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Cómo montar un Bed and Breakfast- B&B en Andalucía

Cómo montar un bed and breakfast en Andalucía: guía legal para inversores extranjeros

Abrir un albergue rural (B&B) en Andalucía es una opción cada vez más atractiva para los compradores de propiedades extranjeros y los inversores que buscan combinar un nuevo estilo de vida con un negocio turístico rentable. Sin embargo, España, y en particular la región de Andalucía, aplica una serie de normas reglamentarias, fiscales y urbanísticas muy estrictas a los servicios de alojamiento, que a menudo difieren significativamente del modelo de B&B conocido en otros países.

Esta completa guía legal está diseñada para ayudarle a comprender los requisitos y retos que plantea la creación de un B&B en Andalucía, con especial énfasis en la obtención de licencias, el tratamiento fiscal, la normativa regional y lo que hay que tener en cuenta a la hora de ofrecer comidas a los huéspedes.

1. ¿Qué es un bed and breakfast en España?

A diferencia de las jurisdicciones anglosajonas, donde los B&B están claramente definidos y poco regulados, el concepto de B&B en España no está reconocido legalmente como una categoría hotelera diferenciada.

En términos prácticos, un B&B en España se entiende normalmente como:

Una vivienda privada, a menudo rural o semirural,
Gestionada por sus propietarios,
Que ofrece alojamiento para pasar la noche,
Con desayuno u otras comidas opcionales,
Y una experiencia personal y familiar para los huéspedes.

Sin embargo, ofrecer comida o servicios adicionales a los huéspedes que pagan implica serias implicaciones legales según las leyes españolas y andaluzas en materia de hostelería.

2. ¿Por qué elegir Andalucía?

Andalucía es una de las regiones más visitadas de España, gracias a su clima cálido, sus ciudades históricas (Sevilla, Granada, Córdoba, Málaga), su encanto rural y los precios relativamente bajos de la vivienda.

Los propietarios extranjeros suelen adquirir casas de campo (fincas) o grandes villas y buscan alojar turistas para complementar sus ingresos o financiar el mantenimiento de la propiedad. Un B&B permite combinar residencia y negocio, pero no sin cumplir con la normativa.

3. Entender las categorías de alojamiento en Andalucía

La Ley de Turismo de Andalucía (Decreto 28/2016 y Decreto 20/2002) define categorías específicas de alojamiento turístico. El tipo de registro y licencia que necesitas dependerá de cómo quieras operar:

A. Vivienda con Fines Turísticos (VFT) – Casas de turismo rural

Apartamentos urbanos o casas alquiladas por temporadas.
No se ofrecen servicios como comidas o limpieza diaria.
No se requiere presencia in situ.
El registro es sencillo, pero las inspecciones son estrictas y las multas elevadas si no se registra.
No se puede utilizar en zonas rurales o aisladas.

B. Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR)

Casas rurales completas alquiladas a turistas.
Máximo de 3 viviendas por edificio y 20 huéspedes en total.
No se permite el servicio de comidas.
Diseñadas para propietarios que no prestan servicios adicionales.

C. Casa Rural

Registradas como empresas con servicios de alojamiento.
Ofrecen comidas, limpieza o actividades.
Requieren permiso de zonificación, licencia de actividad, registro fiscal y cumplimiento de las normas de salud y seguridad.

Importante: Solo las casas rurales pueden ofrecer legalmente desayunos y otras comidas. Las VTAR y las VFT no pueden ofrecer servicios de restauración a menos que cuenten con una licencia completa como hotel o casa rural.

4. ¿Puedo servir comidas en mi B&B?

Ofrecer desayuno, almuerzo o cena a los huéspedes que pagan no es un detalle menor en España, ya que implica un régimen normativo completamente diferente. Esto es lo que sorprende a muchos extranjeros.

Requisitos legales para servir comidas:

Debes obtener una licencia de hostelería (licencia de apertura de restaurante o alojamiento con servicios).
La cocina debe cumplir con las normas de salud e higiene, similares a las de los restaurantes.
La propiedad debe cumplir con los requisitos urbanísticos y de zonificación, que permiten la actividad comercial.
Los manipuladores de alimentos deben completar cursos de formación certificados.

Si sirve comida sin licencia, puede enfrentarse a multas, órdenes de cierre y responsabilidad legal.

5. Permisos de construcción y leyes de zonificación

Antes de empezar, verifique con el Ayuntamiento local si la propiedad:

Está zonificada para uso comercial o hotelero.
Cumple con el plan urbanístico (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU).
Puede utilizarse legalmente para turismo.

Algunas propiedades rurales se consideran «fuera de ordenación urbanística» (fuera de ordenación), lo que significa que, aunque son legales como residencia privada, no pueden utilizarse legalmente para negocios turísticos ni obtener una licencia para el acceso público. En tales casos, solo es posible el VFT (si es que es posible), y se excluye la condición de Casa Rural.

6. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Cualquier actividad turística legal en Andalucía debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Requisitos básicos:

La propiedad debe estar construida legalmente y disponer de licencia de ocupación.
Dormitorios y baños suficientes.
Calefacción o aire acondicionado, según la temporada.
Botiquín de primeros auxilios, formularios de reclamaciones, extintor, etc.

Una vez registrado, recibirá un número de registro, que deberá aparecer en todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.).

El incumplimiento de la obligación de registrarse puede dar lugar a multas de hasta 150 000 €, especialmente si se detecta durante las inspecciones.

7. Fiscalidad y cuestiones fiscales

A. Impuesto sobre la renta

Casa Rural: Se considera una actividad económica, tributa en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) o en el impuesto de sociedades.
VTAR / VFT: Se considera como rendimientos del capital inmobiliario, sujetos al tipo impositivo que le sea aplicable.

B. IVA

Los alquileres turísticos están generalmente exentos del IVA.
Si prestas servicios similares a los de un hotel (catering, lavandería, limpieza diaria), debes cobrar el 21 % de IVA y presentar declaraciones trimestrales.

C. Impuestos locales

Se aplica el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) anual y las tasas de recogida de basuras.
Puede estar sujeto a tasas turísticas si se aplican en su zona.

8. Seguridad social y empleo

Si opera como Casa Rural y gestiona el negocio personalmente (servicio de comidas, limpieza, registro de huéspedes), es probable que deba:

Registrarse como autónomo en España.
Pagar mensualmente las cotizaciones a la Seguridad Social.
Presentar declaraciones fiscales periódicas (trimestrales y anuales).

Si contrata empleados, deberá cumplir con la legislación laboral española, incluyendo los contratos, los seguros y la normativa salarial.

9. Marketing, seguros y registros de huéspedes

Para operar de forma legal y profesional, tenga en cuenta lo siguiente:

Seguro de responsabilidad civil.
Registrar a los huéspedes en la Guardia Civil (policía) a través de su plataforma online.
Preparar las normas de la casa y las políticas de cancelación.
Cumplir con la normativa de protección de datos (RGPD) si se recopilan datos de los clientes.

10. Reflexiones finales: ¿Es un B&B en Andalucía el proyecto adecuado para usted?

Dirigir un B&B en Andalucía es una aventura gratificante, pero requiere una cuidadosa planificación legal y fiscal. Los principales obstáculos no son amueblar una casa con encanto, sino garantizar el pleno cumplimiento de las leyes de turismo, fiscales, de seguridad alimentaria y de urbanismo.

Resumen de los principales escollos legales que hay que evitar:

Operar un alojamiento turístico sin registrar.
Ofrecer comidas sin las licencias adecuadas.
Ignorar las limitaciones urbanísticas o de zonificación (fuera de ordenación).
Asumir que los modelos de B&B extranjeros se aplican de forma idéntica en España.

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