Wenn wir über die beste Möglichkeit nachdenken, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, sei es als Privatperson oder über eine Firma, müssen wir als Erstes PLANEN
„Planung” ist immer unerlässlich, um Entscheidungen zu treffen, insbesondere wenn es um Investitionen im Ausland geht, wie dies beim Erwerb von Immobilien in Spanien der Fall ist.
Wenn wir uns die Frage stellen, wie man am besten in Spanien investiert, sei es als Privatperson oder als Unternehmen, müssen wir unsere ABSICHT berücksichtigen, verstanden als die Motivation, die als Grundlage für das Kaufvorhaben in Spanien dient.
Mit anderen Worten: Was wollen wir in Spanien entwickeln? Was wollen wir mit der Immobilie machen? . Handelt es sich um den Verkauf einer Immobilie, in der wir unsere Ferien und unseren Urlaub verbringen möchten? Handelt es sich um den Kauf einer Immobilie, in der wir unseren Wohnsitz verlegen und dauerhaft in Spanien leben möchten? Handelt es sich um eine Immobilie, in der wir ein Investitionsprojekt entwickeln wollen? Suchen wir Rentabilität? Oder suchen wir eine Kombination aus Rentabilität und Urlaub?
Wenn wir Anfragen von unseren Kunden erhalten, wie man am besten in Spanien kauft, ist unsere Antwort immer sehr klar: Wir fragen in der Regel: Was möchten Sie mit Ihrer Immobilie in Spanien machen?
Sobald wir genau wissen, was die Absicht und Motivation für den Erwerb der Immobilie in Spanien ist, können wir damit beginnen, die besten Formeln für die Entwicklung und Umsetzung des Kaufprojekts zu analysieren.
An dieser Stelle werden wir einige Fragen zum Erwerb und zur Entscheidung für den Kauf einer Immobilie in Spanien analysieren.
1.- ERWERB ALS NATÜRLICHE PERSON
„Ich beabsichtige, eine Immobilie zu erwerben, um sie individuell für mich und meine Familie zu nutzen, ohne die Absicht, auf dem Grundstück eine wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben.“
In diesem Fall ist unsere Antwort in den meisten Fällen ganz klar: Wir empfehlen Kunden, die eine Immobilie für den individuellen Gebrauch für ihre Familie erwerben möchten, dies über eine natürliche Person zu tun. Daher ist in 80 % der Fälle, in denen jemand eine Immobilie in Spanien zu Freizeitzwecken erwerben möchte, die Formel der natürlichen Person die richtige Wahl.
Daraus lässt sich schließen, dass in den meisten Fällen, in denen der Grund oder die Absicht des Erwerbs die individuelle Nutzung ist, die Antwort lautet, die Formel der natürlichen Person zu wählen, allerdings unter der Voraussetzung, dass die finanziellen Mittel dafür vorhanden sind. Es handelt sich bereits um Eigentum oder um eine Gesellschaft.
An dieser Stelle stellt sich jedoch eine weitere wichtige Frage: Woher stammen die für den Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlichen Mittel?
Das heißt, der Käufer möchte die Immobilie zu Freizeit- und Erholungszwecken für seine Familie erwerben, aber verfügt er über die erforderlichen Mittel? Befinden sich die Mittel in einem Unternehmen?
Im letzteren Fall, d. h. wenn die für den Erwerb erforderlichen Mittel in einem Unternehmen des Erwerbers vorhanden sind, ergibt sich eine weitere Möglichkeit, nämlich die Prüfung der Möglichkeiten, dass dieses Unternehmen die Mittel an die natürliche Person überträgt oder dass das Unternehmen sich am Kauf in Spanien beteiligt, entweder bevorzugt oder gemeinsam mit der Familie.
Das heißt, wir können Formeln wie die folgenden entwickeln:
- Natürliche Person, die mit den Mitteln eines ausländischen Unternehmens kauft. In diesem Fall muss die Person (in der Regel der Generalverwalter des Unternehmens) in Spanien nachweisen, auf welche Weise die Mittel des Unternehmens an sie übertragen wurden. In der Regel erfolgt diese Übertragung durch einen „Darlehensvertrag” des Unternehmens an die natürliche Person oder als „Dividendenausschüttung” aus dem Gewinn des Unternehmens usw. In diesen Fällen verlangt das spanische System vom Käufer die Vorlage der erforderlichen Unterlagen, aus denen hervorgeht, wie die Mittel vom Unternehmenskonto auf ihn übergegangen sind.
- Ausländisches Unternehmen kauft 100 % der Immobilie in Spanien, überträgt jedoch die vollständige oder teilweise Nutzung an seinen Geschäftsführer. In diesem Fall kann das „Eigentumsrecht”, aufgrund dessen der Geschäftsführer die Immobilie nutzt, beispielsweise durch folgende Formulierungen festgelegt werden:
- In den meisten Fällen nutzt der Geschäftsführer das Haus als Mieter, d. h. er mietet das Haus für die Dauer seiner Nutzung durch einen Mietvertrag.
- In anderen Fällen kann die Übertragung der Nutzung durch das Unternehmen an den Geschäftsführer eine „Sachleistung” als Gegenleistung für die berufliche Tätigkeit des Geschäftsführers darstellen.
- Ein ausländisches Unternehmen kauft einen Teil des Hauses, beispielsweise das bloße Eigentum, und der Verwalter oder seine Familie kauft den „Nießbrauch”. Auf diese Weise behält sich der Verwalter das Recht vor, die Immobilie lebenslang zu nutzen und zu genießen, sie zu nutzen, zu genießen und sogar zu vermieten, während das Unternehmen das „bloße Eigentum” daran behält, ohne jegliches Nutzungs- oder Genussrecht oder Zugang dazu.
Für den Fall, dass Sie die Gesellschaft zusammen mit Ihrer Familie für den Kauf nutzen möchten, müssten wir die Gesellschaft als nicht ansässige Gesellschaft ohne Niederlassung in Spanien registrieren. Klicken Sie hier, um die verschiedenen Formen ausländischer Gesellschaften in Spanien zu sehen.
In beiden Fällen, d. h. sowohl bei Wahl der Erwerbsform als natürliche Person als auch bei Erwerb allein oder gemeinsam mit einem nicht ansässigen Unternehmen ohne ständige Niederlassung in Spanien, würde die Einkommensteuer für nicht ansässige natürliche Personen (IRPFNR) mit den unten angegebenen Besonderheiten erhoben. Klicken Sie hier, um mehr über die Einkommensteuer für nicht ansässige natürliche Personen zu erfahren
Wenn jedoch die für den Erwerb der Immobilie erforderlichen Mittel in einer Gesellschaft vorhanden sind, müssten wir die Möglichkeiten prüfen, diese Mittel an die Eigentümer zu übertragen, damit diese als natürliche Personen auftreten können, oder die Möglichkeiten, die Immobiliengesellschaft in Spanien zu erwerben, was eine individuelle Nutzung durch die Eigentümer ermöglichen könnte.
In beiden Fällen würde, wie im vorigen Beispiel, die Wahl als natürliche oder juristische Person keine wesentlichen steuerlichen Änderungen mit sich bringen, da in beiden Fällen die Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) die, wie bereits erwähnt, sowohl für natürliche Personen, die eine Immobilie besitzen, als auch für ausländische Unternehmen mit Sitz außerhalb Spaniens gilt.
2.- GEMISCHTE ABSICHT
Freizeit/persönlicher Genuss/Rentabilität – Natürliche Person?, Kauf im Namen eines ausländischen Unternehmens?
In diesem Fall möchte ein Käufer die Immobilie für den privaten Gebrauch erwerben, aber auch eine gewisse Rendite aus der Immobilie erzielen, in der Regel durch Vermietung.
Viele Kunden fragen uns, ob sie eine Gesellschaft in Spanien gründen müssen, um ihre Immobilie in Spanien zu vermieten, oder ob sie dies als natürliche Person/Einzelperson tun können.
Wir müssen Ihnen antworten, dass es NICHT erforderlich ist, eine Gesellschaft in Spanien zu gründen, um Ihre Immobilie zu vermieten. Sie haben hierfür mehrere Möglichkeiten:
– Als natürliche Person.- Sie können die Immobilie auf Ihren Namen kaufen und ohne Probleme vermieten.
Diese Vermietungstätigkeit unterliegt der Einkommensteuer in ihrer Form „für Gebietsansässige“ oder „für Gebietsfremde“, unter Berücksichtigung Ihres Steuerstatus in Spanien, mit einem Steuersatz von 19 % (für Personen mit Wohnsitz in der Europäischen Union) oder 24 % (für alle anderen).
Klicken Sie hier, um mehr über die Einkommensteuer für nicht ansässige Personen zu erfahren
– Als nicht ansässiges Unternehmen OHNE ständige Niederlassung in Spanien. Wenn Sie eine moderate Vermietungstätigkeit in Spanien ausüben möchten, können Sie Ihr Unternehmen mit dieser Formel in Spanien registrieren. Wenn Sie bereits ein Unternehmen in Ihrem Land gegründet haben, können Sie über dieses Unternehmen kaufen, sofern es in seiner Satzung zur Ausübung der Vermietungstätigkeit befugt ist.
Diese Tätigkeit und die daraus erzielten Einkünfte werden in Spanien über die Einkommensteuer für nicht ansässige natürliche Personen mit einem Steuersatz von 19 % (für Unternehmen mit Sitz in der Europäischen Union) oder 24 % (für alle anderen) besteuert.
Dieser Steuersatz ist niedriger als die spanische Körperschaftsteuer (25 %) und hat geringere laufende Kosten, aber dafür auch geringere Möglichkeiten, Steuern durch Aufwendungen aus der Vermietungstätigkeit zu reduzieren, da nur bestimmte Aufwendungen abzugsfähig sind und ausschließlich anteilig für die Zeit, in der die Immobilie genutzt wurde.
In beiden vorgenannten Fällen können Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu 100 % auf den Namen einer natürlichen Person oder einer nicht ansässigen Gesellschaft zu erwerben oder sie zu einem bestimmten Prozentsatz auf Ihren Namen und zu einem anderen Prozentsatz auf den Namen der Gesellschaft zu erwerben (oder andere Alternativen zu nutzen, wie z. B. den Nießbrauch der Immobilie selbst zu erwerben und die Gesellschaft das bloße Eigentum zu erwerben).
– Als juristische Person ohne Sitz in Spanien MIT einer Betriebsstätte. Wenn Sie im Rahmen eines Investitionsprogramms oder -projekts eine intensive Vermietungstätigkeit in Spanien ausüben möchten und eine bestimmte Geschäftsstruktur in Spanien benötigen, wie z. B. Büros, Mitarbeiter usw., können Sie eine „Zweigstelle” oder „Vertretung” Ihres Unternehmens in Spanien registrieren. Diese Gesellschaft verfügt zwar über separate und individualisierte Konten für ihre Tätigkeit in Spanien, gehört jedoch zu der Muttergesellschaft, mit der sie verbunden ist, und ist von dieser abhängig.
Diese Geschäftstätigkeit sowie die daraus resultierenden Einnahmen und Ausgaben unterliegen der spanischen Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von 25 %. Diese Steuer ist höher als die Einkommensteuer und verursacht höhere Betriebskosten (Buchhalter, Steuerberater usw.), bietet jedoch umfangreiche Möglichkeiten zur Steuerermäßigung durch alle Verluste und Aufwendungen, die sich aus der Tätigkeit ergeben.
Klicken Sie hier, um mehr über die Körperschaftsteuer in Spanien zu erfahren
– Als spanische juristische Person (SL oder SA). Wie im vorherigen Fall. Wenn Sie eine solide und dauerhafte Geschäftstätigkeit in Spanien aufbauen möchten und wie im vorherigen Fall materielle und/oder personelle Ressourcen (Mitarbeiter usw.) in Spanien einsetzen möchten, können Sie sich für die Gründung einer eigenständigen Gesellschaft in Spanien entscheiden, die die gängigsten Rechtsformen SL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder SA (Aktiengesellschaft) annehmen kann. In diesem Fall handelt das gegründete Unternehmen nicht als „Zweigstelle” oder „Vertretung” Ihres Unternehmens, da es völlig unabhängig ist.
Die steuerliche Behandlung ist genau wie im vorherigen Fall, da die aus der Tätigkeit erzielten Einkünfte und Aufwendungen der spanischen Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von 25 % unterliegen.
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass der Erwerb einer Immobilie als natürliche Person in Spanien für die Entwicklung von Vermietungsaktivitäten und die Rentabilisierung von Immobilien in kleinem Umfang durchaus möglich ist.
Wie wir oben sehen, kann der Käufer, wenn er eine Immobilie in Spanien erwerben möchte, um sie für private Zwecke zu nutzen und gleichzeitig Erträge zu erzielen, entweder als natürliche Person kaufen oder eine der oben genannten Unternehmensformen wählen.
Wie im vorherigen Beispiel müssen jedoch auch in diesem Fall, wenn die für den Erwerb der Immobilie erforderlichen Mittel in einer Gesellschaft vorhanden sind, die Möglichkeiten geprüft werden, diese Mittel auf die Eigentümer als natürliche Personen zu übertragen oder die eventuellen Möglichkeiten zu prüfen, die Immobilie in Spanien im Namen der Gesellschaft so zu erwerben, dass eine individuelle Nutzung durch die Eigentümer möglich ist (z. B. den Erwerb der Immobilie im Namen der Gesellschaft und die anschließende Vermietung an die Familie).
Wir können uns auch für den Kauf im Namen einer ausländischen Gesellschaft entscheiden, wenn die für den Erwerb der Immobilie verfügbaren Mittel in einer ausländischen Gesellschaft vorhanden sind und/oder die Absicht besteht, in Spanien eine Investition oder eine geringfügige gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit auszuüben. Mit anderen Worten: Der Erwerb einer oder zweier Immobilien, mit denen eine bestimmte Vermietungstätigkeit ausgeübt werden soll, ohne dass dies eine große Investition oder eine umfangreiche Unternehmensstruktur erfordert und ohne dass erhebliche personelle und materielle Ressourcen eingesetzt werden müssen, also eine Tätigkeit in kleinem Umfang.
Da es sich um eine Tätigkeit in geringem Umfang handelt, lautet unsere Empfehlung:
- 100 % im Namen des Käufers als natürliche Person zu erwerben
- 100 % im Namen des ausländischen Unternehmens zu kaufen, das in Spanien als nicht ansässiges Unternehmen ohne feste Niederlassung registriert ist
- Sich für einen gemischten Erwerb durch eine natürliche Person/ein ausländisches Unternehmen zu entscheiden
In diesen Fällen unterliegt der Eigentümer der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRPFNR) mit moderaten und geringen Verwaltungs- und Managementkosten für die Aufrechterhaltung des Unternehmens.
3.- AUFBAU EINER GROSSANTRIEBENEHMERISCHEN TÄTIGKEIT
In diesen Fällen geht es um die klare Absicht eines Unternehmens, sich in Spanien niederzulassen, um eine feste und dauerhafte Geschäftstätigkeit auszuüben, die neben dem Erwerb von Material und der Einstellung von Personal, Mitarbeitern, Büros, Fahrzeugen usw., die für die Ausübung dieser Tätigkeit erforderlich sind, auch die Gründung einer Gesellschaft erfordert.
In diesen Fällen können wir uns weder für eine natürliche Person noch für ein ausländisches Unternehmen ohne ständige Niederlassung in Spanien entscheiden. Der Grund dafür ist, dass die Einstellung eines Mitarbeiters in Spanien oder der Erwerb eines Büros in Spanien zur Ausübung der Geschäftstätigkeit automatisch als „ständige Niederlassung” in Spanien angesehen wird. Daher ist für die Ausübung einer solchen Tätigkeit eine komplexere Unternehmensstruktur erforderlich.
Daher müssen wir eine der folgenden Unternehmensstrukturen wählen:
– „Zweigstelle”. Die Registrierung eines ausländischen Unternehmens in Spanien mit einer ständigen Niederlassung entspricht einer Zweigstelle oder Vertretung des ausländischen Unternehmens, das die Muttergesellschaft ist.
Diese Gesellschaft führt eine von der Muttergesellschaft getrennte Buchhaltung, wird jedoch immer als Zweigniederlassung oder Delegation der ausländischen Muttergesellschaft betrachtet, von der sie abhängt. Es besteht daher eine Abhängigkeit der spanischen Gesellschaft von der ausländischen Gesellschaft.
– „Unabhängige spanische Gesellschaft”. Gründung einer spanischen Gesellschaft (die am häufigsten verwendeten Formen sind die Gesellschaft mit beschränkter Haftung – SL – oder die Aktiengesellschaft – SA). In diesen Fällen handelt es sich um ein völlig unabhängiges Unternehmen, das ausdrücklich zur Ausübung der Geschäftstätigkeit oder beruflichen Tätigkeit gegründet wurde, für die es eingerichtet wurde und für die der Erwerb einer bestimmten Immobilie in Spanien erforderlich ist, entweder um sie zu nutzen oder um sie als Gewerbe- oder Büroräume für das Unternehmen zu nutzen.
In beiden Fällen handelt es sich um zwei Unternehmensformen, die NICHT mehr der Einkommensteuer für nicht ansässige Personen (IRPF) unterliegen, sondern der spanischen Körperschaftsteuer (IS), was einen Anstieg der Verwaltungskosten durch die Beauftragung von Buchhaltern, Steuerexperten usw. mit sich bringt (die Buchführung, vierteljährliche Umsatzsteuer- und Körperschaftsteuererklärungen usw. vorlegen müssen). Darüber hinaus müssen in diesen Fällen eine Reihe von Vorschriften beachtet und eine Reihe von Anforderungen erfüllt werden, die in Spanien in Bezug auf Sozialversicherung, Sicherheit und Unfallverhütung usw. für spanische Arbeitnehmer gelten, die schließlich in Ausübung des Berufs/der Tätigkeit im Namen des Unternehmens beschäftigt werden, usw.
Klicken Sie hier, um mehr über die Körperschaftsteuer in Spanien zu erfahren
FAZIT
Wie kann man also am besten in Spanien kaufen? Ist es besser, eine Immobilie in Spanien über eine natürliche Person zu kaufen? Oder ist es besser, dies über eine juristische Person zu tun?
Dieser Artikel soll Ihnen helfen, die verschiedenen Formeln zu verstehen, die abhängig von den wesentlichen Variablen bei allen Arten von Investitionen, d. h. der Absicht oder Motivation, die das Projekt vorantreibt, sowie der Finanzierung, verstanden als der Ort, an dem die notwendigen Mittel für die Investition bereitgestellt werden, anzuwenden sind.