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Extinción de la copropiedad en España: extinción del condominio

La extinción del condominio (EC), también conocida como extinción de la copropiedad, es un mecanismo legal en España que permite a uno de los copropietarios de un bien indivisible (normalmente un inmueble) adquirir la plena propiedad mediante la compensación de los demás copropietarios. Este tipo de transacción es habitual en casos de divorcio, herencia o compra conjunta.

¿Qué es un condominio o copropiedad?

Existe un condominio cuando una propiedad es propiedad conjunta de dos o más personas. Las situaciones más comunes son:

Compras conjuntas, en las que varias personas adquieren una propiedad de forma conjunta.
Herencia, en la que varios herederos heredan la misma propiedad.
Resoluciones judiciales, como las resultantes de divorcios u otros procedimientos judiciales.

Métodos para extinguir la copropiedad en España

Existen dos métodos principales para disolver la copropiedad:

1. Extinción judicial

Se produce mediante una resolución judicial:

Casos de divorcio: los tribunales pueden otorgar la propiedad total de un bien en copropiedad a uno de los cónyuges.
Otros procedimientos judiciales: un juez puede dictar una resolución que ponga fin a la copropiedad.

La sentencia del tribunal se presenta en el Registro de la Propiedad español para formalizar el cambio de titularidad.

2. Acuerdo privado entre copropietarios

Uno de los copropietarios se compromete a comprar la parte del otro. Esta es la vía más común y sencilla cuando ambas partes están de acuerdo.

Ventajas fiscales de la extinción de la copropiedad

La principal ventaja de la EC radica en la fiscalidad:

Las transmisiones inmobiliarias estándar se gravan con un 6-10 % (dependiendo de la región).
La extinción de la copropiedad se grava solo con un 0,5-1,5 %, ya que no se considera una venta.

Ejemplo:

A y B compran una propiedad en Málaga por 150 000 €.
Dos años después, se divorcian. A acuerda comprar la parte del 50 % de B por 75 000 €.
Si se considerara una venta, el impuesto de transmisiones patrimoniales en Andalucía sería del 8 %, es decir, 6000 €.
Según la normativa de la CE, el impuesto es solo del 1,5 %, es decir, 1125 €.
Ahorro fiscal: 4875 €.

Esto convierte a la CE en una opción ideal en casos de divorcio o herencia.

Consideraciones hipotecarias

Si la propiedad tiene una hipoteca, hay que tener cuidado:

Aunque una de las partes sea eliminada del registro de la propiedad, puede seguir siendo responsable de la hipoteca si el banco no la libera.
Consulte siempre a su banco antes de proceder para garantizar la correcta reestructuración de la hipoteca.

Condiciones para que la CE sea válida

Para beneficiarse de la reducción fiscal:

Debe haber una compensación (monetaria o de otro tipo).
Si no se da ninguna compensación, la transacción puede considerarse una donación, sujeta al impuesto sobre donaciones.
Si la compensación se da en bienes u otros activos, la transacción puede clasificarse como trueque (intercambio) y gravarse como venta.

Donación frente a extinción de la copropiedad

Si uno de los copropietarios cede su parte sin compensación:

No se trata de una CE.
Se trata como una donación.
El impuesto sobre donaciones varía según la región.

Ejemplo en Valencia:

Las donaciones entre padres e hijos pueden beneficiarse de una exención de hasta 100 000 €.
No se aplican exenciones entre cónyuges.
Las donaciones entre personas solteras están sujetas a impuestos elevados.

Por lo tanto, para beneficiarse de las ventajas fiscales de la CE, es esencial un pago o una compensación.

Fiscalidad en caso de Permuta (intercambio)

Si la compensación se realiza con un activo en lugar de dinero en efectivo:

La transacción se considera un intercambio.
Se grava como una venta, sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

En la Comunidad Valenciana, la CE se beneficia de un tipo impositivo reducido:

Impuesto sobre actos jurídicos documentados: 1,5 %
Compra normal: hasta el 10 %

Por lo tanto, la CE es fiscalmente preferible cuando la compensación es monetaria.

Tributación de los no residentes y exceso de adjudicación

Los no residentes, por lo general, no están sujetos a la retención del 3 % si:

No hay exceso de adjudicación.

Si hay un exceso (por ejemplo, una de las partes recibe más de su parte original), entonces:

El exceso está sujeto a una retención del 3 % en virtud del artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y Jurídicas No Residentes.

Ejemplo:

A es propietario del 65 %, B es propietario del 35 %.
B acaba siendo propietario del 100 %.
El 65 % adicional (por encima del 35 % original de B) es un exceso de adjudicación.
Esta parte está sujeta a tributación.

Fuentes legales

Real Decreto de 24 de julio de 1889
Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)
Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y del Impuesto sobre Sociedades
Reglamento General de Tráfico

Recomendación final

La extinción de la copropiedad es una herramienta estratégica y rentable a la hora de disolver la propiedad compartida de inmuebles en España, especialmente en el ámbito familiar. Sin embargo, debe estructurarse adecuadamente, con el asesoramiento jurídico adecuado, para: