Essential aspects to consider on property transactions. Certificate of Habitation, non infraction, cadastre

Wichtige rechtliche und technische Checkliste vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien

1. Überprüfen Sie die Beschreibung und Dokumentation der Immobilie

A. Eigentumsurkunde (Escritura)

Überprüfen Sie, wie die Immobilie registriert ist: Stellen Sie sicher, dass die Eigentumsurkunde den aktuellen Zustand der Immobilie genau widerspiegelt.
Stimmen die bebauten Flächen überein: In der Urkunde muss die korrekte bebaut Fläche (superficie construida) angegeben sein, einschließlich Anbauten wie Pools, Terrassen oder Gästehäuser.

Häufiges Problem:

Ein Haus, das in den Urkunden mit 120 m² registriert ist, kann nun einen nicht registrierten 50 m² großen Pool und eine zu einem Gästehaus umgebaute Garage umfassen.
Folge: Die Eigentumsurkunde muss aktualisiert werden. Andernfalls muss der Käufer darüber informiert werden, dass das „Gästehaus” rechtlich gesehen nur eine „Garage” ist.

⚠️ Innenumbauten (z. B. die Umwandlung von 4 Schlafzimmern in 2) erfordern keine Aktualisierung der Urkunde, sofern die entsprechenden Umbaugenehmigungen vorliegen.

B. Katastereinträge (SUMA / IBI / Gemeindesteuer)

Der Kataster muss die tatsächliche und aktuelle bebaute Fläche widerspiegeln.
Wird zur Berechnung der jährlichen IBI (Grundsteuer) verwendet.
Alle Bauten, einschließlich Pools und Garagen, müssen registriert sein.

Beispiel:

Ursprüngliches Haus = 120 m² → IBI = 300 €/Jahr.
50 m² Pool und 40 m² Garage hinzugefügt → Wenn nicht angegeben, bleibt die IBI bei 300 € (falsch und möglicherweise illegal).
Bei einer Überprüfung kann der Käufer für die Unterzahlung haftbar gemacht werden.

2. Zusätzliche rechtliche Dokumente zur Überprüfung

Standarddokumente:

Eigentumsurkunde: Angaben zum Eigentümer, Grundstücksgrenzen, Belastungen/Schulden.
IBI-Rechnung (Catastro): Bestätigt die Registrierung der Immobilie und die Berechnung der Steuern.
Versorgungsrechnungen: Stellen Sie sicher, dass Wasser, Strom und Gas bezahlt sind.
Energieausweis: Bestätigt die Energieeffizienz.
Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Bestätigt, dass die Zahlungen an die Gemeinschaft auf dem neuesten Stand sind.

Spezielle Unterlagen (dringend empfohlen):

A. Wohnbescheinigung/Nutzungsgenehmigung (CH/LO)

Ausgestellt vom Rathaus nach Fertigstellung des Baus.
Bestätigt, dass die Immobilie den gesetzlichen Wohnbedingungen entspricht.
Erforderlich, um Wasser und Strom auf Ihren Namen anzumelden.

Ist dies obligatorisch?

Neue Immobilien: Ja. Der Bauträger muss diese bei Verkauf vorlegen.
Wiederverkäufe: Nein. Der Käufer ist nach dem Kauf dafür verantwortlich.

⚠️ Risiko: Bei nicht genehmigten Bauarbeiten kann die Stadtverwaltung die Ausstellung der CH verweigern, sodass der Käufer die Versorgungsleistungen nicht anmelden kann.

📌 Die Gültigkeit der CH wird nicht in den Urkunden angegeben. Ihr Anwalt muss die Gültigkeit separat überprüfen.

B. Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Rechtsverstößen (CNUI)

Bestätigt, dass keine rechtlichen Sanktionen oder Abrissverfügungen vorliegen, die die Immobilie betreffen.
Besonders wichtig für:
- Villen
- Doppelhaushälften
- Immobilien auf rustikalem Land

⚠️ Die Rechte der Stadtverwaltung, gegen nicht genehmigte Bauarbeiten vorzugehen, erlöschen 6-15 Jahre nach Fertigstellung. Bis dahin sind jedoch rechtliche Schritte möglich.

C. Cedula Urbanística

Ausgestellt von der Stadtverwaltung.
Bestätigt wichtige Planungsdetails:
- Städtebauliche Klassifizierung (städtisch, rustikal, geschützt usw.).
- Status der lokalen Infrastruktur und Urbanisierung.
- Bebauungsrechte: maximal zulässige Bebauung des Grundstücks.

Fazit: Warum das wichtig ist

Wenn Sie die Unterlagen zur Immobilie nicht ordnungsgemäß überprüfen, kann dies folgende Folgen haben:

Rechtsstreitigkeiten
Probleme beim Anschluss an Versorgungsnetze
Steuerverbindlichkeiten
Wertminderung der Immobilie

Bei TLA sind wir auf Immobilien- und Baurecht spezialisiert. Wir gehen über die üblichen rechtlichen Prüfungen hinaus, um sicherzustellen, dass Ihre Transaktion zu 100 % rechtssicher ist und die Immobilie, die Sie kaufen oder verkaufen, alle Vorschriften erfüllt.