Pour identifier correctement les taxes espagnoles liées à l’achat d’un terrain ou d’un lot destiné à la construction, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
- Statut fiscal du vendeur
- Statut fiscal de l’acheteur
- Nature ou classification urbaine du terrain ou du lot
- Nature ou classification urbaine de la construction
Table of Contents
L’achat d’un terrain à bâtir en Espagne peut constituer une excellente opportunité d’investissement, mais il comporte également des implications fiscales importantes qui varient en fonction de plusieurs facteurs. Une mauvaise compréhension de la nature du terrain ou du profil du vendeur peut entraîner des erreurs coûteuses ou des pertes fiscales.
Dans cet article, nous détaillons les principaux facteurs qui déterminent les taxes applicables lors de l’achat d’un terrain ou d’un terrain destiné à la construction en Espagne, que vous soyez un particulier ou un promoteur immobilier, un résident espagnol ou un investisseur étranger.
Nature du vendeur
Il est essentiel de savoir si le vendeur est un particulier ou un professionnel/entrepreneur afin de déterminer la taxe applicable.
Vendeur privé (personne physique)
Lorsque le vendeur est un particulier qui n’agit pas à titre professionnel, la transaction n’est généralement pas soumise à la TVA, mais à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).
Toutefois, des exceptions s’appliquent lorsque le vendeur assure la promotion ou l’urbanisation du terrain. Selon la loi espagnole sur la TVA (Ley 37/1992), les personnes physiques qui urbanisent ou aménagent des terrains sont considérées comme des entrepreneurs. Si elles vendent des parcelles urbanisables pendant le processus d’aménagement, la vente est soumise à la TVA au taux de 21 %.
*Important : vérifiez toujours si le vendeur est considéré comme un entrepreneur en raison de ses activités de développement foncier, même s’il s’agit d’un particulier.
Entrepreneur, société ou vendeur professionnel
Lorsque le vendeur est une société, un professionnel ou un particulier agissant en tant qu’entrepreneur, le traitement fiscal dépend principalement du type de terrain vendu.
Type de terrain ou de parcelle
Terrain urbanisable ou constructible (solaire)
Comprend :
- Parcelles avec permis de construire ou licences
- Terrains en cours d’aménagement urbain ou de travaux d’infrastructure
- Terrains avec bâtiments en construction (à l’exception des structures agricoles, démolies ou en ruine)
Dans ces cas, la transaction est soumise à la TVA à 21 %, quel que soit le profil de l’acheteur.
** Si les deux parties sont des professionnels, l’acheteur peut appliquer le mécanisme d’autoliquidation, en déclarant lui-même la TVA (autoliquidación).
Terrains rustiques ou non constructibles
Comprend :
- Terrains agricoles
- Terrains protégés
- Terrains à usage public (parcs, routes, etc.)
Dans ce cas, la vente est exonérée de TVA mais soumise à l’ITP. Toutefois, l’acheteur peut renoncer à l’exonération de TVA s’il est assujetti à la TVA déductible (généralement une entreprise ou un professionnel) et choisir de payer la TVA au lieu de l’ITP. Cela peut être avantageux lorsque l’acheteur souhaite déduire la TVA en amont.
** Conseil : Vérifiez s’il existe des réductions fiscales locales pour l’ITP, en particulier pour les jeunes acheteurs, les entreprises qui investissent dans les zones rurales ou les résidences principales.
| Type de terrain | Type de vendeur | Taxe applicable | Taux |
|---|---|---|---|
| Terrain constructible / urbanisable | Entrepreneur | TVA (ITP facultative) | 21 % |
| Terrain constructible / urbanisable | Particulier | ITP | 6–11 %* |
| Rustique / Non constructible | Tout | ITP (par défaut) | 6–11 %* |
| Terrain urbain avec construction | Entrepreneur | TVA (autoliquidation) | 21 % |
*Le taux de l’ITP varie selon les communautés autonomes (par exemple, 6 % à Madrid, 10 % en Catalogne ou en Andalousie).
**La TVA est nationale et uniforme dans toute l’Espagne.
Acheteurs hors UE : un coût deux fois plus élevé ?
Dans plusieurs régions, les acheteurs hors UE sont soumis à des taux d’ITP plus élevés ou ne bénéficient pas des réductions fiscales régionales. Par exemple, dans certaines communautés :
Les résidents de l’UE âgés de moins de 35 ans peuvent bénéficier d’un ITP réduit de 5 %, tandis que les résidents hors UE paient le taux plein de 10 %.
Certaines déductions régionales sont réservées aux résidents fiscaux en Espagne ou dans l’UE.
* Vérifiez toujours la législation régionale ou consultez un expert juridique local lorsque vous achetez depuis l’étranger.
Obligations fiscales et administratives de l’acheteur
Si la TVA s’applique : L’acheteur paie la TVA (21 %) sur la facture.
En cas d’autoliquidation, l’acheteur déclare la TVA sur le formulaire 303 (cases 12 et 13), tandis que le vendeur ne facture pas la TVA sur la facture.
Si l’ITP s’applique : L’acheteur doit remplir le formulaire 600 et payer l’ITP dans les 30 jours suivant la signature de l’acte.
Les taux varient selon les régions et peuvent dépendre de l’âge, de l’objectif ou du statut d’investisseur de l’acheteur.
Déclaration fiscale du vendeur : Les entrepreneurs déclarent la TVA dans les formulaires 303 et 390.
La vente peut également être déclarée dans le formulaire 349 s’il s’agit d’une opération intracommunautaire.
Le vendeur doit émettre une facture sans TVA si la vente est exonérée, en indiquant les motifs juridiques (par exemple, l’article 20 de la loi 37/1992 ou le RD 1619/2012).
Conclusion : demandez conseil à un avocat avant d’acheter
La fiscalité des achats de terrains en Espagne n’est pas uniforme et dépend de plusieurs variables :
- le statut juridique du vendeur,
- le classement urbanistique du terrain,
- et la possibilité pour l’acheteur de renoncer à l’exonération de TVA.
Avant de signer un contrat de réservation ou d’achat, il est essentiel de procéder à une vérification juridique et de consulter un fiscaliste afin de déterminer :
- Si la TVA ou l’ITP s’applique
- Quel taux et quel montant sont dus
- Si la transaction peut bénéficier d’avantages fiscaux ou de réductions