Lo que deben saber los compradores extranjeros y los propietarios de inmuebles para cumplir con la legislación española
Por qué el mantenimiento de los edificios es una obligación legal en España
Todos los países de la UE, incluida España, exigen a los propietarios de inmuebles que mantengan sus edificios y terrenos en condiciones seguras, saludables y estructuralmente sólidas. Esta obligación garantiza que la propiedad pueda utilizarse de forma segura para el fin al que está destinada, ya sea residencial, comercial o industrial.
Si bien esto es relativamente sencillo en el caso de las viviendas de nueva construcción, los edificios antiguos (más de 50 años) requieren una evaluación más exhaustiva para detectar el desgaste estructural, los problemas ocultos y los riesgos para la seguridad.
¿Cómo se puede saber si un edificio antiguo es estructuralmente sólido?
Los daños superficiales pueden ser visibles a simple vista, pero los defectos graves, especialmente los estructurales, pueden pasar desapercibidos sin una inspección profesional. La legislación española aborda esta cuestión mediante un procedimiento obligatorio conocido como:
Inspección Técnica de Edificios
(ITE)
Todos los edificios de más de 50 años situados en zonas con más de 25 000 habitantes deben someterse a esta inspección oficial realizada por un arquitecto o aparejador colegiado. El objetivo es verificar:
- La estabilidad estructural
- La habitabilidad y la seguridad
- Las condiciones de salud e higiene
- La accesibilidad y la eficiencia energética
Si se detectan deficiencias, el propietario está obligado por ley a realizar las reparaciones necesarias por su cuenta.
Una vez que el edificio supera la inspección inicial de la ITE, se requieren nuevas inspecciones cada 5 años.
¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento?
Los propietarios que incumplan estas obligaciones pueden enfrentarse a:
- Multas administrativas
- Pérdida del certificado de habitabilidad
- Restricciones a la venta o alquiler
- Posibles responsabilidades legales en caso de daños o accidentes
Esto puede afectar especialmente a los compradores extranjeros que, sin saberlo, adquieren propiedades que no cumplen con la normativa.
¿Dónde es obligatorio el ITE?
La obligación se aplica únicamente en municipios con más de 25 000 habitantes. A continuación se incluye una lista de las principales ciudades y pueblos donde es obligatorio el ITE:
PROVINCIA DE MADRID
Madrid, Móstoles, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Parla, Alcobendas, Coslada, San Sebastián de los Reyes, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Rivas-Vaciamadrid, Collado Villalba
PROVINCIA DE BARCELONA
Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Cornellà de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Manresa, Rubí, Cerdanyola del Vallès, Castelldefels, El Prat de Llobregat
PROVINCIA DE VIZCAYA (BILBAO)
Bilbao, Barakaldo, Getxo, Portugalete, Santurtzi, Basauri, Leioa, Sestao, Galdakao, Erandio
PROVINCIA DE ASTURIAS (GIJÓN)
Gijón, Oviedo, Avilés, Siero, Langreo, Mieres
PROVINCIA DE ALICANTE
Alicante, Elche, Torrevieja, Orihuela, Benidorm, Alcoy, Elda, San Vicente del Raspeig, Dénia, Villena, Petrer, Santa Pola, Villajoyosa, Jávea, Calpe, Crevillent, Novelda, El Campello
PROVINCIA DE VALENCIA
Valencia, Torrent, Gandía, Paterna, Sagunto, Alzira, Mislata, Burjassot, Ontinyent, Manises, Aldaia, Xirivella, Alaquàs, Xàtiva, Sueca, Oliva, Algemesí, Catarroja, Quart de Poblet
PROVINCIA DE CASTELLÓN
Castellón de la Plana, Vila-real, Borriana, Vall d’Uixó, Vinaròs, Benicarló, Almazora, Onda
REGIÓN DE MURCIA
Murcia, Cartagena, Lorca, Molina de Segura, Alcantarilla, Mazarrón, Cieza, Águilas, Yecla, Torre Pacheco, San Javier, Totana, Caravaca de la Cruz
PROVINCIA DE MÁLAGA
Málaga, Marbella, Mijas, Fuengirola, Vélez-Málaga, Torremolinos, Estepona, Benalmádena, Antequera, Rincón de la Victoria, Ronda, Alhaurín de la Torre
PROVINCIA DE ALMERÍA
Almería, Roquetas de Mar, El Ejido, Níjar
PROVINCIA DE GRANADA
Granada, Motril, Almuñécar
PROVINCIA DE TARRAGONA
Tarragona, Reus, El Vendrell, Tortosa, Cambrils, Salou, Valls
¿Quiere comprar una propiedad en España? Compruebe siempre el estado del ITE
Si va a comprar una propiedad de más de 50 años en una de las ciudades mencionadas anteriormente, debe verificar que:
- ✅ El edificio ha superado la inspección técnica obligatoria
- ✅ Se han completado todas las reparaciones o mejoras recomendadas
- ✅ El edificio no tiene pendiente la próxima inspección quinquenal
Si no se confirma esto, pueden surgir obligaciones legales y financieras inesperadas después de la compra.
Resumen de los requisitos legales
✔ Inspección Técnica Obligatoria (ITE) para edificios de más de 50 años en municipios de más de 25 000 habitantes
✔ La inspección debe ser realizada por un arquitecto o aparejador colegiado
✔ Los propietarios son responsables de cualquier reparación o renovación
✔ Se requieren inspecciones de seguimiento cada 5 años
✔ El incumplimiento puede dar lugar a multas, sanciones y la pérdida del certificado de habitabilidad
✔ Compruebe el estado de la ITE antes de comprar propiedades antiguas