Leitfaden 2025-2026: Hausverkauf in Spanien, Firma?, Privatperson? – Steuern, Rabatte und Arbeiten, die Ihre Rechnung reduzieren

Table of Contents

Aktualisiert am 17. September 2025. Dieser Artikel fasst die staatlichen Kriterien (AEAT/BOE) zusammen. Bitte informieren Sie sich über spezifische regionale Vorschriften und kommunale Verordnungen.

Szenario 1 · In Spanien ansässige natürliche Person, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkauft

Der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes ist steuerfrei , wenn Sie den gesamten erzielten Betrag in den Erwerb oder die Renovierung Ihres neuen Hauptwohnsitzes reinvestieren. Wenn Sie nur einen Teil reinvestieren, ist die Steuerbefreiung proportional.

Betroffene Steuern

  • Einkommensteuer (Kapitalerträge aus Ersparnissen) : Steuersätze zwischen 19 % und 30 % je nach aktuellem Steuerklasse.
  • IIVTNU (kommunale Kapitalertragssteuer) : gemäß der Verordnung des Stadtrats; gegebenenfalls die günstigste Methode (real oder objektiv).

Wichtige Befreiungen und Vergünstigungen

  • Befreiung für die Reinvestition in einen Hauptwohnsitz : Es besteht eine vollständige Befreiung, wenn Sie den gesamten erzielten Betrag (nicht nur den Gewinn) in den Kauf oder die Renovierung Ihres neuen Hauptwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf reinvestieren. Wenn Sie nur einen „Teil” des Verkaufserlöses reinvestieren, ist die Befreiung proportional.
  • Personen über 65 Jahre oder schwer pflegebedürftige/hochgradig pflegebedürftige Personen : vollständige Befreiung vom Gewinn bei der Übertragung des gewöhnlichen Wohnsitzes (keine Reinvestition erforderlich).
  • Vor dem 31.12.1994 erworbene Vermögenswerte : mögliche Reduzierung durch Abschlagskoeffizienten auf den bis zum 19.01.2006 erzielten Gewinnanteil, mit einer gemeinsamen Obergrenze von 400.000 € für Übertragungswerte ab 2015.
  • Verlustverrechnung : Verluste aus vergangenen/künftigen Steuerjahren können Gewinne ausgleichen (mit Begrenzungen und Zeitfenstern).
  • Der ausstehende Kapitalbetrag der Hypothek ist abzugsfähig . Das heißt, wenn noch Kapital auf die Hypothek der verkauften Immobilie aussteht, kann dieser Betrag den aus dem Verkauf erzielten Gewinn mindern, wenn er in eine Hauptwohnung reinvestiert wird.

Für die Zwecke dieser Befreiung kann, wenn die verkaufte Immobilie mit einer Hypothek erworben wurde, der „erzielte Gesamtbetrag” als der Übertragungswert abzüglich des ausstehenden Kapitalbetrags des Darlehens zum Zeitpunkt des Verkaufs betrachtet werden (AEAT-Kriterien in den Hilfehandbüchern). Dadurch wird vermieden, dass auch der Teil, der zur Tilgung der alten Hypothek „verwendet” wird, reinvestiert werden muss.

Ausgaben/Kosten, die den Gewinn mindern

(werden zum Anschaffungswert hinzugerechnet oder mindern den Übertragungswert):

  • Kauf : ITP/AJD oder Mehrwertsteuer beim Erwerb, Notar, Eintragung, Verwaltung, Rechtskosten, Bewertung.
  • Investitionen und Verbesserungen (keine Reparaturen; siehe vollständige Liste unten).
  • Verkauf : Maklergebühren, Notar-/Grundbuchgebühren für die Löschung der Hypothek und vorzeitige Kündigungsgebühren , wenn diese mit dem Verkauf verbunden sind, Energieeffizienzzertifikat, erforderliche Zertifikate und Bürgschaften sowie Anwaltskosten.

 

Kommunale Kapitalertragssteuer (IIVTNU)

  • Befreit, wenn kein Anstieg des Grundstückswerts vorliegt. Ist dies der Fall, können Sie zwischen der tatsächlichen Methode (Differenz zwischen den Werten) und der objektiven Methode mit Koeffizienten wählen; es wird der niedrigere Betrag gezahlt.

 

Genaue Fristen

  • Zeitrahmen: Sie können innerhalb von 2 Jahren vor oder nach dem Verkauf ( gezählt von Datum zu Datum ) in eine oder mehrere Transaktionen reinvestieren.

 

Eine Wiederanlage ist aufeinanderfolgend zulässig.

Bei Ratenverkäufen ist auch eine Wiederanlage jeder Zahlung innerhalb des Geschäftsjahres, in dem sie eingegangen ist, zulässig.

  • Vergessen, Ihre Steuererklärung einzureichen: Wenn Sie die Voraussetzungen für eine Befreiung erfüllt haben, dies aber nicht in Ihrer Steuererklärung angegeben haben, hat die TEAC festgelegt, dass Sie innerhalb von 4 Jahren eine Berichtigung beantragen können (dies ist keine „Option”, die Sie verlieren).

 

Welche Fälle gelten als Reinvestition in den Hauptwohnsitz?

  • Kauf einer neuen Wohnung, die Sie als Hauptwohnsitz nutzen müssen und die Sie innerhalb von 12 Monaten nach Kauf oder Fertigstellung des Baus dauerhaft bewohnen und als Hauptwohnsitz behalten müssen; grundsätzlich 3 Jahre Wohnsitz, sofern keine triftigen Gründe für einen Umzug vorliegen.
  • Renovierung Ihrer zukünftigen Hauptwohnung. Im Sinne dieser Ausnahmeregelung gilt eine Renovierung als Erwerb, wenn eines der folgenden Kriterien erfüllt ist (AEAT-Zusammenfassung):
    • Wiederaufbau durch Verfestigung und Sanierung von Bauwerken, Fassaden oder Dächern; oder
    • Die Gesamtkosten der Arbeiten übersteigen 25 % des Kaufpreises (bei einem Kauf innerhalb der letzten zwei Jahre vor Baubeginn) bzw. den Marktwert zum Zeitpunkt des Baubeginns.
  • Bau eines neuen Eigenheims: Dies ist zulässig, wenn die Arbeiten innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn abgeschlossen sind (TS-Doktrin) und das Eigentum erworben wird.
  • Fremdfinanzierung: Sie können den Kauf finanzieren; die Steuerbefreiung setzt nicht voraus, dass das reinvestierte Geld dem Verkaufspreis entspricht. Um zu beurteilen, ob die Reinvestition vollständig oder teilweise erfolgt, berechnet das AEAT den „erzielten Gesamtbetrag“ als Verkaufswert abzüglich der ausstehenden Hypothekenschuld der verkauften Immobilie (siehe oben).

 

Verhältnismäßigkeit (wenn nicht alles reinvestiert wird)

    • Freibetrag = Gewinn × (reinvestierter Betrag / Gesamtertrag). Der Restbetrag wird mit dem Sparersteuersatz besteuert.

 

Voraussetzungen für den „gewöhnlichen Wohnsitz“ (alt und neu)

Definition: Der Steuerpflichtige hat seinen Wohnsitz drei Jahre in Folge (mit Ausnahmen aufgrund von Notwendigkeit: Umzug, Trennung, Erwerbstätigkeit usw.). Der Verkauf muss zum Zeitpunkt des Verkaufs oder an einem beliebigen Tag in den letzten zwei Jahren gewohnheitsmäßig gewesen sein.

Die neue Wohnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Kauf/Baufertigstellung bezogen werden.

 

Sehr häufige Klärungen

  • „Innerhalb von zwei Jahren gekauft“ oder „grundsaniert“?
    Richtig, beides ist gültig: Sie können das neue Haus innerhalb von zwei Jahren kaufen oder renovieren (unter Berücksichtigung der oben genannten technischen Sanierungskriterien). (oder dies innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf getan haben).
  • Was passiert, wenn ich mit dem Verkaufspreis zunächst die Hypothek auf das alte Haus abbezahle?
    Um zu beurteilen, ob die Reinvestition abgeschlossen ist, berücksichtigt die AEAT (Steuerbehörde) den Gesamterlös aus dem Verkauf als ausstehenden Kapitalbetrag der Hypothek auf das verkaufte Haus. Dies mildert die Anforderung, wenn der Großteil des Kaufpreises für die Schuldentilgung verwendet wird.
  • Was passiert, wenn ich vom Plan kaufe oder ein Haus baue?
    Das ist in Ordnung, aber die Arbeiten müssen innerhalb von vier Jahren nach dem Beginndatum abgeschlossen sein und das Haus muss Ihr ständiger Wohnsitz werden.
  • Ratenkauf?
    Ein Ratenkauf gilt als Ratenkauf, wenn Sie jede Zahlung während des Zeitraums, in dem Sie sie erhalten, einer Reinvestition zuführen.
  • Habe ich die Steuerbefreiung vergessen?
    Sie können Ihre Selbsteinschätzung bis zu vier Jahre korrigieren, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllt und fristgerecht reinvestiert haben (TEAC-Kriterien, Vereinheitlichungsdoktrin).

 

Mini-Dokumentencheckliste (zur Vermeidung von Anforderungen)

  • Kauf- und Kaufverträge/Bauverträge und Bescheinigungen (Abschluss der Arbeiten/Genehmigung bei Renovierung oder Bau).
  • Nachweis der Bewohnbarkeit (Anmeldung/Verbrauch) und des Einzugs innerhalb von 12 Monaten.
  • Zahlungsplan, falls Ratenzahlungen/neue Hypothek vorgesehen sind .
  • Spesen- und Steuerabrechnungen und gegebenenfalls Nachweise über den ausstehenden Kapitalbetrag der alten Hypothek zum Zeitpunkt der Übertragung.
  • Für Nicht-EU/EWR-Einwohner: Formular 211 (3 % Quellensteuer) und Formular 210; gegebenenfalls Formular 228 für Rückerstattungen.

 

Steuerbefreiung für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes, anwendbar auf den Kauf eines Hauptwohnsitzes in einem anderen EU-/EWR-Land.

Wer kann einen Antrag stellen?

Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU oder im EWR (mit gegenseitiger Amtshilfe beim Informationsaustausch), die ihren früheren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und den Gesamterlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren (der neue kann sich außerhalb Spaniens befinden).

 

Beispiel: Ein niederländischer Staatsbürger verkauft sein Haus in Spanien, das sein Hauptwohnsitz ist, und investiert den Erlös in den Kauf eines Hauptwohnsitzes in Amsterdam, Niederlande.

 

  • Befreiung für die Reinvestition in einen Hauptwohnsitz für EU/EWR-Einwohner (mit Informationsaustausch), wenn der übertragene Wohnsitz ihr Hauptwohnsitz in Spanien war und in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird (gleiche Fristen und Verhältnismäßigkeit).
  • Ermäßigung vor 1994 (mit denselben Regeln und einer Gesamtgrenze von 400.000 €).

 

Praktische Hinweise

  • Was reinvestiert wird: der Gesamtbetrag, der aus dem Verkauf erzielt wurde (siehe Berechnung unten). Bei einem teilweisen Verkauf erfolgt die Befreiung proportional.
  • Laufzeit: Eine Reinvestition kann innerhalb von zwei Jahren nach oder zwei Jahren vor dem Verkauf erfolgen (gerechnet von Datum zu Datum).
  • Nachweis des Hauptwohnsitzes (für den in Spanien verkauften und den neuen Wohnsitz): tatsächlicher und ständiger Wohnsitz (in dem verkauften Wohnsitz, unabhängig davon, ob dieser zum Zeitpunkt des Verkaufs bestand oder zu irgendeinem Zeitpunkt in den letzten zwei Jahren bestanden hat). Es gilt die 3-Jahres-Wohnsitzregel, mit Ausnahmen (Arbeitsplatzwechsel etc.).
  • Bearbeitung/Einbehalt: Falls der Verkäufer NICHT IN SPANIEN STEUERLICH ANSÄSSIG ist, muss der Käufer 3 % einbehalten (Formular 211).

 

Der Verkäufer muss Formular 210 vorlegen, um Folgendes zu regeln:

  • Bei vollständiger Steuerbefreiung beträgt der Gewinn 0;
  • Bei teilweiser Steuerbefreiung wird nur der nicht befreite Teil besteuert.
  • Erfolgt die Reinvestition nach Einreichung des Formulars 210, kann eine Rückerstattung beantragt werden. mit Formular 228.

 

Szenario 2 · Natürliche Person mit Wohnsitz in Spanien, die eine Zweitwohnung verkauft

Anfallende Steuern

  • IRPF (Ersparnisse) und IIVTNU wie in Szenario 1.

 

Wichtige Unterschiede

  • findet nicht Anwendung (es sei denn, die verkaufte Immobilie war Ihr Hauptwohnsitz und Sie erfüllen die Voraussetzungen, was bei einer Zweitwohnung nicht der Fall ist).
  • Beibehalten: Steuerermäßigung vor 1994 (falls zutreffend), Anschaffungs-/Verkaufskosten, Verbesserungen und Wahl der günstigsten Methode in IIVTNU.

 

Szenario 3 · Nichtansässige Person verkauft ein Haus in Spanien

Steuerliche Aspekte

  • IRNR (Kapitalgewinn): separate Besteuerung pro Transaktion. Allgemeiner Steuersatz: 19 % auf den Gewinn (Kriterium 2025).
  • 3 % Quellensteuer: Der Käufer behält 3 % des Preises ein und zahlt diese ab (Formular 211). Der Verkäufer reicht zur Anpassung Formular 210 ein: Diese Quellensteuer wird abgezogen. Übersteigt der Betrag den Betrag, wird er zurückerstattet.
  • IIVTNU: Wie bei Residenten (abhängig vom Sender).

 

Anrechenbare Kosten

  • Gleiche Regeln wie bei der Einkommensteuer: Ausgaben und Steuern auf Erwerb/Veräußerung sowie Investitionen und Verbesserungen wie bei Verkäufen durch Residenten in Spanien.

 

Abschreibung zählt!

Vorsicht bei Amortisationen bei Mietwohnungen: Sie mindern den Anschaffungswert.

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns erfolgt folgendermaßen:

Gewinn = Übertragungswert − Anschaffungswert (bereinigt)

Wenn die Immobilie vermietet war und Abschreibungen (Einkommensteuer für Gebietsansässige oder Einkommensteuer für Gebietsfremde) vorgenommen wurden, mindern diese Abschreibungen den Anschaffungswert.

Mit anderen Worten: Je höher die Abschreibungsbeträge, desto höher der zukünftige Gewinn beim Verkauf.

🔹 Praktisches Beispiel (Wohnsitz in Spanien)

  • Hauskauf (inkl. Nebenkosten): 200.000 €
  • Die Immobilie war 10 Jahre lang vermietet. Jährlich wurde ein Abschreibungsabzug von 2 % auf den höheren Wert (Katastralwert oder Baukosten) vorgenommen. Nehmen wir an, dass die Immobilie 2.000 €/Jahr wert ist.
  • Gesamtabschreibung: 2.000 × 10 = 20.000 €
  • Angepasster Anschaffungswert = 200.000 − 20.000 = 180.000 €
  • Verkauf für 300.000 €
  • Gewinn = 300.000 − 180.000 = 120.000 € (statt 100.000 € ohne Vermietung).

 

Ergebnis: Da Sie die Abschreibungen während der Vermietung abgezogen haben, zahlen Sie beim Verkauf mehr Steuern.

 

🔹 Fall für Nichtansässige (IRNR)

Gleiches gilt für Formular 210, wenn die Immobilie vermietet wurde:

  • In jedem Steuerjahr erlaubt das AEAT Abzüge für Ausgaben (einschließlich 3 % jährlicher Abschreibung auf Baukosten).
  • Diese Abschreibung mindert den Anschaffungswert beim späteren Verkauf, auch wenn Sie sie (aus Vergesslichkeit) nicht abgezogen haben.
  • Das Finanzministerium erlaubt daher nicht das „Beste aus beiden Welten“ (jetzt abziehen und später den Wert hoch halten).

 

🔹 Wichtige Punkte

  • Erforderliche Mindestabschreibung: Auch wenn Sie sie nicht geltend gemacht haben, zieht das AEAT sie trotzdem ab. Mit anderen Worten: Es ist nicht gut, später zu vergessen, den Gewinn zu mindern.
  • Dokumentation: Es ist ratsam, die in früheren Steuererklärungen vorgenommenen Abschreibungen sorgfältig aufzubewahren, um die Gewinnberechnung auszugleichen.
  • Steuerliche Auswirkungen: Wenn Sie Ihre Wohnung viele Jahre lang vermietet haben, kann sich das zu versteuernde Einkommen deutlich erhöhen, als Sie intuitiv erwarten würden.

 

Zusammenfassend:

  • Bei Vermietung → mindert die abzugsfähige Abschreibung den Anschaffungswert.
  • Dies erhöht den Gewinn beim Verkauf, sowohl in der IRPF (Residenten) als auch in der IRNR (Nicht-Residenten).

 

Szenario 4 · Nicht-Residenten-Unternehmen verkauft ein Haus in Spanien

Steuerliche Aspekte

  • IRNR:
    • Ohne Betriebsstätte: Der Gewinn wird als Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Referenzsatz 19 %) versteuert. Der Käufer ist verpflichtet, 3 % (Formular 211) einzubehalten und eine Selbstveranlagung (Formular 210) einzureichen.
    • Bei EP: Die Steuer wird der Körperschaftsteuer für den dem EP zuzurechnenden Nettogewinn gleichgestellt.
  • IIVTNU: Verantwortlicher des Übermittlers.

Berechenbare Kosten

  • Gleiche allgemeine Regeln: Anschaffungs- und Übertragungskosten/-steuern sowie Investitionen und Verbesserungen.

 

Sondersteuer von 3 % (Formular 213) pro Jahr für bestimmte Unternehmen mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR, die Immobilien in Spanien besitzen.

🔹 Was ist es

  • Dies ist in Artikel 40 ff. geregelt. der TRLIRNR (Überarbeiteter Text der Einkommensteuer für Nichtansässige).
  • Dies ist eine jährliche Steuer in Höhe von 3 % des Katasterwerts von städtischen Immobilien in Spanien, die einem nichtansässigen Unternehmen gehören.
  • Die Abrechnung erfolgt über das Formular 213, das jeden Januar unter Berücksichtigung des Stands zum 31. Dezember des Vorjahres eingereicht wird.

 

🔹 Wer ist steuerpflichtig?

  • Nichtansässige ausländische Unternehmen, die städtische Immobilien in Spanien besitzen.
  • Die Steuer wird auf das Eigentum der Immobilie erhoben, nicht auf die Einkünfte oder Gewinne aus deren Verkauf.
  • Sie ist wie eine Steuer „Strafe“, um zu verhindern, dass Briefkastenfirmen Immobilien in Spanien halten, ohne hier Steuern zu zahlen.

 

🔹 Ausnahmen (Fälle, in denen KEINE Zahlung erfolgt)

Die Regelung sieht mehrere wichtige Ausnahmen vor:

  1. Unternehmen mit Steuersitz in EU- oder EWR-Ländern mit effektivem Austausch von Steuerinformationen. Dies gilt nicht für EU-/EWR-Unternehmen.
  2. Ausländische Unternehmen, die in Spanien eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit ausüben, die mit der Immobilie in Zusammenhang steht (z. B. ein Hotel, tatsächlich genutzte Räumlichkeiten, Büros).
  3. Ausländische Unternehmen, die an geregelten Märkten in der EU/im EWR notiert sind.
  4. Ausländische Körperschaften des öffentlichen Rechts
  5. Gemeinnützige Einrichtungen, die als solche anerkannt sind.

 

🔹 Praxisbeispiel

  • Ein Unternehmen von den Britischen Jungferninseln besitzt eine Wohnung in Marbella, ist aber in Spanien nicht wirtschaftlich tätig.
    • Katasterwert = 400.000 €
    • Sondersteuer = 3 % × 400.000 € = 12.000 € pro Jahr, zahlbar jeweils im Januar (Formular 213).
  • Wenn das Unternehmen hingegen deutsch (EU) ist und einen Steuersitz in Deutschland nachweist, ist es steuerbefreit.
  • Wenn das Unternehmen aus einem Land mit einem Abkommen, aber außerhalb der EU/des EWR (z. B. den USA) stammt, unterliegt es möglicherweise dem Abkommen, sofern es nicht nachweisen kann, dass es dieses für eine echte wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien nutzt.

🔹 Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf

  • Diese Steuer ist unabhängig von der Besteuerung des Verkaufs (IRNR + 3 % Quellensteuer, Formular 211).
  • Das Unternehmen muss sie jährlich zahlen, solange es die Immobilie besitzt.
  • Mit dem Verkauf der Immobilie erlischt die Verpflichtung für die Folgejahre. Das Finanzamt prüft jedoch in der Regel, ob Formular 213 aus den Vorjahren eingereicht wurden.

Kurz gesagt: Die Sondersteuer von 3 % ist eine verbleibende, aber gefährliche Verpflichtung für nichtansässige ausländische Unternehmen, die Immobilien in Spanien besitzen, ohne dort aktiv zu sein. Sie wird oft vergessen, und das Finanzamt fordert sie mit Zuschlägen und Zinsen zurück.

 

Szenario 5 · Spanisches Unternehmen verkauft ein Haus

Steuerliche Aspekte

  • Körperschaftsteuer: allgemeiner Steuersatz von 25 % auf den steuerlich bereinigten Buchgewinn (einschließlich des Veräußerungsgewinns abzüglich negativer Verlustvorträge, Rücklagen usw.).
  • IIVTNU: Bei Wertsteigerung des Grundstücks unterliegt der Übermittler der Steuerpflicht; Wahl der günstigsten Methode.

Nützliche Hinweise

  • Es gibt keine generelle Befreiung für die Reinvestition von Immobiliengewinnen im staatlichen System. Anreize wie Kapitalisierung oder Ausgleichsrücklagen sowie die Erstattung von BINs können jedoch umgesetzt werden.

 

Welche Arbeiten und Renovierungen gelten in der Regel als Verbesserungen (erhöhen den Anschaffungswert)?

Wichtig: Sie müssen die Kapazität, Bewohnbarkeit, Nutzungsdauer oder Effizienz der Immobilie erhöhen. Bewahren Sie vollständige Rechnungen (mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, Aussteller- und Empfänger-Steuernummer), nachverfolgbare Zahlungsmethoden und gegebenenfalls Baugenehmigungen/-bescheide und Zertifikate auf.

 

Erweiterungen und Umnutzungen

  • Terrassen rechtlich schließen und integrieren, um Nutzfläche zu gewinnen.
  • Umfassende Umnutzungen, die neue Räume schaffen oder die Zugänglichkeit/Funktionalität verbessern.

 

Tragwerk und Fassade

  • Fundament-/Bodenverstärkungen, Dachsanierung mit strukturellen Verbesserungen.
  • Wärmedämmung (SATE, Einblaskammern, Fassadenverkleidung), Doppel-/Dreifachverglasung und hochleistungsfähige Zimmerei.
  • Schalldämmung (zertifizierte akustische Verbesserungen).

 

Einrichtungen (wenn sie einen qualitativen Sprung darstellen)

  • Umfassende Sanierung der Elektrik (Schalttafeln, Abschnitte, Stromkreise, Schutzvorrichtungen) und Sanitär-/Entsorgungsanlagen.
  • Hocheffiziente Klimaanlage: Aerothermie, Geothermie, Fußbodenheizung/-kühlung, Wärmerückgewinnung.
  • Erneuere Energien: Photovoltaik und Solarthermie mit Anschluss und Infrastruktur.
  • Hausautomation und strukturierte Verkabelung steigern Leistung und Effizienz.

 

Barrierefreiheit und Sicherheit

  • Installation von Aufzügen oder Treppenliften (öffentlich und privat), Hebebühnen.
  • Sicherheitstüren, Brandschutzanlagen und genehmigte Sicherheitsverbesserungen.

 

Küchen und Bäder (integriert)

  • Umfassende Renovierungen mit Änderungen der Einrichtung und Verbesserungen der Qualität/Funktionalität (nicht nur Fliesen-/Ästhetikaustausch).

 

Gemeinschaftsarbeiten, die an den Eigentümer weitergegeben werden (anteilsmäßig)

  • Neuer Aufzug, Fassadensanierung (einschließlich SATE), Strukturverbesserungen, Abdichtung mit erhöhter Lebensdauer.

 

Nicht als Verbesserungen gelten (in der Regel handelt es sich um Reparaturen und Instandhaltung): Anstrich, Ausbesserungen, gleichwertiger Austausch von Verschleißteilen (Wasserhähne, Heizkörper, ähnliche Heizkessel), Parkettabschleifen, Feuchtigkeitsreparaturen ohne bauliche Eingriffe, gewöhnliche Instandhaltung.

 

Übliche Anschaffungs- und Übertragungskosten, die berücksichtigt werden

Anschaffung

  • Steuern: ITP/AJD (oder MwSt. bei Erstlieferung); Gebühren.
  • Notar, Grundbuchamt, Agentur, Anwalt, API, Gutachten.

Übertragung

  • Maklergebühren (sofern vom Verkäufer bezahlt).
  • Notar/Grundbuchamt für Hypothekenkündigung, Gebühr für vorzeitige Kündigung, zugehörige Agentur.
  • Energieausweis, gesetzlich vorgeschriebene Zertifikate/Ausweise.
  • Sonstige notwendige und ordnungsgemäß begründete Kosten.

Wichtig: Wurde die Immobilie vermietet, mindern die vorgenommenen (oder mindestens erforderlichen) Amortisationen den Anschaffungswert für die Gewinnermittlung.

 

Checkliste (vor dem Verkauf)

    • Identifizieren Sie Ihr Szenario (Einwohner/Nicht-Einwohner/Gesellschaft) und die anfallenden Steuern.
    • Prüfen Sie, ob Sie eine Reinvestitionsbefreiung oder eine Befreiung für über 65-Jährige (bei Hauptwohnsitz) beantragen können.
    • Prüfen Sie den Ermäßigungsbetrag (Erwerb vor dem 31.12.1994) und kontrollieren Sie die Gesamtgrenze von 400.000 €.
    • Bestellen Sie eine einfache Schuldverschreibung, Grundsteuerbescheinigungen und den Katasterwert und fordern Sie eine Simulation der Veräußerungsgewinne mit beiden Methoden an.
    • Sammeln Sie Rechnungen und Belege für Verbesserungen und Ausgaben (Kauf/Verkauf/Hypothekenkündigung/Zertifikate).
    • Wenn Sie nicht ansässig sind, berücksichtigen Sie Modell 210 und die 3%ige Quellensteuer (Modell 211).
  • Wenn Sie ein Unternehmen sind, prüfen Sie die Auswirkungen auf die Eigenkapitalquote (Ausgleich von BINs, Rückstellungen, Wertminderungen usw.).

 

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Kosten für Malerarbeiten und kleinere Reparaturen hinzufügen?

Nein. Es handelt sich um Reparaturen und Instandhaltung. Nur Verbesserungen und Investitionen steigern den Anschaffungswert.

Und wie sieht es mit dem Austausch von Fenstern oder dem Einbau von WDVS aus?

In der Regel ja (verbesserte Effizienz und Bewohnbarkeit), mit Rechnungen und gegebenenfalls einem Energieausweis, der die Effizienzsteigerung belegt.

Ist die Tilgung der Hypothek beim Verkauf steuerlich absetzbar?

Der ausstehende Saldo ist keine Ausgabe. Die für die Tilgung anfallenden Gebühren und Kosten (Notar-, Grundbuch-, Maklergebühren usw.) werden jedoch in der Regel berücksichtigt, wenn sie mit der Übertragung verbunden sind.

Was passiert, wenn ich nur einen Teil der Steuer in meinen neuen Hauptwohnsitz reinvestiere?

Die Befreiung gilt anteilig für den reinvestierten Betrag im Verhältnis zum Gesamterlös aus dem Verkauf.

 

 

Fachlicher Hinweis

Dieser Leitfaden dient ausschließlich zu Informationszwecken. Die Einstufung als Verbesserung oder Reparatur und die Anwendung von Befreiungen erfordern eine Einzelfallanalyse (Fakten, Genehmigungen, Rechnungen, Fristen, tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz usw.).