Para identificar correctamente los impuestos españoles derivados de la compra de un terreno o parcela destinado a la construcción, hay que tener en cuenta varios factores:
- La situación fiscal del vendedor
- La situación fiscal del comprador
- La naturaleza o calificación urbanística del terreno o parcela
- La naturaleza o calificación urbanística de la construcción
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Comprar un terreno en España para construir puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero también conlleva importantes implicaciones fiscales que varían en función de varios factores. No comprender la naturaleza del terreno o el perfil del vendedor puede dar lugar a costosos errores o ineficiencias fiscales.
En este artículo, desglosamos los factores clave que determinan los impuestos aplicables al comprar un terreno o parcela destinado a la construcción en España, tanto si eres un particular como un promotor, residente español o inversor extranjero.
Tipo del vendedor
Entender si el vendedor es un particular o un profesional/empresario es clave para identificar el impuesto aplicable.
Vendedor particular (persona física)
Cuando el vendedor es un particular que no actúa como profesional, la transacción no está, por lo general, sujeta al IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Sin embargo, existen excepciones cuando el vendedor está promocionando o urbanizando terrenos. Según la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, las personas físicas que urbanizan o desarrollan terrenos se consideran empresarios. Si venden parcelas urbanizables durante el proceso de desarrollo, la venta está sujeta al IVA al 21 %.
*Importante: evalúe siempre si el vendedor está clasificado como empresario debido a actividades de desarrollo de terrenos, incluso si es un particular.
Empresario, empresa o vendedor profesional
Cuando el vendedor es una empresa, un profesional o un particular que actúa como empresario, el tratamiento fiscal depende principalmente del tipo de terreno que se venda.
Tipo de terreno o parcela
Terreno urbanizable o edificable (solar)
Incluye:
- Parcelas con permisos o licencias de construcción
- Terrenos en desarrollo urbanístico o con obras de infraestructura
- Terrenos con construcciones en curso (excepto construcciones agrarias, demolidas o ruinosas)
En estos casos, la operación está sujeta al IVA al 21 %, independientemente del perfil del comprador.
** Si ambas partes son profesionales, el comprador puede aplicar el mecanismo de autoliquidación, declarando él mismo el IVA (autoliquidación).
Terrenos rústicos o no edificables
Incluye:
- Terrenos agrícolas
- Terrenos protegidos
- Terrenos de uso público (parques, carreteras, etc.)
En este caso, la venta está exenta de IVA, pero sujeta al ITP. Sin embargo, el comprador puede renunciar a la exención del IVA si es sujeto pasivo del IVA deducible (normalmente una empresa o un profesional) y optar por pagar el IVA en lugar del ITP. Esto puede ser beneficioso cuando el comprador desea deducir el IVA soportado.
** Consejo: Comprueba si existen reducciones fiscales locales para el ITP, especialmente para compradores jóvenes, empresas que invierten en zonas rurales o viviendas habituales.
| Tipo de terreno | Tipo de vendedor | Impuesto aplicado | Tipo |
|---|---|---|---|
| Terreno edificable/urbanizable | Empresario | IVA (ITP opcional) | 21 % |
| Terreno edificable/urbanizable | Particular | ITP | 6–11 %* |
| Rústico / No edificable | Cualquiera | ITP (por defecto) | 6–11 %* |
| Terreno urbano con construcción | Empresario | IVA (inversión del sujeto pasivo) | 21 % |
*El tipo del ITP varía según la comunidad autónoma (por ejemplo, 6 % en Madrid, 10 % en Cataluña o Andalucía).
**El IVA es nacional y uniforme en toda España.
Compradores no pertenecientes a la UE: ¿el doble de impuesto?
En varias regiones, los compradores no pertenecientes a la UE se enfrentan a tipos del ITP más elevados o pierden el acceso a las reducciones fiscales regionales. Por ejemplo, en algunas comunidades:
Los residentes de la UE menores de 35 años pueden beneficiarse de un ITP reducido del 5 %, mientras que los residentes no pertenecientes a la UE pagan el 10 % completo.
Algunas deducciones regionales son exclusivas para los residentes fiscales en España o en la UE.
* Comprueba siempre la legislación regional o consulta a un experto legal local cuando compres desde el extranjero.
Obligaciones fiscales y formales del comprador
Si se aplica el IVA: El comprador paga el IVA (21 %) en la factura.
Si se aplica la inversión del sujeto pasivo, el comprador declara el IVA en el formulario 303 (casillas 12 y 13), mientras que el vendedor no cobra el IVA en la factura.
Si se aplica el ITP: El comprador debe presentar el formulario 600 y pagar el ITP en un plazo de 30 días a partir de la firma de la escritura.
Los tipos varían según la región y pueden depender de la edad, la finalidad o la situación de inversión del comprador.
Declaración fiscal del vendedor: Los empresarios declaran el IVA en el formulario 303 y el formulario 390.
La venta también puede declararse en el formulario 349 si se trata de una operación intracomunitaria.
El vendedor debe emitir una factura sin IVA si la venta está exenta, indicando los fundamentos jurídicos (por ejemplo, el artículo 20 de la Ley 37/1992 o el RD 1619/2012).
Conclusión: solicite asesoramiento legal antes de comprar
La tributación de la compra de terrenos en España no es uniforme y depende de múltiples variables:
- la condición jurídica del vendedor,
- la calificación urbanística del terreno,
- y la capacidad del comprador para renunciar a la exención del IVA.
Antes de firmar un contrato de reserva o de compraventa, es imprescindible realizar un análisis jurídico y consultar con un profesional fiscal para identificar:
- Si se aplicará el IVA o el ITP.
- Qué tipo y cuantía se debe pagar.
- Si la operación puede acogerse a algún incentivo o reducción fiscal.