Ablauf des Kaufs eines neu gebauten Wohnhauses vom Plan

Unser Team von spanischen Anwälten, spezialisiert auf Immobilien in Spanien, begleitet Sie beim Kauf Ihrer Immobilie in Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga oder Katalonien.

Der Kaufprozess von neuen Immobilien in Spanien ist dem Erwerb von gebrauchten Immobilien sehr ähnlich, jedoch gibt es wichtige Unterschiede zu beachten. Unser Team spanischer Anwälte hat einen praktischen Leitfaden mit den wichtigsten Punkten rund um den Erwerb spanischer Immobilien und den Übertragungsprozess vorbereitet.

Rechtliche Aspekte und Ablauf

Was bedeutet „Off-Plan“-Kauf in Spanien?

Ein „Off-Plan“-Kauf bedeutet den Kauf einer Immobilie, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist. In den meisten Fällen wird der erste Kaufvertrag abgeschlossen, wenn das Bauprojekt erst geplant ist und die Bauarbeiten noch nicht begonnen haben. Solche Projekte erfordern langfristige Kauf-/Bauprozesse, was bei Käufern/investoren Unsicherheit auslösen kann – vor allem, wenn Anzahlungen geleistet werden sollen für ein Objekt, das derzeit nur ein „Projekt“ ist. Die Unsicherheit steigt, wenn der Käufer keine wesentlichen Informationen kennt, z. B. zur Bonität des Bauträgers, zur finanziellen Lage des Projekts usw. Am wichtigsten ist jedoch: Welche Sicherheiten bestehen für die geleisteten Zahlungen im Falle eines Baustopps? Zur Risikominderung haben wir eine Liste relevanter Punkte für den Kauf von Neubauimmobilien zusammengestellt.

Rechtliche und administrative Baudokumente

Beim Kauf einer Neubauimmobilie müssen verschiedene Dokumente geprüft werden, um den rechtlichen Zustand des Grundstücks und der Bauarbeiten zu bewerten. Diese Aufgabe sollte ausschließlich von anerkannten und auf Baurecht spezialisierten Anwälten übernommen werden – und zwar während aller Bauphasen: vom Projektbeginn bis zur Fertigstellung. In jeder Phase müssen Unterlagen und Informationen von Käufern oder deren Anwälten eingeholt werden, um zu bestätigen, dass alle rechtlichen und verwaltungsrechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Kosten, Steuern und Gebühren

Auch wenn der Ablauf dem Erwerb gebrauchter Immobilien sehr ähnelt, gibt es bestimmte steuerliche Unterschiede und zusätzliche Kosten bei Neubauten.

Rechtstipps beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Spanien

1.- Den Bauträger prüfen

Eine der wichtigsten Entscheidungen beim Kauf einer Neubauimmobilie oder Off-Plan ist die Zahlung der Anzahlung und weiterer Teilbeträge für eine Immobilie, die noch nicht gebaut ist. Es ist daher entscheidend, möglichst viele Informationen über das Bauunternehmen einzuholen: Bonität, Geschäftshistorie, Gesellschafterstruktur usw.

2.- Prüfpunkte

Folgende Punkte sollten beim Kauf einer Neubauimmobilie berücksichtigt werden:
  1. Grundstückseigentümer prüfen: Wer ist Eigentümer des Grundstücks, auf dem gebaut wird?
  2. Belastungen prüfen: Gibt es Schulden, Hypotheken oder sonstige Belastungen auf dem Grundstück?
  3. Zahlung der Grundsteuer (IBI) sicherstellen: Offene IBI-Schulden gehen mit dem Grundstück auf den Käufer über.
  4. Katastralstatus und Nutzungsplanung prüfen: Wie ist das Grundstück ausgewiesen, und was ist in der Umgebung geplant? Gibt es Einschränkungen oder künftige Entwicklungen?
  5. Stadtplanung beim Bauamt prüfen: Liegt eine gültige Baugenehmigung vor? Sind andere Entwicklungen in der Nähe geplant?
  6. Vorliegen einer Baugenehmigung (Licencia de Obra): Diese ist Voraussetzung für den rechtmäßigen Bau.
  7. Informationspflichten des Bauträgers: Der Bauträger muss vollständige Projektinformationen bereitstellen: Bauqualität, Materialien, Ausführung usw.
  8. Dokumentenübersetzung: Verträge und technische Unterlagen sollten in Ihre Sprache übersetzt werden – lassen Sie sich von Ihrem Anwalt helfen.
  9. Absicherung der Zahlungen: Anzahlungen müssen gesetzlich versichert oder garantiert sein – für den Fall eines Baustopps oder Vertragsbruchs.
  10. Erhalt der Bewohnbarkeitsbescheinigung: Der Bauträger ist verpflichtet, diese vor Übergabe zu beantragen.
  11. Versorgungseinrichtungen anschließen: Klären Sie, ob der Bauträger die Anschlüsse für Wasser, Strom, Gas und Gemeinschaftskosten übernimmt.
  12. Weitere Schritte: Beantragung einer NIE-Nummer und Eröffnung eines Bankkontos in Spanien (dabei kann Ihr Anwalt helfen).

3.- Erwerbsnebenkosten berechnen

  • Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags.
  • Grundbuchkosten: Für die Eintragung ins Register und Eigentumsübertragung.
  • Mehrwertsteuer (I.V.A.): 10 % auf den Kaufpreis bei Wohnungen, Garagen, Lagerräumen (im selben Gebäude). 21 %, wenn z. B. die Garage in einem anderen Gebäude liegt oder es sich um ein Grundstück handelt, das von einem Unternehmen verkauft wird.
  • Grunderwerbssteuer (Stempelsteuer / AJD): In der Regel 1–2 % in Murcia, Valencia und Andalusien – bei Eigennutzung als Hauptwohnsitz gibt es Ermäßigungen.
  • Weitere Kosten: Anwaltsgebühren, Hypothekenkosten, Vertragskosten für Versorger, kommunale Plusvalía-Steuer etc.

4.- Weitere Anforderungen

  • NIE-Nummer beantragen: Für den Immobilienerwerb in Spanien ist eine Identifikationsnummer für Ausländer erforderlich. Diese muss vor dem Notartermin beantragt werden.
  • Bankkonto in Spanien eröffnen: Um laufende Zahlungen, Abgaben, Versorgungsverträge usw. per Lastschrift zu begleichen, ist ein spanisches Konto hilfreich.