Acheter un bien immobilier en Espagne : vaut-il mieux acheter en tant que particulier ou via une société ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne, vous devez déterminer si vous souhaitez acheter en tant que particulier ou via une société. Cette décision peut avoir un impact significatif sur votre assujettissement fiscal et votre planification financière à long terme. Ce guide fournit une comparaison complète des implications fiscales espagnoles pour les particuliers (résidents et non-résidents) et les sociétés (espagnoles et étrangères).

Acheter en tant que particulier

1. Résidents fiscaux espagnols

1.1 Taxes sur l’acquisition d’un bien immobilier

Les résidents espagnols paient les mêmes taxes sur l’acquisition d’un bien immobilier que les non-résidents, à l’exception d’une réduction de 90 % des droits d’enregistrement (« Actos Jurídicos Documentados ») lors de l’acquisition d’une maison neuve destinée à servir de résidence permanente.

Propriétés neuves, terrains et maisons appartenant à une société : la TVA est payable mais non déductible. Les frais de notaire, les frais juridiques, les frais d’enregistrement foncier et les frais de rénovation sont déductibles lors du calcul des plus-values.
Biens immobiliers en revente : soumis à l’impôt sur les mutations. Les mêmes frais sont déductibles pour les plus-values futures.

1.2 Impôt sur le revenu (IRPF)

Les propriétaires immobiliers doivent remplir une déclaration d’impôt sur le revenu chaque année, même s’ils ne perçoivent aucun revenu locatif.

Résidences principales : déclarées mais non imposées si elles sont utilisées comme résidence habituelle pendant au moins 3 ans.
Résidences secondaires :
- Biens loués : Les revenus sont imposés de manière progressive (de 19 % à 47 %). Une réduction de 60 % s’applique aux revenus locatifs nets si le locataire utilise le logement comme résidence principale.
- Biens vacants : Soumis à l’impôt sur le revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) pour la période non louée.
- Locations touristiques : imposées comme des revenus locatifs généraux. Aucune déduction de 60 % ne s’applique. Le revenu imputé s’applique aux périodes d’inoccupation.

1.3 Impôt sur les plus-values

Formule : prix de vente – prix d’acquisition

Prix d’acquisition : comprend le prix d’achat, les améliorations structurelles, les frais liés à l’acquisition, les taxes et certains frais hypothécaires (à l’exclusion des intérêts).
Prix de vente : comprend le prix de vente net et toutes les dépenses liées à la vente payées par le vendeur.

Exemptions pour les résidents :

Si réinvesti dans une autre résidence principale dans un délai de 2 ans (moins de 65 ans), la plus-value est exonérée.
Si vous avez plus de 65 ans et que le bien était votre résidence habituelle, la plus-value est entièrement exonérée.
Aucune retenue à la source de 3 % ne s’applique.

2. Non-résidents espagnols

2.1 Taxes sur l’acquisition de biens immobiliers

Les non-résidents paient les mêmes taxes d’acquisition que les résidents, mais ne peuvent pas bénéficier de la réduction de 90 % des droits de timbre.

2.2 Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Biens immobiliers loués :
- Résidents de l’UE/EEE : peuvent déduire les frais liés à la location.
- Résidents hors UE : aucune déduction n’est autorisée.
- Aucune réduction de 60 % sur les revenus locatifs pour quiconque.
Biens immobiliers vacants : soumis à un revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).

Taux d’imposition :

Résidents de l’UE/EEE : 19 %
Résidents hors UE : 24 %

2.3 Impôt sur les plus-values

Formule : prix de vente – prix d’acquisition (comme ci-dessus).

Taux d’imposition : 19 % sur la plus-value.
Retenue à la source : l’acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc. Le vendeur peut demander un remboursement si l’impôt réel est inférieur.
Déclaration : la déclaration des plus-values doit être soumise dans les 6 mois suivant la conclusion de la vente.

Achat par l’intermédiaire d’une société étrangère

Les sociétés étrangères sont généralement imposées au titre de l’IRNR, et non au titre de l’impôt sur les sociétés espagnol, sauf si elles opèrent par l’intermédiaire d’un établissement stable.

1. Sans établissement stable

1.1 Taxes sur l’acquisition de biens immobiliers

Identique à celle applicable aux particuliers. La TVA n’est pas déductible. Les autres frais liés à l’acquisition sont déductibles des plus-values.

1.2 Impôt sur le revenu

Biens immobiliers loués :
- Sociétés de l’UE : frais déductibles.
- Sociétés hors UE : aucune déduction n’est autorisée.
- La déduction de 60 % ne s’applique pas.
Biens immobiliers vacants : aucun impôt sur le revenu imputé n’est applicable aux sociétés étrangères.

Taux d’imposition :

Sociétés de l’UE/EEE : 19 %
Sociétés non européennes : 24 %

1.3 Impôt sur les plus-values

Mêmes règles que pour les particuliers non résidents : 19 % sur les plus-values. Une retenue à la source de 3 % s’applique. Aucune exonération.

Remarque : si le bien immobilier est utilisé à des fins personnelles par un actionnaire ou sa famille, un contrat de location au prix du marché doit être signé, et le loyer doit être déclaré et imposé.

2. Avec établissement stable

Une société est considérée comme ayant un établissement stable si elle dispose d’un lieu d’activité fixe ou d’un agent agréé opérant régulièrement en Espagne.

2.1 Impôt sur les sociétés

Assiette fiscale : basée sur les bénéfices comptables. Les paiements non déductibles comprennent les honoraires, commissions ou intérêts versés à la société mère, sauf s’ils répondent à des conditions spécifiques.
Taux d’imposition : 30 % (ou 35 % pour l’exploration d’hydrocarbures).
Impôt de rapatriement : un supplément de 19 % s’applique, sauf en cas d’exonération en vertu d’une convention de double imposition.

2.2 Obligations formelles

Déclarer l’impôt sur les sociétés à l’aide du formulaire 200 ou 201.
Tenir une comptabilité séparée pour l’établissement stable.
Effectuer des paiements trimestriels pour compte.

Achat par l’intermédiaire d’une société espagnole

1. Taxes d’acquisition

Nouvelles constructions : la TVA est déductible uniquement pour les sociétés exerçant une activité économique (et non pour les sociétés holding).
Reventes : les droits de mutation s’appliquent. Tous les frais liés à la rénovation et à la gestion sont déductibles.

2. Impôt sur les sociétés

Taux standard : 25 %
Taux réduit : 15 % pour les sociétés nouvellement créées pendant les deux premières années bénéficiaires (sous certaines conditions).
Taux spécial pour les coopératives : 20 % pour les coopératives protégées.

3. Activité économique vs sociétés holding

Une société qui emploie au moins un salarié à temps plein et dispose d’un siège social physique peut être considérée comme exerçant une activité économique. La simple détention d’un bien immobilier sans gestion active est considérée comme une activité patrimoniale (holding).

Avantages fiscaux des sociétés patrimoniales :

Soumises à l’impôt sur les sociétés (souvent plus avantageux que les taux d’imposition des personnes physiques).
Exonérées de l’impôt sur la fortune.
Déductibilité des frais d’entretien et de location.
Utiles pour la protection du patrimoine et la planification successorale.

Inconvénients :

Non éligibles aux aides à la création d’entreprise.
Dividendes imposés à 19 % et non couverts par les conventions de double imposition.
Frais de création et de maintenance.
Si le bien immobilier est utilisé à des fins personnelles, un contrat de location doit être signé et imposé en conséquence.

4. Régimes fiscaux spéciaux

Sociétés de location immobilière : les sociétés qui louent au moins 8 biens immobiliers pendant au moins 3 ans peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 85 % sur les revenus locatifs.

Sociétés domiciliées dans des paradis fiscaux : les sociétés domiciliées dans des juridictions considérées comme des paradis fiscaux sont soumises à un impôt annuel de 3 % sur la valeur cadastrale des biens immobiliers détenus en Espagne.

Conclusion

Le choix d’acheter un bien immobilier en Espagne en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société dépendra de votre statut fiscal, de l’usage que vous comptez faire du bien et de vos objectifs à long terme. Les non-résidents et les particuliers fortunés peuvent tirer avantage d’une structuration de la propriété par l’intermédiaire d’une société, en particulier à des fins d’investissement. Toutefois, chaque cas doit être évalué individuellement afin de déterminer la structure la plus avantageuse sur le plan fiscal.