In Bezug auf den Immobilienmarkt für Wohnimmobilien, d. h. den Kauf und Verkauf von Erst-/Dauerwohnsitzen, sprachen wir über die „latente Nachfrage”, die in Spanien bei Ausländern aus anderen Ländern besteht, die dauerhaft nach Spanien ziehen möchten.
Eine Konstante der letzten zwei Jahrzehnte ist die Zuwanderung von Ausländern, die Spanien als ihren ständigen Wohnsitz gewählt haben und die wir normalerweise als „Expatriates” oder „Expats” bezeichnen. Die Zahl der Auswanderer, die Spanien in den letzten zwei Jahrzehnten als Wohnsitz gewählt haben, ist konstant geblieben und sogar in Krisen- oder Nachkrisenzeiten, wie sie Spanien sowohl 2008 als auch 2011 erlebt hat, gestiegen.
Mit mehr als 15 Jahren Erfahrung im Immobiliensektor hat unser Unternehmen festgestellt, dass gerade in den Zeiten unmittelbar nach der Krise die Zahl der Auswanderer, die sich für den Erwerb von Immobilien in Spanien interessieren, gestiegen ist.
Aufgrund unserer Erfahrung haben wir beobachtet, dass die ersten Käufe, die in diesen Zeiten getätigt wurden, aufgrund der instabilen und unsicheren Lage sowohl hinsichtlich der Finanzierung als auch der möglichen Entwicklung des Immobilienmarktes besonders kompliziert waren.
Das heißt, Käufer, die sich trauen, in Spanien in den Kauf einer dauerhaften Immobilie zu investieren, sind von der Unsicherheit geprägt, ob wir uns bereits in der Endphase der Krise befinden oder ob es noch weiter bergab gehen wird. („Kaufe ich zu einem guten Preis?”).
Bei dieser Art von Käufern ist das Interesse am Kauf jedoch eindeutig. Sie sind sich auch über den Zeitpunkt im Klaren. Sie wollen jetzt kaufen. Sie wissen, dass es an der Zeit ist, aber sie sind sich nicht sicher, ob der Preis und die Verkaufsbedingungen die günstigsten sind, bis die Unsicherheit nach der Krise verschwunden oder abgeklungen ist.
An dieser Stelle bietet sich das Instrument der Miete mit Kaufoption als Lösung an.
Miete mit Kaufoption (RTB) Was ist das?
Miete mit Kaufoption ist ein Vertrag, bei dem der Käufer eine Immobilie zum dauerhaften Wohnen erwerben möchte, diese sofort beziehen und nutzen möchte, aber die endgültige Kaufentscheidung auf einen späteren Zeitpunkt verschieben möchte.
Darüber hinaus wünscht der Käufer, dass der Verkäufer während der Nutzungsdauer der Immobilie diese nicht auf dem Markt anbieten kann, sodass die Kaufoption für die gesamte Vertragslaufzeit ausschließlich dem Käufer vorbehalten bleibt. Hier liegt der wichtigste Unterschied zu einem „normalen Mietvertrag”, bei dem der Vermieter die Immobilie auch während der Laufzeit des Mietvertrags an jemand anderen verkaufen kann.
Daher gibt es im RTB-Vertrag zwei Hauptkonzepte:
– Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit „Kaufoption”.
Das heißt, der Käufer möchte das Haus kaufen, verlangt aber, dass ihm das Haus bis zur Bestätigung seiner Entscheidung zur Verfügung steht. Mit anderen Worten, er möchte, dass die Kaufoption ausschließlich ihm zusteht. Im Gegenzug für das ausschließliche Recht auf die Kaufoption für die Immobilie zahlt der Käufer dem Verkäufer einen Betrag als Entschädigung für die Zeit, in der das Haus für den Käufer reserviert ist und nicht auf dem Markt angeboten wird.
Sobald die im Vertrag vereinbarte Bedingung erfüllt ist, kommt der Moment, in dem der Käufer entscheiden muss, ob er das Recht zum Kauf der Immobilie ausüben will. In diesem Moment gibt es zwei Szenarien:
- Der Käufer kann sein Kaufrecht ausüben und in diesem Fall den Kauf abschließen. Somit würde der Käufer den Rest des Kaufpreises an den Verkäufer zahlen und der Kaufvertrag wäre abgeschlossen.
- Der Käufer möchte vom Kauf zurücktreten und übernimmt daher den Verlust des Betrags, den er gemäß der „Kaufoption” gezahlt hat. Dieser Betrag verbleibt auf dem Konto des Verkäufers, der ihn als Entschädigung für die Zeit, in der er die Immobilie für den Käufer reserviert hat, einbehält.
– Es handelt sich um einen Mietvertrag.
Der Käufer möchte das Haus sofort beziehen, aber, wie oben erläutert, zieht er es vor, die Formalisierung und die endgültige Kaufentscheidung auf später zu verschieben. Daher wird vorgeschlagen, dass er bis zu seiner Entscheidung über die Ausübung oder den Verzicht auf die Kaufoption innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist die Rolle des „Mieters” oder „Pächters” übernimmt.
Auf diese Weise vereinbart der Käufer, nun Mieter, mit dem Verkäufer, nun Vermieter, die Mietbedingungen und die Zahlung der Miete für die Dauer des Vertrags.
Und ebenso wie bei der Ausübung der Kaufoption hat der Käufer oder Mieter nach Ablauf der maximalen Ausübungsfrist mehrere Möglichkeiten:
- Die Kaufoption auszuüben und den Verkauf abzuschließen. In diesem Fall wird das Mietverhältnis aufgehoben und in einen Kaufvertrag umgewandelt.
- Der Käufer übt die Kaufoption nicht aus. In diesem Fall wird der Mietvertrag ebenfalls aufgehoben. Selbstverständlich kann der Mietvertrag im Einvernehmen beider Parteien verlängert oder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, der dann nur noch die Vermietung regelt.
Wichtige Fragen:
1.- Was geschieht mit dem im Rahmen der Kaufoption gezahlten Betrag?
Wird er als Teil des Preises betrachtet? Mit anderen Worten: Kann die Option vom endgültigen Kaufpreis der Immobilie abgezogen werden?
Die Antwort ist ganz einfach. Es gilt, was beide Parteien vereinbaren. Das heißt, der für die Option gezahlte Betrag wird vom Preis abgezogen, wenn beide Parteien damit einverstanden sind . In diesem Fall wird der für die Kaufoption gezahlte Betrag vom Restpreis der Immobilie abgezogen.
Dies ist die am häufigsten verwendete Option auf dem Markt.
Der Eigentümer kann jedoch auch verlangen, dass der für die Kaufoption gezahlte Betrag nicht vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen wird. Das heißt, dieser Betrag deckt lediglich die Zeit, in der die Immobilie vom Markt genommen war, und stellt keinen Teil des Kaufpreises dar. In diesem Fall wird die Zahlung der Kaufoption nicht vom Kaufpreis abgezogen, der dem Eigentümer für den Verkauf zu zahlen ist.
Dies ist natürlich eine für den Käufer wesentlich nachteiligere Option, die in der Praxis nicht so häufig genutzt wird.
Unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden, sollte diese ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, um die Verwendung der Optionszahlung zu klären.
2.- Was geschieht mit den gezahlten Mietbeträgen?
Werden sie vom endgültigen Kaufpreis abgezogen?
Die Antwort ist die gleiche wie oben. Das heißt, die Parteien müssen sich bei der Vereinbarung der Vertragsbedingungen darüber einigen, ob die Miete im Falle einer Kaufentscheidung vom Endpreis abgezogen wird oder nicht.
3.- Provisionen/Gebühren des Maklers. Wann sind diese zu zahlen?
Auch hier gilt wieder, was zwischen den Parteien und der Immobilienagentur vereinbart wurde.
Aus rechtlicher Sicht gehen wir jedoch davon aus, dass die Maklerprovisionen/Gebühren zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufoptionsvertrags zu zahlen sind, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Der Grund dafür ist, dass dieser Vertrag den Abschluss eines Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer beinhaltet. Und dies, obwohl der Vollzug dieses Vertrags auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird.
Wie bereits erwähnt, kommt mit der Unterzeichnung des RTB-Vertrags eine „Vereinbarung” zwischen den Parteien zustande, die durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Aus diesem Grund sind die Maklerprovision/Gebühren bei der Formalisierung des RTB zu zahlen.
Es kann als unfair angesehen werden, die Zahlung der Provision des Maklers von der tatsächlichen Kaufentscheidung abhängig zu machen, die in den Händen des Käufers und außerhalb der Kontrolle des Maklers liegt.
4.- Wie wird der RTB formalisiert?
In der Regel handelt es sich um einen privaten Vertrag, der nicht notariell beglaubigt werden muss.
Daher ist es üblich, einen privaten Vertrag zwischen den Parteien aufzusetzen, ohne einen Notar hinzuzuziehen. Wie wir jedoch sehen werden, ist es unerlässlich, dass der Vertrag von einem Fachanwalt ausgearbeitet wird.
Zur Sicherheit des Mieters kann der Vertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung des Kaufoptionsvertrags im Grundbuchamt ist mit folgenden Kosten verbunden:
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Anwaltskosten
- Steuern
Bitte beachten Sie, dass nur RTB-Verträge mit einer Laufzeit von maximal 4 Jahren zur Eintragung im Grundbuchamt zugelassen sind.
Daher ist es gängige Praxis, einen privaten Vertrag zwischen den Parteien zu erstellen, ohne einen Notar hinzuzuziehen. Wie wir jedoch sehen werden, ist es unerlässlich, dass der Vertrag von einem Fachanwalt ausgearbeitet wird.
5.- Steuern im Zusammenhang mit einem Kaufoptionsvertrag:
a) Wenn der Vermieter ein Unternehmen ist: Stellen wir uns ein Bauunternehmen mit einem großen Bestand an nicht verkaufbaren Häusern vor, das sich für den Abschluss von RTB-Verträgen entscheidet. In diesem Fall unterliegt der Vertrag der Mehrwertsteuer, wenn es sich um eine Erstveräußerung des Hauses handelt. Der Mehrwertsteuersatz beträgt 10 %, es sei denn, es handelt sich um Sozialwohnungen (ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 4 %). Mit anderen Worten: Eine Privatperson muss diese Steuer entrichten, die sie als Endverbraucher nicht absetzen kann.
Wenn der Vertrag im Grundbuchamt eingetragen wird, muss zusätzlich die Stempelsteuer (0,5 % bis 2 % je nach Region) entrichtet werden.
Zusätzlich zur Vereinbarung der monatlichen Miete kann eine Kaufoption, bekannt als „Prämie” oder „Kaufoption” (eine Zahlung für die Option, dass der Kunde das Haus innerhalb einer bestimmten Frist kaufen muss), vereinbart werden. Dieser Betrag unterliegt ebenfalls der Mehrwertsteuer (da er gemäß der Generaldirektion Steuern als Dienstleistung gilt) zum allgemeinen Steuersatz von 21 %.
Wenn der Mieter sich später für den Kauf entscheidet, wird die Übertragung mit der Mehrwertsteuer (zum Satz von 10 % oder 4 %) besteuert. Falls der potenzielle Käufer sich gegen den Kauf entscheidet, besteht die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen und einen neuen Mietvertrag ohne Kaufoption abzuschließen, der nicht mehrwertsteuerpflichtig ist. Beachten Sie, dass Privatpersonen diese Steuer nicht zurückfordern oder abziehen können.
b) Wenn der Vermieter eine natürliche Person ist
In diesem Fall unterliegt der RTB-Vertrag (dies gilt als zweite Übertragung) der Übertragungssteuer (ITP), wobei der Mieter der Steuerpflichtige ist.
Die Kaufoption (die Prämie) wird ebenfalls mit der Übertragungssteuer (ITP) besteuert, da „Versprechen und Optionen” ebenfalls dieser Steuer unterliegen.
Die Steuerbemessungsgrundlage bildet der für die Kaufoption gezahlte Preis. Falls diese Option nicht vereinbart wurde oder weniger als 5 % des Gesamtpreises der Immobilie beträgt. Der anzuwendende Steuersatz variiert je nach Autonomen Gemeinschaft, da es sich um eine abgetretene Steuer handelt (in der Regel zwischen 6 % und 10 %).
BEISPIEL
„A” ist ein privater Vermieter, der mit „B” einen RTB-Vertrag mit einer Prämie in Höhe von 7.500 Euro abschließt. Der Preis der Immobilie beträgt 250.000 Euro.
Die 5 % des Immobilienpreises betragen 250.000 x 5 % = 12.500 Euro.
Da die 5 % über der vereinbarten Prämie liegen, beträgt die Steuerbemessungsgrundlage für diese Option 12.500 Euro.
Da der Vermieter eine Privatperson ist, wird die Prämie mit der Übertragungssteuer (ITP) besteuert. Diese Steuer beträgt in Valencia und Katalonien 10 %.
Somit beträgt die ITP 12.500 x 10 % = 1.250 Euro.
Später, zum Zeitpunkt der Übertragung des Hauses, wird die Transaktion im Falle der Ausübung durch den Käufer erneut mit der Übertragungssteuer (ITP) besteuert. Wie oben in diesem Abschnitt erläutert, ist zu beachten, dass die Kaufoption mit anschließendem Verkauf bedeutet, dass es sich um zwei (miteinander verbundene, aber unabhängige) Rechtsgeschäfte handelt, sodass zwei verschiedene steuerpflichtige Tatbestände vorliegen, was logischerweise zu einer höheren Besteuerung der Transaktion führt.
Im letzteren Fall (Mietvertrag mit Kaufoption zwischen Privatpersonen) muss die Besteuerung der Transaktion in Bezug auf die Einkommensteuer aus Sicht des Vermieters/Verkäufers geklärt werden, da die Einziehung der „Kaufoption” für den Verkäufer/Vermieter einen „Gewinn” darstellt.
Nach Ablauf der maximalen Frist für die Ausübung der Kaufoption und im Falle der Ausübung dieser Option durch den Käufer sind die aus der Transaktion resultierenden Kosten und Steuern die üblichen Kosten eines Verkaufs, d. h. die ITP („Grunderwerbsteuer”), Notarkosten, Eintragungskosten, Anwaltskosten usw.
Andererseits ist zu beachten, dass bei Ausübung der Kaufoption und damit beim endgültigen Abschluss des Kaufs die aus dem Kauf resultierenden Steuern nicht um die zuvor für den Erwerb der Option gezahlten Steuern reduziert werden. Dies ist ein weit verbreiteter Irrtum, der in der Praxis sehr häufig auftritt. Der Grund dafür ist, dass das Optionsrecht und der zukünftige Verkauf steuerlich als eigenständige und getrennte steuerpflichtige Transaktionen betrachtet werden.
Etwas anderes ist, dass der Betrag der „Kaufoption” vom Preis des späteren Verkaufs abgezogen werden kann. Mit anderen Worten, die Parteien können vereinbaren, dass im Falle des endgültigen Verkaufs alle gezahlten Beträge, einschließlich der Kaufoption, vom Preis der Immobilie abgezogen werden (genauso wie eine Anzahlung abgezogen wird).
6.- Was sind die häufigsten Probleme, die bei RTB-Transaktionen auftreten?
Nach Unterzeichnung des RTB-Vertrags treten bei dieser Art von Transaktionen in der Regel zwei Arten von Konflikten auf:
– Streitigkeiten über den physischen Zustand der Immobilie. Mit anderen Worten, wie bei den übrigen Mietverträgen stößt der Mieter bei der Übernahme der Wohnung häufig auf verschiedene Baumängel oder Probleme, die zu einem Konflikt mit dem Eigentümer führen können.
Daher ist es notwendig, dass beide Parteien im Vertrag so detailliert wie möglich die Bedingungen festhalten, unter denen sich die Immobilie befindet, um solche Konflikte während der Vertragslaufzeit zu vermeiden.
– Rechtliche Probleme der Immobilie. Im Gegensatz zu den physischen Problemen, die bei der Immobilie auftreten können und durch eine ordnungsgemäße Besichtigung vor dem Einzug leicht vermieden werden können, ist dies bei eventuellen rechtlichen Problemen, die die Immobilie betreffen können, in der Praxis nicht der Fall.
Wie wir in diesem Artikel dargelegt haben, mag die Ausarbeitung eines RTB-Vertrags mehr oder weniger einfach und unkompliziert erscheinen. Das heißt, er kann privat, ohne notarielle Beglaubigung, abgeschlossen werden, sodass er den Eindruck eines einfachen Vertrags vermittelt: ein Mietvertrag, dem lediglich eine Kaufoption hinzugefügt wurde.
Auf diese Weise werden die Parteien in vielen Fällen, um Kosten zu sparen, zu Transaktionen veranlasst, bei denen diese Art von Verträgen von nicht qualifizierten Fachleuten oder sogar von nicht spezialisierten Rechtsanwälten ausgearbeitet werden. Der Grund dafür ist, dass es sich offenbar um einen „einfach zu erstellenden Vertrag” handelt. Daher wird nicht die erforderliche Zeit und Sorgfalt aufgewendet, die diese Transaktion erfordert.
Wie gesagt, es handelt sich nicht um einen „besonderen” Mietvertrag, sondern um einen Kaufvertrag mit besonderen Bedingungen.
Daher stellen wir in vielen Fällen fest, dass Käufer ein Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer eingegangen sind, einen erheblichen Geldbetrag als Kaufoption gezahlt haben, eine Zeit lang als Mieter in der Immobilie gelebt haben und dann, wenn es an der Zeit ist, die Kaufoption auszuüben, vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunden oder leider sogar noch später, dass rechtliche Probleme mit der Immobilie bestehen, wie z. B. Probleme mit der Installation von Strom und Wasser, städtebauliche Probleme, Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften, Strafen, Probleme bei der Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung oder, noch schlimmer, dass keine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt, Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften, ohne Genehmigung oder Baugenehmigung durchgeführte Erweiterungen oder Umbauten usw.
Es ist sehr gefährlich, solche rechtlichen Probleme erst nach Unterzeichnung eines RTB zu entdecken.
Daher empfehlen wir als Rechtsanwälte, die rechtliche Prüfung der Immobilie während des Vertragsabschlusses und nicht erst danach durchzuführen.
Die rechtlichen Recherchen zur Immobilie müssen während des Abschlusses des RTB-Vertrags durchgeführt werden, und der Vertrag muss davon abhängig gemacht werden, dass die erforderlichen rechtlichen Informationen eingeholt werden, um zu bestätigen, dass die Immobilie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorschriften entspricht.
SCHLUSSFOLGERUNG
Wenn Sie als Käufer an einem RTB-Vertrag beteiligt sind, verlangen Sie daher, dass der Vertrag
– Von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt verfasst sein. Das heißt, jemand, der die Gesetze und Vorschriften bezüglich der Vertragsgestaltung und die sich daraus ergebenden vertraglichen Verpflichtungen und Rechte der Parteien beherrscht.
Dies wird Ihnen helfen, einen Vertrag mit maximaler Sicherheit auszuarbeiten.
– Von einem Anwalt verfasst sein, der auch auf Bau- und Städtebaurecht spezialisiert ist.
Nicht alle Immobilienanwälte sind Spezialisten für Baurecht. Die Fachkenntnisse im Baurecht sind unerlässlich, um alle wesentlichen rechtlichen Aspekte der Immobilie, der Grundstücksgrenzen, der Baugenehmigungen und -freigaben, der Baugeschichte (d. h. wie das Gebäude errichtet, umgebaut oder erweitert wurde), der Einhaltung aller örtlichen Bauvorschriften, der etwaigen zu zahlenden städtischen Abgaben für die Erschließung oder der Notwendigkeit einer Verkleinerung des Grundstücks, um einen Teil davon für eventuelle Erschließungsmaßnahmen abzutreten, usw. zu prüfen.
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