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Légalisation des propriétés. Problèmes courants et aspects juridiques

Les avocats de TLA traitent depuis plus de 15 ans des transactions et des affaires de propriétés dans des zones foncières rustiques de tout le territoire espagnol. Depuis la Catalogne (Tarragone et Barcelone), la région de Valence (Castellón, Valence et Alicante - Costa Blanca), Majorque et Ibiza, Murcie, Almeria (vallée d'Almanzora) et Malaga.

En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes normes régionales, nous avons préparé certains des aspects à prendre en compte lors de l'achat / vente de propriétés à la fois dans des terrains urbains et rustiques (campagne), avec des considérations particulières aux problèmes que nous recommandons à éviter lors de l'achat de propriétés en Espagne.

Alors, s'il vous plaît, soyez aimablement invités à trouver ci-dessous certains des problèmes communs qui peuvent affecter la prise en compte juridique des propriétés et constructions en Espagne:

LÉGALISATION ET ASPECTS JURIDIQUES

Ai-je besoin d'un permis de construire pour réformer ma maison?

Oui, vous avez besoin d'un permis de construire pour rénover votre maison. Le type de licence requis pour ces travaux dépend des travaux à réaliser avec la réforme.

Licence de travaux mineurs - «licencia de obra menor»: Cela est nécessaire pour les changements d'utilisation des pièces, la distribution des murs, etc. les impôts.

Pour une meilleure compréhension, cette licence est appliquée lorsque les travaux à effectuer dans la propriété n'affectent pas l'infrastructure essentielle de la propriété, comme le changement de la toiture, les bimes ou la structure de support du bâtiment, ou à l'intérieur des escaliers.

Cas normaux dans lesquels cette licence est nécessaire: Réforme de la toiture (ne pas la changer complètement, juste la renouveler). Voici quelques cas pour demander cette licence:

  • Pour construire un garage, un hangar ou un entrepôt
  • Pour construire une clôture
  • Pour construire une piscine (selon la zone)
  • Pour construire un corral, etc.

Veuillez noter les cas décrits et les conditions d'obtention de la licence peuvent varier considérablement d'une zone ou d'une région à l'autre.

Licence Grands Travaux - «licencia de obra mayor»: Il s'agit de la même licence que celle demandée pour construire une maison, expliquée dans la section «Construction en terrain rustique» et «Construction en terrain urbain». Ce permis est requis lorsque les travaux à effectuer dans les constructions affectent les parties essentielles du bâtiment et nécessitent un projet d'architecte. Par exemple, pour construire une extension de la maison (comme une nouvelle pièce), ou pour changer le toit.

  • Pour changer complètement le toit
  • Pour construire une nouvelle pièce prolongeant la construction
  • Pour construire un garage avec des tuiles et du béton
  • Pour construire un deuxième étage
  • Pour construire une piscine (selon les zones et les régions), etc.

 Il n'y a pas de titre de propriété ou d'escritura pour la terre, ou l'extension ou les limites de la terre ne sont pas correctes.

On peut souvent constater qu'il n'y a pas d'escritura (titres de propriété) pour certaines propriétés, et vous devez établir votre droit à la propriété par le biais d'un processus appelé «Expediente de dominio» ou «acta de notoriedad». Ceci est complexe et implique la publication de votre réclamation au Boletín Oficial de la Provincia (Journal officiel). La différence entre les deux processus réside principalement dans le fait que l '«expediente de dominio» se déroule dans le cadre d'un processus normal au sein des Tribunaux, et la «acta de notoriedad» est un processus fait devant le notaire de la région. Il n'est pas nécessaire de dire que «l'acta de notoriedad» est toujours plus recommandable car c'est un processus plus court, moins cher et plus rapide que l'autre. Habituellement, «expediente de dominio» est utilisé lorsque la situation du terrain et la propriété est en litige avec les voisins ou n'est pas claire. Et l '«acta de notoriedad» est utilisée lorsque la propriété est bien connue et qu'il y a des problèmes de limites ou de taille de la propriété.

Ensuite, vous devez vous assurer que les registres du Registro de la Propiedad et du Catastro concordent et qu'ils sont conformes à ce que la coutume locale considère comme les limites de la propriété. Vous n'êtes autorisé à construire que sur un certain pourcentage du terrain. Vous devez vérifier la disponibilité des services publics - en particulier l'eau et l'électricité. Vous devez vérifier les servidumbres de paso (droits de passage) car ils ne peuvent pas être bloqués. Après avoir "créé" votre bien, il est nécessaire de l'enregistrer pour la première fois. Pour toutes ces questions, vous avez besoin des services de votre avocat espagnol.

C’est aussi fréquemment que la taille du terrain n'est pas la même que la vraie parcelle. Dans ces cas, une fois de plus, une «expediente de dominio» ou «acta de notoriedad» doit être effectuée afin de confirmer quelles sont les véritables limites du territoire et de mettre à jour le registre espagnol des catastrophes et le registre foncier espagnol.

Le terrain est dûment enregistré mais la maison existante n'apparaît pas dans les actes:

Il arrive parfois que la maison (construction) elle-même peut ne pas être enregistré, soit pour des raisons historiques, soit parce que celui qui l'a construit voulait éviter les taxes et les frais d'enregistrement. En général, dans de tels cas, tout ce qui apparaît dans le registre foncier et les documents officiels est la terre.

Dans certains autres cas, la construction est enregistrée (figure dans les actes et dans le registre foncier), mais pas en tant que «maison», peut-être en tant qu'entrepôt ou hangar («albergue» ou «almacén») ou quelque autre construction similaire . Cela ne suffit pas pour que la construction soit déclarée légalement «maison». Cette situation aurait dû être mise en évidence dans la phase pré-contractuelle, comme il doit être clair à partir de la nota simple.

Dans ces cas, avant d'acheter la propriété, votre avocat espagnol - ou le vendeur - doit enregistrer la maison pour la première fois, si elle n'est pas encore enregistrée, ou en tant que «maison2, si elle a été enregistrée mais comme toute autre construction similaire. (remise, entrepôt, etc.). Cela se fait par ce qu'on appelle un «Declaración de obra nueva» (déclaration de nouvelles œuvres). Et cela doit être fait même si la maison est là depuis des centaines d'années, car, selon le registre, il s'agit d'un premier enregistrement, ou du moins du premier enregistrement en tant que maison.

La «declaración de obra nueva» (DON) est un processus d'inscription d'un bâtiment ou d'une construction au cadastreLe processus est très similaire à celui de la maison neuve, les différences sont les documents requis et se réduisent à l'élaboration d'un acte du notaire espagnol, dans lequel le nouveau bâtiment est déclaré avec la description correcte des chambres, du service, de la taille et des mesures, des plans, etc.

Si la maison a été récemment construite (généralement moins de 4 à 8 ans, selon la zone), les documents sont exactement les mêmes que ceux considérés comme si la maison était neuve, à savoir:

  • Les actes du terrain à votre nom - Pour prouver la propriété du terrain.
  • Le projet de construction de votre architecte - Pour prouver la taille, la description, etc., de la maison et du bâtiment.
  • Le permis de construire - Pour prouver que la propriété a obtenu l'autorisation appropriée des autorités espagnoles.
  • Final Works License - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra - Pour prouver que les travaux dans la propriété espagnole sont terminés.
  • Assurance décennale (Seguro Decenal) - Si vous avez finalement choisi de contracter cette assurance. Sinon, vous devez indiquer au notaire que vous n'avez pas procédé de cette manière, afin d'informer les acheteurs et d'obtenir la confirmation de leur accord.
  • Certificat d'habitation de la mairie - Pour prouver que les autorités espagnoles considèrent le bâtiment comme une «maison» espagnole.

Mais, si la maison n'est pas neuve, c'est une vieille maison (plus de 4 à 8 ans, selon la région), les documents requis sont différents. Dans ce cas, comme la maison espagnole est ancienne, il faudra prouver son âge. Pour cela, il existe plusieurs systèmes:

Attestation d'âge faite par un architecte ou un ingénieur ou «Certificado de Antigüedad»: Si la maison n'est pas déclarée dans le registre foncier, ni dans le reste des registres officiels comme le Catastro espagnol, quelqu'un doit confirmer à ces institutions quel âge a la construction, et quelle est sa taille et sa description (combien de mètres carrés, combien plusieurs étages, quelle est la taille, etc.). Pour cela, dans certaines régions d'Espagne, la propriété doit être inspectée par un spécialiste qui confirmera approximativement l'âge du bâtiment avec une enquête personnelle effectuée dans la propriété pour vérifier la succession de la maison, et compte tenu du reste de des preuves comme des registres et des dossiers à la mairie, et d'autres bases de données publiques ou privées.

Bien qu'il ne soit pas appliqué pour les lois espagnoles afin de faire le DON, la certification de l'architecte doit être accompagnée du dessins ou plans pour la maison, afin de vérifier les mesures. Les plans seront très utiles à l'avenir pour déclarer la maison dans d'autres registres comme le Catastro ou la mairie.

Certaines personnes confondent cette certification avec une «enquête», ou avec «l'évaluation» faite par la banque afin d'approuver une hypothèque éventuelle. Comme vous pouvez le voir dans ce rapport, la certification d'âge de l'architecte (parfois des ingénieurs) consiste à mesurer la maison, à détailler la description et à fournir également un âge approximatif de la propriété. Ce certificat est très spécifique et il est utilisé déclarer expressément la construction espagnole au cadastre avec le processus Declaración de Obra Nueva.

"enquête" est réalisé par des professionnels, architectes ou non, qui viennent indiquer la situation de la maison et le domaine de la construction pour détecter les défauts dans la construction, et il est utilisé, principalement, dans le processus d'achat ou d'acquisition d'une propriété. En fait, c'est quelque chose qui n'est pas utilisé lorsque les acheteurs et les vendeurs sont espagnols, mais il est largement utilisé en Espagne lorsque l'acheteur est formé d'autres nationalités, comme le britannique.

Et, enfin, la "évaluation" faite par la banque hypothécaire est différente de «l'enquête» et de la «certification de l'âge» car elle est faite par des professionnels, généralement pas des architectes, juste pour «Évaluer» la propriété. Cela signifie que la banque, en tant que créancier du prêt, veut savoir combien de valeur elle a avant de fournir les fonds du prêt, principalement pour vérifier si la propriété sera une garantie suffisante pour couvrir le risque et les fonds empruntés.

Attestation d'âge de la mairie. ”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Il s'agit d'une certification délivrée par la mairie. Cette certification n'est pas aussi détaillée dans la description de la construction que celle faite par l'architecte, mais elle sert à confirmer au cadastre espagnol et au notaire quel est l'âge exact ou approximatif de la construction.

Certification du Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. Dans certaines régions, le Catastro dispose d'une base de données détaillée sur les propriétés, la construction et les terrains des zones rustiques. De telle sorte que, bien que le cadastre ne puisse pas être informé de l'existence actuelle du bien, le Catastro, en raison de son activité «automatique» ou «d'inspection» (le cadastre n'agit que lorsque les parties intéressées informent d'une transaction déterminée , il n'agit jamais par sa propre inspection, ou agit automatiquement), a détecté auparavant l'existence de la maison, et peut confirmer l'âge avec plus ou moins d'exactitude. Dans ces cas, et selon les régions, les notaires et les registres fonciers acceptent la certification du Catastro comme preuve de l'existence et de l'âge de la propriété en cours de DON.

 Dans les deux cas, je veux dire, dans le cas d'une maison relativement nouvelle ou ancienne, les documents requis sont fournis au notaire, qui préparera les actes appropriés qui seront appelés Declaración de Obra Nueva, qui doit être signé par le propriétaire du terrain. Une fois les actes dûment signés, ceux-ci seront les actes actuels de la propriété et les précédents, qui ne contenaient que le terrain, seront annulés.

Ensuite, une fois que vous avez tous ces documents, vous devez les amener chez le notaire. Le notaire préparera les titres de propriété de la construction et vous signez-les. Ce processus est appelé Declaración de Obra Nueva. Cela déclarera que, sur le terrain préexistant, il y a maintenant une construction, qui est une maison.

Ensuite, vous aurez besoin de to apporter ces documents au cadastre pour effectuer la modification appropriée de l'inscription du terrain, y compris maintenant la maison, et la maison sera juridiquement complète.

Ainsi, les dépenses du DON seront, principalement:

  • Frais de notaire pour préparer les actes du DON
  • Frais d'enregistrement foncier pour inscrire le DON dans l'inscription du terrain
  • Droit de timbre - 1, 1,5,, 2% (selon la zone) de l'évaluation de la propriété

 Dans ces cas, il est fortement recommandé de négocier avec les vendeurs qu'ils enregistrent la maison avec le bon DON avant de procéder à la vente. En fait, si vous obtenez une hypothèque, la banque ne pourra pas évaluer la propriété tant que la maison n'aura pas été enregistrée à l'aide du DON, car jusque-là (1) elle existe légalement; et (2) jusqu'à ce qu'il soit enregistré, il n'y a pas de désignation officielle de ce qu'est exactement le bien (taille, superficie et limites, etc.). Il ne peut pas non plus conclure d'hypothèque sur une propriété qui n'est pas enregistrée. Dans ce cas, il n'y a donc pas le choix: les vendeurs doivent l'enregistrer avant de pouvoir l'acheter.

Le terrain est parfaitement inscrit dans les actes, et la maison apparaît, mais son extension complète n'est pas déclarée, ou il y a d'autres éléments non déclarés dans les actes comme le garage, ou la piscine, ou les entrepôts, etc.

Ces cas sont vraiment communs dans les terres rustiques. Ce sont les cas typiques dans lesquels, à une époque déterminée, quelqu'un a inscrit et déclaré le terrain, et même la maison, mais ils n'incluaient pas d'autres parties de la maison, ni d'autres éléments, car ils ont été construits après.

Par exemple, le propriétaire qui, après avoir acheté la maison, construit une piscine ou un garage, ou agrandit la maison avec une nouvelle pièce, ou un nouveau porche, ou un nouvel étage, ou une terrasse, etc.

Ces cas sont extrêmement problématiques, car le processus de déclaration et de mise à jour des actes avec la nouvelle extension nécessite une étude spécifique de la question.

Il y a tellement de probabilités et d'exigences différentes, selon o Quelle est la taille du terrainOù est-ce que la propriété se situe (Valence, Almería, Alicante, Murcie, Castellón, Grenade, Cadix, Malaga, etc.), avec des différences extrêmement élevées entre les régions, et même entre les villes; QUAND ces extensions ont été faites (4 ans avant, 10 ans, 20 ans), et COMMENT ils ont été construits (sans permis de construire, avec permis de réforme, etc.), qu'il est absolument impossible de donner un aperçu valable de cette question qui pourrait servir de guide aux propriétaires concernés.

Qu'est-ce que «FUERA DE ORDENACIÓN »- HORS NORMATIVE?

«Fuera de ordenación» est une construction ANCIENNE, ou une partie ANCIENNE d'une construction, qui a été construite sans permis, elle ne remplit pas la norme de construction et qu'elle ne peut pas être légalisée.

  • Une construction ancienne: La construction doit être construite plus avant le moment où l'administration espagnole doit réagir contre la construction (démolition + amende).
  • Avant 2014: 4 ans à compter de la construction
  • Après 2014: 15 ans à compter de la construction
  • Il ne peut pas obtenir maintenant une licence pour le légaliser

Conséquences positives:

  • Il peut être PATRIMONIALISÉ: il peut faire partie de votre patrimoine ou de votre richesse personnelle. Il peut être enregistré au bureau d'enregistrement immobilier, obtenir une hypothèque, la vendre, héritée, etc.
  • C'est une construction qui est désormais légalisée et juridiquement consolidée par le temps, bien que non conforme à la normative. Donc, d'un point de vue juridique, s'il n'y a pas d'amende affectant le bien actuellement, il n'y a aucune action que la mairie peut prendre contre ce bien en raison de son âge, et ne pouvant être démoli par l'administration.

Conséquences négatives:

Aussi, de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites. La mairie permet des réformes intérieures sur ce type de propriétés, mais pas des extensions, ni des constructions d'autres bâtiments comme des garages, etc.

Mais, en raison du fait que la propriété est hors normative, la mairie n'approuvera pas une licence pour réformer les parties structurelles essentielles du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra de «réformer» la maison existante, et «réparer» la structure existante, mais pas «retirer» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a un «incendie», ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Donc, en guise de conclusion, la mairie autorise des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles à partir de bines, fondations, changement de toiture, etc.

Éventuels problèmes lors du renouvellement / de l'application du CH: les propriétés à Fuera de Ordenación pourraient rencontrer des problèmes à l'avenir pour obtenir / rénover le CH.

Que sont les URBANISATIONS SEMI-CONSOLIDÉES?

Dans ce rapport, nous avons expliqué les différences entre TERRAIN URBAIN pour NON URBANISABLE (TERRE RUSTIQUE).

En relation avec TERRAIN URBAIN, nous expliquions qu'il s'agit d'un terrain dans lequel il est autorisé à construire avec des spécifications déterminées contenues dans les «Plans de développement» de la ville ou de la zone (Plan General de Ordenación Urbana), ou dans des zones spécifiques d'urbanisation appelées «Plans partiels» (Planes Parciales), etc.

Cette terre a toutes les installations et les exigences pour y vivre dans une forte densité de population, comme l'approvisionnement en eau et en électricité pour les propriétés et les constructions, et l'électricité et l'eau publiques. Et d'autres connexions de fournitures, comme les eaux usées, le gaz, les télécommunications, etc.

La terre urbaine ou «Suelo Urbano» est la terre des villes ou des villages ou des urbanisations et elle permet d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les rues, les zones commerciales, l'assistance sanitaire, les écoles, les collèges, les centres sportifs, etc.

Mais, en parlant de terrains urbains, il y a une différence importante entre les terrains urbains «CONSOLIDÉS» et «NON CONSOLIDÉS» ou «SEMI-CONSOLIDÉS».

TERRAIN URBAIN CONSOLIDÉ est un complot où toutes les infrastructures d'urbanisation nécessaires ont été achevées, et la parcelle a tous les services à considérer comme «urbains» (électricité, eau, accès routier, égouts, etc.), et a déjà donné tout l'espace nécessaire à l'administration publique pour installer toutes ces infrastructures d'urbanisation. Cette parcelle a participé au paiement de l'infrastructure, et a déjà donné (si nécessaire) des parties du terrain à utiliser pour cette infrastructure publique.

Si le terrain n'est pas construit, alors, ce sera un terrain avec les droits de construction appropriés définis par les lois de construction actuelles.

Si le terrain est déjà construit, les constructions existantes, si elles sont construites conformément aux lois sur les constructions, seront des propriétés totalement légales, car les droits de propriété seront absolument protégés de l'administration publique à la fois pour le terrain et la construction.

TERRAIN URBAIN NON CONSOLIDÉ c'est le contraire. Est un complot là où toutes les infrastructures nécessaires ne sont pas installées pour être considérées comme «CONSOLIDÉES».

Ainsi, si la parcelle n'est pas construite, alors, avant d'obtenir le permis de construire, la mairie demandera de compléter l'infrastructure d'urbanisation dans la zone, en suivant les lois de construction existantes, et / ou la parcelle n'a pas donné l'espace au public administration pour l'installation de cette infrastructure. Ainsi, d'éventuels coûts d'urbanisation peuvent être en suspens sur le terrain, et d'éventuelles parties de la parcelle peuvent être affectées par les règles d'urbanisation, puis, par conséquent, être obligées de «donner» à l'administration publique pour installer des infrastructures telles que.

Si le terrain est déjà construit, alors, éventuellement charges d'urbanisation peuvent affecter le développement et l'utilisation de ces constructions, et ces constructions peuvent également affectés s'ils sont au milieu des futures zones d'infrastructure. Ces cas sont ceux dans lesquels des propriétés ont été construites avant que les zones ne soient converties en «urbaines» (parce qu'elles étaient assez anciennes), ou simplement parce que ces constructions ont été construites sans l'autorisation de construction appropriée (illégale).

Dans ces cas, les droits de propriété sur la parcelle et les éventuelles constructions ne sont pas consolidés par le propriétaire. En d'autres termes, l'administration publique peut avoir la faculté d'obtenir une partie (ou la totalité) du terrain et les constructions peuvent être affectées lors de l'adaptation de la parcelle aux besoins d'urbanisation. Ainsi, la parcelle et les constructions ne sont pas totalement intégrées dans les droits de propriété du propriétaire, car les deux peuvent être affectés par les exigences et les projets d'urbanisation.

À l'intérieur des zones NON CONSOLIDÉES, il existe également une classification spéciale appelée SEMI-CONSOLIDÉ . Les zones semi-consolidées sont celles qui, étant «urbaines», elles se trouvent dans l'un des cas suivants:

  • Certains travaux d'urbanisation sont effectués, mais pas tous.
  • Il y a certaines parties du terrain données à l'administration publique pour l'infrastructure publique, mais pas tout ce que les lois demandent.

Ce sont les cas typiques que l'on peut trouver dans les régions de Valence, d'Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), d'autres de Murcie, Almeria (Vallée d'Almanzora, Vera, etc.), Málaga et Séville.

Habituellement, ce sont des zones où le terrain a toujours été considéré comme «rustique», et avec le temps, il y avait des constructions de maisons à forte densité de constructions (suivant la normative actuelle, plus de 6-8 par hectare). Dans ces zones, ces constructions sont plus ou moins dotées d'infrastructures déterminées d'eau, d'électricité, d'accès public et de voirie. Selon les cas, on peut trouver des zones où l'infrastructure installée est totale, et d'autres zones dans lesquelles est plus pauvre.

Dans ce cas, les constructions semi-consolidées sont légales. Et «légal», parce qu'ils ont été construits avec le permis de construire approprié, ou parce qu'ils ont été légalisés après leur construction.

Dans ces cas, alors, le propriétaire «consolide» la propriété de la construction, mais pas la propriété du terrain. L'administration publique ne peut donc rien faire contre la construction, mais le terrain peut être affecté par d'éventuelles parties de celui-ci à céder aux infrastructures urbaines, ou affecté par des charges d'urbanisation.

Les problèmes typiques que nous pouvons rencontrer dans ces propriétés sont:

  • Que pour agrandir, ou pour construire des maisons dans des parcelles à l'intérieur de ces zones, la mairie peut demander de donner une partie du terrain à utiliser pour l'installation des infrastructures publiques (zones piétonnes, raccordement aux égouts, câblage électrique, gaz, eau, etc. .)
  • Que les propriétaires soient priés de payer une partie ou la totalité des frais d'urbanisation de la zone (raccordement aux égouts, eau, électricité, installation de fosses septiques modernes, mise à disposition d'une partie du terrain pour les voies publiques, etc.).

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