Las diferencias entre un alquiler permanente y un alquiler temporal o de corta duración en la legislación española residen en varios aspectos clave relacionados con su finalidad, regulación, fiscalidad y derechos de las partes.
Diferencia principal: finalidad del contrato
La principal diferencia radica en la finalidad del contrato: residencia habitual frente a uso temporal.
Esto afecta directamente a la normativa aplicable, los derechos y obligaciones de las partes y el tratamiento fiscal.
Es fundamental que tanto los propietarios como los inquilinos definan claramente la finalidad del alquiler y cumplan con la normativa específica para evitar conflictos legales.
Otras diferencias
A continuación se resumen las diferencias más importantes:
Finalidad del alquiler
- Alquiler de vivienda permanente: Está destinado a cubrir la necesidad de vivienda habitual y permanente del inquilino . Su finalidad principal es proporcionar un hogar al inquilino.
- Normativa aplicable: Se regula principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en especial en su Título II.
- Alquiler temporal o de corta duración: Para usos distintos de la vivienda habitual, como estancias vacacionales, motivos laborales o educativos, o alquileres turísticos.
- Normativa aplicable: Se rige por el artículo 3.2 de la LAU para los usos temporales y puede estar sujeto a normativas autonómicas y municipales, especialmente en el caso de los alquileres turísticos.
Duración del contrato
- Arrendamiento indefinido: Tiene una duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica), salvo que las partes acuerden otra duración. El arrendatario tiene derecho a prórrogas obligatorias durante este periodo.
- Alquiler temporal o de corta duración: La duración se acuerda libremente entre las partes, sin mínimos legales establecidos, pero debe justificarse que no se trata de una residencia habitual. En el caso de los alquileres turísticos, suele ser por días, semanas o meses.
Fiscalidad
- Alquiler permanente: Los propietarios pueden beneficiarse de una reducción del 60 % de los ingresos netos en el impuesto sobre la renta de las personas físicas si la vivienda está destinada a ser la residencia principal del inquilino.
- Alquiler temporal o turístico: No se aplica la reducción del 60 %.
Además, si se alquila como vivienda turística, el propietario debe cumplir con obligaciones específicas y pagar este impuesto, con excepciones.Regulación regional y municipal
- Alquiler permanente: Su regulación depende de la LAU a nivel estatal, con menor interferencia de las normativas locales.
- Alquiler temporal o turístico: Está muy regulado por normativas autonómicas y locales. En muchas comunidades autónomas, como Cataluña, Baleares o Andalucía, es obligatorio inscribirse en un registro de alojamientos turísticos, y puede haber restricciones en zonas saturadas o turísticas. Y, recientemente (enero de 2025), existe la obligación de inscribirse en el Registro Central del Gobierno Central en el «Registro de Alquileres Temporales» en caso de que el alquiler se ofrezca en plataformas digitales en línea (AirBNB).
Obligaciones del propietario
- Alquiler permanente: El propietario debe garantizar que la propiedad es apta para un uso habitual, cumplir los plazos de preaviso para la rescisión del contrato y permitir prórrogas si procede.
- Alquiler temporal o turístico: Puede estar obligado a ofrecer servicios adicionales, como limpieza o mantenimiento, y cumplir requisitos específicos (por ejemplo, licencias turísticas, seguros obligatorios o normas de calidad).
Desahucio y rescisión del contrato
- Alquiler permanente: El desahucio está sujeto a los procedimientos previstos en la LAU y puede prolongarse debido a las garantías legales que protegen al inquilino.
- Alquiler temporal o turístico:
Al no tratarse de una vivienda habitual, las partes tienen mayor flexibilidad para acordar las condiciones de rescisión y los procesos legales suelen ser más rápidos.Derechos del inquilino
- Alquiler permanente: El inquilino tiene derechos protegidos, como la prórroga obligatoria, la subrogación en caso de fallecimiento o determinadas protecciones contra el desalojo.
- Alquiler temporal o turístico: Estos derechos no se reconocen, ya que el contrato está pensado para un uso temporal.
Uso de la propiedad
- Alquiler permanente: El inquilino puede hacer uso exclusivo de la propiedad como su residencia principal. No se permite el subarriendo sin el consentimiento del propietario.
- Alquiler temporal o turístico: El uso puede incluir servicios adicionales y se puede permitir el subarriendo en función de la naturaleza del contrato.
Tabla de diferencias entre alquiler permanente y temporal
Permanente Temporal FINALIDAD Permanente Temporal RIESGO DE OCUPANTES ILEGALES Alto Medio DURACIÓN Regulada Libre REGULACIÓN DEL CONTRATO Alto regulado Libre CONTRATO DE ALQUILER X X AFECCIÓN A ZONAS TENSIONALES X X CONTRATOS DE ALQUILER Regulado Libre PRÓRROGA OBLIGATORIA Hasta 5-7 años No FIANZA 1 mes 2 meses REGISTRO DE ACTIVIDAD INSCRIPCIÓN AIRBNB Voluntaria Obligatoria INSCRIPCIÓN EN TENSIONAL X X SE REQUIERE RESPONSABILIDAD CIVIL X PLANES DE EMERGENCIA X CERTIFICADO DE HABITABILIDAD X X PLANES DE EMERGENCIA X