Expropiación en España: marco jurídico, proceso, indemnización y derechos de reversión
La expropiación se define jurídicamente como el proceso por el cual una autoridad pública adquiere la propiedad privada sin el consentimiento del propietario, siempre que dicha adquisición esté justificada por fines de utilidad pública o interés social y esté sujeta a una indemnización justa.
En términos jurídicos, pocas medidas estatales afectan tan profundamente a los derechos de propiedad como la transferencia obligatoria de la titularidad. Si bien la expropiación puede servir a fines públicos legítimos, como la construcción de carreteras, ferrocarriles, puertos o viviendas públicas, también genera una profunda preocupación entre los ciudadanos, dado que el proceso implica ceder la propiedad, a veces de forma involuntaria, a la administración.
El presente informe tiene por objeto ofrecer una visión general detallada y accesible del proceso de expropiación en España, sus fundamentos jurídicos, las principales etapas del procedimiento, los tipos de bienes sujetos a expropiación y los derechos de los propietarios afectados, incluido el derecho de reversión.
Base jurídica de la expropiación en España
La expropiación en España se rige por un sólido marco legislativo, principalmente:
- Ley de Expropiación Forzosa (1954).
- Reglamento de 1957, que desarrolla la ley de 1954.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio: texto refundido de la Ley del Suelo.
Estos instrumentos jurídicos facultan a los diferentes niveles de la Administración —Estado, Comunidades Autónomas, Provincias, Municipios e Islas— para llevar a cabo expropiaciones, siempre que la medida esté justificada y se siga un procedimiento legal riguroso.
El principio de «utilidad pública»
Una de las piedras angulares de la expropiación legal es la declaración de utilidad pública (declaración de utilidad pública). Sin esta declaración formal, no puede procederse a la expropiación. Este requisito garantiza que solo se pueda expropiar una propiedad cuando el bien sea esencial para un proyecto de interés público, como por ejemplo:
- Infraestructuras de transporte (carreteras, ferrocarriles, aeropuertos).
- Servicios públicos (escuelas, hospitales, parques públicos).
- Servicios públicos (sistemas de abastecimiento de agua, redes eléctricas, alcantarillado).
- Desarrollos estratégicos (instalaciones militares, conservación del medio ambiente).
La declaración debe ser realizada únicamente por instituciones públicas; las entidades privadas, incluidas las empresas públicas como RENFE o ADIF, no pueden expropiar directamente. La responsabilidad recae, por ejemplo, en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana).
¿Qué se puede expropiar?
Aunque la expropiación afecta con mayor frecuencia a los bienes inmuebles, el concepto jurídico se extiende a cualquier derecho o bien privado que pueda considerarse esencial para el interés público. Esto incluye:
- Terrenos y edificios.
- Bienes muebles (vehículos, maquinaria, obras de arte).
- Derechos intangibles (servidumbres, arrendamientos, acciones, bonos).
- Derechos contractuales o licencias.
El procedimiento de expropiación en España
1. Declaración de utilidad pública
El proceso comienza con una declaración formal de utilidad pública mediante un acto gubernamental (a menudo del Consejo de Ministros). En casos urgentes, esta declaración puede ser implícita si el interés público es evidente y la necesidad es inmediata.
A continuación, el proyecto y la lista de bienes afectados deben publicarse en:
- El Boletín Oficial del Estado (BOE).
- El Boletín Oficial de la Provincia.
- Uno de los periódicos locales de mayor tirada.
2. Información pública y alegaciones
Una vez publicado, el procedimiento entra en un periodo de consulta pública de 15 días, durante el cual los afectados pueden:
- Examinar el plan de expropiación.
- Presentar observaciones u objeciones sobre errores técnicos o vicios de forma.
A continuación, la administración dispone de 20 días adicionales para revisar y responder. Una vez resuelto, emite una declaración de necesidad de ocupación formal, que debe notificarse individualmente a todos los propietarios afectados. Esta notificación individual es obligatoria; su incumplimiento puede invalidar todo el proceso.
3. Derecho de impugnación del propietario
Aunque los propietarios no pueden oponerse a la expropiación una vez declarada la utilidad pública, pueden:
- Impugnar la declaración de utilidad pública o
- Impugnar la necesidad de la ocupación, en particular por vicios de procedimiento, ante los tribunales administrativos.
Una vez notificada oficialmente, el propietario dispone de 10 días para presentar objeciones. La administración debe resolverlas en un plazo de 20 días. Durante este tiempo, el procedimiento se suspende por un máximo de 30 días.
Indemnización: el «justiprecio» o precio justo
Una vez confirmada la necesidad de la ocupación, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización justa, conocida como justiprecio. Esta indemnización debe reflejar:
- El valor de mercado del bien o derecho.
- Los daños o pérdidas causados por la expropiación (pérdida de ingresos, gastos de reubicación, etc.).
Acuerdo amistoso
La ley fomenta un acuerdo amistoso en un plazo de 15 días. Si ambas partes están de acuerdo con la cantidad, el proceso concluye.
Si no se llega a un acuerdo
Si no es posible llegar a un acuerdo:
- El propietario presenta una propuesta de valoración (Hoja de Aprecio) en un plazo de 20 días.
- La administración puede:
- Aceptarla y pagar la cantidad propuesta.
- Rechazarla y presentar su propia contravaloración.
- Si persiste el desacuerdo, el caso se remite al Jurado Provincial de Expropiación.
Estos órganos independientes, presentes en cada capital provincial (por ejemplo, Alicante, Valencia, Almería, Murcia, Málaga), están compuestos por expertos jurídicos, administrativos y técnicos. Su resolución es vinculante, pero puede ser recurrida ante tribunales superiores.
Retrasos y compensación adicional
Si la administración no:
- Resuelve en un plazo de seis meses, se añade un interés a la compensación.
- Paga en un plazo de dos años, se requiere una revalorización (retasación) de la propiedad para reflejar las condiciones actualizadas del mercado.
Derechos de reversión: ¿puede el propietario recuperar la propiedad?
El derecho de reversión (derecho de reversión) es una garantía legal diseñada para proteger a los propietarios en los casos en que:
- El terreno expropiado no se utiliza finalmente para el fin público declarado.
- No se realizan obras públicas en el plazo de dos años desde la expropiación del bien.
- Se abandona el uso previsto o se cambia a un fin no público (por ejemplo, explotación comercial).
En estos casos, el antiguo propietario (o sus herederos) puede solicitar la devolución del bien mediante el reembolso de la indemnización recibida, ajustada a la inflación.
Excepciones a la reversión
La reversión no es aplicable si:
- El terreno se reutiliza para otro servicio público legítimo.
- El terreno ha sido utilizado para fines públicos durante más de 10 años.
Observaciones finales y asesoramiento jurídico
El proceso de expropiación en España es muy técnico, está muy regulado y a menudo implica importantes negociaciones y litigios. Si bien las autoridades están facultadas para actuar en interés público, los propietarios conservan importantes derechos relacionados con el procedimiento, la valoración y la reversión.
Debido a la complejidad y la larga duración de los procedimientos de expropiación, especialmente en grandes proyectos de infraestructura (por ejemplo, líneas de tren de alta velocidad AVE, ampliaciones de autopistas o reurbanizaciones), es muy recomendable buscar asesoramiento jurídico especializado.
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- Gijón y el norte de España
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