Esta es una pequeña presentación de nuestro servicio de asistencia legal en la compra de propiedades situadas en Benicarló y Vinaroz y sus alrededores. Benicarló y Vinaroz son pueblos maravillosos. Son una de las zonas más importantes de la Costa del Azahar (después de Benicàssim), y cuentan con playas de gran calidad.
Está compuesta por playas como:
- Playa del Clot (Vinarós)
- Playa del Fortí (Vinarós)
- Playa de Fora del Forat (Vinarós)
- Playa de Morongo (Benicarló)
- Playa Mar Xica (Benicarló)
- Playa Gurugú (Benicarló)
- Playa Nord (Benicarló)
Si está interesado en comprar o vender una propiedad situada en esta zona, TLACORP le ayudará a tomar una decisión definitiva de compra o venta.
La zona de Benicarló y Vinarós está cubierta por nuestra oficina en Valencia.
Esta zona abarca una amplia gama de propiedades, que van desde rústicos, apartamentos, bungalows, urbanizaciones, campos de golf, etc.
A continuación, le detallamos los principales aspectos legales de cada uno de estos inmuebles:
Zonas urbanizadas
Estas zonas abarcan viviendas y apartamentos construidos en el centro de Vinarós (pueblo) y Benicarló.
El tipo de construcciones y propiedades suelen ser residencias principales de ciudadanos locales y residentes, segundas residencias, o casas de vacaciones con un alto volumen de turistas o expatriados.
A) Las zonas residenciales tradicionales eran inicialmente propiedad de españoles, principalmente procedentes de Valencia, Madrid y el País Vasco, y de extranjeros procedentes del centro y norte de Europa.
En una transmisión, con la decisión de comprar, y al margen de las búsquedas legales habituales que se deben realizar en este tipo de propiedades, a continuación se indican puntos importantes que se deben comprobar:
– Estudio legal y administrativo del historial de la construcción. Conocer cómo se construyó la propiedad y cómo se desarrolló. Es fundamental averiguar si la propiedad ha sido ampliada, si se ha cubierto la terraza, si el porche es ahora una cocina o si el sótano es ahora una habitación. Esto ayudará a saber si los anteriores propietarios han realizado todas esas obras con los permisos adecuados o, en su caso, si existe alguna multa o sanción pendiente sobre estas propiedades por incumplimiento de la licencia correspondiente.
Además, saber si se ha modificado la estructura inicial ayudará a identificar si las escrituras están debidamente actualizadas con la situación actual del edificio.
Además, si la propiedad tiene una sanción por construcción, el Ayuntamiento puede negarse a renovar el Certificado de Habitabilidad, y los nuevos propietarios pueden tener problemas en el futuro para renovar los contratos de servicios públicos.
– Contratos de agua y electricidad: Al tratarse de propiedades antiguas, las empresas suministradoras pueden solicitar a los compradores que actualicen la instalación para cambiar los contratos tras la formalización de la compraventa. Esto puede suponer gastos como los honorarios de un electricista o fontanero para inspeccionar la propiedad, y otros como el recableado, que, si se conocen antes de la formalización, podrían formar parte del acuerdo comercial de precio con el vendedor.
– Plusvalía: Si la propiedad es antigua y ha tenido los mismos propietarios durante mucho tiempo, este impuesto será elevado. Este impuesto municipal debe ser pagado por los vendedores, pero conocerlo desde el principio ayudará a tomar las garantías necesarias para que sea pagado por el vendedor.
– Comunidad de propietarios: Será muy importante saber no solo si el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad, sino también si hay pagos parciales importantes o de gran cuantía en la reforma o el mantenimiento de las zonas comunes (terrazas, fachadas, aparcamientos, etc.), que no siempre aparecen en las certificaciones realizadas por la comunidad de propietarios.
B) Urbanizaciones: Estas zonas son urbanizaciones nuevas creadas antes o durante el boom inmobiliario español, a veces en grandes urbanizaciones.
Los aspectos legales importantes a tener en cuenta a la hora de comprar este tipo de propiedades son los siguientes:
– La propiedad debe estar perfectamente inscrita en el registro de la propiedad, como «vivienda terminada». Esto significa que la propiedad ha sido registrada y que el constructor ha proporcionado la licencia de obra terminada, el seguro de diez años (seguro que cubre durante 10 años los defectos estructurales del edificio) y el certificado de habitabilidad.
– Zonas comunes: Las zonas comunes, como campos de golf, zonas comerciales, piscina, jardines, etc., deben estar terminadas o en proceso de finalización.
Además, es muy importante «leer» las normas de la comunidad para ver, por ejemplo, si su vecino puede tener un negocio que le moleste, si se admiten perros, etc.
– Gastos de comunidad: Este tipo de propiedades pueden tener gastos de mantenimiento elevados. Es muy importante conocerlos en las primeras fases de la compraventa.
– Limitaciones y derechos de uso: Estas zonas suelen tener grandes infraestructuras de electricidad, agua, alcantarillado y recogida de basuras, lo que puede afectar a su propiedad.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta al comprar en la zona:
- Gastos de urbanización y obras: Hay algunas zonas en las que la propiedad puede tener gastos de urbanización pendientes y/u obras de urbanización por terminar, ¡y a cargo del propietario!. Por lo tanto, tenga mucho cuidado con esto.
- Certificado de habitabilidad: Aunque se trate de propiedades construidas con la licencia de obra correspondiente, a veces hay complicaciones para obtener el NUEVO certificado de habitabilidad.
Como se ha explicado anteriormente, en estas zonas URBANAS, es muy importante comprobar que la urbanización en la que se encuentra la propiedad cuenta con todas las infraestructuras urbanísticas, tales como: carreteras, aceras, asfalto, conexión al alcantarillado, agua y electricidad. La infraestructura de urbanización de estas zonas se desarrolló hace tiempo y, en ocasiones, no cumple con los estándares modernos. Por lo tanto, es bastante habitual encontrar propiedades en las que los propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más amplias o «pagar» algunas infraestructuras de urbanización, como la conexión al alcantarillado, zonas peatonales, etc.
Le invitamos a conocer más sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Propiedades en zonas rústicas y rurales: Hay que tener en cuenta algunas consideraciones especiales en las zonas rústicas.
En estas zonas RÚSTICAS, es muy importante comprobar que la zona en la que se encuentra la propiedad está LIBRE de cualquier tipo de actuación urbanística o afectación, como afectación por carreteras, infraestructuras eléctricas o de agua, conexión al alcantarillado o instalación de fosa séptica, etc. Así, al igual que en las urbanizaciones, es bastante habitual encontrar propiedades rústicas en las que los propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras urbanísticas, como la conexión al alcantarillado, zonas peatonales, etc. Le invitamos a conocer más sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semi-consolidadas.
Las consideraciones sobre la transmisión de propiedades rústicas no difieren de las del resto de zonas. Consulte nuestra construcción en sección rústica, o consulte nuestra sección problemas comunes para ver los problemas típicos de los terrenos rústicos.
Para más información sobre la transmisión, visite nuestra sección Proceso de compra de inmuebles.
TLACORP está a su entera disposición, en nuestra oficina de Valencia con tarifas especiales para propiedades situadas en esta zona.