Steuern beim Kauf eines Baugrundstücks

Der Kauf eines Grundstücks zum Bauen in Spanien kann eine ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit sein, aber auch wichtige steuerliche Auswirkungen haben, die von mehreren Faktoren abhängen. Missverständnisse hinsichtlich der Art des Grundstücks oder des Profils des Verkäufers können zu kostspieligen Fehlern oder steuerlichen Ineffizienzen führen.

In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten Faktoren, die die anfallenden Steuern beim Kauf eines Grundstücks oder einer Baulücke in Spanien bestimmen, unabhängig davon, ob Sie Privatperson oder Bauträger, spanischer Resident oder ausländischer Investor sind.

Art des Verkäufers

Um die anfallenden Steuern zu ermitteln, ist es wichtig zu wissen, ob es sich beim Verkäufer um eine Privatperson oder einen Gewerbetreibenden/Unternehmer handelt.

Privater Verkäufer (natürliche Person)

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, die nicht gewerblich tätig ist, unterliegt die Transaktion in der Regel nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Vermögensübertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Ausnahmen gelten jedoch, wenn der Verkäufer Grundstücke erschließt oder bebaut. Nach dem spanischen Mehrwertsteuergesetz (Ley 37/1992) werden Personen, die Grundstücke erschließen oder bebauen, als Unternehmer behandelt. Verkaufen sie bebaubare Grundstücke während der Erschließung, unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer in Höhe von 21 %.

*Wichtig: Prüfen Sie immer, ob der Verkäufer aufgrund von Grundstückserschließungsmaßnahmen als Unternehmer eingestuft wird, auch wenn es sich um eine Privatperson handelt.

Unternehmer, Unternehmen oder gewerblicher Verkäufer

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen, ein Gewerbetreibender oder eine als Unternehmer handelnde Privatperson ist, hängt die steuerliche Behandlung in erster Linie von der Art des verkauften Grundstücks ab.

Art des Grundstücks oder der Parzelle

Bebaubares oder bebaubares Grundstück (Solar)

Umfasst:

• Parzellen mit Baugenehmigungen oder -lizenzen
• Grundstücke, die einer Stadtentwicklung oder Infrastrukturmaßnahmen unterliegen
• Grundstücke mit im Bau befindlichen Gebäuden (außer landwirtschaftlichen, abgerissenen oder baufälligen Gebäuden)

In diesen Fällen unterliegt die Transaktion unabhängig vom Profil des Käufers der Mehrwertsteuer in Höhe von 21 %.

** Sind beide Parteien Gewerbetreibende, kann der Käufer die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft in Anspruch nehmen und die Mehrwertsteuer selbst erklären (autoliquidación).

Rustikales oder nicht bebaubares Grundstück

Umfasst:

• Landwirtschaftliche Flächen
• Geschützte Flächen
• Flächen für öffentliche Zwecke (Parks, Straßen usw.)

Hier ist der Verkauf von der Mehrwertsteuer befreit, aber der ITP unterliegt. Der Käufer kann jedoch auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichten, wenn er mehrwertsteuerpflichtig ist (in der Regel ein Unternehmen oder Freiberufler), und sich dafür entscheiden, statt der ITP die Mehrwertsteuer zu zahlen. Dies kann vorteilhaft sein, wenn der Käufer die Vorsteuer abziehen möchte.

** Tipp: Prüfen Sie, ob es lokale Steuerermäßigungen für die ITP gibt, insbesondere für junge Käufer, Unternehmen, die in ländlichen Gebieten investieren, oder für Erstwohnungen.

*Der ITP-Satz variiert je nach Autonomen Gemeinschaft (z. B. 6 % in Madrid, 10 % in Katalonien oder Andalusien).

**Die Mehrwertsteuer ist national und in ganz Spanien einheitlich.

Käufer aus Nicht-EU-Ländern: doppelte Kosten?

In mehreren Regionen müssen Käufer aus Nicht-EU-Ländern höhere ITP-Sätze zahlen oder verlieren den Anspruch auf regionale Steuerermäßigungen. Beispielsweise gilt in einigen Regionen:

EU-Bürger unter 35 Jahren können von einer ermäßigten ITP von 5 % profitieren, während Nicht-EU-Bürger den vollen Satz von 10 % zahlen.

Einige regionale Abzüge gelten ausschließlich für Steuerinländer in Spanien oder der EU.

* Informieren Sie sich beim Kauf aus dem Ausland immer über die regionalen Rechtsvorschriften oder wenden Sie sich an einen lokalen Rechtsexperten.

Steuer- und Formpflichten des Käufers

Wenn Mehrwertsteuer anfällt: Der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer (21 %) auf der Rechnung.

Bei Umkehrung der Steuerschuldnerpflicht erklärt der Käufer die Mehrwertsteuer in Formular 303 (Felder 12 und 13), während der Verkäufer keine Mehrwertsteuer auf der Rechnung ausweist.

Bei Anfall der ITP: Der Käufer muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde das Formular 600 einreichen und die ITP entrichten.

Die Sätze variieren je nach Region und können vom Alter, dem Zweck oder dem Investitionsstatus des Käufers abhängen.

Steuererklärung des Verkäufers: Unternehmer melden die Mehrwertsteuer in den Formularen 303 und 390.

Der Verkauf kann auch in Formular 349 angegeben werden, wenn es sich um einen innergemeinschaftlichen Umsatz handelt.

Der Verkäufer muss eine Rechnung ohne Mehrwertsteuer ausstellen, wenn der Verkauf steuerbefreit ist, und dabei die Rechtsgrundlage angeben (z. B. Artikel 20 des Gesetzes 37/1992 oder RD 1619/2012).

Fazit: Lassen Sie sich vor dem Kauf rechtlich beraten

Die Besteuerung von Grundstückskäufen in Spanien ist nicht einheitlich und hängt von mehreren Variablen ab:

• dem rechtlichen Status des Verkäufers,
• der städtischen Klassifizierung des Grundstücks,
• und der Möglichkeit des Käufers, auf die Mehrwertsteuerbefreiung zu verzichten.

Vor der Unterzeichnung eines Vorreservierungs- oder Kaufvertrags ist es unerlässlich, eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen und einen Steuerberater zu konsultieren, um Folgendes zu klären:

• Ob Mehrwertsteuer oder ITP anfallen
• Welcher Steuersatz und welcher Betrag zu zahlen sind
• Ob die Transaktion für Steuervergünstigungen oder -ermäßigungen in Frage kommt