Voor de juiste identificatie van de Spaanse belastingen die voortvloeien uit de aankoop van een perceel of grond bestemd voor bouw, moet rekening worden gehouden met verschillende factoren:
- Fiscale status van de verkoper
- Fiscale status van de koper
- Aard of stedelijke classificatie van de grond of het perceel
- Aard of stedelijke classificatie van de bouw
Table of Contents
Het kopen van een bouwgrond in Spanje kan een uitstekende investeringsmogelijkheid zijn, maar er zijn ook belangrijke fiscale gevolgen aan verbonden die afhankelijk zijn van verschillende factoren. Een verkeerd begrip van de aard van de grond of het profiel van de verkoper kan leiden tot dure fouten of fiscale inefficiëntie.
In dit artikel zetten we de belangrijkste factoren op een rij die bepalend zijn voor de belastingen die van toepassing zijn bij de aankoop van een bouwgrond in Spanje, of u nu een particulier bent of een projectontwikkelaar, een inwoner van Spanje of een buitenlandse investeerder.
Aard van de verkoper
Om te weten welke belasting van toepassing is, is het van cruciaal belang om te weten of de verkoper een particulier is of een professional/ondernemer.
Particuliere verkoper (natuurlijke persoon)
Wanneer de verkoper een particulier is die niet als professional optreedt, is de transactie over het algemeen niet onderworpen aan btw, maar aan overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).
Er zijn echter uitzonderingen wanneer de verkoper grond promoot of urbaniseert. Volgens de Spaanse btw-wetgeving (Ley 37/1992) worden particulieren die grond urbaniseren of ontwikkelen, behandeld als ondernemers. Als zij tijdens het ontwikkelingsproces bouwrijpe kavels verkopen, is de verkoop onderworpen aan 21% btw.
*Belangrijk: ga altijd na of de verkoper als ondernemer wordt aangemerkt vanwege activiteiten op het gebied van grondontwikkeling, ook als het om een particulier gaat.
Ondernemer, bedrijf of professionele verkoper
Wanneer de verkoper een bedrijf, een professional of een particulier is die als ondernemer optreedt, hangt de fiscale behandeling voornamelijk af van het type grond dat wordt verkocht.
Type grond of perceel
Bebouwbare of bouwrijpe grond (zonne-energie)
Omvat:
- Percelen met bouwvergunning of bouwrecht
- Grond waarop stedenbouwkundige of infrastructuurwerken worden uitgevoerd
- Grond met gebouwen in aanbouw (met uitzondering van agrarische, gesloopte of vervallen gebouwen)
In deze gevallen is de transactie onderworpen aan 21% btw, ongeacht het profiel van de koper.
** Als beide partijen beroepsbeoefenaars zijn, kan de koper de verleggingsregeling toepassen en zelf de btw aangeven (autoliquidación).
Rustieke of niet-bebouwbare grond
Omvat:
- Landbouwgrond
- Beschermd terrein
- Grond voor openbaar gebruik (parken, wegen, enz.)
Hier is de verkoop vrijgesteld van btw, maar onderworpen aan ITP. De koper kan echter afzien van de btw-vrijstelling als hij btw-plichtig is (meestal een bedrijf of beroepsbeoefenaar) en ervoor kiezen om btw te betalen in plaats van ITP. Dit kan voordelig zijn wanneer de koper de voorbelasting wil aftrekken.
** Tip: Controleer of er lokale belastingverminderingen voor ITP zijn, met name voor jonge kopers, bedrijven die investeren in landelijke gebieden of voor hoofdverblijfplaatsen.
| Type grond | Type verkoper | Toegepaste belasting | Tarief |
|---|---|---|---|
| Bebouwbare / Stedenbouwkundige grond | Ondernemer | BTW (facultatieve ITP) | 21% |
| Bebouwbare / Stedenbouwkundige grond | Particulier | ITP | 6–11%* |
| Rustiek / Niet-bebouwbaar | Alle | ITP (standaard) | 6–11%* |
| Stedelijke grond met bouwrecht | Ondernemer | BTW (verleggingsregeling) | 21% |
*Het ITP-tarief varieert per autonome gemeenschap (bijvoorbeeld 6% in Madrid, 10% in Catalonië of Andalusië).
**BTW is nationaal en uniform in heel Spanje.
Kopers van buiten de EU: dubbele kosten?
In verschillende regio’s krijgen kopers van buiten de EU te maken met hogere ITP-tarieven of verliezen ze het recht op regionale belastingverminderingen. In sommige gemeenschappen geldt bijvoorbeeld het volgende:
EU-ingezetenen jonger dan 35 jaar kunnen profiteren van een verlaagd ITP-tarief van 5%, terwijl niet-EU-ingezetenen het volledige tarief van 10% betalen.
Sommige regionale aftrekposten zijn uitsluitend voorbehouden aan belastingplichtigen die in Spanje of de EU wonen.
* Controleer altijd de regionale wetgeving of raadpleeg een lokale juridisch deskundige wanneer u vanuit het buitenland koopt.
Belasting- en formaliteiten voor de koper
Als btw van toepassing is: De koper betaalt btw (21%) op de factuur.
Als er sprake is van verlegging van de belastingplicht, geeft de koper de btw aan op formulier 303 (vakken 12 en 13), terwijl de verkoper geen btw in rekening brengt op de factuur.
Als er ITP van toepassing is: De koper moet formulier 600 indienen en de ITP binnen 30 dagen na ondertekening van de akte betalen.
De tarieven variëren per regio en kunnen afhankelijk zijn van de leeftijd, het doel of de investeringsstatus van de koper.
Belastingaangifte door de verkoper: Ondernemers geven de btw aan in formulier 303 en formulier 390.
De verkoop kan ook worden aangegeven in formulier 349 als het een intracommunautaire transactie betreft.
De verkoper moet een factuur zonder btw opstellen als de verkoop is vrijgesteld, met vermelding van de wettelijke grondslag (bijv. artikel 20 van wet 37/1992 of RD 1619/2012).
Conclusie: vraag juridisch advies voordat u koopt
De belastingheffing op de aankoop van grond in Spanje is niet uniform en hangt af van meerdere variabelen:
- de rechtspositie van de verkoper,
- de stedelijke classificatie van de grond,
- en de mogelijkheid van de koper om af te zien van btw-vrijstelling.
Voordat u een reserverings- of koopcontract ondertekent, is het essentieel om een juridisch onderzoek uit te voeren en een belastingadviseur te raadplegen om het volgende vast te stellen:
- Of btw of ITP van toepassing is
- Welk tarief en bedrag verschuldigd is
- Of de transactie in aanmerking komt voor fiscale voordelen of verminderingen