Beendigung des Miteigentums in Spanien: Erlöschen des Miteigentums

Das Erlöschen des Miteigentums (EC), auch bekannt als Beendigung des Miteigentums, ist ein rechtlicher Mechanismus in Spanien, der es einem Miteigentümer eines unteilbaren Vermögenswertes (in der Regel einer Immobilie) ermöglicht, durch Entschädigung der übrigen Miteigentümer das alleinige Eigentum zu erwerben. Diese Art von Transaktion ist häufig bei Scheidungen, Erbschaften oder gemeinschaftlichen Käufen anzutreffen.

Was ist eine Eigentumsgemeinschaft oder Miteigentümerschaft?

Eine Eigentumsgemeinschaft liegt vor, wenn eine Immobilie gemeinsam von zwei oder mehr Personen gehört. Häufige Situationen sind:

Gemeinsamer Kauf, bei dem mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben.
Erbschaft, bei der mehrere Erben dieselbe Immobilie erben.
Gerichtsurteile, beispielsweise aufgrund von Scheidungen oder anderen Gerichtsverfahren.

Methoden zur Beendigung der Miteigentümerschaft in Spanien

Es gibt zwei Hauptmethoden zur Auflösung einer Miteigentümerschaft:

1. Gerichtliche Auflösung

Dies erfolgt durch eine gerichtliche Entscheidung:

Scheidungsfälle: Gerichte können einem Ehepartner das alleinige Eigentum an einer gemeinsam gehaltenen Immobilie zusprechen.
Sonstige gerichtliche Verfahren: Ein Richter kann eine Entscheidung treffen, die die Miteigentümerschaft auflöst.

Das Urteil des Gerichts wird dem spanischen Grundbuchamt vorgelegt, um die Änderung der Eigentumsverhältnisse zu formalisieren.

2. Private Vereinbarung zwischen den Miteigentümern

Ein Miteigentümer erklärt sich bereit, den Anteil des anderen auszukaufen. Dies ist der gängigste und einfachste Weg, wenn beide Parteien sich einig sind.

Steuervorteile der Aufhebung des Miteigentums

Der wesentliche Vorteil der EC liegt in der Besteuerung:

Normale Immobilienübertragungen werden mit 6–10 % (je nach Region) besteuert.
Die Aufhebung des Miteigentums wird mit nur 0,5–1,5 % besteuert, da sie nicht als Verkauf gilt.

Beispiel:

A und B kaufen eine Immobilie in Málaga für 150.000 €.
Zwei Jahre später lassen sie sich scheiden. A erklärt sich bereit, den 50-prozentigen Anteil von B für 75.000 € zu kaufen.
Würde dies als Verkauf betrachtet, würde die Grunderwerbsteuer in Andalusien 8 % = 6.000 € betragen.
Nach den Vorschriften der EG beträgt die Steuer nur 1,5 % = 1.125 €.
Steuerersparnis: 4.875 €.

Dies macht die EG zu einer idealen Option in Scheidungs- oder Erbschaftsfällen.

Hypotheken

Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, ist Vorsicht geboten:

Selbst wenn eine Partei aus dem Grundbuch gelöscht wird, kann sie weiterhin für die Hypothek haftbar sein, wenn die Bank sie nicht freigibt.
Konsultieren Sie immer Ihre Bank, bevor Sie fortfahren, um eine ordnungsgemäße Umstrukturierung der Hypothek sicherzustellen.

Voraussetzungen für die Gültigkeit der EG

Um in den Genuss der Steuerermäßigung zu kommen, muss

eine Gegenleistung (finanziell oder anderweitig) erbracht werden.
Wird keine Gegenleistung erbracht, kann die Transaktion als Schenkung betrachtet werden, die der Schenkungssteuer unterliegt.
Wird die Gegenleistung in Gütern oder anderen Vermögenswerten erbracht, kann die Transaktion als Tauschgeschäft (Swap) eingestuft und als Verkauf besteuert werden.

Schenkung vs. Erlöschen des Miteigentums

Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Gegenleistung abgibt:

Es handelt sich nicht um eine EG.
Die Transaktion wird als Schenkung behandelt.
Die Schenkungssteuer variiert je nach Region.

Beispiel in Valencia:

Spenden zwischen Eltern und Kindern können bis zu 100.000 € steuerfrei sein.
Zwischen Ehepartnern gibt es keine Ausnahmen.
Spenden zwischen unverheirateten Personen werden stark besteuert.

Um die Steuervorteile einer EC nutzen zu können, ist daher eine Zahlung oder Gegenleistung unerlässlich.

Besteuerung im Falle eines Tauschgeschäfts (Swap)

Wenn die Gegenleistung nicht in bar, sondern in Form eines Vermögenswertes erfolgt:

Die Transaktion gilt als Tausch.
Besteuert als Verkauf, unterliegt der Übertragungssteuer.

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia profitiert die EG von einem ermäßigten Steuersatz:

Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte: 1,5 %
Regulärer Kauf: bis zu 10 %

Die EG ist also steuerlich vorteilhaft, wenn die Gegenleistung monetär ist.

Besteuerung von Nichtansässigen und Übererlangung

Nichtansässige unterliegen in der Regel nicht der Quellensteuer von 3 %, wenn:

Es liegt kein Zuschlagsüberschuss vor.

Wenn ein Überschuss vorliegt (z. B. eine Partei erhält mehr als ihren ursprünglichen Anteil), gilt Folgendes:

Der Überschuss unterliegt gemäß Artikel 25.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes für Nichtansässige einer Quellensteuer von 3 %.

Beispiel:

A besitzt 65 %, B besitzt 35 %.
B erhält am Ende 100 % des Eigentums.
Die zusätzlichen 65 % (über die ursprünglichen 35 % von B hinaus) sind ein Überschuss aus der Aufteilung.
Dieser Teil unterliegt der Besteuerung.

Rechtsquellen

Königlicher Erlass vom 24. Juli 1889
Königlicher Gesetzeserlass 1/1993 (Gesetz über Übertragungs- und Stempelsteuern)
Spanisches Einkommensteuergesetz für Nichtansässige
Allgemeine Vorschriften zur Steuerverwaltung

Abschließende Empfehlung

Die Aufhebung der Miteigentümerschaft ist ein strategisches, kosteneffizientes Instrument zur Auflösung von Miteigentum an spanischen Immobilien, insbesondere im familiären Kontext. Sie muss jedoch unter Einbeziehung einer angemessenen Rechtsberatung sorgfältig strukturiert werden, um Folgendes zu gewährleisten: