Rapport : Étapes à suivre lors de l’achat d’une entreprise par le biais du transfert d’un hôtel ou d’un restaurant en activité

Analyse initiale et faisabilité

De nombreux transferts comprennent une surcharge pour la « valeur commerciale » ou la réputation de la marque. Sans une analyse appropriée, l’acheteur peut payer trop cher par rapport à la rentabilité réelle de l’entreprise.

Un examen financier préalable permet d’éviter les investissements non rentables.

Que faire :

• Examiner la situation réelle de l’entreprise : chiffre d’affaires, bénéfices, clientèle, réputation, contrats existants.
• Évaluer si le prix de cession correspond aux performances actuelles et aux attentes futures.

Étude de la manière appropriée de gérer l’entreprise. Entreprise étrangère ? Entreprise espagnole ? Indépendant ?

Il existe plusieurs formules pour acheter et développer l’entreprise, avec des implications directes sur les aspects juridiques, fiscaux, de responsabilité, de travail et administratifs.

Il est essentiel d’obtenir des réponses aux questions suivantes :

• Acheter l’entreprise/la louer en tant qu’entreprise ou en tant que particulier (indépendant) ?
• Qui sera le directeur ou le responsable de l’entreprise ?
• Des employés ? Combien ?

Il est essentiel de répondre clairement à ces questions avant de prendre la décision finale de lancer l’entreprise. Il est important de déterminer qui sera responsable de la sécurité sociale, du droit du travail, des impôts, etc., et de choisir la solution la plus rentable et la plus sûre.

Vérification des licences et autorisations

Une entreprise qui ne dispose pas des licences appropriées, ou dont les permis sont irréguliers, peut être fermée à tout moment par les autorités. De plus, les transferts de licence ne sont pas toujours automatiques : dans de nombreuses municipalités, l’acheteur doit demander officiellement un changement de propriétaire. Si cela n’est pas fait correctement, le nouveau propriétaire peut même être tenu responsable des sanctions antérieures.

Il est essentiel de vérifier que l’activité actuelle respecte la licence d’activité, sinon vous pourriez rencontrer des problèmes avec l’administration locale pour renouveler la licence existante. C’est l’un des points les plus importants à vérifier.

Nous constatons souvent que les propriétaires de l’entreprise ont initialement obtenu la licence d’activité avec des conditions, des constructions, des infrastructures et des équipements déterminés. Mais, avec le temps, les besoins de l’entreprise ont nécessité des modifications dans la construction, les infrastructures et les équipements, qui ne respectent pas toujours les lois et qui ne pouvaient pas être couverts par la licence obtenue.

Conséquences :

• Amendes infligées par la mairie locale pour les constructions ou les rénovations réalisées sans autorisation appropriée (voire des ordres de démolition).
• Problèmes pour renouveler la licence d’activité ou pour changer le nom des futurs acheteurs de l’entreprise.

Que faire :

• Confirmer l’existence et la validité de la licence d’exploitation (mairie) et de la licence sanitaire.
• Pour les hôtels, vérifier l’inscription au registre du tourisme de l’autorité régionale compétente.
• Vérifier les permis annexes : utilisation de la terrasse extérieure, musique d’ambiance, machines à sous, distributeurs automatiques.
• Obtenir la confirmation des éléments suivants :
  • Les informations exactes et actualisées sur la construction, les infrastructures et les équipements de l’entreprise.
  • Pour confirmer que les éléments ci-dessus respectent à la fois :
    • Les normes urbanistiques et de construction
    • La licence d’activité

Examen juridique et urbanistique du bien immobilier

Les hôtels et les restaurants fonctionnent souvent malgré des irrégularités dans leurs locaux.

Il est courant de trouver des réformes, modifications ou extensions de construction non autorisées, des parcelles occupant partiellement des terrains publics ou protégés ou des bâtiments non enregistrés légalement.

Ces problèmes peuvent entraîner des amendes, des ordres de démolition ou le refus de licences futures. C’est pourquoi un audit juridique et urbanistique complet est essentiel, presque comme s’il s’agissait d’un achat immobilier.

Que faire :

• Obtenir un extrait du registre foncier pour confirmer la propriété réelle et identifier les charges ou les privilèges.
• Comparer avec le certificat cadastral pour vérifier la superficie et les bâtiments enregistrés.
• Examiner les règles d’urbanisme municipales : confirmer que le zonage autorise l’utilisation comme hôtel/restaurant.
• Vérifiez que toutes les constructions et extensions disposent des permis de construire et des certificats de fin de travaux appropriés.
• Vérifiez les limites : assurez-vous que le terrain utilisé par l’entreprise appartient bien au propriétaire et n’empiète pas sur des terrains publics ou appartenant à des tiers.

Aspects contractuels du transfert

Le transfert d’entreprise peut se faire de différentes manières :

• Achat de la propriété du bien immobilier avec l’entreprise incluse

Dans ce cas, les acheteurs acquièrent le bien immobilier sur lequel l’hôtel/restaurant est développé, et la transaction est officialisée par un contrat d’achat spécial incluant les concepts et éléments supplémentaires liés à l’entreprise (équipements, infrastructures, licences, etc.).

• Achat de l’entreprise – Transfert d’entreprise (par cession de bail) (en espagnol « Traspaso »).

Dans ce cas, les « propriétaires de l’entreprise » ne sont pas les « propriétaires du bien immobilier ». Les propriétaires de l’entreprise (locataires) louent le bien immobilier aux propriétaires (bailleurs) du bien immobilier afin d’y développer l’activité de restaurant ou d’hôtel.

La transaction est donc considérée comme une simple vente/achat du bail.

Dans ce cas, elle repose sur deux piliers juridiques :

• Le contrat de bail commercial, qui est le contrat de location existant entre le propriétaire et le locataire.
• Et le contrat de transfert d’entreprise par lequel l’acheteur achète l’entreprise au locataire.

Comme expliqué ci-dessus, l’acheteur du bail effectuera deux actions :

• Acheter l’entreprise au locataire.
• Adopter la position du locataire dans le contrat de location avec le propriétaire.

Ainsi, avant de signer le contrat de cession avec le locataire (vendeur de l’entreprise), il est fortement recommandé :

• De vérifier le contrat de bail commercial, afin d’être pleinement conscient des conditions juridiques futures dans lesquelles l’acheteur s’engagera avec le propriétaire.
• De vérifier qu’il n’y a pas d’obstacle de la part du bailleur à l’autorisation de la vente de l’entreprise, avec pour conséquence le remplacement du locataire.

Conclusions :

• Examiner le contrat de location : vérifier s’il autorise les transferts, les conditions de location, la durée restante et les droits du bailleur (droit de préemption, droit de rachat).
• Rédiger un contrat de transfert détaillé : préciser les droits et les actifs transférés (licence, équipement, mobilier, stock, fonds commercial, contrats des employés).
• Définir les conditions de paiement et les garanties éventuelles.

Due diligence financière et fiscale

Dans de nombreux transferts, l’acheteur hérite non seulement des actifs, mais aussi des passifs : dettes cachées, machines obsolètes ou contrats d’approvisionnement coûteux. Une due diligence préalable permet d’ajuster le prix d’achat, voire d’éviter l’opération si les risques sont trop élevés.

Que faire :

• Examiner les comptes et les déclarations fiscales de l’entreprise pour les trois dernières années.
• Vérifier l’existence de dettes impayées auprès des autorités fiscales, de la sécurité sociale, des fournisseurs ou des banques.
• Vérifier les contrats d’approvisionnement (eau, électricité, gaz, internet) et s’il existe des engagements à long terme.
• Évaluez l’état des machines, des installations et du mobilier.

Questions relatives à l’emploi

Dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, la loi ou les conventions collectives obligent souvent l’acheteur à reprendre le personnel existant. Cela signifie qu’il hérite à la fois des employés et de leurs droits acquis (ancienneté, congés en attente, éventuelles poursuites judiciaires). Ignorer cet aspect peut entraîner des coûts imprévus importants.

Que faire :

• Examiner tous les contrats de travail en cours et l’ancienneté des employés.
• Vérifier si la convention collective impose le transfert obligatoire des employés en cas de succession d’entreprise.
• Calculer les coûts futurs liés à l’emploi : indemnités de licenciement, salaires impayés, cotisations en attente.

Aspects fiscaux du transfert

La manière dont la transaction est documentée a un impact majeur sur la fiscalité. Une mauvaise planification fiscale peut augmenter considérablement le coût total du transfert. De plus, si l’administration fiscale estime que le prix déclaré est trop bas, elle peut réévaluer la valeur de la transaction et imposer des taxes supplémentaires.

• Déterminer si la transaction est soumise à l’impôt sur les transferts (ITP) ou à la TVA, selon qu’il s’agit d’un transfert d’entreprise complet ou uniquement d’actifs.
• Évaluer les conséquences fiscales pour le vendeur (impôt sur le revenu des personnes physiques ou impôt sur les sociétés).
• Planifier la structure avec un conseiller fiscal afin d’optimiser les coûts.

La manière dont la transaction est documentée a un impact majeur sur la fiscalité. Une mauvaise planification fiscale peut augmenter considérablement le coût total du transfert. De plus, si l’administration fiscale estime que le prix déclaré est trop bas, elle peut réévaluer la valeur de la transaction et imposer des taxes supplémentaires.

Conséquences fiscales lors de l’achat d’un restaurant/hôtel

Comme expliqué ci-dessus, il existe deux scénarios lors de l’achat d’un restaurant/hôtel en activité.

1.- Achat de l’entreprise (sans le bien immobilier)

2.- Achat de l’entreprise et du bien immobilier

Expliquons-vous la différence en matière de fiscalité selon le scénario retenu.

Cas n° 1 : cession de l’entreprise (sans le bien immobilier)

Ce qui est cédé : licence d’exploitation, inscription au registre du tourisme, fonds commercial, contrat de location, mobilier, équipement et clientèle.

Fiscalité :

• • Soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas – ITP, modalité : transferts d’actifs et de droits).
  • ITP par région :
    • Les moins chères : Madrid, Galice et Pays basque (4 %).
    • Intermédiaire : Catalogne (5 %) et Communauté valencienne (6 %).
    • La plus chère : Andalousie et Îles Baléares (8 %).

Cas 2 : Achat du bien immobilier + entreprise

Si, en plus de l’activité commerciale, la propriété du bâtiment ou du terrain est également transférée :

• • Transfert du bien immobilier :
    • Si le vendeur est un particulier → ITP immobilier

ITP sur les acquisitions immobilières par région :

Les moins chères : Madrid (6 %), Navarre (6 %), Pays basque (7 %).

Intermédiaire : Castille-La Manche, Aragon, Murcie (8-9 %).

Les plus chères : Communauté valencienne (10-11 %), Galice et Catalogne (10-11 %), Îles Baléares (jusqu’à 11 %).

• • • Si le vendeur est une entreprise → soumis à la TVA (généralement 21 %, ou 10 % s’il s’agit d’un usage résidentiel/touristique), avec possibilité d’exonération.

Conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier lorsque le vendeur est une entreprise

1.- TVA sur l’achat et la vente de biens immobiliers en Espagne (lorsque le vendeur est une entreprise/un promoteur immobilier)

• Taux général de TVA de 21 % sur les biens immobiliers : la vente d’un bien immobilier par une société ou un promoteur est initialement taxée à 21 %.

• Taux réduit de 10 %. Taux réduit de 10 % au lieu de 21 %.

S’applique uniquement dans deux cas :

• Résidentiel (première livraison d’une nouvelle construction) :
• Résidentiel, garages (max. 2 par logement) et annexes vendus ensemble.

Cela signifie que si les hôtels, les appart-hôtels et les hébergements touristiques sont construits comme des bâtiments résidentiels conformément aux règlements d’urbanisme, le taux de 10 % s’applique.

Exemple : un appart-hôtel classé « résidentiel touristique » dans le cadre de l’urbanisme paie la TVA à 10 %.

2.- Exonération et renonciation à l’exonération (ventes d’occasion) :

Pour les transferts immobiliers secondaires et ultérieurs, la transaction est en principe exonérée de TVA.

Toutefois, le vendeur et l’acheteur peuvent renoncer à l’exonération (si l’acheteur est un chef d’entreprise et a le droit de déduire la TVA).

Dans ce cas, au lieu de l’impôt sur les transferts immobiliers (ITP), la TVA (21 % ou 10 %, selon le cas) et une action judiciaire pour le développement juridique (AJD) réduite s’appliqueraient.

Exemples pratiques

• Vente d’un nouvel hôtel par un promoteur immobilier : TVA 10 % (usage touristique résidentiel).
• Vente d’un local commercial vide (ni habitation, ni hôtel) : TVA 21 %.
• Vente d’un hôtel d’occasion (déjà en service) :
• En principe, exonéré de TVA → soumis à l’impôt sur les transferts immobiliers (ITP 10 % dans la Communauté valencienne).
• Si l’exonération est supprimée, la TVA (10 %) + l’action judiciaire pour le développement juridique (AJD) peuvent s’appliquer.

Gestion post-transfert

L’activité doit se poursuivre sans interruption après le transfert. Si les licences ne sont pas mises à jour correctement, les autorités peuvent infliger des amendes ou fermer l’établissement. De plus, il est essentiel de maintenir la continuité avec les fournisseurs et les clients afin de préserver la réputation et la clientèle.

Que faire :

• Demander officiellement le changement de propriétaire des licences auprès du conseil municipal et de l’autorité régionale.
• Mettre à jour les contrats d’approvisionnement (services publics, Internet, gaz, etc.).
• Informer les fournisseurs, les clients et les plateformes de réservation ou de livraison.
• Mettre à jour l’image commerciale et le marketing (site web, réseaux sociaux, publicité).

Conclusions

1. L’achat d’une entreprise par transfert doit être abordé avec la même rigueur que l’achat d’un bien immobilier.
2. Chaque domaine (licences, contrats, dettes, personnel, urbanisme, fiscalité) protège l’acheteur contre les risques cachés.
3. Le point le plus critique est l’audit juridique et urbanistique, qui garantit la conformité totale des locaux et du terrain.
4. Seule une due diligence complète garantit que le prix payé reflète une entreprise solide et légale.