Cedula de Habitabilidad - Licencia de Ocupación
¿Qué es la Cédula de habitabilidad – Certificado de habitabilidad – Licencia de ocupación?
Es un documento que resume la confirmación del Ayuntamiento de que la vivienda está lista para ser habitada, y se solicita una vez que la vivienda ha obtenido el Certificado Final de Obra y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad con la Declaración de Obra Nueva. D.O.N.
Este documento es necesario para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la vivienda. Antes de obtenerlo, lo que tiene es una construcción, pero no una «vivienda».
Este documento será necesario para obtener el suministro individual de los servicios públicos PRINCIPALES a su nombre y con uso «consumo».
Este documento es muy importante para contratar los servicios de electricidad y agua a nombre de una persona física en la PRIMERA CONEXIÓN. Antes de que el constructor obtenga el certificado de habitabilidad, puede haber suministro de agua y electricidad en la construcción, ya que es normal que el constructor lo obtenga para realizar las obras (para los peajes, la maquinaria, etc.). Pero el suministro obtenido por el constructor es un suministro para «obras», no para «consumo doméstico».
A veces, los compradores o promotores se quedan en sus propiedades con suministro de electricidad y agua para uso en las obras durante años, porque el constructor no ha obtenido el CH (Certificado de Habitabilidad) correspondiente. Tienen agua y electricidad, pero en muy malas condiciones y más caras que el suministro normal para una vivienda.
Para garantizarle a usted, como comprador o promotor, que el constructor obtendrá el CH adecuado, es muy recomendable dejar una parte del pago del precio cuando se obtenga el CH. Esto obligará al constructor a trabajar correctamente y a hacer todo lo posible para obtener este documento lo antes posible.
Como se ha explicado, el CH es especialmente importante para conectar la propiedad al suministro de agua y electricidad por PRIMERA VEZ. A veces, y dependiendo de la zona, no es necesario CAMBIAR los contratos de suministro a nombre de los nuevos propietarios, pero se suele solicitar para la PRIMERA conexión de la propiedad a la red.
¿Es necesario este documento para comprar una casa en España? ¿Puedo comprar una casa en España sin el certificado de habitabilidad?
Antes de julio de 2008
Antes de julio de 2008, no era necesario obtener un certificado de habitabilidad para completar una venta. No se exigía a los vendedores que presentaran el CH a los nuevos propietarios. Por lo tanto, los notarios, los registradores, los bancos, los abogados, etc. no solicitaban el CH para completar las ventas. Por lo tanto, este documento no era obligatorio antes de julio de 2008.
¿Por qué este documento no era obligatorio para completar las ventas? – Porque, como se ha explicado anteriormente, el objetivo de este documento es «conectar» la propiedad al suministro de agua y electricidad por primera vez y, una vez conectada, «cambiar» los contratos existentes a nombre de los nuevos propietarios.
De hecho, en el caso de las REVENTAS, durante décadas, los compradores y vendedores españoles han conectado sus propiedades al agua y la electricidad y han cambiado los contratos de suministro sin este documento. Especialmente en las zonas rurales, las compañías eléctricas y de agua no solicitaban este documento para cambiar los contratos de suministro.
Así, se compraban y vendían propiedades NUEVAS y REVENTAS, y las ventas se formalizaban en la notaría y se inscribían en el registro de la propiedad sin CH. Por lo tanto, los constructores vendían sus casas de nueva construcción a los compradores sin este documento. Además, los vendedores (en reventas) vendían sus propiedades a los compradores sin él.
En algunas zonas, ni siquiera las empresas suministradoras exigían este documento para contratar. En la mayoría de los casos, los compradores podían contratar el agua y la electricidad con una llamada telefónica o cambiando el nombre de los contratos a su nombre, y nunca se les solicitó el CH. Incluso hoy en día esto es posible en determinadas zonas.
El problema surgió con las propiedades nuevas, como los apartamentos nuevos, las urbanizaciones, etc., y con la explosión de la crisis española. Como se ha explicado, antes de julio de 2008 no era necesario que los constructores proporcionaran a sus compradores el CH para completar sus ventas. Por lo tanto, era muy común vender propiedades «en construcción». Por ejemplo, en una urbanización con 500 viviendas, el constructor podía vender por bloques de, por ejemplo, 100 viviendas, una vez terminadas, sin esperar a que se completara TODA la infraestructura de la urbanización.
El CH es el último documento que se obtiene tras la finalización de las obras de construcción del edificio. Por lo tanto, como antes de 2008 no era necesario presentar el CH al finalizar las obras, los constructores construían y vendían sus propiedades antes de que estuvieran «completamente terminadas». En este escenario, los compradores adquirían sus nuevas propiedades listas para ser utilizadas, pero, en ocasiones, sin «completar» otras fases o bloques de la urbanización, o parte de la infraestructura de la misma. Los compradores se conectaban a los suministros con «suministro de obra», con la esperanza de que el constructor, una vez finalizada el resto de la urbanización, o el resto de las obras de urbanización, les proporcionara el suministro «de red».
Este era el panorama antes de la «crisis» inmobiliaria española de los años 2008-2011.
Después de 2008
Pero, con la crisis, se repitió en el mercado que los constructores entraron en quiebra de forma repentina y sus empresas se vieron en graves problemas financieros debido al cierre de los bancos. Además, el mercado se paralizó y grandes urbanizaciones quedaron sin vender de repente. Así, los constructores se vieron bloqueados en una situación dramática en la que no podían terminar las urbanizaciones o las construcciones ya iniciadas, porque no podían obtener suficiente crédito de los bancos para hacerlo. Además, no podían obtener financiación privada de sus ventas porque el mercado estaba paralizado y no podían vender sus propiedades.
Como resultado de esta situación, los compradores que ya habían completado la compra y adquirido unidades del constructor en urbanizaciones sin terminar, se encontraron con contratos de «suministro de obra», y vieron cómo el constructor simplemente desaparecía, dejando el complejo urbanístico sin terminar. Como las obras globales de la urbanización no estaban terminadas, era imposible obtener la CH, y los compradores y sus familias se quedaron con «suministro de obra» durante mucho tiempo.
Este problema no se produjo en las REVENTAS, donde, con muy pocas excepciones, los vendedores y compradores de propiedades ANTIGUAS, que realmente estaban conectadas al agua y la electricidad, pudieron obtener el cambio de los contratos a nombre de los nuevos propietarios, tras la venta, sin ningún tipo de problema. Por lo tanto, era muy habitual en el mercado NO solicitar el CH en las reventas (urbanas y rústicas), si las propiedades ya estaban conectadas al agua y la electricidad, y cuando no era necesario cambiar el nombre del nuevo propietario en los servicios públicos.
Pero, en julio de 2008, entró en vigor una nueva ley para todo el territorio español. Una de las intenciones de esta ley era evitar situaciones de compradores de propiedades nuevas en urbanizaciones, complejos, edificios, etc. Esta ley establecía que los constructores no podían completar la venta de propiedades NUEVAS sin la CH. Y ordenaba a los notarios, registradores, etc., solicitar la comunidad de propietarios para completar la venta de propiedades nuevas. Pero esta ley obligaba a los notarios y a los registradores a solicitar la comunidad de propietarios para completar las compras SOLO PARA PROPIEDADES NUEVAS.
En este caso, esta ley no decía nada sobre las REVENTAS. Por lo tanto, para completar la venta de una reventa, no era necesario presentar este documento.
Esta ley ayudó a evitar futuros problemas con los compradores de propiedades NUEVAS, pero, como no mencionaba nada en relación con las REVENTAS, creó una gran confusión en el mercado.
Como se ha explicado anteriormente, los compradores y vendedores vendían y revendían sus propiedades sin el CH. Los compradores de reventa cambiaban sus facturas de agua y electricidad sin ningún tipo de problema, y el notario nunca solicitaba el CH en sus transacciones.
La confusión se creó cuando, tras la aprobación de esta ley, durante los años 2009-2010, los compradores empezaron a pedir a los vendedores que les proporcionaran este documento. Se pidió a los vendedores que proporcionaran el CH, pero, cuando consultaron a la notaría para confirmar si era obligatorio presentar este documento, se les confirmó que no era exigido por la ley. Por lo tanto, las notarías, las oficinas del registro de la propiedad, etc., solo exigían el CH para las ventas NUEVAS, y no para las REVENTAS.
En ese periodo se generó una gran confusión entre los compradores que solicitaban este documento en las REVENTAS y los vendedores que no querían proporcionarlo, ya que no estaban obligados a hacerlo.
¿Cuáles son las consecuencias de comprar una vivienda sin certificado de habitabilidad en suelo rústico?
Hablemos de las REVENTAS en propiedades de suelo RÚSTICO construidas en menos de 10 000 m2.
Durante mucho tiempo, los ayuntamientos de las zonas rústicas no sabían cómo reaccionar cuando los vendedores o los compradores solicitaban el CH para completar sus ventas.
Varios ayuntamientos decidieron conceder el CH sin restricciones. Consideraban el CH como un documento «administrativo» necesario para obtener o cambiar los contratos de electricidad y agua. Como estos ayuntamientos no consideraban este documento como un documento «legal», se dieron casos en los que una propiedad podía tener un CH perfecto y una multa por construir ilegalmente.
En otros casos, los ayuntamientos decidieron conceder el CH a todas las propiedades (construidas en más o menos que la parcela mínima), siempre que no hubiera multas por construcción que afectaran a dicha propiedad. Esta era la postura más lógica.
En cambio, otros decidieron no conceder el CH a las propiedades rústicas si no respetaban la superficie mínima (principalmente 10 000 m2). La postura de estos ayuntamientos creó una situación injusta e ilógica en la que se denegaba el CH a propiedades bastante antiguas, incluso construidas hace 20-40 años, porque estaban construidas en parcelas más pequeñas que la mínima.
Además, la confusión era aún mayor porque, en la mayoría de los casos, los compradores pedían a los vendedores el CH para comprar sus propiedades, aun sabiendo que, en la zona en la que se encontraba la propiedad, las empresas suministradoras no exigían el CH para cambiar los contratos de servicios públicos a su nombre.
Mientras tanto, España ha recibido ayuda financiera de las instituciones de la UE. Uno de los requisitos que la UE impuso a España para recibir ayuda financiera era mejorar la protección del medio ambiente y reducir el impacto medioambiental. El motivo de este requisito es que, durante décadas, España no ha cumplido las directivas de la UE en este sentido. Traducido al mercado de la construcción, esto significa que las construcciones y los edificios se han construido en España sin tener en cuenta ni respetar la legislación de la UE en este ámbito (principalmente, la reducción del consumo energético y la reducción de las aguas residuales).
Durante 2012-2013 y 2014, esta confusión parece llegar a su fin. Ahora parece que la mayoría de los ayuntamientos y gobiernos regionales (incluidas zonas complicadas como Catral, Elche, Denia, Jávea, etc.) han creado una base de lo que se debe exigir para obtener el CH, que es, más o menos, lo siguiente para las propiedades de TERRENOS RÚSTICOS:
- Independientemente del tamaño de la parcela, la propiedad debe estar LIBRE de multas por construcción.
- Que la propiedad y sus construcciones estén declaradas y paguen el impuesto municipal correspondiente
- Se solicita ampliamente presentar un informe de un arquitecto sobre la construcción.
- La propiedad debe cumplir con la normativa medioambiental de la zona (consumo energético y aguas residuales).
Con esto, se acaban las posibles confusiones creadas sobre si las propiedades rústicas de menos de 10.000 m2 sin CH tenían fin. Por lo tanto, la postura de la mayoría de los ayuntamientos es POSITIVA con respecto a la situación legal de las miles de propiedades ANTIGUAS CONSTRUIDAS en suelo rústico (y propiedades legalmente consolidadas), en una parcela inferior a la mínima exigida. Así pues, tras todas estas confusiones y disputas, los ayuntamientos están concediendo ampliamente la calefacción centralizada si se cumplen las condiciones anteriores.
Hay que decir que solo hay unos pocos ayuntamientos (como el de Crevillente) con una postura muy poco razonable que se niegan a conceder el CH de forma abierta.
¿Es obligatorio que el vendedor proporcione el certificado de habitabilidad al comprador durante el proceso de venta?
En la mayoría de las zonas de España, como el País Vasco, Andalucía, Madrid, etc.
En estas zonas, desde un punto de vista «legal», para los edificios nuevos es obligatorio obtener el certificado de habitabilidad, pero no existe esta obligación para las reventas. Aunque recientemente se ha publicado una ley nacional en 2023 para obligar a los vendedores a proporcionar la mayor cantidad de información posible a los compradores, en estas zonas las leyes regionales no contemplan el concepto de certificado de habitabilidad en el proceso de compraventa.
En zonas como Bilbao, San Sebastián, Málaga, Marbella, Cádiz, etc., el certificado de habitabilidad o licencia de ocupación se obtiene en el momento en que se construye una vivienda nueva, y solo una vez. Esto significa que estas regiones no tienen en cuenta la renovación de este certificado en futuras ventas, reventas o transacciones de la propiedad.
¿Es obligatorio presentar el certificado de habitabilidad en Cataluña, Valencia, Murcia o Mallorca al vender un inmueble?
En estas regiones, las leyes regionales consideran el certificado de habitabilidad o licencia de ocupación como una de las partes esenciales del proceso de construcción y compra en España.
Al igual que en el resto de regiones, cuando se termina la construcción de un edificio nuevo o una vivienda, esta necesita el certificado de habitabilidad para poder venderse. El nombre de este certificado para viviendas nuevas es «Licencia de Primera Ocupación» o «First Occupation License».
A partir de enero de 2023, para futuras ventas o reventas que los compradores puedan realizar posteriormente en zonas como Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Jávea, Calpe, Orihuela, Torrevieja y Murcia, será obligatorio presentar el Certificado de Habitabilidad en el proceso de venta. El motivo es la aprobación de una nueva ley que regula este proceso. Puede leer con más detalle los términos de esta ley haciendo clic a continuación:
https://spanishsolicitors.com/changes-in-the-housing-law-that-affect-the-buying-process-residential-properties-in-spain-a-new-scenario-for-the-purchase-of-properties-in-spain