Dauerhafte Wohnsitzmiete

Begriff

Ein Dauermietsverhältnis liegt vor, wenn es sich auf ein bewohnbares Gebäude bezieht, dessen Hauptzweck darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu befriedigen.

Damit ein Mietvertrag diesen Charakter hat, müssen daher folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

– Es handelt sich um ein Gebäude, d. h. um eine mit dem Boden verbundene architektonische Struktur (CC Art. 334.1º); und

– Das bewohnbare Gebäude befriedigt den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters .

Die für die Vermietung der Wohnung geltende Rechtsordnung erstreckt sich auch auf die Nebenanlagen (Möbel, Abstellräume, Parkplätze, Terrassen, Gärten …), sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind (LAU Art. 2.2):

– Es muss sich um Zubehörteile der gemieteten Wohnung handeln, die zwar nicht Teil desselben Gebäudes sein müssen, sich jedoch an einem Ort befinden müssen, der ihre Nutzung als Nebenräume der Wohnung ermöglicht; und – ihre Nutzung muss vom selben Vermieter abgetreten werden.

Ist der Vermieter der Wohnung nicht mit dem Vermieter des Zubehörteils identisch, gilt der Mietvertrag für Letzteres als Vertrag über eine andere Nutzung als Wohnzwecke.

Dauer – Gesetzliche Mindestlaufzeit

Die gesetzliche Mindestlaufzeit von Mietverträgen beträgt derzeit 5 Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person (Einzelperson) ist, und 7 Jahre, wenn es sich um eine juristische Person (Unternehmen) handelt. Sie besteht aus der vertraglichen Laufzeit, d. h. der von den Parteien vereinbarten Laufzeit, und gegebenenfalls einer Reihe von jährlichen Verlängerungen, bis die in der Verordnung angegebene Mindestdauer erreicht ist.

Obligatorische jährliche Verlängerung

Obwohl die Dauer des Mietvertrags von den Parteien vereinbart wird, gilt bei einer Laufzeit von weniger als 5 oder 7 Jahren – je nachdem, ob der Vermieter eine natürliche oder juristische Person ist – nach Ablauf des Vertrags eine obligatorische jährliche Verlängerung für den Vermieter, bis der Mietvertrag diese Laufzeit erreicht. Diese Verlängerungen sind für den Mieter freiwillig, der jederzeit davon zurücktreten kann.

Vertrag

Mindestangaben

Ebenso hat das Gesetz über das Recht auf Wohnen mit Wirkung vom 26.5.2023 eine Reihe von Maßnahmen festgelegt, die Transparenz und Schutz für Verbraucher bei der Vermietung von Wohnraum gewährleisten. In diesem Sinne sind dem Interessenten auf dessen Verlangen mindestens folgende Angaben zu machen:

  • Angaben zum Vermieter und gegebenenfalls zur natürlichen oder juristischen Person, die im Rahmen einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit an der Vermittlung beteiligt ist.
  • Wirtschaftliche Bedingungen des Geschäfts: Gesamtpreis und enthaltene Leistungen sowie gegebenenfalls festgelegte Zahlungsbedingungen.

Im Falle der Vermietung einer Wohnung, die sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, müssen der Eigentümer und gegebenenfalls der Vermittler diesen Umstand angeben und vor Abschluss des Mietvertrags und in jedem Fall im Vertrag die Höhe der letzten Miete des Mietvertrags für den Hauptwohnsitz angeben, der in den letzten 5 Jahren für dieselbe Wohnung gegolten hätte. sowie den Wert, der ihm gemäß dem geltenden Referenzindex für Wohnungsmieten entsprechen kann.

  • Wesentliche Merkmale der Wohnung und des Gebäudes, darunter:

– Wohnbescheinigung oder Nutzungsbescheinigung/Nutzungsgenehmigung;

– Bescheinigung über die Nutzfläche und die bebaute Fläche der Wohnung;

– Alter des Gebäudes und gegebenenfalls der wichtigsten Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen;

– In der Wohnung vorhandene individuelle und gemeinschaftliche Dienstleistungen und Einrichtungen;

– Energieeffizienzausweis;

– Zugänglichkeit der Wohnung und des Gebäudes; und

– Belegungsstatus oder Verfügbarkeit der Immobilie.

  • Rechtliche Informationen zur Immobilie: Grundbuchauszug mit Angabe der Belastungen, Lasten und Beschränkungen jeglicher Art sowie der in der Eigentumsurkunde festgelegten Beteiligungsquote.
  • Alle weiteren für den Interessenten relevanten Informationen, einschließlich territorialer, städtebaulicher, physikalisch-technischer, denkmalpflegerischer oder administrativer Aspekte im Zusammenhang mit der Wohnung.

Kaution/Bürgschaft

Bei Vertragsabschluss ist die Hinterlegung einer Kaution obligatorisch. Eine monatliche Zahlung.

Die Kaution muss per Banküberweisung hinterlegt werden. Es wird keine andere Form der Ersatzgarantie, weder dinglich noch persönlich, akzeptiert, und sie muss in Höhe einer Monatsmiete hinterlegt werden.

Eine der Bestimmungen des LAU, die den Vertrag zwingend regelt:

– Sie ist für den Vermieter, der in jedem Fall zu ihrer Forderung verpflichtet ist, nicht abdingbar; und

– vom Mieter kann nicht verlangt werden, mehr als eine Monatsmiete als Kaution zu zahlen.

Die Nichteinhaltung der Verpflichtung zur Forderung oder Hinterlegung der Kaution kann mit einer Geldstrafe für den Vermieter geahndet werden, der seinerseits den Vertrag wegen Nichtzahlung des Betrags der Kaution oder deren Aktualisierung von Rechts wegen kündigen kann.

Mieten in angespannten Wohnmärkten

Das neue Wohnraumgesetz 12/2023 soll den Zugang zu Wohnraum durch die Regulierung der Mietpreise in sogenannten „angespannten” Gebieten gewährleisten. Diese Gebiete werden ausgewiesen, wenn sie mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllen:

  1. Hohe wirtschaftliche Belastung:
    Wenn die Kosten für Miete oder Hypothek zusammen mit den Grundkosten (Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser, Telekommunikation usw.) 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens in dem Gebiet übersteigen.

Ausweisung von belasteten Gebieten durch die autonomen Regionen

Die autonomen Regionen und die Gemeinden sind befugt, beim Ministerium für Wohnungswesen die Ausweisung dieser Gebiete zu beantragen. Die Umsetzung dieser Maßnahme wurde jedoch je nach Region unterschiedlich aufgenommen:

Regionen, die die Maßnahme ablehnen

  1. Andalusien: Die Regionalregierung ist der Ansicht, dass dieses Gesetz in ihre Zuständigkeiten eingreift, und hat beim Verfassungsgericht Klage eingereicht.
  2. Aragonien: Die Regionalregierung beabsichtigt nicht, die Ausweisung von Krisengebieten zu beantragen.
  3. Kantabrien: Auch Kantabrien hat die Umsetzung dieser Maßnahme in seinem Gebiet ausgeschlossen.
  4. Kastilien und León: Die von der PP regierte Region hat angekündigt, keine Preisbeschränkungen anzuwenden.
  5. Kastilien-La Mancha: Obwohl die Maßnahme nicht angewendet wird, hält die Region an ihrem 10.000-Wohnungen-Plan fest, um den Zugang zu Wohnraum zu fördern.
  6. Balearen: Obwohl Städte wie Palma und Santanyí die Kriterien erfüllen, lehnt die balearische Regierung die Maßnahme ab und hat Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz eingereicht.

Autonome Gemeinschaften, die derzeit geprüft werden oder die Maßnahme teilweise umsetzen

  1. Asturien: Einige Gemeinden haben Interesse an einer Bewertung von Stadtvierteln oder Gemeinden bekundet (bis zu 13 von 78 Gemeinden könnten als belastet eingestuft werden).
  2. Kanarische Inseln: Städte wie La Orotava und Las Palmas de Gran Canaria haben ihre Unterstützung für die Maßnahme bekundet, aber die meisten Gemeinden haben noch keine klare Position bezogen.

Gemeinden, die die Maßnahme verabschiedet haben

  1. Katalonien: Die Region ist bei der Preisregulierung am weitesten fortgeschritten. Sie hat 140 Städte als belastete Gebiete identifiziert, von denen 6 % der katalanischen Bevölkerung betroffen sind.
    Dazu gehören 131 neue Gemeinden, die noch auf die Genehmigung durch das Ministerium für Wohnungswesen warten.

    Wie wirkt sich das auf die Mieten aus?

    In als belastet eingestuften Gebieten:

    1. Die Mietpreise werden kontrolliert gemäß den von der Regierung veröffentlichten Richtwerten.
    2. Damit sollen Mieter vor unverhältnismäßigen Erhöhungen geschützt werden, obwohl dies das Angebot an Mietwohnungen verringern könnte.

    Diese Regelung löst Debatten über ihre Wirksamkeit aus, da mehrere autonome Regionen argumentieren, dass Beschränkungen das Problem des Zugangs zu Wohnraum nicht lösen und Eigentümer davon abhalten könnten, Wohnungen auf den Markt zu bringen.