Muchos de nuestros clientes internacionales nos hacen la misma pregunta:
«¿Necesito constituir una empresa en España para alquilar mi propiedad, o puedo alquilarla como particular?».
La respuesta es no, no es necesario crear una empresa en España para llevar a cabo actividades de alquiler.
De hecho, existen varias estructuras jurídicas entre las que puede elegir en función de sus objetivos de inversión, su país de residencia y la envergadura de la actividad. A continuación, desglosamos cada opción y sus implicaciones fiscales.
1. Alquilar como persona física (particular)
Esta es la opción más común y sencilla, especialmente para pequeños inversores o particulares que alquilan una o dos propiedades.
- Puede comprar la propiedad a su nombre y alquilarla sin constituir una empresa.
- Los ingresos por alquiler estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya sea como:
- Residente (si vive en España más de 183 días al año), o
- No residente (si vive en el extranjero pero es propietario de un inmueble en España).
¿Qué tipo impositivo se aplica?
- 19 %: para la UE, el EEE o países con un acuerdo de doble imposición (por ejemplo, los residentes en el Reino Unido después del Brexit en condiciones específicas).
- 24 %: para los residentes fuera de la UE/EEE.
Puedes deducir determinados gastos solo si eres residente en la UE/EEE. En caso contrario, los no residentes fuera de la UE no pueden deducir ningún gasto.
2. Alquiler a través de una entidad jurídica no residente (sin establecimiento permanente)
Si ya tienes una empresa en tu país de origen y deseas adquirir una propiedad en España a través de ella, puedes hacerlo sin necesidad de constituir una sucursal o empresa local en España.
- La propiedad puede adquirirse a nombre de la empresa extranjera.
- Los ingresos por alquiler se gravarán en España a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
¿Qué tipo impositivo se aplica?
- 19 %: para empresas con sede en la UE.
- 24 %: para empresas no pertenecientes a la UE.
Ventajas
- Tipo impositivo inferior al del impuesto de sociedades español (25 %).
- Menores costes de funcionamiento (no es necesario llevar contabilidad ni nóminas en España).
Inconvenientes:
- Deducción de gastos muy limitada (solo proporcional a los días que se ha alquilado la propiedad).
- Puede ser más difícil acceder a financiación local o solicitar licencias turísticas en algunas regiones.
3. Alquilar a través de una empresa extranjera con un establecimiento permanente en España
Si tiene previsto desarrollar un negocio de alquiler a gran escala o operar con personal, oficinas o infraestructura locales, puede establecer un establecimiento permanente (PE) en España.
Esto significa:
- Registrar una sucursal o delegación española de su empresa extranjera.
- Operar con obligaciones contables y legales independientes para sus actividades en España.
Implicaciones fiscales:
- Los ingresos se gravarán con el Impuesto de Sociedades español.
- Tipo impositivo estándar: 25 %.
- Puede deducir todos los gastos ordinarios de la actividad, incluidos el mantenimiento de los inmuebles, los salarios del personal, la amortización, el marketing, etc.
Adecuado para empresas que planean inversiones a largo plazo, carteras inmobiliarias o estructuras de gestión en España.
4. Creación de una nueva empresa española (SL o SA)
Si desea mantener su inversión en España legal y financieramente separada de su negocio principal o de sus activos personales, puede crear una empresa española independiente.
- Las formas jurídicas más comunes son:
- SL (Sociedad Limitada): equivalente a una sociedad de responsabilidad limitada.
- SA (Sociedad Anónima): equivalente a una sociedad anónima.
Es ideal para:
- Inversores que gestionan varias propiedades.
- Empresas dedicadas al alquiler turístico, la renovación y reventa o la promoción inmobiliaria.
- Empresarios que desean establecer una operación local con personal e infraestructura en España.
Implicaciones fiscales:
- Sujeto al impuesto de sociedades del 25 %.
- Todos los gastos relacionados con la actividad empresarial son deducibles.
A diferencia de una sucursal, una SL o SA española es una entidad jurídica totalmente independiente, lo que ofrece una mayor flexibilidad y separación jurídica de su negocio principal.
¿Puedo combinar estructuras?
Sí. La legislación española permite combinaciones flexibles de propiedad, como por ejemplo:
- Comprar el 50 % a título personal y el 50 % a través de su empresa.
- Tener el usufructo (derechos de uso) a título personal y la nuda propiedad a través de una empresa.
- Copropiedad con familiares o a través de un fideicomiso o una sociedad holding.
Cada opción tiene consecuencias legales y fiscales distintas, por lo que es fundamental evaluar su estructura con un asesor cualificado.
Conclusión: alquilar sin una empresa es posible (y a menudo recomendable)
En resumen:
- No es necesario crear una empresa para alquilar una propiedad en España.
- Las personas físicas pueden comprar y alquilar propiedades directamente.
- Si su operación se vuelve más compleja o crece en escala, puede considerar estructuras corporativas.
Cada opción tiene tipos impositivos específicos, obligaciones de cumplimiento y normas de deducibilidad, por lo que elegir el modelo adecuado desde el principio le ayudará a optimizar la tributación y reducir los riesgos legales.