Esta es una pequeña presentación de nuestra asistencia en el proceso de compra/venta de propiedades situadas en LA URBANIZACIÓN LA MARINA Y DOLORES-CATRAL. La urbanización La Marina es un lugar maravilloso, con espectaculares valles y playas de gran calidad, rodeado de espectaculares colinas, con magníficas vistas y naturaleza.
Está compuesta por playas como: El Pinet, La Marina y Guardamar.
Si está interesado en comprar o vender una propiedad situada en esta zona, TLACORP le ayudará a tomar la decisión final de compra o venta.
La zona de La Marina, San Fulgencio y Dolores está cubierta por nuestra oficina en Ciudad-Quesada.
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde rústicos, apartamentos, bungalows y urbanizaciones, etc.
A continuación, detallamos los principales aspectos legales de cada uno de estos inmuebles:
Zonas urbanizadas: Estas zonas abarcan viviendas y apartamentos construidos en el centro de la urbanización La Marina.
El tipo de construcciones e inmuebles suelen ser residencias principales de ciudadanos locales y residentes, segundas residencias o casas de vacacionescon un alto volumen de turistas o expatriados.
A) Las zonas residenciales tradicionales eran inicialmente propiedad de españoles, principalmente procedentes de Valencia, Madrid y el País Vasco, y de extranjeros procedentes del centro y norte de Europa.
En una transmisión, con la decisión de comprar, y al margen de las búsquedas legales habituales que se deben realizar en este tipo de propiedades, a continuación se indican los puntos importantes que hay que comprobar:
– Estudio legal y administrativo del historial de la construcción. Conocer cómo se construyó la propiedad y cómo se desarrolló. Es fundamental descubrir si la propiedad se amplió, si se cubrió la terraza, si el porche es ahora una cocina o si el sótano es ahora una habitación. Esto ayudará a saber si los propietarios anteriores realizaron todas esas obras con los permisos adecuados o, en su caso, si existe alguna multa o sanción sobre estas propiedades por incumplimiento de los permisos correspondientes.
Además, saber si se ha modificado la estructura inicial ayudará a identificar si las escrituras están debidamente actualizadas con la situación actual del edificio.
Además, si la propiedad tiene una sanción por construcción, el Ayuntamiento puede negarse a renovar el Certificado de Habitabilidad, y los nuevos propietarios pueden tener problemas en el futuro para renovar los contratos de servicios públicos.
– Contratos de agua y electricidad: Al tratarse de propiedades antiguas, las empresas suministradoras pueden solicitar a los compradores que actualicen la instalación para cambiar los contratos tras la formalización de la compraventa. Esto puede suponer gastos como los honorarios de un electricista o fontanero para inspeccionar la propiedad, y otros como el recableado, que, si se conocen antes de la formalización, podrían formar parte del acuerdo comercial de precio con el vendedor.
– Plusvalía: Si la propiedad es antigua y ha tenido los mismos propietarios durante mucho tiempo, este impuesto será elevado. Este impuesto municipal debe ser pagado por los vendedores, pero conocerlo desde el principio ayudará a tomar las garantías necesarias para que sea pagado por el vendedor.
– Comunidad de propietarios: Será muy importante saber no solo si el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad, sino también si hay pagos parciales importantes o de gran cuantía en la reforma o el mantenimiento de las zonas comunes (terrazas, fachadas, aparcamientos, etc.), que no siempre aparecen en las certificaciones realizadas por la comunidad de propietarios.
B) Urbanizaciones como Oasis, La Escuera, El Pinet, etc. : Estas zonas se consideran urbanizaciones nuevas creadas antes (años 70-90) o con la bonanza inmobiliaria española, a veces en grandes urbanizaciones.
Los aspectos legales importantes a tener en cuenta a la hora de comprar este tipo de propiedades son los siguientes:
– La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el registro de la propiedad, como «vivienda terminada». Esto significa que la propiedad ha sido registrada y que el constructor ha proporcionado la licencia de obra terminada, el seguro de diez años (que cubre durante diez años los defectos estructurales del edificio) y el certificado de habitabilidad.
– Zonas comunitarias: Las zonas comunitarias, como campos de golf, zonas comerciales, piscinas, jardines, etc., deben estar terminadas o en proceso de finalización.
Además, es muy importante «leer» las normas de la comunidad para ver, por ejemplo, si su vecino puede tener un negocio que le moleste, si se admiten perros, etc.
– Gastos de comunidad: este tipo de propiedades pueden tener gastos de mantenimiento elevados. Es muy importante conocerlos en las primeras fases de la compraventa.
– Limitaciones y derechos de uso: Estas zonas suelen tener grandes infraestructuras de electricidad, agua, alcantarillado y recogida de basuras, lo que puede afectar a su propiedad.
En el caso de urbanizaciones antiguas, también es muy importante comprobar la consideración urbanística de la propiedad antes de completar la compra. Estas urbanizaciones han sido objeto recientemente de nuevas regulaciones y normativas, lo que requiere un estudio especial e individualizado en las primeras fases del proceso de compra.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta al comprar en la zona:
- Gastos de urbanización y obras: Hay algunas zonas, sobre todo en Denia, Pedreguer, Pego, Benissa, Moraira, Orba, Benidoleig, Altea y Jávea, en las que la propiedad puede tener gastos de urbanización pendientes y/u obras de urbanización por terminar, ¡y a cargo del propietario!. Por lo tanto, tenga mucho cuidado con esto.
- Certificado de habitabilidad: Incluso en propiedades construidas con la licencia de obra correspondiente, a veces surgen complicaciones a la hora de obtener el NUEVO certificado de habitabilidad.
Como se ha explicado anteriormente, en estas zonas URBANAS, es muy importante comprobar que la urbanización en la que se encuentra la propiedad cuenta con todas las infraestructuras urbanísticas, tales como: carreteras, aceras, asfalto, conexión al alcantarillado, agua y electricidad. La infraestructura de urbanización de estas zonas se desarrolló hace tiempo y, en ocasiones, no cumple con los estándares modernos. Por lo tanto, es bastante habitual encontrar propiedades en las que los propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras de urbanización, como la conexión al alcantarillado, las zonas peatonales, etc.
Le invitamos a obtener más información sobre este punto en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Propiedades en zonas rústicas y rurales: Hay que tener en cuenta algunas consideraciones especiales en las zonas rurales, como DOLORES y CATRAL, fuera de las zonas urbanizadas.
En estas zonas RÚSTICAS, es muy importante comprobar que la zona en la que se encuentra la propiedad está LIBRE de cualquier tipo de actuación urbanística o afectación, como afectación a carreteras, infraestructuras eléctricas o de agua, conexión al alcantarillado o instalación de fosa séptica, etc. Así, al igual que en las propiedades situadas en urbanizaciones, es bastante habitual encontrar propiedades en zonas rústicas en las que los propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras de urbanización, como la conexión al alcantarillado, zonas peatonales, etc. Le invitamos a obtener más información sobre este punto en nuestra sección especializada: Cómo comprar propiedades en Catral-Dolores- etc.
Las consideraciones sobre la transmisión de propiedades rústicas no difieren de las del resto de zonas. Consulte nuestra sección sobre rústicos o consulte nuestra sección de problemas habituales para conocer los problemas típicos de los terrenos rústicos.
Para obtener más información sobre la transmisión, visite nuestra sección de Derecho Inmobiliario.
TLACORP está a su entera disposición, en la zona de LA MARINA URBANIZACIÓN, que está cubierta por nuestra oficina en Ciudad-Quesada, con tarifas especiales para propiedades situadas en esta zona.