Tips om te overwegen bij de verkoop van een woonhuis in Spanje

Indien u heeft besloten om uw onroerend goed te verkopen, verzoeken wij u de volgende informatie in acht te nemen:

Controleer de documenten en de juridische aspecten van het onroerend goed

 

1.-Controleer de beschrijving van het onroerend goed in de eigendomsakte (“Escritura”)

 

Controleer de eigendomsakte: Controleer in de eigendomsakte of de woning correct is beschreven. Eigendomsakten moeten een volledige beschrijving bevatten van de bouwwerken die op het terrein aanwezig zijn.

Het komt vaak voor dat woningen die jarenlang in verschillende handen zijn geweest, zijn verbouwd (een nieuwe kamer, het afsluiten van de veranda of het terras, enz.) of dat er nieuwe bouwwerken zijn bijgebouwd (een garage, een zwembad, een gastenverblijf).

Als de werkelijke afmetingen en constructies niet overeenkomen met de beschrijving in de aktes maak u dan geen zorgen! er zijn procedures die kunnen worden gevolgd en er zijn manieren om dit op te lossen. U dient hier echter van op de hoogte te zijn op het moment dat u besluit te verkopen, zodat u precies weet wat u moet doen en hoeveel deze handelingen zullen kosten.

 

Bijvoorbeeld: u heeft een huis van 120 m² met een zwembad van 50 m² en een garage die is omgebouwd tot gastenverblijf. In de akte staat alleen het huis vermeld als 120 m², maar het zwembad wordt niet genoemd. De garage wordt in de akte omschreven als “garage” en niet als “gastenverblijf”.

In dit geval moeten uw akten worden aangepast en moet u daarvoor betalen.

OPMERKING: We hebben het niet over de “interne beschrijving” van het huis, maar alleen over de omtrek van het perceel, ook wel “bebouwde oppervlakte” genoemd (in het Spaans “superficie construida”).

De akte hoeft niet de werkelijke beschrijving of indeling van het huis te vermelden. Als u het interieur van het pand heeft gewijzigd door binnenmuren te verplaatsen, hoeft u de akte niet aan te passen. Het volstaat dan om de nieuwe indeling na voltooiing aan de notaris door te geven.

Bijvoorbeeld: de akte vermeldt dat er 4 slaapkamers zijn en u hebt deze bij aankoop van het pand omgebouwd tot 2. In dit geval is het niet nodig om de akte aan te passen. Als eigenaar bent u vrij om het pand intern te verbouwen (mits u altijd de juiste vergunning hebt).

 

2.- Controleer hoe het onroerend goed is geregistreerd bij het kadaster (ook bekend als “SUMA” of ‘IBI’ of “COUNCIL TAX”)

 

Net als in de akte moet het onroerend goed in het kadaster worden geregistreerd zoals het in werkelijkheid is. Elk jaar wordt op de Catastro-aanslag de werkelijke grootte van het onroerend goed vermeld. U dient dan te controleren of de Catastro-gegevens de werkelijke grootte van het onroerend goed weergeven, inclusief eventuele externe wijzigingen of uitbreidingen die zijn aangebracht.

Houd er rekening mee dat het Catastro-kantoor de gemeentebelasting berekent op basis van de grootte van het onroerend goed, rekening houdend met alle bouwonderdelen zoals het huis, het zwembad, de garage, enz. Als u uitbreidingen aan het onroerend goed heeft uitgevoerd en u heeft het Catastro-kantoor hiervan niet op de hoogte gesteld, is het juiste moment om dit te doen wanneer u besluit te verkopen.

 

OPMERKING: Volg alstublieft dit voorbeeld: Toen u het onroerend goed kocht, stond er een huis van 120 m². Dit stond ook vermeld in de akte en op de Catastro-aanslag. Daarom bedroeg de Catastro-aanslag (IBI) 300 EUR.

Een jaar later heeft u een zwembad van 50 m² en een garage van 40 m² gebouwd. U heeft deze niet aangegeven bij de Catastro. Als u het nieuwe zwembad en de garage wel had aangegeven bij de Catastro, zouden de aanslagen voor de gemeentebelasting zijn verhoogd van 300 EUR naar 350 EUR (ongeveer), 50 EUR meer vanwege de nieuwe bouwwerken.

Als u nu zou besluiten uw woning te verkopen, moet u de gegevens bij het Catastro-kantoor bijwerken. U kunt het Catastro-kantoor dan informeren over de uitbreidingen die u heeft aangebracht, waarna zij u kunnen vragen het verschil van ongeveer 50 EUR voor de niet-aangegeven uitbreidingen tot 4 jaar terug te betalen.

VRAAG: Ik heb mijn woning uitgebreid in de periode dat ik eigenaar was, of mijn akte en het kadaster komen niet overeen met de werkelijke grootte van mijn woning. Hoe los ik dit op?

 

 

 

3.- Controleer de juridische situatie van de constructie

 

Om het onroerend goed te verkopen, is het verplicht om een bewijs van de legaliteit van het onroerend goed te verkrijgen. TWEE documenten kunnen u hierbij helpen:

  • Bewoonbaarheidsverklaring (CH)
  • Certificaat van geen overtredingen (CNUI)
 
 

A) Is een bewijs van bewoning of een bewoningsvergunning “verplicht” bij de verkoop/aankoop van onroerend goed in Spanje?

 

ANTWOORD: Dat hangt af van het type onroerend goed

 

Bij “nieuwe” woningen is de bouwer verplicht om dit document aan de koper te verstrekken bij de voltooiing van het verkoopproces.

Houd er echter rekening mee dat er in het geval van “wederverkoop” geen wet is die de verkoper verplicht om dit document bij de voltooiing van de verkoop te verstrekken. Volgens de Spaanse wetgeving is het de “koper” die dit document na voltooiing op zijn naam moet verkrijgen om de wijzigingen van de water- en elektriciteitsnamen te kunnen doorvoeren.

Op dit punt moeten we vermelden dat de administratie kan weigeren om de CH aan de koper te verstrekken na voltooiing als er ongeoorloofde werkzaamheden zijn uitgevoerd door de vorige eigenaar. Als de woning dus niet in perfecte juridische staat verkeert, bestaat het risico dat dit document na voltooiing niet wordt goedgekeurd. Dit kan de koper in een zeer gecompliceerde situatie brengen, omdat hij dan problemen kan krijgen om de nutsvoorzieningen op zijn naam te krijgen.

Een zeer belangrijk punt hierbij is dat het bestaan of de geldigheid van de CH en de overige informatie over de CH niet in de akten wordt vermeld, maar bij het plaatselijke gemeentehuis van het gebied!

Uw advocaat moet deze kwestie dus zorgvuldig onderzoeken met behulp van zijn expertise en ervaring om een zo belangrijk document als dit te bevestigen.

Concluderend kan worden gesteld dat dit certificaat van essentieel belang is voor de verkoop van het onroerend goed en dat de bevestiging ervan vanaf het begin van het aankoop-/verkoopproces moet worden gecontroleerd.

Wij weten allen dat de CH een document is waaruit blijkt dat het onroerend goed is gebouwd met inachtneming van en in overeenstemming met de Spaanse bouwvoorschriften.

Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het onroerend goed aan te sluiten wanneer u het onroerend goed voor het eerst verwerft en om de wijzigingen in de contracten en de levering voor de tweede en volgende eigenaren te garanderen.

De CH was vroeger 5-10 jaar geldig en moet worden vernieuwd telkens wanneer het onroerend goed wordt verkocht of overgedragen, met vermelding van de namen van de huidige eigenaren.

Klik hieronder voor meer informatie over de vereisten voor het verstrekken van het certificaat van bewoning bij wederverkoop:

What’s Certificate of habitation – License of occupation – Cedula de habitabilidad. It is needed in Spain?

 

B) – Certificaat van geen overtredingen .- Dit wordt “Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI) genoemd.

 

Dit is een certificaat afgegeven door het gemeentehuis, waarin wordt verklaard dat het onroerend goed al dan niet vrij is van boetes die zijn opgelegd voor bouwwerkzaamheden of handelingen die zonder de juiste vergunning op het onroerend goed zijn uitgevoerd.

Bijvoorbeeld de bouw van het hoofdgebouw, garages, uitbreidingen, zwembaden, werkzaamheden op het terrein, landschapsarchitectuur, enzovoort, zonder de juiste vergunningen of licenties van de gemeente.

Waarom is een certificaat van geen overtredingen nodig om een onroerend goed in Spanje te verkopen?
 

Het helpt u om de verkoop vlot te laten verlopen. Als u alle documenten in orde heeft, zoals certificaten waaruit blijkt dat uw onroerend goed vrij is van bouwboetes, dan zal het proces en de verkoop sneller en gemakkelijker verlopen.

Als alle documenten van het onroerend goed in orde zijn, wekt dat vertrouwen bij de potentiële koper en zijn advocaat.

Houd er rekening mee dat als er een boete op uw woning rust voor bouw of voor een van de uitbreidingen, deze NIET IN DE AKTE en/of de overige documenten van de woning wordt vermeld. Deze informatie kan alleen worden verkregen bij het plaatselijke gemeentehuis.

Vanaf nu is dit certificaat ESSENTIEEL voor de verkoop van het onroerend goed en moet het vóór de voltooiing worden verkregen van de eigenaar.

Hoe verkrijgt u een “Certificado de No Infracción Urbanística” – certificaat van geen overtreding in Spanje?
 

De beste manier om dit certificaat te verkrijgen, is door het zelf aan te vragen bij het gemeentehuis. U kunt uw advocaat vragen dit voor u te doen.

Het certificaat van geen overtredingen vermeldt eventuele boetes of zelfs sloopbevelen. Kan ik de woning in deze gevallen verkopen?
 

Indien het certificaat van geen overtredingen informatie bevat over eventuele boetes, sancties of andere zaken, dient u een gespecialiseerde bouwadvocaat te raadplegen om te bepalen hoe u verder moet handelen. Soms bevat de informatie op dit certificaat historische boetes die al zijn betaald of inmiddels zijn verlopen, en in andere gevallen zijn er ernstige problemen die van invloed kunnen zijn op het verkoopproces.

Dat gezegd hebbende, kan het onroerend goed worden verkocht, omdat het Spaanse systeem kopers toestaat om onroerend goed met bouwboetes te kopen, maar kopers moeten wel volledig op de hoogte zijn van de details van die boetes en de gevolgen die deze kunnen hebben als nieuwe eigenaren. Indien kopers naar behoren zijn geïnformeerd en uitdrukkelijk akkoord gaan met de aankoop van het onroerend goed met die boetes, kan de verkoop doorgaan.

Controleer uw persoonlijke belastingsituatie – Fiscale planning bij de verkoop van een huis in Spanje

 

a) Hoe berekent u de vermogenswinst bij de verkoop van een Spaans onroerend goed?

 

De verkoop van Spaans onroerend goed brengt voor verkopers een vermogenswinstbelasting met zich mee.

De te betalen vermogenswinstbelasting bedraagt 19% van de “nettowinst” van de verkoop.

Om de “nettowinst” van de verkoop te berekenen, dient u de volgende formule te volgen:

Verkoopprijs – Aankoopprijs – Kosten en belastingen bij aankoop – Kosten van “structurele verbouwingen” aan het onroerend goed

 

Voorbeeld van de berekening van vermogenswinst:

  • U heeft in 2015 een bestaande woning gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
  • Op dat moment heeft u 24.000 EUR betaald, wat neerkomt op 12 % van de kosten: 10 % overdrachtsbelasting + 2 % notariskosten, kadastraal registratie, advocaatkosten, enz.
  • Vervolgens heeft u voor 17.000 EUR interne verbouwingen uitgevoerd (vervanging van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
  • Enkele jaren later heeft u een garage gebouwd ter waarde van 20.000 EUR

Vervolgens besloot u om het pand te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de vermogenswinst die voortvloeit uit deze verkoop?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we u erop wijzen dat de Spaanse belastingdienst alle bovenstaande concepten in aanmerking neemt om de belasting te verminderen, behalve die voor “interne verbouwingen” ter waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat ‘interne’ verbouwingen die geen “structurele” verbouwingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de volgende formule:

260.000 (Verkoopprijs) – 200.000 (aankoopprijs) – 24.000 (kosten en belastingen bij aankoop) – 20.000 (nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de “Nettowinst” die met de verkoop wordt behaald

Aangezien het tarief voor vermogenswinst 19% bedraagt, bedraagt de belasting op vermogenswinst:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 

b) Hoe betaalt u vermogenswinst bij de verkoop van een Spaans onroerend goed?

 

1.- Bereken de Spaanse vermogenswinst voor inwoners van Spanje

 

Aangezien u geen fiscaal inwoner bent van Spanje, betaalt u vermogenswinst op de volgende manier:

– BIJ DE AFWIKKELING VAN DE VERKOOP: 3 % INHOUDING
 

: Bij voltooiing van de verkoop verplicht de Spaanse overheid de koper om 3% van de verkoopprijs IN TE HOUDEN. U ontvangt dus niet de volledige overeengekomen prijs. De koper houdt 3% van de totale prijs in en is verplicht dit bij de belastingdienst te storten. Dit gebeurt “op dezelfde dag van voltooiing van de verkoop”.

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld zou, indien de verkoopprijs 260.000 EUR bedroeg, de inhouding door de koper 260.000 * 3 % = 7.800 EUR bedragen.

 

– VOOR 6 MAANDEN NA DE VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: AANGIFTE VAN MEERWAARDE (19%):
 

Na voltooiing van de verkoop heeft u zes maanden de tijd om de “Capital Gains Declaration” (aangifte vermogenswinst) in te dienen bij de Spaanse belastingdienst. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens het bovenstaande voorbeeld. In dit geval bedraagt het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, bedraagt de vermogenswinst uit deze transactie 3.040 EUR. Aangezien er een hoger bedrag (7.800 EUR) bij u is ingehouden, heeft u een “tegoed” bij de Spaanse belastingdienst voor het verschil.

Als de Spaanse belastingdienst dus 7.800 EUR aan vermogenswinstbelasting van u inhoudt, maar het uiteindelijke belastingbedrag slechts 3.040 EUR bedraagt, moet de Spaanse belastingdienst u het verschil terugbetalen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit vermelden op dezelfde vermogenswinstaangifte die aan de belastingdienst wordt voorgelegd.

2.- Bereken de Spaanse vermogenswinst als Spaanse belastingplichtige

 

Indien u als “Spaanse belastingplichtige” wordt beschouwd (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als Spaanse ingezetene), dan geniet u, na berekening van de vermogenswinst, de volgende belastingvoordelen:

  • GEEN MEERWAARDE OP PERMANENTE WOONPLAATS: Indien de woning die u verkoopt uw permanente woonplaats is (u gebruikt deze al meer dan 3 jaar als uw “permanente woning”), dan geniet u de volgende voordelen:
    • Als u jonger bent dan 65 jaar: U betaalt geen vermogenswinstbelasting over de verkoopopbrengst die wordt “herbelegd” in de aankoop van een nieuwe woning die als uw permanente verblijfplaats zal dienen. U hebt 2 jaar de tijd om deze “herbelegging” te realiseren (als u na 2 jaar nog niet hebt geïnvesteerd, wordt het volledige bedrag belast).
    • Als u ouder bent dan 65 jaar: U betaalt geen vermogenswinstbelasting over de bedragen die u bij de verkoop hebt verkregen. Dit geldt zelfs als u niet “herinvesteert” in een nieuwe woning.
 
  • GEEN 3% INHOUDING: Bij voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder inhouding.
 
Meestal verwarren eigenaren de “Spaanse fiscale woonplaats” met de “Spaanse woonplaats”.
 

Met andere woorden, mensen denken dat de “Spaanse verblijfskaart” of “bewijs van verblijf” die bij de Spaanse politie wordt verkregen, voldoende is om aan te tonen dat zij “Spaanse belastingplichtigen” zijn, maar dat is helaas niet het geval.

De “Spaanse verblijfskaart” (of “Spaanse verblijfsverklaring”) is geen geldig document om uw fiscale status als “fiscaal ingezetene” te wijzigen.

De Spaanse verblijfskaart (of verklaring) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje “woont”, zodat de politie een beter overzicht heeft van de inwoners van een bepaald gebied.

Wat is de Spaanse belastingverklaring, is dit hetzelfde als de “TIE”?

 

Om fiscaal inwoner van Spanje te worden en vervolgens als een normale Spaanse burger belasting te betalen in Spanje, moet u het SPANSE BELASTINGCERTIFICAAT aanvragen bij de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane. Vervolgens betaalt u belasting in Spanje en niet meer in uw land van herkomst.

Bovendien moet u, zodra u bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u fiscaal inwoner van Spanje bent en dat u niet langer fiscaal inwoner van uw land wilt blijven,

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen inwoner van Spanje bent, moet u mogelijk inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen aangeven en betalen.

– CONCLUSIES

Nu u bovenstaande informatie heeft ontvangen en u heeft besloten uw Spaanse woning te verkopen, dient u er rekening mee te houden dat u de volgende documenten moet verkrijgen/overleggen voordat u tot verkoop overgaat:

  1. Eigendomsakte van het onroerend goed (Escritura): Indien mogelijk de ORIGINELE akte. Met de juiste en bijgewerkte beschrijving van de bouwwerken.
  2. Gemeentebelastingaanslag (IBI – SUMA) .- Met de juiste beschrijving van de bouwwerken.
  3. Water- en elektriciteitsrekeningen.- De meest recente.
  4. Bewoonbaarheidsverklaring, ook wel “LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN” genoemd.
  5. Certificaat van geen overtredingen .- Dit wordt “Certificado de No Infracción Urbanística” genoemd.
  6. Certificaat van mede-eigendom (indien van toepassing) waaruit blijkt dat u geen achterstallige gemeenschappelijke kosten heeft.
  7. Origineel NIE-nummer en originele paspoort
  8. Energieprestatiecertificaat
 
 

BELASTINGEN : U dient de volgende belastingdocumenten te overleggen:

  • Models 210 van de afgelopen 3 jaar. Indien u geen fiscaal inwoner van Spanje bent
  • Model 100 van de afgelopen 3 jaar. Indien u fiscaal inwoner van Spanje bent