Wat buitenlandse kopers en eigenaren van onroerend goed moeten weten om aan de Spaanse wetgeving te voldoen
Waarom onderhoud van gebouwen een wettelijke verplichting is in Spanje
Alle EU-landen, inclusief Spanje, verplichten eigenaren van onroerend goed om hun gebouwen en percelen in een veilige, gezonde en structureel goede staat te houden. Deze verplichting zorgt ervoor dat het onroerend goed veilig kan worden gebruikt voor het beoogde doel, of dit nu residentieel, commercieel of industrieel is.
Hoewel dit voor nieuwbouwwoningen relatief eenvoudig is, vereisen oudere gebouwen (50+ jaar) een grondiger beoordeling om structurele slijtage, verborgen gebreken en veiligheidsrisico’s op te sporen.
Hoe weet u of een ouder gebouw structureel in orde is?
Oppervlakkige schade is met het blote oog zichtbaar, maar ernstige gebreken, met name structurele, kunnen zonder een professionele inspectie onopgemerkt blijven. De Spaanse wetgeving pakt dit probleem aan door middel van een verplichte procedure die bekend staat als de:
Technische bouwkeuring
(Inspección Técnica de Edificios – ITE)
Alle gebouwen die ouder zijn dan 50 jaar in gebieden met meer dan 25.000 inwoners moeten deze officiële keuring ondergaan, die wordt uitgevoerd door een erkende architect of landmeter. Het doel is om het volgende te controleren:
- Structurele stabiliteit
- Bewoonbaarheid en veiligheid
- Gezondheids- en hygiënische omstandigheden
- Toegankelijkheid en energie-efficiëntie
Als er gebreken worden geconstateerd, is de eigenaar wettelijk verplicht om de nodige reparaties op eigen kosten uit te voeren.
Zodra het gebouw de eerste ITE-inspectie heeft doorstaan, moeten er om de vijf jaar nieuwe inspecties worden uitgevoerd.
Wat zijn de gevolgen van niet-naleving?
Eigenaren die niet aan deze verplichtingen voldoen, kunnen te maken krijgen met:
- Administratieve boetes
- Verlies van het bewoonbaarheidscertificaat
- Beperkingen op verkoop of verhuur
- Mogelijke wettelijke aansprakelijkheid in geval van schade of ongevallen
Dit kan vooral gevolgen hebben voor buitenlandse kopers die onbewust niet-conforme woningen kopen.
Waar is de ITE verplicht?
De verplichting geldt alleen in gemeenten met meer dan 25.000 inwoners. Hieronder vindt u een lijst van belangrijke steden en gemeenten waar de ITE verplicht is:
PROVINCIE MADRID
Madrid, Móstoles, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Parla, Alcobendas, Coslada, San Sebastián de los Reyes, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Rivas-Vaciamadrid, Collado Villalba
PROVINCIE BARCELONA
Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Cornellà de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Manresa, Rubí, Cerdanyola del Vallès, Castelldefels, El Prat de Llobregat
PROVINCIE VIZCAYA (BILBAO)
Bilbao, Barakaldo, Getxo, Portugalete, Santurtzi, Basauri, Leioa, Sestao, Galdakao, Erandio
PROVINCIE ASTURIAS (GIJÓN)
Gijón, Oviedo, Avilés, Siero, Langreo, Mieres
PROVINCIE ALICANTE
Alicante, Elche, Torrevieja, Orihuela, Benidorm, Alcoy, Elda, San Vicente del Raspeig, Dénia, Villena, Petrer, Santa Pola, Villajoyosa, Jávea, Calpe, Crevillent, Novelda, El Campello
PROVINCIE VALENCIA
Valencia, Torrent, Gandia, Paterna, Sagunto, Alzira, Mislata, Burjassot, Ontinyent, Manises, Aldaia, Xirivella, Alaquàs, Xàtiva, Sueca, Oliva, Algemesí, Catarroja, Quart de Poblet
PROVINCIE CASTELLÓN
Castellón de la Plana, Vila-real, Borriana, Vall d’Uixó, Vinaròs, Benicarló, Almazora, Onda
REGIO MURCIA
Murcia, Cartagena, Lorca, Molina de Segura, Alcantarilla, Mazarrón, Cieza, Águilas, Yecla, Torre Pacheco, San Javier, Totana, Caravaca de la Cruz
PROVINCIE MÁLAGA
Málaga, Marbella, Mijas, Fuengirola, Vélez-Málaga, Torremolinos, Estepona, Benalmádena, Antequera, Rincón de la Victoria, Ronda, Alhaurín de la Torre
PROVINCIE ALMERÍA
Almería, Roquetas de Mar, El Ejido, Níjar
PROVINCIE GRANADA
Granada, Motril, Almuñécar
PROVINCIE TARRAGONA
Tarragona, Reus, El Vendrell, Tortosa, Cambrils, Salou, Valls
Een woning kopen in Spanje? Controleer altijd de ITE-status
Als u een woning van meer dan 50 jaar oud koopt in een van de hierboven genoemde steden, moet u controleren of:
- ✅ Het gebouw de vereiste technische inspectie heeft doorstaan
- ✅ Alle aanbevolen reparaties of verbeteringen zijn uitgevoerd
- ✅ Het gebouw niet achterstallig is voor de volgende 5-jaarlijkse inspectie
Als u dit niet controleert, kan dit na aankoop leiden tot onverwachte juridische en financiële verplichtingen.
Samenvatting van de wettelijke vereisten
✔ Verplichte technische inspectie (ITE) voor gebouwen van meer dan 50 jaar oud in steden met meer dan 25.000 inwoners
✔ De inspectie moet worden uitgevoerd door een gecertificeerde architect of landmeter
✔ Eigenaren zijn verantwoordelijk voor eventuele reparaties of renovaties
✔ Om de vijf jaar is een vervolginspectie vereist
✔ Niet-naleving kan leiden tot boetes, sancties en verlies van het bewoonbaarheidscertificaat
✔ Controleer de ITE-status voordat u oudere woningen koopt