Extinction de la copropriété en Espagne : extinction de la copropriété

L’extinction de la copropriété (EC), également connue sous le nom de cessation de la copropriété, est un mécanisme juridique espagnol qui permet à un copropriétaire d’un bien indivisible (généralement un bien immobilier) d’acquérir la pleine propriété en indemnisant les autres copropriétaires. Ce type de transaction est courant en cas de divorce, d’héritage ou d’achat en commun.

Qu’est-ce qu’une copropriété ou une copropriété ?

Une copropriété existe lorsqu’un bien immobilier est détenu conjointement par deux ou plusieurs personnes. Les situations courantes sont les suivantes :

Achats conjoints, lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble un bien immobilier.
Héritage, lorsque plusieurs héritiers héritent du même bien immobilier.
Décisions judiciaires, telles que celles résultant d’un divorce ou d’autres procédures judiciaires.

Méthodes de résiliation de la copropriété en Espagne

Il existe deux méthodes principales pour mettre fin à la copropriété :

1. Dissolution judiciaire

Elle intervient par décision de justice :

Cas de divorce : les tribunaux peuvent attribuer la pleine propriété d’un bien détenu en copropriété à l’un des époux.
Autres procédures judiciaires : un juge peut rendre une décision mettant fin à la copropriété.

La décision du tribunal est présentée au registre foncier espagnol afin de formaliser le changement de propriété.

2. Accord privé entre les copropriétaires

Un copropriétaire accepte de racheter la part d’un autre. C’est la solution la plus courante et la plus simple lorsque les deux parties sont d’accord.

Avantages fiscaux de l’extinction de la copropriété

Le principal avantage de l’EC réside dans la fiscalité :

Les transferts immobiliers standard sont imposés à un taux de 6 à 10 % (selon la région).
L’extinction de la copropriété n’est imposée qu’à 0,5-1,5 %, car elle n’est pas considérée comme une vente.

Exemple :

A et B achètent une propriété à Malaga pour 150 000 €.
Deux ans plus tard, ils divorcent. A accepte de racheter la part de B (50 %) pour 75 000 €.
Si cette transaction était considérée comme une vente, les droits de mutation en Andalousie s’élèveraient à 8 %, soit 6 000 €.
En vertu des règles de la CE, la taxe n’est que de 1,5 %, soit 1 125 €.
Économie d’impôt : 4 875 €.

Cela fait de la CE une option idéale en cas de divorce ou d’héritage.

Considérations relatives à l’hypothèque

Si le bien immobilier est grevé d’une hypothèque, la prudence est de mise :

Même si l’une des parties est radiée du registre foncier, elle peut toujours être responsable de l’hypothèque si la banque ne la libère pas.
Consultez toujours votre banque avant de procéder afin de vous assurer que la restructuration de l’hypothèque est correcte.

Conditions de validité de l’EC

Pour bénéficier de la réduction d’impôt :

Il doit y avoir une contrepartie (monétaire ou autre).
Si aucune contrepartie n’est donnée, la transaction peut être considérée comme une donation, soumise à l’impôt sur les donations.
Si la compensation est donnée sous forme de biens ou d’autres actifs, la transaction peut être qualifiée de trois-pour-trois (swap) et imposée comme une vente.

Donation vs extinction de la copropriété

Si un copropriétaire donne sa part sans compensation :

Il ne s’agit pas d’une CE.
Elle est traitée comme une donation.
Les droits de donation varient selon les régions.

Exemple à Valence :

Les dons entre parents et enfants peuvent bénéficier d’une exonération pouvant aller jusqu’à 100 000 €.
Aucune exonération ne s’applique entre conjoints.
Les dons entre personnes non mariées sont lourdement imposés.

Ainsi, pour bénéficier des avantages fiscaux de la CE, un paiement ou une compensation est indispensable.

Imposition en cas de troc (échange)

Si la compensation est effectuée à l’aide d’un bien plutôt qu’en espèces :

La transaction est considérée comme un échange.
Imposée comme une vente, soumise à l’impôt sur les mutations.

Dans la Communauté valencienne, l’EC bénéficie d’un taux d’imposition réduit :

Taxe sur les actes juridiques documentés : 1,5 %
Achat régulier : jusqu’à 10 %

L’EC est donc fiscalement préférable lorsque la compensation est monétaire.

Imposition des non-résidents et excédent d’adjudication

Les non-résidents ne sont généralement pas soumis à la retenue à la source de 3 % si :

Il n’y a pas d’excédent d’adjudication.

S’il y a un excédent (par exemple, une partie reçoit plus que sa part initiale), alors :

L’excédent est soumis à une retenue à la source de 3 % en vertu de l’article 25.2 de la loi espagnole sur l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Exemple :

A détient 65 %, B détient 35 %.
B se retrouve avec 100 % de la propriété.
Les 65 % supplémentaires (au-delà des 35 % initiaux de B) constituent un excédent de partage.
Cette partie est soumise à imposition.

Sources juridiques

Décret royal du 24 juillet 1889
Décret royal législatif 1/1993 (loi sur les droits de mutation et de timbre)
Loi espagnole sur l’impôt sur le revenu des non-résidents
Règlement général de gestion fiscale

Recommandation finale

L’extinction de la copropriété est un outil stratégique et rentable pour dissoudre la propriété partagée de biens immobiliers espagnols, en particulier dans un contexte familial. Cependant, elle doit être correctement structurée, avec des conseils juridiques adéquats, afin de :