Onteigening in Spanje: wettelijk kader, procedure, compensatie en terugkeerrecht

Onteigening wordt wettelijk gedefinieerd als het proces waarbij een overheidsinstantie privé-eigendom verwerft zonder toestemming van de eigenaar, op voorwaarde dat deze verwerving gerechtvaardigd is door het doel van algemeen nut of sociaal belang en onderworpen is aan een billijke compensatie.

In juridische termen zijn er maar weinig overheidsmaatregelen die zo ingrijpend zijn voor eigendomsrechten als de gedwongen overdracht van eigendom. Hoewel onteigening legitieme publieke doeleinden kan dienen, zoals de aanleg van wegen, spoorwegen, havens of sociale woningbouw, wekt het ook grote bezorgdheid bij burgers, aangezien het proces inhoudt dat men zijn eigendom, soms tegen zijn wil, aan de overheid moet afstaan.

Dit rapport heeft tot doel een gedetailleerd en toegankelijk overzicht te geven van het Spaanse onteigeningsproces, de wettelijke grondslagen ervan, de belangrijkste procedurele fasen, de soorten goederen die aan onteigening onderhevig zijn en de rechten van de getroffen eigenaar, met inbegrip van het recht van terugkeer.

Wettelijke basis voor onteigening in Spanje

Onteigening in Spanje wordt geregeld door een robuust wetgevingskader, dat voornamelijk bestaat uit:

Ley de Expropiación Forzosa (1954) – de wet op gedwongen onteigening.
Reglamento de 1957 – de uitvoeringsbepalingen van de wet van 1954.
Koninklijk Besluit 2/2008 van 20 juni – de huidige geconsolideerde tekst van de Spaanse grondwet (Texto Refundido de la Ley del Suelo).

Deze wettelijke instrumenten geven verschillende overheidsniveaus – de staat, autonome gemeenschappen, provincies, gemeenten en eilanden – de bevoegdheid om onteigeningen door te voeren, mits de maatregel gerechtvaardigd is en een strikte wettelijke procedure volgt.

Het beginsel van “algemeen belang”

Een hoeksteen van rechtmatige onteigening is de verklaring van algemeen belang (declaración de utilidad pública). Zonder deze formele verklaring kan geen onteigening plaatsvinden. Deze vereiste zorgt ervoor dat eigendom alleen kan worden onteigend wanneer het goed essentieel is voor een project van algemeen belang, zoals:

Vervoersinfrastructuur (wegen, spoorwegen, luchthavens).
Openbare diensten (scholen, ziekenhuizen, openbare parken).
Nutsvoorzieningen (watervoorziening, elektriciteitsnetten, riolering).
Strategische ontwikkelingen (militaire installaties, milieubehoud).

De verklaring moet uitsluitend worden afgelegd door openbare instellingen – particuliere entiteiten, met inbegrip van openbare bedrijven zoals RENFE of ADIF, kunnen niet rechtstreeks onteigenen. De verantwoordelijkheid ligt bijvoorbeeld bij het ministerie van Vervoer en Openbare Werken (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana).

Wat kan worden onteigend?

Hoewel onteigening meestal betrekking heeft op onroerend goed, strekt het juridische concept zich uit tot alle particuliere rechten of activa die van essentieel belang kunnen worden geacht voor het algemeen belang. Dit omvat:

Grond en gebouwen.
Roerende goederen (voertuigen, machines, kunstwerken).
Immateriële rechten (erfdienstbaarheden, huurovereenkomsten, aandelen, obligaties).
Contractuele rechten of licenties.

De onteigeningsprocedure in Spanje

1. Verklaring van openbaar nut

De procedure begint met een formele verklaring van openbaar nut door middel van een regeringsbesluit (vaak door de Ministerraad). In dringende gevallen kan deze verklaring impliciet zijn indien het openbaar belang duidelijk is en de noodzaak onmiddellijk.

Het project en de lijst van de betrokken activa moeten vervolgens worden gepubliceerd in:

Het Boletín Oficial del Estado (BOE).
Het officiële staatsblad van de provincie.
Een van de meest verspreide lokale kranten.

2. Openbare informatie en bezwaren

Na publicatie begint een periode van 15 dagen van openbare raadpleging, waarin de betrokkenen:

het onteigeningsplan kunnen bekijken
Opmerkingen of bezwaren indienen met betrekking tot technische fouten of juridische tekortkomingen.

Daarna heeft de overheid 20 dagen de tijd om de opmerkingen te beoordelen en te beantwoorden. Zodra de kwestie is opgelost, geeft zij een formele verklaring van noodzaak tot onteigening (declaración de necesidad de ocupación) af, die individueel aan alle betrokken eigenaren moet worden meegedeeld. Deze individuele kennisgeving is verplicht; niet-naleving kan de hele procedure ongeldig maken.

3. Het recht van de eigenaar om bezwaar te maken

Hoewel eigenaren van onroerend goed geen bezwaar kunnen maken tegen de onteigening zodra het openbaar nut is vastgesteld, kunnen zij wel:

De verklaring van openbaar nut aanvechten of
De noodzaak van de bezetting betwisten, met name wegens procedurele gebreken, voor de administratieve rechtbank.

Na de officiële kennisgeving heeft de eigenaar tien dagen de tijd om bezwaar in te dienen. De overheid moet deze bezwaren binnen twintig dagen behandelen. Gedurende deze periode wordt de procedure voor maximaal dertig dagen opgeschort.

Compensatie: de “Justiprecio” of redelijke prijs

Zodra de noodzaak van de onteigening is bevestigd, heeft de eigenaar recht op een redelijke compensatie, de zogenaamde Justiprecio. Deze compensatie is bedoeld om het volgende weer te geven:

De marktwaarde van het onroerend goed of recht.
Schade of verliezen veroorzaakt door de onteigening (inkomstenderving, verhuiskosten, enz.).

Minimale schikking

De wet moedigt een minimale schikking binnen 15 dagen aan. Als beide partijen het eens zijn over het bedrag, is de procedure afgerond.

Als er geen overeenstemming wordt bereikt

Als er geen overeenstemming kan worden bereikt:

De eigenaar dient binnen 20 dagen een taxatierapport (Hoja de Aprecio) in.
De overheid kan:
- Het rapport accepteren en het voorgestelde bedrag betalen.
- Deze afwijzen en een eigen tegenwaardering voorleggen.
Als het meningsverschil blijft bestaan, wordt de zaak voorgelegd aan de Provinciale Onteigeningsjury (Jurado Provincial de Expropiación).

Deze onafhankelijke instanties, die in elke provinciehoofdstad (bijv. Alicante, Valencia, Almería, Murcia, Málaga) aanwezig zijn, bestaan uit juridische, administratieve en technische deskundigen. Hun beslissing is bindend, maar kan worden aangevochten bij hogere rechtbanken.

Vertragingen en aanvullende vergoeding

Als de overheid nalaat:

Binnen zes maanden een beslissing te nemen, wordt rente toegevoegd aan de vergoeding.
Binnen twee jaar te betalen, is een herwaardering (retasación) van het onroerend goed vereist om de gewijzigde marktomstandigheden weer te geven.

Terugkeerrecht: kan de eigenaar het onroerend goed terugkrijgen?

Het terugkeerrecht (derecho de reversión) is een wettelijke waarborg die eigenaren beschermt in gevallen waarin:

De onteigende grond uiteindelijk niet wordt gebruikt voor het aangegeven openbaar doel.
Er geen openbare werken worden uitgevoerd binnen twee jaar na de onteigening van het onroerend goed.
Het beoogde gebruik wordt opgegeven of gewijzigd in een niet-openbaar doel (bijvoorbeeld commerciële exploitatie).

In deze gevallen kan de voormalige eigenaar (of zijn erfgenamen) de teruggave van het onroerend goed vorderen door de ontvangen vergoeding, gecorrigeerd voor inflatie, terug te betalen.

Uitzonderingen op teruggave

Teruggave is niet van toepassing indien:

De grond wordt herbestemd voor een ander legitiem openbaar nut.
De grond is langer dan 10 jaar voor openbare doeleinden gebruikt.

Slotopmerkingen en juridisch advies

De onteigeningsprocedure in Spanje is zeer technisch, gereglementeerd en gaat vaak gepaard met aanzienlijke onderhandelingen en rechtszaken. Hoewel de autoriteiten bevoegd zijn om in het algemeen belang op te treden, behouden eigenaren belangrijke rechten met betrekking tot de procedure, de waardering en de teruggave.

Vanwege de complexiteit en de lange duur van onteigeningsprocedures, met name bij grote infrastructuurprojecten (bijv. AVE-hogesnelheidsspoorlijnen, uitbreidingen van snelwegen of stadsherontwikkelingen), is het sterk aan te raden om gespecialiseerd juridisch advies in te winnen.

Bij TLA Corp bieden wij volledige juridische vertegenwoordiging voor buitenlandse en nationale eigenaren van onroerend goed die te maken hebben met onteigening in heel Spanje, ook in regio’s met een hoge infrastructuurdichtheid, zoals: