperkingen. Het gemeentehuis staat het echtpaar toe om om veiligheidsredenen kleine reparaties aan het interieur uit te voeren, maar ze mogen het dak niet vervangen of de fundering versterken. Het echtpaar moet een uitgebreide verzekering afsluiten om zich te beschermen tegen mogelijke structurele schade, aangezien ze het huis niet kunnen herbouwen als het ernstig beschadigd raakt.
Conclusie: navigeren door de complexiteit van DAFO
De DAFO-procedure biedt een reddingsboei voor eigenaren van onroerend goed in Andalusië wier gebouwen buiten het normatieve kader zijn gebouwd. Het biedt wettelijke erkenning en bescherming tegen
TLACORP SLP